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上海証券取引所と深セン証券取引所は9月9日、ハンセン総合大型株指数、中型株指数、小型株指数の構成銘柄の調整に伴い、ハンセン総合指数の対象銘柄リストを変更すると発表した。香港ストックコネクトは更新され、次の南向き取引日に発効します。今回の調整では、アリババを含む33銘柄が新たにリストに追加され、同時にpowerlong real estate、shimao group、sino-ocean groupなどの33銘柄が除外された。

今回の調整では一部の不動産関連銘柄が除外されたものの、ハンロングループやワンウークラウドなどの企業も含まれていることは注目に値する。これは、不動産投資に対する資本市場のロジックの変化を反映しています。削除された銘柄から判断すると、これらは主に回転率の高いモデルで事業を展開している住宅開発業者であるが、新たに追加された銘柄はより多くの商業用不動産運営者と不動産管理サービスプロバイダーである。

住宅販売の全体的な規模の減少により、離職率の高い住宅開発業者はより高いリスクに直面しており、したがって資本市場から無視されています。対照的に、商業用不動産管理、不動産管理、建設サービス、長期賃貸アパートなど、かつては不動産市場の片隅にあったビジネスが、今ではより多くの資本の注目を集めています。

この投資ロジックの変化は企業の実績からも検証できます。最近発表された中間財務報告書によると、a株とh株の上場不動産会社の収益は前年同期比で13％減少し、純利益は82％減少した。対照的に、今年上半期の上場不動産管理会社62社の総収益は1,452億1,700万元に達し、前年同期比6.25%増加し、純利益は90億6,000万元で前年同期比増加した。年間では30.93%減少しました。その結果、wanwuyunのような企業が重要なインデックス銘柄に組み込まれるようになりました。

不動産会社の業績を見てみましょう。北池家財の中間報告によると、上半期の純利益は397億元で、前年同期の398億元とほぼ同じだった。すると、新築住宅市場の総量は減少しているにもかかわらず、新築住宅、中古住宅、ホームセンター、賃貸などを含む広範な不動産市場の規模は大きく下がっていないという現象が見えてきます。したがって、業界全体の状況は、開発者の苦境だけで評価されるべきではありません。

実際、不動産業界の論理は変わりつつあります。住宅開発事業の急激な縮小は、多くの開発業者が建設請負サービスに転じたことも一因となっている。開発業者が債務水準を積極的に削減するにつれて、都市投資会社が購入した土地がより多く土地オークション市場に登場しますが、これらの会社の開発能力が不足しているため、これらのプロジェクトは専門の建設業者に委託されることがよくあります。これが建設代理店市場の隆盛につながった。中国指数研究院のデータによると、今年上半期の不動産仲介建設の新規建設予定面積は前年同期比3.0％増加した。

商業用不動産も静かに変化しています。現在の状況では、reitは新たな資金調達チャネルとなり、多くの商業用不動産会社がreit商品の発行に成功しており、大規模な商業用不動産資産を保有する企業（hang lung groupなど）も市場から支持されています。

指数調整は資本姿勢の変化を反映するだけでなく、業界の価値も再評価します。近年の調整を経て、不動産業界は衰退することなく、多角的な方向に発展しています。住宅開発業者は生き残るために依然として懸命に努力する必要があるが、不動産管理、建設仲介、商業用不動産管理、不動産仲介などの業界は生き残るための新たな方法を見出しており、より良い発展を遂げることが期待されている。

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