nachricht

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tian guobao, reporter des economic observer network am 5. september begann die ausschreibung für ein grundstück, an dem wang qiang interessiert war, an dem er jedoch nicht teilnehmen konnte. dieses grundstück liegt im industrieansiedlungsgebiet einer erstklassigen stadt und verfügt über eine gute nachfrageunterstützung. nach der umfassenden recherche und einschätzung von ihm und seinen kollegen wird erwartet, dass es innerhalb eines jahres liquidiert werden kann. am ende bestand die landinvestition jedoch nicht die prüfung des hauptquartiers.

wang qiang arbeitet in der regionalen investmentabteilung eines staatlichen immobilienunternehmens. seit beginn dieses jahres hat die zentrale ihre investitionsrisikoprüfung intensiviert. die tatsächliche investitionssumme seines unternehmens betrug in den ersten acht monaten weniger als ein drittel des gesamtjahresplans.

der startpreis des grundstücks, an dem wang qiang interessiert ist, beträgt 49.000 yuan/quadratmeter. der aktuelle preis für gebrauchte häuser auf dem grundstück liegt im allgemeinen unter 50.000 yuan/quadratmeter. die zentrale ist der ansicht, dass es schwierig sei, gewinne und umsätze zukünftiger projekte auszugleichen, und stimmt einer teilnahme an den dreharbeiten nicht zu.

aufgrund der immobiliensituation haben seit diesem jahr auch staatliche und kommunale unternehmen damit begonnen, vorsichtig grundstücke zu erwerben.

winddaten zeigen, dass der nationale landtransaktionswert in den ersten acht monaten des jahres 2024 1,42 billionen yuan betrug, was einem rückgang von 31 % gegenüber dem vorjahr und nur einem drittel des gleichen zeitraums im jahr 2021 entspricht.

wang qiang investiert seit fast zehn jahren. seit diesem jahr sind die anlagestandards seines unternehmens von ursprünglich 8 auf 13 gestiegen, und nur wer sie erfüllt, kann investieren.

reduzieren sie den landerwerb

zu beginn des jahres betrug die geplante investition des unternehmens von wang qiang rund 10 milliarden yuan, aber der betrag für den grundstückserwerb betrug in den ersten acht monaten weniger als 3 milliarden yuan, was einem landerwerb von einem monat im jahr 2023 entspricht. wang qiang sagte, es sei nicht so, dass er kein land erwerben wolle, sondern dass die meisten grundstücke nicht den investitionsanforderungen entsprächen.

das unternehmen von wang qiang ist nicht das einzige, das seinen landerwerb reduziert.

die zwischenergebnisse für 2024 zeigen, dass poly development in der ersten jahreshälfte 12 neue projekte erworben hat und der betrag für den grundstückserwerb 10,9 milliarden yuan betrug, also weniger als die hälfte des gleichen zeitraums im jahr 2023. ende juni 2024 sank der grundstücksbestand von poly development gegenüber jahresbeginn um 8 %.

poly development investiert hauptsächlich in 38 kernstädte im ganzen land, und die landreserven an diesen orten machen 70 % aus. die bestände in anderen städten machen weniger als 30 % aus und verteilen sich hauptsächlich auf städte der dritten und vierten ebene mit aktiver wirtschaft und kontinuierlichem bevölkerungszustrom, wie etwa südchina und ostchina.

im ersten halbjahr beliefen sich die gesamtinvestitionen von china shipping auf 12,9 milliarden yuan, weniger als ein drittel des gleichen zeitraums im jahr 2023, aber das unternehmen nimmt in der immobilienbranche eine führende position ein. zhang zhichao, ceo von china shipping, sagte, dass in der ersten jahreshälfte das mangelnde landangebot in erstklassigen städten und das unzureichende angebot an qualitativ hochwertigem land die hauptgründe für den mangelnden landerwerb gewesen seien.

seit 2021 konzentriert sich china shipping auf investitionen in erstklassige und stark zweitrangige städte. im ersten halbjahr 2024 entfielen 67 % der investitionen auf erstklassige städte. neben dem erwerb von grundstücken auf dem freien markt konzentriert sich china shipping auch aktiv auf investitionsmöglichkeiten in bereichen wie fusionen und übernahmen sowie stadterneuerung. im ersten halbjahr erwarb china shipping ein stadterneuerungsprojekt von gemdale in xi'an.

