staatliche vermögenswerte kaufen vielerorts bestehende wohnungen. welche schwierigkeiten bestehen bei der erweiterung des erwerbs- und lagerumfangs?
2024-09-12
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der ankauf bestehender gewerbewohnungen durch landesvermögen zur nutzung als bezahlbarer wohnraum wird in immer mehr städten umgesetzt.
laut nachrichten vom 12. september führt die stadt yinchuan zum ersten mal arbeiten zum erwerb bestehender gewerbewohnungen zur nutzung als bezahlbaren wohnraum durch. vom 9. bis 28. september wird sie bestehende gewerbewohnungen in der gesamten stadt sammeln und das „circuit area“ abdecken " der stadt yinchuan. „im schnellstraßenbereich der stadt“ wurden ganze gebäude und gewerbewohnungseinheiten (wohnhäuser und wohnungen) gebaut, die noch nicht verkauft wurden.
den örtlichen plänen zufolge wird die stadt yinchuan in diesem jahr 2.764 bezahlbare wohneinheiten schaffen, um die wohnprobleme von einkommensschwächeren gruppen und jungen menschen in städtischen gebieten durch das modell „miete + zuteilung“ zu lösen.
zufälligerweise zeigten nachrichten vom 9. september, dass die hefei anju group plant, bestehende gewerbewohnungen zum verkauf oder zur miete von erschwinglichem wohnraum zu erwerben und nun bestehende gewerbewohnungen aus den entsprechenden verwaltungsgebieten der stadt hefei, provinz anhui, einsammelt.
am 6. september veröffentlichte die stadt tai'an außerdem die „ankündigung zur sammlung bestehender gewerbewohnungen für bezahlbaren wohnraum“. tai'an taishan zhixin real estate management co., ltd. wird als erwerbsgegenstand zu einem angemessenen preis dienen (basierend auf auf den bezahlbaren wohnraum am selben standort) (der kaufpreis ist die referenzobergrenze) und die fertiggestellten und nicht verkauften gewerbehäuser im hauptstadtgebiet werden zur nutzung als bezahlbarer wohnraum gesammelt.
unvollständigen statistiken von marktagenturen zufolge haben mehr als 30 städte im ganzen land ankündigungen zur beschaffung von wohnraumressourcen veröffentlicht, und mehr als 60 städte haben ihre unterstützung für staatliche unternehmen zum ausdruck gebracht, bestehende gewerbewohnungen zu erwerben, um sie als bezahlbaren wohnraum zu nutzen.
nach den aktuellen ankündigungen verschiedener stellen zu urteilen, gelten für den erwerb von bestandswohnungen bestimmte anforderungen an die größe der wohnungen, die qualität der wohnungen und die unterstützenden ressourcen.
beispielsweise verlangt yinchuan: die baufläche eines einzelnen hauses darf 120 quadratmeter nicht überschreiten, das gesamte gebäude oder die gesamte einheit des projekts muss nicht verkauft sein, die einreichung der fertigstellungsabnahme und die erstregistrierung sind abgeschlossen und es muss eine gewerbewohnung vorhanden sein es liegt eine vorverkaufslizenz vor und das eigentum an der immobilie ist klar und streitbar. das projekt erfüllt die kreditanforderungen der finanzinstitute. die unterstützenden einrichtungen rund um das projekt sind bequem die unterstützenden einrichtungen sind vollständig.
hefei ähnelt in bezug auf die wohnform hauptsächlich ganze gebäude und ganze einheiten, die eine geschlossene verwaltung erreichen können. gleichzeitig sollte es sich nach dem standard „hauptsächlich bestandshäuser, mit feiner dekoration zuerst“ um bestandshäuser handeln, die fertiggestellt und abgenommen wurden, über vollständige projektbezogene verfahren, klare vermögenswerte, verbindlichkeiten und rechtsverhältnisse verfügen, können beantragen sie immobilienzertifikate und können sie die kreditanforderungen von finanzinstituten erfüllen. der erwerb von wohnraum muss außerdem den anforderungen einer bequemen verkehrsanbindung, einer relativ vollständigen unterstützenden ausstattung und der nähe zum kerngebiet der regionalen entwicklung genügen.
