os activos estatais estão a adquirir habitações existentes em muitos locais. quais são as dificuldades em expandir o âmbito de aquisição e armazenamento?
2024-09-12
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a compra de habitações comerciais existentes por activos estatais para serem utilizadas como habitação a preços acessíveis está a ser implementada em cada vez mais cidades.
de acordo com notícias de 12 de setembro, a cidade de yinchuan está realizando pela primeira vez o trabalho de aquisição de moradias comerciais existentes para uso como habitação acessível. de 9 a 28 de setembro, irá coletar moradias comerciais existentes em toda a cidade, cobrindo a "área do circuito". " da cidade de yinchuan. "dentro do alcance da via expressa da cidade", foram construídos edifícios inteiros e unidades de habitação comercial (residências e apartamentos) que não foram vendidos.
de acordo com os planos locais, a cidade de yinchuan irá arrecadar 2.764 unidades de habitação a preços acessíveis este ano para resolver as dificuldades de habitação de mais grupos de baixa renda e jovens em áreas urbanas através do modelo "aluguel + loteamento".
coincidentemente, as notícias de 9 de setembro mostraram que o grupo hefei anju planeja adquirir moradias comerciais existentes para venda ou aluguel de moradias acessíveis e agora está coletando moradias comerciais existentes nas áreas administrativas correspondentes da cidade de hefei, província de anhui.
em 6 de setembro, a cidade de tai'an também emitiu o "anúncio sobre a coleta de moradias comerciais existentes para moradias acessíveis". tai'an taishan zhixin real estate management co., ltd. servirá como objeto de aquisição a um preço razoável (com base). na habitação acessível no mesmo local (o preço de compra é o limite superior de referência), e as casas comerciais concluídas e não vendidas na principal área urbana serão recolhidas para utilização como habitação acessível.
de acordo com estatísticas incompletas das agências de mercado, mais de 30 cidades em todo o país emitiram anúncios para solicitar recursos habitacionais, e mais de 60 cidades manifestaram apoio às empresas estatais para adquirirem habitações comerciais existentes para utilização como habitação a preços acessíveis.
a julgar pelos anúncios actuais de vários locais, a aquisição de habitações existentes tem certos padrões de dimensão da habitação, qualidade da habitação e recursos de apoio.
por exemplo, yinchuan exige: a área de construção de uma única casa não deve exceder 120 metros quadrados, todo o edifício ou unidade do projeto não foi vendido, o pedido de aceitação de conclusão e o primeiro registro foram concluídos e uma habitação comercial; a licença de pré-venda foi obtida e a propriedade da propriedade é clara e livre de disputas; o projeto atende aos requisitos de empréstimo das instituições financeiras; as instalações de apoio estão completas.
hefei é semelhante a isto em termos de forma de habitação, são principalmente edifícios inteiros e unidades inteiras, que podem atingir uma gestão fechada. ao mesmo tempo, de acordo com o padrão de "casas principalmente existentes, com decoração requintada primeiro", devem ser casas existentes que foram concluídas e aceitas, ter procedimentos completos relacionados ao projeto, ativos, passivos e relações jurídicas claras, podem solicitar certificados imobiliários e pode atender aos requisitos de empréstimo das instituições financeiras. a aquisição de habitação também deve atender aos requisitos de transporte conveniente, instalações de apoio relativamente completas e proximidade com a área central do desenvolvimento regional.
em termos de preço de aquisição, yinchuan afirmou que o preço de aquisição é baseado no preço de substituição de habitação acessível no mesmo local que o limite superior de referência, ou seja, a soma dos custos de terreno alocados e custos de construção e instalação não excede 5% do lucro, o que também acontece nos padrões de tai'an. o preço de compra das habitações comerciais existentes em hefei não deve exceder o preço de substituição das habitações acessíveis no mesmo local. entre eles, o limite superior das habitações acessíveis do tipo aluguer é o preço de avaliação das instituições profissionais.
a angariação e construção de habitação acessível para arrendamento e venda é um projecto de longo prazo que envolve a subsistência social e das pessoas.
de acordo com um relatório de pesquisa da huatai securities, de 2021 a 2023, 5,72 milhões de unidades de moradias para aluguel a preços acessíveis foram construídas e aumentadas em todo o país, completando 65,7% da meta de planejamento para moradias com aluguel garantido no "14º plano quinquenal ". em agosto de 2023, foram emitidos os “pareceres orientadores sobre o planeamento e construção de habitação acessível” (documento n.º 14), e em paralelo começou a ser promovida a “atribuição + arrendamento” de construção de habitação acessível.
os dados mostram que de janeiro a junho de 2024 foram construídas e angariadas 1,128 milhões de unidades de habitação acessível (incluindo loteamento e arrendamento) em todo o país, completando 66,2% do plano anual de 1,704 milhões de unidades (quartos), e completando um investimento de 118,3 mil milhões. yuan. "espera-se que a habitação acessível do tipo colocação se torne um aumento importante na oferta de habitação acessível. 40 cidades planeiam aumentar um total de quase 140.000 unidades de habitação acessível do tipo colocação em 2024", afirmou o relatório da pesquisa.