wie poly development ist greentown china nicht darauf beschränkt, grundstücke in wirtschaftlich entwickelten städten der dritten und vierten ebene zu erwerben. guo jiafeng, ceo von greentown china, sagte, dass die investitionen von greentown hauptsächlich in städten der ersten und zweiten reihe erfolgen und auch strukturelle möglichkeiten in hochwertigen sektoren in nicht-hotspot-städten in betracht ziehen werden, insbesondere möglichkeiten in einigen wirtschaftlich entwickelten städten und kreisen in der region jangtse-delta.

c&d ist eines der immobilienunternehmen, die in den letzten jahren aggressiv beim grundstückserwerb vorgegangen sind. cric-daten zeigen, dass die von c&d erworbene grundstücksmenge in den ersten acht monaten des jahres 27,9 milliarden yuan betrug, also weniger als 40 % des betrags der im jahr 2023 erworbenen grundstücke.

bei der leistungsbesprechung erklärte das management von c&d, dass es die wiederauffüllung des landbestands in geordneter weise durchführen werde, hauptsächlich auf der grundlage der umsatzrückgangsgeschwindigkeit und des wachstumstrends. in diesem jahr werde es sein layout in der östlichen region, insbesondere in provinzen wie zhejiang, ausbauen , jiangxi, fujian und jiangsu bereiten sie sich auf eine intensive kultivierung in der region vor.

jianfa ist der ansicht, dass der preis für die zentralisierte grundstücksversorgung im ersten halbjahr 2024 zu hoch ist, was einen größeren einfluss auf den grundstückserwerb haben wird. in städten wie hangzhou und fuzhou sind die lagerbestände zwar ausverkauft, jedoch in moderatem umfang die bereitstellung von grundstücken erfolgte unter berücksichtigung der team- und markenergänzung und basiert hauptsächlich auf dem kooperationsmodell.

daten der china index academy zeigen, dass in den ersten acht monaten dieses jahres die von den 100 größten unternehmen erworbene landmenge im jahresvergleich um 40 % zurückgegangen ist. immobilienunternehmen, darunter zentrale staatsbetriebe, haben ihre landerwerbe deutlich reduziert. das economic observer network erfuhr, dass die regulierungsbehörden seit diesem jahr verlangen, dass das umsatz-zu-grundstücks-verhältnis von immobilienunternehmen 40 % nicht überschreiten darf.

strategie anpassen

ein finanzdirektor eines börsennotierten immobilienunternehmens sagte dem economic observer network, dass der erwerb des falschen grundstücks zur explosion des unternehmens führen könne, was „überhaupt keine übertreibung“ sei.

immobilienunternehmen müssen in grundstücke investieren, wenn sie sich entwickeln wollen, aber das risiko, das falsche grundstück zu erwerben, ist derzeit zu hoch. daher sind die anpassung der anlagestrategien und die verbesserung der anlagestandards für die meisten immobilienunternehmen zu einem der wichtigsten mittel zur risikokontrolle geworden .

china merchants shekou hat seinen investitionsumfang auf 10 städte eingegrenzt. wu bin, stellvertretender geschäftsführer von china merchants shekou, sagte, dass die investitionen in kernstädten mehr als 90 % ausmachen würden, um sich auf städtische gebiete zu konzentrieren.

wang qiang sagte, dass die analyse des immobilien- und grundstücksmarktes seines unternehmens mitte des jahres zu dem schluss gekommen sei, dass das risiko des grundstückserwerbs immer noch relativ hoch sei, weshalb die investitionen weiter verschärft wurden.

der firmensitz, in dem wang qiang arbeitet, verfügt über ein aus dutzenden von mitarbeitern bestehendes investitionsforschungs- und bewertungsteam, das umfassende bewertungen von kernstädten und hotspot-gebieten in jedem ballungsraum durchführt, um wichtige investitionsbereiche zu ermitteln. außerdem ist es für die bewertung der gemeldeten geplanten investitionsprojekte verantwortlich durch städtische unternehmen.

der erste bewertungsindikator ist die rohertragsspanne des grundstücks, wobei jedes grundstück eine zweistellige bruttogewinnspanne erzielen muss. wenn die bruttogewinnmarge nicht dem standard entspricht, werden auch projekte, die in einem halben jahr liquidiert werden können, nicht berücksichtigt. dies ist eine der wichtigsten roten linien.

der zweite bewertungsindikator ist das input-output-verhältnis des projekts. alle potenziellen kosten des projekts werden mit indikatoren wie dem eliminierungszyklus und der gewinnspanne kombiniert, um eine rote preislinie für jedes an der auktion teilnehmende grundstück festzulegen.

