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tian guobao, reportero de la red de observadores económicos el 5 de septiembre, comenzó la licitación por un terreno que le interesaba a wang qiang, pero no tuvo oportunidad de participar. este terreno está ubicado en la zona de concentración industrial de una ciudad de primer nivel y tiene un buen soporte de demanda. según la investigación exhaustiva y el juicio de él y sus colegas, se espera que pueda liquidarse en un año. sin embargo, al final, la inversión en terrenos no pasó la revisión de la sede.

wang qiang trabaja en el departamento de inversiones regionales de una empresa inmobiliaria estatal. desde principios de este año, la sede ha intensificado su revisión del riesgo de inversión. el monto de inversión real de su empresa en los primeros ocho meses fue menos de un tercio del plan anual.

el precio inicial del terreno que le interesa a wang qiang es de 49.000 yuanes por metro cuadrado. el precio actual de las casas de segunda mano en el terreno es generalmente inferior a 50.000 yuanes por metro cuadrado. la central cree que es difícil equilibrar los beneficios y las ventas de proyectos futuros y no acepta participar en el rodaje.

desde este año, basándose en la situación inmobiliaria, las empresas estatales centrales y locales también han comenzado a adquirir terrenos con cautela.

los datos eólicos muestran que en los primeros ocho meses de 2024, el valor de las transacciones de tierras nacionales fue de 1,42 billones de yuanes, una disminución interanual del 31% y solo un tercio del mismo período en 2021.

wang qiang ha estado trabajando en inversiones durante casi diez años. a partir de este año, los estándares de inversión de su empresa han aumentado de los 8 originales a 13, y solo aquellos que cumplan con todos los requisitos pueden invertir.

reducir la adquisición de tierras

a principios de año, la inversión planificada de la compañía de wang qiang era de alrededor de 10 mil millones de yuanes, pero el monto de la adquisición de tierras en participación en los primeros ocho meses fue de menos de 3 mil millones de yuanes, equivalente a la adquisición de tierras de un mes en 2023. wang qiang dijo que no era que no quisiera adquirir tierras, sino que la mayor parte de las tierras no cumplían con los requisitos de inversión.

la empresa de wang qiang no es la única que está reduciendo su adquisición de terrenos.

los resultados provisionales de 2024 muestran que poly development adquirió 12 nuevos proyectos en la primera mitad del año, y el monto de la adquisición de terrenos de capital fue de 10,9 mil millones de yuanes, menos de la mitad del mismo período en 2023. a finales de junio de 2024, la reserva de terrenos de poly development cayó un 8% desde principios de año.

poly development invierte principalmente en 38 ciudades centrales de todo el país, y las reservas de terreno en estos lugares representan el 70%. los inventarios en otras ciudades representan menos del 30% y se distribuyen principalmente en ciudades de tercer y cuarto nivel con economías activas y flujos de población continuos, como el sur y el este de china.

en la primera mitad del año, la inversión total de china shipping fue de 12.900 millones de yuanes, menos de un tercio de la del mismo período en 2023, pero ocupa una posición de liderazgo en la industria inmobiliaria. zhang zhichao, director ejecutivo de china shipping, dijo que en la primera mitad del año, la falta de oferta de terrenos en las ciudades de primer nivel y la oferta insuficiente de terrenos de alta calidad fueron las principales razones de la falta de adquisición de terrenos.

desde 2021, china shipping se ha centrado en invertir en ciudades de primer nivel y fuertemente de segundo nivel. entre sus inversiones en el primer semestre de 2024, las ciudades de primer nivel representaron el 67%. además de adquirir terrenos en el mercado abierto, china shipping también se centra activamente en oportunidades de inversión en áreas como fusiones y adquisiciones y renovación urbana. en la primera mitad del año, china shipping adquirió un proyecto de renovación urbana de gemdale en xi'an.

