소식

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

경제 관찰자 네트워크 기자 tian guobao 9월 5일, wang qiang이 관심을 갖고 있던 토지에 대한 입찰이 시작되었지만 참여할 기회가 없었습니다. 이 땅은 1급 도시의 공업집적지역에 위치하며 수요지원이 좋은 것으로 그와 동료들의 종합적인 조사와 판단에 따르면 1년 안에 청산될 수 있을 것으로 예상된다. 그러나 결국 토지투자는 본사 심의를 통과하지 못했다.

wang qiang은 국영 부동산 회사의 지역 투자 부서에서 근무합니다. 올해 초부터 본사는 투자 위험 검토를 강화했다. 첫 8개월 동안 회사의 실제 투자 금액은 전체 연간 계획의 3분의 1에도 미치지 못했다.

wang qiang이 관심을 갖고 있는 토지의 시가는 49,000위안/㎡입니다. 현재 토지 주변의 중고 주택 가격은 일반적으로 50,000위안/㎡ 미만입니다. 본사에서는 향후 프로젝트의 수익과 매출의 균형이 어렵다고 판단하여 촬영 참여에 동의하지 않습니다.

올해부터 부동산 상황을 고려해 중앙 및 지방 국영기업들도 조심스럽게 토지를 확보하기 시작했다.

풍력 데이터에 따르면 2024년 첫 8개월 동안 국토 거래액은 1조 4200억 위안으로 전년 대비 31% 감소했으며 2021년 같은 기간의 3분의 1에 불과했다.

wang qiang은 거의 10년 동안 투자 업무를 해왔습니다. 올해부터 회사의 투자 기준이 원래 8에서 13으로 높아졌으며 모든 요구 사항을 충족하는 사람만 투자할 수 있습니다.

토지취득 감소

연초 왕강 회사의 계획된 투자액은 100억 위안 안팎이었지만, 첫 8개월간 지분 토지 취득 금액은 30억 위안 미만으로 2023년 한 달 토지 취득 금액에 해당한다. wang qiang은 토지 취득을 원하지 않는 것이 아니라 대부분의 토지가 투자 요건을 충족하지 못했다고 말했습니다.

토지 취득을 줄이는 회사는 wang qiang의 회사뿐만이 아닙니다.

2024년 중간 결과에 따르면 폴리 개발은 상반기에 12개의 신규 프로젝트를 인수했으며 지분 토지 취득 금액은 109억 위안으로 2023년 같은 기간의 절반에도 미치지 못했다. 2024년 6월말 현재 폴리개발의 토지은행은 연초 대비 8% 하락했다.

poly development는 전국 38개 핵심 도시에 주로 투자하고 있으며, 이들 지역의 토지 매장량은 70%를 차지합니다. 기타 도시의 재고는 30% 미만으로 화남, 화동 등 경제가 활발하고 인구 유입이 지속적인 3, 4선 도시에 주로 분포되어 있다.

올해 상반기 차이나해운의 총 투자액은 129억 위안으로 2023년 같은 기간의 3분의 1에도 못 미쳤지만 부동산 업계에서는 선두 자리를 지키고 있다. china shipping ceo zhang zhichao는 상반기에 1선 도시의 토지 공급 부족과 고품질 토지 공급 부족이 토지 취득 부족의 주요 원인이라고 말했습니다.

차이나해운은 2021년부터 1선 도시와 강력한 2선 도시에 투자하는 데 주력해 왔다. 2024년 상반기 투자 중 1선 도시가 67%를 차지했다. 차이나해운은 공개시장에서 토지를 확보하는 것 외에도 인수합병(m&a), 도시 재개발 등 분야의 투자 기회에도 적극적으로 주력하고 있다. 차이나해운은 상반기 시안 젬데일(gemdale)의 도시재생 프로젝트를 인수했다.

