los activos de propiedad estatal están comprando viviendas existentes en muchos lugares. ¿cuáles son las dificultades para ampliar el alcance de la adquisición y el almacenamiento?
2024-09-12
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la compra de viviendas comerciales existentes mediante activos de propiedad estatal para utilizarlas como viviendas asequibles se está implementando en cada vez más ciudades.
según noticias del 12 de septiembre, la ciudad de yinchuan está llevando a cabo por primera vez el trabajo de adquirir viviendas comerciales existentes para su uso como viviendas asequibles. del 9 al 28 de septiembre, recogerá viviendas comerciales existentes en toda la ciudad, cubriendo el "área del circuito". " de la ciudad de yinchuan. "dentro del alcance de la autopista de la ciudad", se han construido edificios enteros y unidades de viviendas comerciales (residencias y apartamentos) que no se han vendido.
según los planes locales, la ciudad de yinchuan construirá 2.764 unidades de vivienda asequible este año para resolver las dificultades de vivienda de más grupos de bajos ingresos y jóvenes en áreas urbanas a través del modelo de "alquiler + asignación".
casualmente, las noticias del 9 de septiembre mostraron que hefei anju group planea adquirir viviendas comerciales existentes para la venta o alquiler de viviendas asequibles, y ahora está recolectando viviendas comerciales existentes de las áreas administrativas correspondientes de la ciudad de hefei, provincia de anhui.
el 6 de septiembre, la ciudad de tai'an también emitió el "anuncio sobre la recopilación de viviendas comerciales existentes para viviendas asequibles". tai'an taishan zhixin real estate management co., ltd. servirá como sujeto de adquisición a un precio razonable (basado en). sobre la vivienda asequible en la misma ubicación) (el precio de compra es el límite superior de referencia), y las casas comerciales terminadas y no vendidas en el área urbana principal se recogerán para su uso como vivienda asequible.
según estadísticas incompletas de agencias de mercado, más de 30 ciudades de todo el país han emitido anuncios para solicitar recursos de vivienda, y más de 60 ciudades han expresado su apoyo a que las empresas estatales adquieran viviendas comerciales existentes para utilizarlas como viviendas asequibles.
a juzgar por los anuncios actuales de varios lugares, la adquisición de viviendas existentes tiene ciertos estándares en cuanto al tamaño de la vivienda, la calidad de la vivienda y los recursos de apoyo.
por ejemplo, yinchuan requiere: el área de construcción de una sola casa no debe exceder los 120 metros cuadrados, no se ha vendido todo el edificio o unidad del proyecto, se ha completado la presentación de aceptación de finalización y el primer registro, y se ha completado una vivienda comercial; se ha obtenido la licencia de preventa y la propiedad de la propiedad es clara y libre de disputas; el proyecto cumple con los requisitos de préstamo de las instituciones financieras; las instalaciones de apoyo alrededor del proyecto están completas, el transporte es conveniente y los requisitos pertinentes; las instalaciones de apoyo están completas.
hefei es similar a esto en términos de la forma de vivienda, se trata principalmente de edificios y unidades enteras, que pueden lograr una gestión cerrada. al mismo tiempo, de acuerdo con el estándar de "casas principalmente existentes, primero con una decoración fina", deben ser casas existentes que hayan sido terminadas y aceptadas, que tengan procedimientos completos relacionados con el proyecto, activos, pasivos y relaciones legales claros, que puedan solicitar certificados de bienes raíces y puede cumplir con los requisitos de préstamo de las instituciones financieras. la adquisición de viviendas también debe cumplir con los requisitos de transporte conveniente, instalaciones de apoyo relativamente completas y cercanía al área central del desarrollo regional.
en términos de precio de adquisición, yinchuan afirmó que el precio de adquisición se basa en el precio de reposición de viviendas asequibles en la misma ubicación que el límite superior de referencia, es decir, la suma de los costos del terreno asignado y los costos de construcción e instalación no excede el 5%. del beneficio, como también ocurre en los estándares de tai'an. el precio de compra de las viviendas comerciales existentes en hefei no excederá el precio de reemplazo de las viviendas asequibles en el mismo lugar. entre ellos, el límite superior de las viviendas asequibles de alquiler es el precio de tasación de las instituciones profesionales.
la construcción y construcción de viviendas asequibles para alquiler y venta es un proyecto a largo plazo que implica el sustento social y de las personas.
según un informe de investigación de huatai securities, de 2021 a 2023, se construyeron y levantaron 5,72 millones de unidades de viviendas de alquiler asequibles en todo el país, completando el 65,7% del objetivo de planificación para viviendas de alquiler garantizado en el "14º plan quinquenal". ". en agosto de 2023 se emitieron los “dictamenes orientadores sobre la planificación y construcción de viviendas asequibles” (documento n° 14), y en paralelo se comenzó a promover la “asignación + arrendamiento” de la construcción de viviendas asequibles.
los datos muestran que de enero a junio de 2024, se han construido y levantado 1,128 millones de unidades de vivienda asequible (incluyendo adjudicación y alquiler) en todo el país, completando el 66,2% del plan anual de 1,704 millones de unidades (habitaciones) y completando una inversión de 118,3 mil millones. yuan. "se espera que las viviendas asequibles de tipo colocación se conviertan en un aumento importante en la oferta de viviendas asequibles. 40 ciudades planean recaudar un total de casi 140.000 unidades de viviendas asequibles de tipo colocación en 2024", según el informe de investigación.