al igual que poly development, greentown china no es exclusiva de la adquisición de terrenos en ciudades de tercer y cuarto nivel económicamente desarrolladas. el director ejecutivo de greentown china, guo jiafeng, dijo que las inversiones de greentown se realizan principalmente en ciudades de primer nivel y ciudades centrales de segundo nivel, y también considerará oportunidades estructurales en sectores de alta calidad en ciudades que no son puntos críticos, especialmente oportunidades en algunas ciudades y condados económicamente desarrollados en el delta del río yangtsé.

c&d es una de las empresas inmobiliarias que ha sido agresiva en la adquisición de terrenos en los últimos años. los datos del cric muestran que en los primeros ocho meses de 2024, la cantidad de terreno adquirida por c&d fue de 27.900 millones de yuanes, menos del 40% del monto. de terreno adquirido en 2023.

en la reunión de desempeño, la gerencia de c&d afirmó que llevará a cabo la reposición del banco de tierras de manera ordenada principalmente en función de la velocidad de agotamiento de las ventas y la tendencia de crecimiento. este año aumentará su distribución en la región oriental, especialmente en provincias como zhejiang. , jiangxi, fujian y jiangsu prepárense para un cultivo profundo en la región.

jianfa cree que el precio del suministro centralizado de tierras en el primer semestre de 2024 es demasiado alto, lo que tendrá un mayor impacto en la adquisición de tierras en ciudades como hangzhou y fuzhou, aunque los artículos del inventario se han agotado, una cantidad moderada de. el suministro de terrenos se ha realizado teniendo en cuenta el mantenimiento del equipo y la marca, y principalmente en base al modelo de cooperación.

los datos de la china index academy muestran que en los primeros ocho meses de este año, la cantidad de terreno adquirido por las 100 principales empresas cayó un 40% interanual. las empresas inmobiliarias, incluidas las empresas estatales centrales, han reducido significativamente sus adquisiciones de tierras. la red de observadores económicos conoció que desde este año, las autoridades reguladoras exigen que la relación ventas-terrenos de las empresas inmobiliarias no supere el 40%.

ajustar estrategia

un director financiero de una empresa inmobiliaria que cotiza en bolsa dijo a la red de observadores económicos que adquirir el terreno equivocado puede hacer que la empresa explote, lo que "no es una exageración en absoluto".

las empresas inmobiliarias deben invertir en terrenos si quieren desarrollarse, pero el riesgo de adquirir el terreno equivocado es actualmente demasiado alto. por lo tanto, ajustar las estrategias de inversión y mejorar los estándares de inversión se ha convertido en uno de los principales medios para que la mayoría de las empresas inmobiliarias controlen los riesgos. .

china merchants shekou ha reducido su alcance de inversión a 10 ciudades. wu bin, subdirector general de china merchants shekou, dijo que para centrarse en las áreas urbanas, la inversión en las ciudades centrales representará más del 90%.

wang qiang dijo que a mediados de año, el análisis de su empresa del mercado inmobiliario y del mercado inmobiliario concluyó que el riesgo de adquirir terrenos todavía era relativamente alto, por lo que restringió aún más la inversión.

la sede de la empresa donde trabaja wang qiang cuenta con un equipo de investigación y evaluación de inversiones compuesto por docenas de personas, que realiza evaluaciones integrales de las ciudades centrales y áreas de puntos críticos en cada área metropolitana para determinar áreas de inversión clave; también es responsable de evaluar los proyectos de inversión planificados informados; por empresas de la ciudad.

el primer indicador de evaluación es el margen de beneficio bruto de la parcela de tierra, y cualquier parcela de tierra debe alcanzar un margen de beneficio bruto de dos dígitos. si el margen de beneficio bruto no cumple con el estándar, ni siquiera los proyectos que puedan liquidarse en medio año serán considerados. esta es una de las líneas rojas más importantes.

el segundo indicador de evaluación es la relación insumo-producto del proyecto. todos los costos potenciales del proyecto se combinan con indicadores como el ciclo de eliminación y el margen de beneficio para establecer una línea roja de precio para cada parcela de tierra que participa en la subasta.

