les actifs appartenant à l'état achètent des logements existants dans de nombreux endroits. quelles sont les difficultés liées à l'élargissement du champ d'acquisition et de stockage ?
2024-09-12
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l'achat de logements commerciaux existants par des actifs appartenant à l'état pour les utiliser comme logements abordables est mis en œuvre dans de plus en plus de villes.
selon les informations du 12 septembre, la ville de yinchuan mène pour la première fois des travaux d'acquisition de logements commerciaux existants pour les utiliser comme logements abordables. du 9 au 28 septembre, elle rassemblera les logements commerciaux existants dans toute la ville, couvrant la « zone du circuit ». " de la ville de yinchuan. "dans le périmètre de l'autoroute de la ville", des bâtiments entiers et des unités de logements commerciaux (résidences et appartements) qui n'ont pas été vendus ont été construits.
selon les plans locaux, la ville de yinchuan construira cette année 2 764 logements abordables pour résoudre les difficultés de logement d'un plus grand nombre de groupes à faible revenu et de jeunes dans les zones urbaines grâce au modèle « location + lotissement ».
par coïncidence, la nouvelle du 9 septembre a montré que le groupe hefei anju prévoyait d'acquérir des logements commerciaux existants pour les vendre ou des logements abordables en location, et collecte actuellement des logements commerciaux existants dans les zones administratives correspondantes de la ville de hefei, province d'anhui.
le 6 septembre, la ville de tai'an a également publié « l'annonce sur la collecte de logements commerciaux existants pour des logements abordables ». tai'an taishan zhixin real estate management co., ltd. servira de sujet d'acquisition à un prix raisonnable (basé sur sur les logements abordables situés au même endroit) (le prix d'achat est la limite supérieure de référence), et les maisons commerciales achevées et invendues dans la principale zone urbaine seront collectées pour être utilisées comme logements abordables.
selon des statistiques incomplètes des agences de marché, plus de 30 villes à travers le pays ont publié des annonces pour solliciter des ressources en matière de logement, et plus de 60 villes ont exprimé leur soutien aux entreprises publiques pour acquérir des logements commerciaux existants pour les utiliser comme logements abordables.
à en juger par les annonces actuelles provenant de divers endroits, l'acquisition de logements existants répond à certaines normes concernant la taille du logement, la qualité du logement et les ressources de soutien.
par exemple, yinchuan exige : la superficie de construction d'une maison individuelle ne doit pas dépasser 120 mètres carrés ; l'ensemble du bâtiment ou de l'unité du projet n'a pas été vendu, le dossier d'acceptation d'achèvement et le premier enregistrement ont été complétés et un logement commercial la licence de pré-vente a été obtenue et la propriété est claire et exempte de litiges ; le projet répond aux exigences de prêt des institutions financières ; les installations de soutien autour du projet sont complètes, le transport est pratique et les conditions pertinentes sont remplies. les installations de soutien sont terminées.
hefei est similaire à cela. en termes de forme de logement, ce sont principalement des bâtiments entiers et des unités entières qui peuvent réaliser une gestion fermée. dans le même temps, conformément à la norme « principalement des maisons existantes, avec une décoration soignée d'abord », il doit s'agir de maisons existantes qui ont été achevées et acceptées, qui ont des procédures complètes liées au projet, des actifs, des passifs et des relations juridiques claires, peuvent demander des certificats immobiliers et peut répondre aux exigences de prêt des institutions financières. l'acquisition de logements doit également répondre aux exigences d'un transport pratique, d'installations de soutien relativement complètes et de proximité avec la zone centrale du développement régional.
en termes de prix d'acquisition, yinchuan a déclaré que le prix d'acquisition est basé sur le prix de remplacement d'un logement abordable situé au même endroit que la limite supérieure de référence, c'est-à-dire que la somme des coûts fonciers alloués et des coûts de construction et d'installation ne dépasse pas 5 %. du profit, ce qui est également le cas dans les normes tai'an. le prix d'achat des logements commerciaux existants à hefei ne doit pas dépasser le prix de remplacement des logements abordables au même endroit, parmi eux, la limite supérieure des logements abordables de type locatif est le prix d'évaluation des institutions professionnelles.
la création et la construction de logements abordables à louer et à vendre est un projet à long terme impliquant les moyens de subsistance sociaux et populaires.
selon un rapport de recherche de huatai securities, de 2021 à 2023, 5,72 millions d'unités de logements locatifs abordables ont été construites et élevées à travers le pays, réalisant 65,7 % de l'objectif de planification en matière de logements à loyer garanti dans le « 14e plan quinquennal ». ". en août 2023, les « avis directeurs sur la planification et la construction de logements abordables » (document n° 14) ont été publiés, et l'« attribution + location » de la construction de logements abordables a commencé à être promue en parallèle.
les données montrent que de janvier à juin 2024, 1,128 millions d'unités de logements abordables (y compris les lotissements et les locations) ont été construites et surélevées dans tout le pays, complétant 66,2 % du plan annuel de 1,704 millions d'unités (chambres) et complétant un investissement de 118,3 milliards. yuan. "on s'attend à ce que les logements abordables de type placement constituent une augmentation importante de l'offre de logements abordables. 40 villes prévoient de construire un total de près de 140 000 unités de logements abordables de type placement en 2024", indique le rapport de recherche.
