国有資産は多くの場所で既存の住宅を購入していますが、取得と保管の範囲を拡大する際の困難は何ですか？
2024-09-12
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既存の商業用住宅を国有資産によって購入し、手頃な価格の住宅として使用することが、ますます多くの都市で実施されています。
9月12日のニュースによると、銀川市は9月9日から28日まで、「サーキットエリア」をカバーする既存商業住宅の取得作業を初めて実施する。 「市の高速道路範囲内」では、販売されていない商業住宅（住宅やアパート）の建物全体とユニットが建設されている。
地方計画によると、銀川市は今年、都市部の低所得者層や若者の住宅難を「賃貸+分譲」モデルを通じて解決するため、手頃な価格の住宅2,764戸を調達する予定だ。
偶然にも、9月9日のニュースは、合肥安住グループが既存の商業住宅を販売用または手頃な価格で賃貸できる住宅を取得する計画であり、現在、安徽省合肥市の該当行政区域から既存の商業住宅を収集していることを示した。
泰安市も9月6日、「手頃な価格での既存商業住宅の回収に関する公告」を発表し、泰安泰山志新不動産管理有限公司が適正価格での取得対象となる。 （同一場所の手頃な価格の住宅）（購入価格は参考上限額）を対象に、主要都市部の完成済み・未販売の商業住宅を回収し、手頃な価格の住宅として利用します。
市場機関の不完全な統計によると、全国の30以上の都市が住宅資源の募集に関する発表を行い、60以上の都市が国有企業が手頃な価格の住宅として使用するために既存の商業用住宅を取得することへの支持を表明している。
現在の各所の発表から判断すると、既存住宅の取得には住宅の規模、住宅の質、支援財源などについて一定の基準があるようです。
たとえば、銀川市では、一戸建て住宅の建築面積が 120 平方メートルを超えてはならず、プロジェクトの建物全体またはユニットが販売されておらず、完成承認申請と最初の登録が完了していること、商業用住宅が必要であることなどを要件としています。事前販売ライセンスが取得されており、不動産の所有権が明確であり、紛争がないこと。プロジェクトが金融機関の融資要件を満たしており、交通が便利であること。サポート施設も充実しています。
合肥市も同様で、住宅の形態としては、建物全体やユニット全体が閉鎖的な管理が可能である。同時に、「主に既存の住宅、最初に素晴らしい装飾を施す」という基準に従って、完成して受け入れられ、プロジェクト関連の手続きが完了し、明確な資産、負債、法的関係を備えた既存の住宅である必要があります。不動産証明書の申請や金融機関の融資要件を満たすことができます。住宅の取得には、交通の便の良さ、補助施設が比較的充実していること、地域開発の中核地域に近いことなどの要件も満たさなければなりません。
銀川市は取得価格について、同じ場所にある手頃な価格の住宅の再取得価格を基準上限とし、割り当てられた土地代と建設・設置費の合計が5％を超えないと述べた。これは泰安基準にも当てはまります。合肥市の既存商業住宅の購入価格は、同じ場所にある手頃な価格の住宅の買い替え価格を超えてはなりません。このうち、賃貸型の手頃な価格の住宅は、専門機関の評価価格が上限となります。
手頃な価格で賃貸および販売できる住宅の調達と建設は、社会と人々の暮らしに関わる長期プロジェクトです。
華泰証券の調査報告によると、2021年から2023年までに全国で572万戸の低価格賃貸住宅が建設・調達され、「第14次5カ年計画」における家賃保証住宅の計画目標の65.7％が完了した。 」。 2023年8月には「低価格住宅の計画及び建設に関する指導意見」（文書第14号）が出され、低価格住宅建設の「割り当て＋賃貸」が並行して推進され始めた。
データによると、2024年1月から6月までに、全国で112万8,000戸の手頃な価格の住宅（分譲と賃貸を含む）が建設・調達され、年間計画170万4,000戸（部屋）の66.2％が完了し、1,183億ドルの投資が完了した。元。 「配置型の手頃な価格の住宅は、手頃な価格の住宅の供給を増やす重要な手段になると予想されている。2024年には40の都市が合計14万戸近くの配置型の手頃な価格の住宅を調達する予定である」と調査報告書は述べている。