el tercero es evaluar las tendencias futuras del mercado local. un proyecto tarda entre cuatro meses y medio año desde la adquisición del terreno hasta su apertura para la venta. el equipo de investigación de inversiones debe predecir el mercado en el momento de la apertura y durante el ciclo de ventas. si el ciclo de desmantelamiento de un proyecto excede los dos años, en principio, no se considerará la inversión a menos que haya un gran margen de apreciación en el futuro.

jinmao resume la estrategia de inversión en la fórmula de cinco caracteres: "temprana", "responsable", "profunda", "detallada" y "precisa". "temprano" significa obtener información del proyecto temprano y permitir que el equipo de investigación de inversiones intervenga con anticipación; "responsabilidad" significa responsabilidades claras, integrando la sede, las regiones y las ciudades en un nivel y analizando los problemas desde diferentes dimensiones; significa considerar todas las cuestiones para reducir errores y desviaciones; "bien" significa que se debe observar cada detalle del proyecto "preciso" significa el resultado, es decir, hacerlo bien;

dado que el margen de beneficio bruto de los terrenos adquiridos antes de 2022 se ha reducido significativamente, jinmao está tratando de aumentar el nivel de beneficio bruto general mediante la adquisición de proyectos con altos márgenes de beneficio bruto.

análisis y juicio de la dirección del viento.

las diferentes empresas inmobiliarias tienen juicios diferentes sobre las tendencias de desarrollo inmobiliario y sus estrategias de inversión y ventas también son diferentes.

como líder de la industria, en la segunda mitad del año, poly development, por un lado, fortalecerá su estrategia de reducción de existencias y ajustará proactivamente su ritmo de inversión, por otro lado, clasificará de manera integral los recursos disponibles y; cooperar activamente con los gobiernos locales en la regulación de los terrenos existentes, el reemplazo de los terrenos existentes y la adquisición y almacenamiento de viviendas existentes.

al igual que poly development, la reducción de existencias es también el trabajo principal de china resources land. li xin, presidente de la junta directiva de china resources land, explicó la idea de reducir existencias.

en primer lugar, el enfoque del trabajo futuro pasará del pensamiento inercial de depender del desarrollo y las ventas incrementales a la reducción de existencias y la mejora de las capacidades de valor total.

en segundo lugar, todo el equipo debe desarrollar una comprensión de la reducción de existencias. en la actualidad, la escala de gestión de activos de china resources land es de aproximadamente 450 mil millones de yuanes, de los cuales la contribución al rendimiento de los bienes raíces operativos representa más del 25%.

china merchants shekou siempre ha prestado mucha atención a la estructura de transacciones de vivienda primaria y secundaria. su dirección cree que es probable que este año el mercado sea primero bajo y luego alto, a medida que las políticas sigan ejerciendo fuerza, se espera que la demanda acumulada se libere aún más. por lo tanto, hay oportunidades relativamente mejores en la segunda mitad del año, pero seguiremos siendo cautelosos con respecto al mercado futuro.

zhu wenkai, director general de china merchants shekou, dijo que mantendrán una actitud de esperar y ver si las ventas de bienes raíces en 2024 pueden alcanzar el nivel de 2023. antes de que el mercado mejore significativamente, todavía esperamos que las ventas puedan estabilizarse. el flujo de caja operativo y el flujo de caja son la clave.

el presidente de jinmao, zhang zenggen, dijo que la dirección estratégica y el posicionamiento de jinmao de insistir en mejoras de alto nivel son muy consistentes con las políticas nacionales y las realidades de la industria. en el proceso de reorganización continua de la industria, siempre que no haya desviaciones en la dirección estratégica y el posicionamiento del producto, jinmao puede evitar los riesgos en la mayor medida posible.

en comparación con las grandes empresas estatales, la empresa de wang qiang es cautelosa a la hora de invertir y adquirir tierras, y vende todo lo que puede. en condiciones que cumplan con los requisitos de los activos de propiedad estatal, se logrará la descentralización al máximo y se implementará una política de una ciudad, una a nivel de la sede, y una política de un proyecto, a nivel de la sede. a nivel de ciudad y se implementará una política de una sola casa a nivel de proyecto.