in bezug auf den kaufpreis gab yinchuan an, dass der kaufpreis auf dem wiederbeschaffungspreis von bezahlbarem wohnraum am selben standort wie der referenzobergrenze basiert, d. h. die summe der zugewiesenen grundstückskosten und der bau- und installationskosten übersteigt nicht 5 % des gewinns, was auch in tai'an-standards der fall ist. der kaufpreis für bestehende gewerbewohnungen in hefei darf den wiederbeschaffungspreis für bezahlbaren wohnraum am selben standort nicht überschreiten. dabei ist die obergrenze für bezahlbaren mietwohnungen der schätzpreis professioneller institutionen.
die schaffung und der bau von bezahlbarem wohnraum zur miete und zum verkauf ist ein langfristiges projekt, das den sozialen lebensunterhalt und den lebensunterhalt der menschen betrifft.
laut einem forschungsbericht von huatai securities wurden von 2021 bis 2023 im ganzen land 5,72 millionen einheiten bezahlbarer mietwohnungen gebaut und errichtet, womit 65,7 % des planungsziels für mietgarantierte wohnungen im „14. fünfjahresplan“ erreicht wurden ". im august 2023 wurden die „leitmeinungen zur planung und errichtung bezahlbaren wohnraums“ (dokument nr. 14) herausgegeben und parallel dazu begonnen, die „vergabe + vermietung“ des bezahlbaren wohnungsbaus voranzutreiben.
daten zeigen, dass von januar bis juni 2024 landesweit 1,128 millionen bezahlbare wohneinheiten (einschließlich klein- und mietwohnungen) gebaut und erworben wurden, was 66,2 % des jahresplans von 1,704 millionen einheiten (zimmern) und eine investition von 118,3 milliarden entspricht yuan. „es wird erwartet, dass bezahlbarer wohnraum mit vermittlungsmöglichkeit das angebot an bezahlbarem wohnraum erheblich steigern wird. 40 städte planen, im jahr 2024 insgesamt fast 140.000 bezahlbare wohneinheiten mit vermittlungsart zu schaffen“, heißt es in dem forschungsbericht.
seit dem „517 new deal“ haben lokale regierungen mit unterstützung der zentralen politik häufig dokumente herausgegeben, um den kauf und die lagerung zu fördern. städte wie yinchuan, hefei und tai'an haben allesamt dokumente zum kauf bestehender wohnungen zur nutzung als erschwinglich herausgegeben immer mehr städte reagieren auf die politik.
gemessen am tatsächlichen umfang der umsetzung muss jedoch der derzeitige erwerb des bestehenden wohnungsbestands durch staatliche vermögenswerte zur nutzung als bezahlbarer wohnraum beschleunigt werden.
am 16. august wurde das erste projekt der stadt wuhan zur refinanzierung von bezahlbarem wohnraum und zum erwerb bestehender gewerbewohnungen zur nutzung als bezahlbarer wohnraum offiziell gestartet. wuhan anjia affordable housing co., ltd. erwarb das yuyue-projekt von china merchants shekou und das phase-3-projekt airport center mit einer fläche von mehr als 20.000 quadratmetern, die voraussichtlich in mehr als 500 bezahlbare mietwohnungen umgewandelt werden .
zhuhai gab kürzlich auch informationen über den erwerb bestehender gewerbeimmobilien bekannt. zhuhai huafa industrial co., ltd. kündigte an, mit seinem mehrheitsaktionär zhuhai huafa group co., ltd. geschäfte mit bestehenden gewerbeimmobilien und unterstützenden parkplätzen abzuwickeln der gesamtbetrag der transaktion wird 12 milliarden yuan nicht überschreiten. die erworbenen gewerbeimmobilien werden dazu verwendet, das angebot an bezahlbarem, talentiertem wohnraum und gewerbemietwohnungen zu erhöhen.
im juli dieses jahres wurden 154 wohneinheiten in fuzhou im rahmen eines gesamtpakets öffentlich zur übertragung angeboten. fuzhou anzhu development co., ltd. erwarb schließlich 154 wohneinheiten, darunter luling garden, zu einem mindestpreis von 273 millionen yuan, mit einer durchschnittlichen einheit preis von etwa 20.000 yuan/quadratmeter. fuzhou anzhu development co., ltd. ist ein staatliches unternehmen in fuzhou. es übernimmt hauptsächlich die aufgabe, lagerwohnungen in erschwingliche mietwohnungen in der stadt fuzhou umzuwandeln.