poly development와 마찬가지로 greentown china는 경제적으로 발전된 3, 4선 도시의 토지 취득에 독점적이지 않습니다. greentown china ceo guo jiafeng은 greentown의 투자가 주로 1선 도시와 핵심 2선 도시에 집중되어 있으며 비 핫스팟 도시의 고품질 부문, 특히 경제적으로 발전한 일부 도시와 카운티의 구조적 기회도 고려할 것이라고 말했습니다. 양쯔강 삼각주.

c&d는 최근 몇 년 동안 공격적으로 토지 취득에 나선 부동산 회사 중 하나다. cric 자료에 따르면 2024년 첫 8개월 동안 c&d가 취득한 토지 금액은 279억 위안으로 전체 금액의 40%에도 미치지 못했다. 2023년에 취득한 토지의 수입니다.

성과회의에서 c&d 경영진은 매출 고갈 속도와 성장 추세를 중심으로 토지 은행 보충을 순차적으로 실시할 것이라고 밝혔다. 올해는 동부 지역, 특히 저장성 등 지역의 레이아웃을 늘릴 예정이다. , 장시성, 복건성, 장쑤성 지역의 심층 재배를 준비합니다.

jianfa는 2024년 상반기 중앙 집중식 토지 공급 가격이 너무 높기 때문에 항저우 및 푸저우와 같은 도시에서는 재고 품목이 매진되었지만 적당한 양의 토지 취득에 더 큰 영향을 미칠 것이라고 생각합니다. 토지 공급은 팀 유지와 브랜드 보완을 고려하여 진행되었으며 주로 협력 모델을 기반으로 이루어졌습니다.

중국 지수 아카데미(china index academy)의 데이터에 따르면 올해 첫 8개월 동안 상위 100대 기업이 취득한 토지의 양은 전년 대비 40% 감소했습니다. 중앙 국영 기업을 포함한 부동산 회사들은 토지 취득을 크게 줄였습니다. 경제 관찰자 네트워크(economic observer network)는 올해부터 규제 당국이 부동산 회사의 토지 대비 판매 비율이 40%를 초과해서는 안 된다고 요구했다는 사실을 알게 되었습니다.

전략 조정

한 상장 부동산 회사의 금융 이사는 경제 관측자 네트워크(economic observer network)에 잘못된 토지 취득으로 인해 회사가 폭발할 수 있는데 이는 “전혀 과장이 아니다”라고 말했습니다.

부동산 회사가 개발하려면 토지에 투자해야 하는데 잘못된 토지를 취득할 위험이 현재 너무 높기 때문에 투자 전략 조정과 투자 기준 개선은 대부분의 부동산 회사가 위험을 통제하는 주요 수단 중 하나가 되었습니다. .

china merchants shekou는 투자 범위를 10개 도시로 좁혔습니다. china merchants shekou의 wu bin 부사장은 도시 지역에 집중하기 위해 핵심 도시에 대한 투자가 90% 이상을 차지할 것이라고 말했습니다.

wang qiang은 올해 중반에 회사의 부동산 시장과 토지 시장 분석에서 토지 취득 위험이 여전히 상대적으로 높다는 결론을 내려 투자를 더욱 강화했다고 말했습니다.

wang qiang이 근무하는 회사 본사에는 수십 명의 투자 조사 및 평가 팀이 있으며, 각 대도시 지역의 핵심 도시와 핫스팟 지역에 대한 종합 평가를 수행하여 핵심 투자 지역을 결정하고 보고된 투자 계획 프로젝트를 평가하는 업무도 담당합니다. 도시 회사에 의해.

첫 번째 평가지표는 토지의 매출총이익률로, 모든 토지는 반드시 두 자리 수의 매출총이익률을 달성해야 합니다. 매출 총 이익률이 기준을 충족하지 못하면 반년 안에 청산할 수 있는 프로젝트도 고려되지 않습니다. 이는 가장 중요한 위험 라인 중 하나입니다.

두 번째 평가 지표는 프로젝트의 투입-산출 비율입니다. 프로젝트의 모든 잠재적 비용은 제거 주기 및 이익 마진과 같은 지표와 결합되어 경매에 참여하는 각 토지에 대한 가격 제한선을 설정합니다.