depuis le « new deal 517 », avec le soutien des politiques centrales, les gouvernements locaux ont fréquemment publié des documents pour encourager l'achat et le stockage. des villes comme yinchuan, hefei et tai'an ont toutes publié des documents sur l'achat de logements existants pour les rendre abordables. de plus en plus de villes réagissent à cette politique.
cependant, à en juger par l'ampleur réelle de la mise en œuvre, l'acquisition actuelle du parc de logements existants par des actifs appartenant à l'état pour les utiliser comme logements abordables doit être accélérée.
le 16 août, le premier projet de la ville de wuhan visant à refinancer des logements abordables et à acquérir des logements commerciaux existants pour les utiliser comme logements abordables a été officiellement lancé. wuhan anjia affordable housing co., ltd. a acquis le projet yuyue de china merchants shekou et le projet airport center phase 3, d'une superficie de plus de 20 000 mètres carrés, qui devraient être convertis en plus de 500 ensembles de logements locatifs abordables .
zhuhai a également récemment divulgué des informations sur l'acquisition de logements commerciaux existants. zhuhai huafa industrial co., ltd. a annoncé son intention de mener des activités commerciales de logements commerciaux existants et de soutenir des places de stationnement avec son actionnaire majoritaire zhuhai huafa group co., ltd. ses filiales. le montant total de la transaction ne dépassera pas 12 milliards de yuans, les logements commerciaux existants acquis seront utilisés pour augmenter l'offre de logements abordables pour les talents et de logements locatifs commerciaux.
en juillet de cette année, 154 unités résidentielles à fuzhou ont été cotées en bourse pour un transfert global. fuzhou anzhu development co., ltd. a finalement acquis 154 unités résidentielles, dont luling garden, à un prix de réserve de 273 millions de yuans, avec une unité moyenne. prix d'environ 20 000 yuans/mètre carré. fuzhou anzhu development co., ltd. est une entreprise publique de fuzhou. elle entreprend principalement la tâche de collecter et de convertir des logements de stockage en logements locatifs abordables dans la ville de fuzhou.
par rapport à l'échelle prévue, l'acquisition et le stockage des actifs appartenant à l'état ont été lents à mettre en œuvre. l'un des principaux problèmes est la manière d'équilibrer le capital.
huatai securities a déclaré que le logement abordable présente des caractéristiques de subsistance et est principalement conçu pour résoudre les difficultés de logement des nouveaux citoyens éligibles, des jeunes et d'autres groupes. par conséquent, le loyer des logements abordables de type lotissement doit être inférieur au loyer du marché de même qualité au même endroit, et il existe une limite à l'augmentation annuelle du loyer sur laquelle repose le fonctionnement des logements abordables de type lotissement ; le principe de préservation du capital et de faible profit, basé sur « coût du terrain + coût de construction et d'installation + profit modéré et raisonnable » « tarification, le prix de placement proposé dans de nombreux endroits est d'environ 50 % de moins que celui des logements commerciaux dans la même zone.
« l'attribut « fondamental » du logement abordable fait que le prix d'achat et de stockage ne peut pas être trop élevé. d'une part, cela nécessite des sources de financement à faible coût, et d'autre part, cela dépend du jeu de prix entre les acquéreurs. ", a déclaré huatai securities. en prenant l'exemple de l'allocation des loyers, le ratio loyers/ventes actuel dans les villes clés est généralement faible. sans subventions, il est encore difficile de couvrir les coûts avec les revenus d'exploitation après acquisition et stockage, ce qui affecte l'expansion de l'acquisition et du stockage.
outre le solde des fonds, l'achat et le stockage doivent également tenir compte de l'inadéquation entre l'offre et la demande. par exemple, la demande de logements abordables dans les villes à forte énergie énergétique est importante, mais la pression en faveur du déstockage de logements commerciaux est relativement faible, le rapport loyer/vente est faible et l’incitation à racheter les logements existants n’est pas aussi forte qu’en 2017. villes avec des stocks élevés. en termes d'emplacement, il est difficile de supprimer le parc de logements commerciaux existant. il peut y avoir des problèmes liés aux mauvaises conditions de transport et au manque d'installations de soutien dans les zones centrales qui répondent aux exigences d'acquisition. des qualifications du projet, il est urgent de retirer des fonds et de participer à l'enthousiasme d'acquisition et de stockage. les projets avec un stock de logements relativement élevé peuvent avoir des relations complexes en matière d'hypothèque et de droits des créanciers, ce qui rend difficile le respect des exigences d'acquisition.
afin de résoudre les problèmes ci-dessus, les gouvernements locaux explorent également. par exemple, l'acquisition actuelle de logements existants dans la ville de tai'an est basée sur l'idée de travail d'une « opération dirigée par le gouvernement et orientée vers le marché ». elle a d'abord pleinement compris les deux chiffres de base de la demande de logements abordables et du nombre de logements commerciaux existants et a clarifié les modalités d'acquisition, l'acquisition le corps principal et les entreprises de développement ont formulé des mesures de gestion scientifiquement et rationnellement.
à l'avenir, la ville sera orientée vers la demande et, dans un souci de développement durable, adhérera à la double approche « commercialisation + logement abordable » après rachat, innovera et formulera un mécanisme d'exploitation et de gestion pour l'acquisition des logements existants. , faire bon usage des politiques de soutien financier et réaliser des fonds il peut être équilibré et le projet est durable pour assurer le développement sain et ordonné du marché immobilier.
(cet article provient de china business news)