「517ニューディール政策」以来、中央政策の支援を受けて、銀川市、合肥市、泰安市などの地方自治体は、手頃な価格で使用するために既存の住宅を購入することを奨励する文書を頻繁に発行している。住宅政策に応じる都市はますます増えています。
しかし、実際の実施規模から判断すると、現在、手頃な価格の住宅として使用するために国有資産による既存住宅ストックの取得を加速する必要がある。
8月16日、手頃な価格の住宅を借り換え、既存の商業住宅を取得して手頃な価格の住宅として使用する武漢市初のプロジェクトが正式に開始された。武漢安佳手頃な価格の住宅有限公司は、中国商工蛇口の余越プロジェクトと空港センター第3期プロジェクトを買収し、面積は2万平方メートル以上で、500セット以上の手頃な価格の賃貸住宅に転換される予定である。 。
珠海はまた、最近、既存商業住宅の取得に関する情報を公開し、支配株主である珠海華発集団有限公司と既存商業住宅の売買事業および駐車スペースのサポートを行う計画であると発表した。子会社との取引総額は120億元を超えず、取得した既存の商業用住宅は、手頃な価格の人材向け住宅と商業用賃貸住宅の供給を増やすために使用される。
今年7月、福州市の154戸の住宅が一括譲渡の対象として上場され、最終的に福州安珠開発有限公司は最低価格2億7,300万元で平均戸数2億7,300万元の住宅を取得した。価格は約20,000元/平方メートル。福州安珠開発有限公司は福州市の国営企業で、主に福州市で保管住宅を収集し、手頃な価格の賃貸住宅に転換する業務を行っています。
計画された規模と比較して、国有資産の取得と保管の実施が遅れていることが大きな課題の一つとなっている。
華泰証券は、手頃な価格の住宅には人々の生計の特性があり、主に適格な新国民、若者、その他のグループの住宅問題を解決することを目的としていると述べた。したがって、割当型簡易住宅の家賃は、同一場所における同質の市場家賃よりも低くなければならず、年間の家賃の値上げには制限が設けられている。資本保全と低利益の原則、「土地代＋建設・設置費＋中程度の合理的な利益」に基づく価格設定、多くの場所での提案配置価格は、同じエリアの商業用住宅の約50％オフです。
「手頃な価格の住宅の『基本』特性により、購入価格と保管価格が高くなりすぎてはいけないことが決まります。一方で、低コストの資金源が必要ですが、他方では、取得当事者間の価格競争に依存します。」 」と華泰証券は述べた。賃貸料の配分を例に挙げると、主要都市における現在の賃貸料対売上高の比率は一般に低く、補助金がなければ取得・保管後の費用を営業収入で賄うことは依然として困難であり、取得・保管の拡大に影響を及ぼしている。
資金残高に加えて、購入と保管には需要と供給のミスマッチも考慮する必要があります。たとえば、高エネルギー都市では手頃な価格の住宅に対する需要が大きいものの、商業用住宅の在庫を削減する圧力は比較的小さく、賃貸と売却の比率は低く、既存の住宅を再購入するインセンティブは都市ほど強くありません。在庫が多い都市。立地の点では、既存の商業用住宅ストックを撤去することは困難であり、交通条件が悪く、取得要件を満たす住宅および商業用建物の供給が限られている可能性がある。プロジェクトの適格性を考慮すると、資金を引き出し、取得と保管の熱意に参加することが緊急に必要です。比較的大量の住宅在庫を伴うプロジェクトでは、抵当権と債権者の権利関係が複雑になる可能性があり、取得要件を満たすことが困難になります。
上記の問題を解決するために、地方自治体でも模索が進められています。たとえば、現在の泰安市の既存住宅の取得は、「政府主導、市場志向の運営」という実践的なアイデアに基づいており、まず手頃な価格の住宅の需要と、既存商業住宅の戸数を把握し、取得の取り決めを明確にし、取得本体と開発企業が科学的かつ合理的に管理措置を策定している。
将来的には、都市は需要志向であり、持続可能な発展を目的として、買戻し後の「市場化＋手頃な価格の住宅」の二本柱のアプローチを堅持し、既存住宅取得のための運営管理メカニズムを革新し、構築する。 、金融支援政策をうまく活用し、資金を実現するバランスが取れており、プロジェクトが持続可能であり、不動産市場の健全で秩序ある発展を確保します。
(この記事は中国ビジネスニュースからのものです)
