국유자산이 여러 곳에서 기존 주택을 매입하고 있는데, 취득 및 보관 범위를 확대하는데 있어서 어려운 점은 무엇입니까?
2024-09-12
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저렴한 주택으로 사용하기 위해 국유 자산으로 기존 상업용 주택을 구입하는 것이 점점 더 많은 도시에서 시행되고 있습니다.
9월 12일 뉴스에 따르면 인촨시는 저렴한 주택으로 사용하기 위해 처음으로 기존 상업용 주택을 인수하는 작업을 수행합니다. 9월 9일부터 28일까지 도시 전역에서 '회로 지역'을 포괄하는 기존 상업용 주택을 수집할 예정입니다. "인촨시". "시 고속도로 범위 내"에는 전체 건물과 판매되지 않은 상업용 주택(주택 및 아파트)이 건설되었습니다.
지역 계획에 따르면 인촨시는 '임대+할당' 모델을 통해 도시 지역 저소득층과 청년들의 주거 어려움을 해결하기 위해 올해 2,764가구의 저렴한 주택을 조달할 예정이다.
공교롭게도 9월 9일 뉴스에 따르면 허페이 안주(hefei anju) 그룹은 저렴한 주택을 매매 또는 임대하기 위해 기존 상업용 주택을 인수할 계획이며 현재 안후이성 허페이시 해당 행정 구역에서 기존 상업용 주택을 수집하고 있다고 합니다.
9월 6일, 태안시는 "저렴한 주택을 위한 기존 상업용 주택 수집에 관한 공고"를 발표했습니다. tai'an taishan zhixin real estate management co., ltd.는 합리적인 가격(기준)으로 인수 주체가 될 것입니다. (매입가격은 기준 상한), 주요 도시지역의 준공 및 미분양 상업용 주택을 모아 저렴한 주택으로 활용합니다.
시장 기관의 불완전한 통계에 따르면, 전국 30개 이상의 도시가 주택 자원 모집에 대한 발표를 했으며, 60개 이상의 도시는 국영 기업이 저렴한 주택으로 사용할 기존 상업용 주택을 구입하는 것을 지지한다고 표명했습니다.
현재 여러 곳에서 발표된 내용을 보면, 기존 주택의 취득에는 주택 규모, 주택 품질, 지원 자원에 대한 일정한 기준이 있습니다.
예를 들어, yinchuan에서는 다음 사항을 요구합니다. 단일 주택의 건축 면적은 120평방미터를 초과할 수 없으며 프로젝트의 전체 건물 또는 단위가 판매되지 않았으며 완공 승인 신청 및 첫 번째 등록이 완료되었으며 상업용 주택이 있어야 합니다. 사전 판매 허가를 받았으며 부동산 소유권이 명확하고 분쟁이 없습니다. 프로젝트 주변 금융 기관의 대출 요구 사항이 완벽하고 교통이 편리합니다. 지원시설이 완비되어 있습니다.
허페이(hefei)도 이와 유사하며 주택 형태는 주로 전체 건물과 전체 유닛으로 폐쇄적 관리가 가능하다. 동시에 "주로 기존 주택, 장식 우선"이라는 기준에 따라 완료 및 승인된 기존 주택이어야 하며, 프로젝트 관련 절차가 완료되고, 자산, 부채 및 법적 관계가 명확해야 하며, 부동산 증명서를 신청할 수 있으며 금융 기관의 대출 요구 사항을 충족할 수 있습니다. 주택 취득은 편리한 교통, 상대적으로 완벽한 지원 시설, 지역 개발의 핵심 지역과의 근접성 등의 요구 사항도 충족해야 합니다.
인수 가격에 대해 인촨 측은 참조 상한선과 동일한 위치의 저렴한 주택 교체 가격을 기준으로 인수 가격을 책정한다고 밝혔습니다. 즉, 할당된 토지 비용과 건설 및 설치 비용의 합은 5%를 초과하지 않습니다. 이는 tai'an 표준에서도 마찬가지입니다. 허페이의 기존 상업용 주택 구입 가격은 동일한 위치의 저렴한 주택 교체 가격을 초과할 수 없습니다. 그 중 임대형 저렴한 주택의 상한선은 전문 기관의 감정 가격입니다.
저렴한 임대주택과 판매주택을 조성하고 건설하는 것은 사회생활과 인민생활과 관련된 장기사업이다.
화타이증권 조사 보고서에 따르면 2021년부터 2023년까지 전국에 저렴한 임대주택이 572만 채 건설·증축돼 '14차 5개년 계획' 임대료 보장 주택 계획 목표의 65.7%를 달성했다. ". 2023년 8월에는 "저렴한 주택 계획 및 건설에 관한 지도의견"(문서 제14호)이 발표되고, 저렴한 주택 건설의 "배분+임대"가 병행 추진되기 시작했습니다.
자료에 따르면 2024년 1월부터 6월까지 전국적으로 저렴한 주택(할당 및 임대 포함) 112.8만호가 건설 및 증축돼 연간계획 170만4천가구(객실)의 66.2%를 완료하고 1,183억원의 투자를 완료한 것으로 나타났다. 원. 연구보고서는 “배치형 저가주택이 저가주택 공급에 있어 중요한 증가가 될 것으로 예상된다”며 “40개 도시에서 2024년까지 총 14만호에 가까운 배치형 저가주택을 조달할 계획”이라고 밝혔다.