desde el “new deal 517”, con el apoyo de políticas centrales, los gobiernos locales han emitido frecuentemente documentos para fomentar la compra y el almacenamiento. ciudades como yinchuan, hefei y tai'an han emitido documentos sobre la compra de viviendas existentes para su uso como asequibles. vivienda. cada vez más ciudades están respondiendo a esta política.
sin embargo, a juzgar por la escala real de implementación, es necesario acelerar la actual adquisición de viviendas existentes por parte de activos estatales para su uso como viviendas asequibles.
el 16 de agosto, se lanzó oficialmente el primer proyecto de la ciudad de wuhan para refinanciar viviendas asequibles y adquirir viviendas comerciales existentes para usarlas como viviendas asequibles. wuhan anjia affordable housing co., ltd. adquirió el proyecto yuyue de china merchants shekou y el proyecto airport center fase 3, con una superficie de más de 20.000 metros cuadrados, que se espera se convierta en más de 500 conjuntos de viviendas de alquiler asequibles. .
zhuhai también reveló recientemente información sobre la adquisición de viviendas comerciales existentes. zhuhai huafa industrial co., ltd. anunció que planea realizar negocios comerciales de viviendas comerciales existentes y espacios de estacionamiento de apoyo con su accionista mayoritario zhuhai huafa group co., ltd. o. sus filiales. el monto total de la transacción no excederá los 12 mil millones de yuanes, las viviendas comerciales existentes adquiridas se utilizarán para aumentar la oferta de viviendas asequibles para talentos y viviendas comerciales de alquiler.
en julio de este año, 154 unidades residenciales en fuzhou se cotizaron públicamente para su transferencia en forma de paquete general. fuzhou anzhu development co., ltd. finalmente adquirió 154 unidades residenciales, incluido luling garden, a un precio de reserva de 273 millones de yuanes, con una unidad promedio. precio de unos 20.000 yuanes/metro cuadrado. fuzhou anzhu development co., ltd. es una empresa de propiedad estatal en fuzhou. se encarga principalmente de recolectar y convertir viviendas de almacenamiento en viviendas de alquiler asequibles en la ciudad de fuzhou.
en comparación con la escala planificada, la adquisición y almacenamiento de activos estatales ha sido lenta de implementar. uno de los principales problemas es cómo equilibrar el capital.
huatai securities afirmó que la vivienda asequible tiene atributos de sustento de las personas y está diseñada principalmente para resolver las dificultades de vivienda de nuevos ciudadanos, jóvenes y otros grupos elegibles. por lo tanto, el alquiler de viviendas asequibles de tipo adjudicación debe ser inferior al alquiler de mercado de la misma calidad en el mismo lugar, y existe un límite en el aumento anual del alquiler que se basa en el funcionamiento de las viviendas asequibles de tipo adjudicación; el principio de preservación del capital y baja ganancia, basado en "costo del terreno + costo de construcción e instalación + ganancia moderada y razonable" "precios, el precio de colocación propuesto en muchos lugares es aproximadamente un 50% menos que el de las viviendas comerciales en la misma zona.
"el atributo 'básico' de una vivienda asequible determina que el precio de compra y almacenamiento no puede ser demasiado alto. por un lado, requiere fuentes de financiación de bajo coste y, por otro, depende del juego de precios entre los adquirentes. ", dijo valores huatai. tomando como ejemplo la asignación de alquileres, la actual relación alquiler-ventas en ciudades clave es generalmente baja. sin subsidios, todavía es difícil cubrir los costos con ingresos operativos después de la adquisición y el almacenamiento, lo que afecta la expansión de la adquisición y el almacenamiento.
además del saldo de fondos, la compra y el almacenamiento también deben considerar el desajuste entre la oferta y la demanda. por ejemplo, la demanda de viviendas asequibles en ciudades con alta energía es grande, pero la presión para liquidar viviendas comerciales es relativamente pequeña, la relación alquiler-venta es baja y el incentivo para recomprar viviendas existentes no es tan fuerte como en ciudades con alto inventario. en términos de ubicación, es difícil eliminar el parque de viviendas comerciales existente. puede haber problemas con las malas condiciones de transporte y la falta de instalaciones de apoyo. la oferta de edificios residenciales y comerciales en las áreas centrales que cumplan con los requisitos de adquisición es limitada. de las calificaciones del proyecto, existe una necesidad urgente de retirar fondos y participar en el entusiasmo por la adquisición y el almacenamiento. los proyectos con un inventario relativamente alto de viviendas pueden tener relaciones hipotecarias y de derechos de acreedores complejas, lo que dificulta el cumplimiento de los requisitos de adquisición.
para resolver los problemas anteriores, los gobiernos locales también están explorando. por ejemplo, la actual adquisición de viviendas existentes en la ciudad de tai'an se basa en la idea de trabajo de "operación dirigida por el gobierno y orientada al mercado". primero comprendió completamente los dos números básicos de la demanda de viviendas asequibles y la demanda. número de viviendas comerciales existentes, y aclaró los acuerdos de adquisición, adquisición el cuerpo principal y las empresas de desarrollo han formulado científica y racionalmente medidas de gestión.
en el futuro, la ciudad estará orientada a la demanda y con el propósito de lograr un desarrollo sostenible, se adherirá al enfoque doble de "comercialización + vivienda asequible" después de la recompra, innovará y formulará un mecanismo de operación y gestión para la adquisición de viviendas existentes. , hacer un buen uso de las políticas de apoyo financiero y realizar fondos que puedan equilibrarse y que el proyecto sea sostenible para garantizar el desarrollo sano y ordenado del mercado inmobiliario.
(este artículo proviene de china business news)