die dritte besteht darin, die lokalen zukünftigen markttrends zu bewerten. ein projekt dauert vom grundstückserwerb bis zur öffnung zum verkauf mindestens vier monate bis ein halbes jahr. das investment-research-team muss den markt zum zeitpunkt der eröffnung und während des verkaufszyklus vorhersagen. wenn der stilllegungszyklus eines projekts zwei jahre überschreitet, werden investitionen grundsätzlich nicht in betracht gezogen, es sei denn, es besteht in der zukunft großes potenzial für wertsteigerung.

jinmao fasst die anlagestrategie als die fünfstellige formel „früh“, „verantwortung“, „tiefgründig“, „detailliert“ und „genau“ zusammen. „frühzeitig“ bedeutet, projektinformationen frühzeitig zu erhalten und dem investment-research-team die möglichkeit zu geben, im voraus einzugreifen, wobei hauptsitze, regionen und städte auf einer ebene zusammengefasst werden und probleme aus verschiedenen dimensionen betrachtet werden. bedeutet, alle aspekte zu berücksichtigen. fehler und abweichungen zu reduzieren. „gut“ bedeutet, dass jedes detail des projekts beachtet werden muss. „genau“ bedeutet, dass das ergebnis richtig ist.

da die bruttogewinnmarge von grundstücken, die vor 2022 erworben wurden, deutlich gesunken ist, versucht jinmao, das gesamtbruttogewinnniveau durch den erwerb von projekten mit hohen bruttogewinnmargen zu steigern.

analyse und beurteilung der windrichtung

verschiedene immobilienunternehmen beurteilen die entwicklungstrends von immobilien unterschiedlich und auch ihre investitions- und vertriebsstrategien sind unterschiedlich.

als branchenführer wird poly development in der zweiten jahreshälfte einerseits seine lagerabbaustrategie verstärken und sein investitionstempo proaktiv anpassen, andererseits die vorhandenen ressourcen umfassend ordnen und verbessern arbeiten sie aktiv mit den lokalen regierungen zusammen, um bestehende grundstücke zu regulieren, bestehende grundstücke zu ersetzen und bestehenden wohnraum zu erwerben und zu lagern.

wie bei poly development ist auch der abbau von lagerbeständen die kernaufgabe von china resources land. li xin, vorstandsvorsitzender von china resources land, erläuterte die idee des lagerabbaus.

erstens wird sich der schwerpunkt der künftigen arbeit von dem trägen denken, das sich auf inkrementelle entwicklung und verkäufe verlässt, hin zum abbau von lagerbeständen und der verbesserung von vollwertkapazitäten verlagern.

zweitens muss das gesamte team ein verständnis für den lagerabbau entwickeln. derzeit beträgt der vermögensverwaltungsumfang von china resources land etwa 450 milliarden yuan, wobei der leistungsbeitrag von betriebsimmobilien mehr als 25 % ausmacht.

china merchants shekou hat der transaktionsstruktur von primär- und sekundärwohnungen stets große aufmerksamkeit geschenkt. das management geht davon aus, dass der markt in diesem jahr zunächst niedrig und dann hoch sein wird. da die maßnahmen weiterhin ihre wirkung entfalten, wird mit einer weiteren entlastung der angesammelten nachfrage gerechnet. daher gibt es in der zweiten jahreshälfte relativ bessere chancen, wir werden jedoch weiterhin vorsichtig sein, was den zukünftigen markt angeht.

zhu wenkai, general manager von china merchants shekou, sagte, dass man abwarten werde, ob die immobilienverkäufe im jahr 2024 das niveau von 2023 erreichen könnten. bevor sich der markt deutlich verbessert, hoffen wir immer noch, dass sich der operative cashflow und der cashflow stabilisieren können.

zhang zenggen, vorsitzender von jinmao, sagte, dass die strategische ausrichtung und positionierung von jinmao, sich an high-end-verbesserungen zu halten, in hohem maße mit der nationalen politik und der realität der branche übereinstimme. im prozess der kontinuierlichen umstrukturierung der branche können risiken weitestgehend vermieden werden, solange es keine abweichungen in der strategischen ausrichtung und produktpositionierung gibt.

im vergleich zu großen staatsunternehmen ist wang qiangs unternehmen bei der investition und dem erwerb von grundstücken zurückhaltend und verkauft alles, was es kann. unter den bedingungen, die den anforderungen staatlicher vermögenswerte entsprechen, wird die dezentralisierung maximal erreicht und auf der ebene des hauptquartiers eine ein-stadt-eine-politik und auf der ebene der zentrale eine ein-projekt-eins-politik umgesetzt auf stadtebene wird die ein-haus-eins-politik auf projektebene umgesetzt.