세 번째는 현지 미래 시장 동향을 평가하는 것입니다. 프로젝트는 토지 취득부터 매각까지 최소 4개월에서 반년이 걸린다. 투자연구팀은 개시 시점과 매각 주기 동안 시장을 예측해야 한다. 프로젝트의 해체 주기가 2년을 초과하는 경우, 향후 평가 여지가 크지 않는 한 원칙적으로 투자를 고려하지 않습니다.

진마오는 투자전략을 '초기', '책임', '깊음', '상세', '정확'의 다섯 글자 공식으로 요약한다. "조기"는 프로젝트 정보를 조기에 획득하고 투자 조사팀이 사전에 개입할 수 있도록 하는 것을 의미하며, "책임"은 본부, 지역 및 도시가 하나의 수준으로 통합되어 "심층"에서 문제를 살펴보는 명확한 책임을 의미합니다. 모든 문제를 고려한다는 의미는 실수와 편차를 줄이기 위해 프로젝트의 모든 세부 사항을 준수해야 함을 의미합니다.

2022년 이전에 취득한 토지의 매출총이익률이 크게 떨어졌기 때문에 jinmao는 매출총이익률이 높은 프로젝트를 인수하여 전체 매출총이익 수준을 높이려고 노력하고 있습니다.

풍향 분석 및 판단

부동산 회사마다 부동산 발전 동향에 대한 판단이 다르고 투자 및 판매 전략도 다릅니다.

업계 선두주자로서 폴리개발은 하반기 재고 정리 전략을 강화하고 투자 속도를 적극적으로 조정할 예정이다. 기존 토지 규제, 기존 토지 교체, 기존 주택 취득 및 보관에 있어 지방정부와 적극적으로 협력합니다.

poly development와 마찬가지로 재고 정리도 china resources land의 핵심 작업입니다. china resources land 이사회 의장인 li xin은 재고 정리 아이디어를 설명했습니다.

첫째, 향후 작업의 초점은 점진적인 개발 및 판매에 의존하는 관성적 사고에서 재고 정리 및 전체 가치 역량 향상으로 전환될 것입니다.

둘째, 팀 전체가 재고 정리에 대한 이해를 발전시켜야 합니다. 현재 china resources land의 자산 관리 규모는 약 4,500억 위안에 달하며 그 중 부동산 운영 성과 기여도가 25% 이상을 차지합니다.

china merchants shekou는 항상 1차 및 2차 주택의 거래 구조에 세심한 주의를 기울여 왔습니다. 경영진은 올해 시장이 처음에는 낮았다가 다시 높아질 가능성이 높다고 보고 있다. 따라서 하반기에는 상대적으로 더 나은 기회가 있지만, 향후 시장에 대해서는 여전히 신중할 것입니다.

china merchants shekou의 zhu wenkai 총책임자는 2024년 부동산 판매가 2023년 수준에 도달할 수 있을지 관망적인 태도를 유지할 것이라고 말했습니다. 시장이 크게 개선되기 전에는 영업현금흐름과 현금흐름이 안정되길 바랍니다.

jinmao의 zhang zenggen 회장은 고급 개선을 고수하는 jinmao의 전략적 방향과 포지셔닝이 국가 정책 및 업계 현실과 매우 일치한다고 말했습니다. 업계의 지속적인 개편 과정에서 전략적 방향과 제품 포지셔닝에 편차가 없는 한 jinmao는 적시에 위험을 최대한 피할 수 있습니다.

대규모 국유 기업에 비해 wang qiang의 회사는 토지 투자 및 취득에 신중하며 가능한 모든 것을 판매합니다. 국유자산 요건을 충족하는 조건에서 분권화를 최대한 실현하고, 본부 차원에서는 1도시 1정책을, 도시 차원에서, 1가구 1주택 정책이 프로젝트 차원에서 시행될 것입니다.