verglichen mit dem geplanten umfang ist die umsetzung des erwerbs und der lagerung staatlicher vermögenswerte langsam. eines der größten probleme besteht darin, wie man das kapital ausbalanciert.
huatai securities gab an, dass bezahlbarer wohnraum den lebensunterhalt der menschen sichert und hauptsächlich dazu dient, die wohnprobleme berechtigter neubürger, junger menschen und anderer gruppen zu lösen. daher sollte die miete für bezahlbaren kleinwohnungsbau niedriger sein als die marktmiete gleicher qualität am gleichen standort, und es gibt eine grenze für die jährliche mieterhöhung, auf der der betrieb des bezahlbaren kleinwohnungsbaus beruht das prinzip der kapitalerhaltung und des geringen gewinns basiert auf „grundstückskosten + bau- und installationskosten + moderater und angemessener gewinn“. bei der preisgestaltung liegt der vorgeschlagene platzierungspreis vielerorts etwa 50 % unter dem von gewerbeimmobilien in der gleichen gegend.
„das ‚grundmerkmal‘ von bezahlbarem wohnraum bestimmt, dass der kauf- und lagerpreis nicht zu hoch sein darf. einerseits bedarf es kostengünstiger finanzierungsquellen, andererseits kommt es auf das preisspiel zwischen den erwerberparteien an .“, sagte huatai securities. am beispiel der mietallokation ist das derzeitige miet-umsatz-verhältnis in wichtigen städten im allgemeinen niedrig. ohne subventionen ist es immer noch schwierig, die kosten nach erwerb und lagerung durch betriebseinnahmen zu decken, was sich auf den ausbau von erwerb und lagerung auswirkt.
zusätzlich zum guthaben müssen einkauf und lagerung auch das missverhältnis zwischen angebot und nachfrage berücksichtigen. beispielsweise ist die nachfrage nach bezahlbarem wohnraum in städten mit hohem energiebedarf groß, aber der druck, gewerbeimmobilien abzubauen, ist relativ gering, das miet-zu-verkaufs-verhältnis ist niedrig und der anreiz zum rückkauf bestehender wohnungen ist nicht so stark wie in städte mit hohem lagerbestand. in bezug auf den standort ist es schwierig, den vorhandenen gewerbewohnungsbestand zu entfernen. es kann zu problemen aufgrund schlechter verkehrsbedingungen und fehlender unterstützender einrichtungen kommen. das angebot an wohn- und gewerbegebäuden, die den erwerbsanforderungen entsprechen, ist begrenzt aufgrund der projektqualifikationen besteht ein dringender bedarf, mittel abzuziehen und sich an der erwerbs- und lagerbegeisterung zu beteiligen. projekte mit einem relativ hohen bestand an wohnraum können komplexe hypotheken- und gläubigerrechtsbeziehungen aufweisen, was es schwierig macht, die erwerbsanforderungen zu erfüllen.
um die oben genannten probleme zu lösen, prüfen auch die kommunalverwaltungen. beispielsweise basiert der aktuelle erwerb von bestandswohnungen in der stadt tai'an auf der arbeitsidee eines „staatlich geführten, marktorientierten betriebs“. dabei wurden zunächst die beiden grundzahlen der nachfrage nach bezahlbarem wohnraum vollständig verstanden anzahl der bestehenden gewerbeimmobilien, und klärte die erwerbsmodalitäten, erwerb die hauptkörperschaft und entwicklungsunternehmen haben wissenschaftlich und rational formulierte managementmaßnahmen.
in zukunft wird die stadt nachfrageorientiert sein und im sinne einer nachhaltigen entwicklung nach dem rückkauf den zweigleisigen ansatz „vermarktung + bezahlbarer wohnraum“ verfolgen, innovationen einführen und einen betriebs- und verwaltungsmechanismus für den erwerb bestehender wohnungen formulieren , finanzielle unterstützungsmaßnahmen sinnvoll nutzen und mittel realisieren. es kann ausgewogen sein und das projekt ist nachhaltig, um eine gesunde und geordnete entwicklung des immobilienmarktes sicherzustellen.
(dieser artikel stammt von china business news)