desde o “new deal 517”, com o apoio de políticas centrais, os governos locais têm emitido frequentemente documentos para incentivar a compra e o armazenamento. cidades como yinchuan, hefei e tai'an emitiram documentos sobre a compra de habitação existente para utilização a preços acessíveis. habitação. cada vez mais cidades estão respondendo à política.
no entanto, a julgar pela escala real de implementação, a actual aquisição do parque habitacional existente por activos estatais para utilização como habitação a preços acessíveis precisa de ser acelerada.
em 16 de agosto, foi lançado oficialmente o primeiro projeto da cidade de wuhan para refinanciar habitação a preços acessíveis e adquirir habitações comerciais existentes para utilização como habitação a preços acessíveis. adquiriu o projeto yuyue da china merchants shekou e o projeto airport center fase 3, com uma área de mais de 20.000 metros quadrados, que deverá ser convertido em mais de 500 conjuntos de moradias para aluguel a preços acessíveis .
zhuhai também divulgou recentemente informações sobre a aquisição de habitações comerciais existentes. a zhuhai huafa industrial co., ltd. anunciou que planeia realizar negócios comerciais de habitações comerciais existentes e de espaços de estacionamento de apoio com o seu acionista controlador zhuhai huafa group co., ltd. suas subsidiárias. o valor total da transação não excederá 12 bilhões de yuan, as moradias comerciais existentes adquiridas serão usadas para aumentar a oferta de moradias para talentos e moradias comerciais a preços acessíveis.
em julho deste ano, 154 unidades residenciais em fuzhou foram listadas publicamente para transferência em um pacote geral. a fuzhou anzhu development co., ltd. finalmente adquiriu 154 unidades residenciais, incluindo luling garden, a um preço de reserva de 273 milhões de yuans, com uma unidade média. preço de cerca de 20.000 yuans/metro quadrado. fuzhou anzhu development co., ltd. é uma empresa estatal em fuzhou. ela assume principalmente a tarefa de coletar e converter habitações de armazenamento em habitações para aluguel a preços acessíveis na cidade de fuzhou.
em comparação com a escala planeada, a aquisição e armazenamento de activos estatais tem sido lenta a implementar. um dos principais problemas é como equilibrar o capital.
a huatai securities afirmou que a habitação acessível tem atributos de subsistência das pessoas e é projetada principalmente para resolver as dificuldades de habitação de novos cidadãos elegíveis, jovens e outros grupos. portanto, a renda da habitação acessível em loteamento deve ser inferior à renda de mercado da mesma qualidade no mesmo local, e há um limite para o aumento anual da renda em que se baseia o funcionamento da habitação acessível em loteamento; o princípio da preservação do capital e do baixo lucro, baseado em "custo do terreno + custo de construção e instalação + lucro moderado e razoável" "preços, o preço de colocação proposto em muitos locais é cerca de 50% inferior ao de habitações comerciais na mesma área.
“o atributo ‘básico’ da habitação acessível determina que o preço de compra e armazenamento não pode ser demasiado elevado. por um lado, requer fontes de financiamento de baixo custo e, por outro lado, depende do jogo de preços entre as partes adquirentes. .", disse huatai securities. tomando como exemplo a atribuição de rendas, o actual rácio entre rendas e vendas nas principais cidades é geralmente baixo. sem subsídios, ainda é difícil cobrir os custos com rendimentos operacionais após a aquisição e armazenamento, o que afecta a expansão da aquisição e armazenamento.
além do equilíbrio dos fundos, a compra e o armazenamento também precisam considerar o descompasso entre oferta e demanda. por exemplo, a procura de habitação a preços acessíveis em cidades com elevado consumo de energia é grande, mas a pressão para reduzir o stock de habitação comercial é relativamente pequena, o rácio entre renda e venda é baixo e o incentivo para recomprar habitação existente não é tão forte como em cidades com alto estoque. em termos de localização, é difícil remover o parque habitacional comercial existente. pode haver problemas com más condições de transporte e falta de instalações de apoio. a oferta de edifícios residenciais e comerciais em áreas centrais que cumpram os requisitos de aquisição é limitada; das qualificações do projecto, há uma necessidade urgente de retirar fundos e participar no entusiasmo de aquisição e armazenamento. os projectos com um inventário relativamente elevado de habitação podem ter relações complexas de hipotecas e direitos de credor, dificultando o cumprimento dos requisitos de aquisição.
para resolver os problemas acima, os governos locais também estão explorando. por exemplo, a atual aquisição de moradias existentes na cidade de tai'an é baseada na ideia de trabalho de "operação liderada pelo governo e orientada para o mercado". número de habitações comerciais existentes, e esclareceu os acordos de aquisição, aquisição o corpo principal e as empresas de desenvolvimento formularam medidas de gestão científica e racionalmente.
no futuro, a cidade será orientada para a procura e para efeitos de desenvolvimento sustentável, aderirá à abordagem dupla de "mercantilização + habitação acessível" após a recompra, inovará e formulará um mecanismo de operação e gestão para a aquisição de habitação existente , fazer bom uso das políticas de apoio financeiro e realizar fundos pode ser equilibrado e o projeto é sustentável para garantir o desenvolvimento saudável e ordenado do mercado imobiliário.
(este artigo vem do china business news)