중앙 정책의 지원을 받아 '517 뉴딜' 이후 지방 정부는 인촨(yinchuan), 허페이(hefei), 타이안(ta'an)과 같은 도시에서 저렴한 가격으로 사용할 수 있는 기존 주택 구입에 관한 문서를 자주 발행했습니다. 점점 더 많은 도시들이 이 정책에 반응하고 있습니다.
그러나 실제 시행 규모로 볼 때 현재 국유 자산이 기존 주택을 취득해 저렴한 주택으로 활용하는 일은 가속화될 필요가 있다.
8월 16일, 저렴한 주택을 재융자하고 기존 상업용 주택을 구입하여 저렴한 주택으로 사용하는 우한시의 첫 번째 프로젝트가 공식적으로 시작되었습니다. 무한안자저렴주택유한회사(wuhan anjia affordable housing co., ltd.)는 china merchants shekou의 yuyue 프로젝트와 공항 센터 3단계 프로젝트를 인수했으며 면적은 20,000제곱미터 이상이며 500세트 이상의 저렴한 임대 주택으로 전환될 것으로 예상됩니다. .
zhuhai는 최근 기존 상업용 주택 인수에 대한 정보도 공개했습니다. zhuhai huafa industrial co., ltd.는 지배주주인 zhuhai huafa group co., ltd.와 함께 기존 상업용 주택 거래 사업 및 주차 공간 지원 사업을 수행할 계획이라고 발표했습니다. 총 거래 금액은 120억 위안을 초과하지 않으며, 기존에 인수한 상업용 주택은 저렴한 인재 주택 및 상업용 임대 주택 공급을 늘리는 데 사용될 것입니다.
올해 7월, 푸저우의 154개 주택이 전체 패키지 방식으로 공개 상장되었습니다. fuzhou anzhu development co., ltd.는 최종적으로 luling garden을 포함한 154개 주택을 평균 예비 가격 2억 7,300만 위안에 인수했습니다. 가격은 약 20,000위안/제곱미터입니다. fuzhou anzhu development co., ltd.는 푸저우 시의 국유 기업으로 주로 푸저우 시의 저장 주택을 저렴한 임대 주택으로 전환하는 업무를 담당합니다.
계획된 규모에 비해 국유 자산의 취득 및 보관이 더디게 진행되고 있습니다. 주요 문제점 중 하나는 자본 균형을 맞추는 방법입니다.
huatai securities는 저렴한 주택이 사람들의 생계 특성을 가지며 주로 적격 신규 시민, 청년 및 기타 그룹의 주택 문제를 해결하기 위해 고안되었다고 밝혔습니다. 따라서 할당형 저가주택의 임대료는 동일 입지, 동일한 품질의 시중 임대료보다 낮아야 하며, 할당형 저가주택의 운영은 연간 임대료 인상에 제한이 있다. "토지비 + 건설 및 설치비 + 적당하고 합리적인 이익"을 기반으로 자본 보존 및 저수익 원칙 "가격, 많은 곳에서 제안된 배치 가격은 같은 지역의 상업용 주택 가격의 약 50% 할인됩니다.
"저렴한 주택의 '기본' 속성은 구매 및 보관 가격이 너무 높아서는 안 된다는 점을 결정합니다. 한편으로는 저렴한 자금 조달원이 필요하고, 다른 한편으로는 취득 당사자 간의 가격 게임에 따라 달라집니다. ." 화타이증권은 말했다. 임대 할당을 예로 들면, 현재 주요 도시의 판매 대비 임대 비율은 일반적으로 낮습니다. 보조금 없이는 취득 및 보관 후 영업 이익으로 비용을 충당하기가 여전히 어려워 취득 및 보관 확대에 영향을 미칩니다.
자금 잔액 외에도 구매 및 보관 시 수요와 공급의 불일치도 고려해야 합니다. 예를 들어, 고에너지 도시에서는 저렴한 주택에 대한 수요는 크지만 상업용 주택 재고 해소에 대한 압력은 상대적으로 적고, 판매 대비 임대 비율도 낮으며, 기존 주택을 재구매하려는 유인도 예전만큼 강력하지 않습니다. 재고가 많은 도시. 입지적 측면에서는 기존 상업용 주택 재고를 철거하기 어려울 수 있으며, 취득요건을 충족하는 핵심지역의 주거용 및 상업용 건물 공급이 제한적일 수 있다. 주택 재고가 상대적으로 높은 프로젝트는 주택 담보권 및 채권자 권리 관계가 복잡하여 취득 요구 사항을 충족하기 어려울 수 있습니다.
위와 같은 문제를 해결하기 위해 지자체에서도 모색하고 있다. 예를 들어, 현재 타이안시의 기존 주택 구입은 "정부 주도, 시장 지향적 운영"이라는 실무 아이디어를 기반으로 하며, 먼저 저렴한 주택 수요와 주택 수요의 두 가지 기본 수치를 완전히 이해했습니다. 기존 상업용 주택 수, 인수 계획을 명확히 했습니다. 인수 주체와 개발 기업은 과학적이고 합리적으로 관리 조치를 공식화했습니다.
미래에 도시는 수요 지향적이며 지속 가능한 발전을 위해 환매 후 "시장화 + 저렴한 주택"이라는 두 가지 접근 방식을 고수하고 기존 주택 획득을 위한 운영 및 관리 메커니즘을 혁신하고 공식화할 것입니다. , 재정 지원 정책을 잘 활용하고 자금을 실현합니다. 부동산 시장의 건전하고 질서 있는 발전을 보장하기 위해 균형을 이루고 프로젝트가 지속 가능합니다.
(이 기사는 중국경제신문에서 발췌한 것입니다)
