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経済監視ネットワーク記者の田国宝 9月5日、王強氏が興味を持っていた土地の入札が始まったが、参加する機会はなかった。この土地は一級都市の工業集積地域に位置しており、彼と彼の同僚の総合的な調査と判断によれば、1年以内に売却できると予想されている。しかし、結局、土地投資は本社の審査を通らなかった。

王強さんは国営不動産会社の地域投資部門で働いています。今年初め以来、本社は投資リスクの見直しを強化しており、最初の8か月における彼の会社の実際の投資額は通期計画の3分の1にも満たなかった。

王強さんが興味を持っている土地の開始価格は4万9000元/平方メートル。土地周辺の中古住宅の現在の価格は一般に5万元/平方メートル未満だ。本部は今後のプロジェクトの収益と売上のバランスが難しいと判断し、撮影への参加には応じていない。

今年に入ってからは、不動産情勢を踏まえ、中央・地方国有企業も慎重に土地取得を始めている。

風力データによると、2024年最初の8か月の国土取引額は1兆4,200億元で、前年比31％減少し、2021年の同時期の3分の1に過ぎなかった。

王強さんは10年近く投資を続けており、今年から彼の会社の投資基準は当初の8段階から13段階に引き上げられ、基準を満たした人だけが投資できるようになった。

土地取得の削減

今年初め、王強氏の会社の投資計画は約100億元だったが、最初の8カ月の株式土地取得額は30億元未満で、これは2023年の1カ月分の土地取得に相当する。汪強氏は、土地を取得したくないのではなく、土地のほとんどが投資要件を満たしていないと述べた。

土地取得を削減しているのは王強氏の会社だけではない。

2024年の中間決算によると、保利発展は上半期に12件の新規プロジェクトを取得し、株式土地取得額は109億元で、2023年同時期の半分以下となった。 2024年6月末時点で、poly developmentの土地銀行は年初から8％下落した。

poly development は主に全国 38 の中核都市に投資しており、これらの場所の土地埋蔵量は 70% を占めています。その他の都市の在庫は 30% 未満であり、主に経済が活発で人口流入が続く華南や華東などの三級都市と四級都市に分布しています。

今年上半期の中国海運の総投資額は129億元で、2023年の同時期の3分の1以下となったが、不動産業界では主導的な地位にある。中国海運の張志超最高経営責任者（ceo）は、今年上半期は一級都市の土地供給不足と良質な土地の供給不足が用地取得不足の主な原因だったと述べた。

中国海運は2021年以来、一線都市と二線都市への投資に重点を置いており、2024年上半期の投資のうち一線都市が67％を占めた。中国海運は、公開市場での土地の取得に加え、合併・買収や都市再生などの分野での投資機会にも積極的に注力している。今年上半期、中国海運は西安のジェムデールから都市再生プロジェクトを買収した。

poly development と同様に、greentown china も経済的に発展した 3 級および 4 級都市の土地を取得できるわけではありません。グリーンタウン・チャイナの郭家峰最高経営責任者（ceo）は、グリーンタウンの投資は主に一線都市と中核二線都市に行われており、ホットスポットではない都市の高品質セクターにおける構造的機会、特に経済的に発展した一部の都市や郡における構造的機会も考慮すると述べた。長江デルタ。

c&dは近年、土地取得に積極的な不動産会社の1つであるが、cricデータによると、2024年最初の8か月でc&dが取得した土地の額は279億元で、全体の40％にも満たない。 2023年に土地を取得。

c&dの経営陣は業績会議で、今年は主に売上減少速度と成長傾向に基づいて土地銀行の補充を秩序正しく実行すると述べ、特に浙江省などの東部地域での配置を増やすと述べた。 、江西省、福建省、江蘇省の地域での深耕の準備をします。

建発氏は、2024年上半期の集中土地供給の価格が高すぎるため、杭州や福州などの都市では、ある程度の在庫品は完売しているものの、土地取得に大きな影響を与えるだろうと考えている。土地供給はチームとブランドの維持を考慮し、主に協力モデルに基づいて行われています。

中国指数アカデミーのデータによると、今年最初の８カ月で上位１００社が取得した土地の量は前年比４０％減少した。中央国有企業を含む不動産会社は土地取得を大幅に削減した。経済監視ネットワークの調べによると、今年以降、規制当局は不動産会社の土地売上高比率が40％を超えないよう求めている。

戦略を調整する

上場不動産会社の財務責任者はエコノミック・オブザーバー・ネットワークに対し、間違った土地を取得すると会社が倒産する可能性があると語ったが、これは「まったく誇張ではない」。

不動産会社は開発したい場合は土地に投資しなければなりませんが、現在、間違った土地を取得するリスクが高すぎるため、投資戦略を調整し、投資基準を改善することが、ほとんどの不動産会社にとってリスクを制御する主な手段の 1 つとなっています。 。

中国商工蛇口は投資範囲を10都市に絞り込んだ。中国招商社口の副総経理、呉斌氏は、都市部に重点を置くため、中核都市への投資が90％以上を占めると述べた。

王強氏は、今年半ばに同社が不動産市場と土地市場を分析した結果、土地取得のリスクが依然として相対的に高いとの結論に達し、投資をさらに引き締めたと述べた。

王強氏が勤務する本社には数十人で構成される投資調査・評価チームがあり、各大都市圏の中核都市とホットスポット地域の包括的な評価を実施して主要な投資分野を決定するとともに、報告された計画投資プロジェクトの評価も担当している。市内企業による。

最初の評価指標は土地区画の粗利率であり、どの土地区画でも二桁の粗利率を達成する必要があります。売上総利益率が基準を満たさない場合は、半年で清算できるプロジェクトであっても考慮されません。これは最も重要なレッドラインの 1 つです。

2 番目の評価指標は、プロジェクトのすべての潜在的なコストと消去サイクルや利益率などの指標を組み合わせて、オークションに参加する土地区画ごとに価格のレッドラインを設定します。

3 つ目は、現地の将来の市場動向を評価することです。プロジェクトでは、土地の取得から販売開始まで少なくとも 4 か月から半年かかります。投資調査チームは、開設時および販売サイクル中の市場を予測する必要があります。廃炉サイクルが2年を超えるプロジェクトについては、将来に大きな評価余地がない限り、原則として投資は検討されない。

ジンマオは投資戦略を「早い」「責任ある」「深い」「詳細な」「正確な」の5文字でまとめています。 「早期」とは、プロジェクト情報を早期に取得し、投資調査チームが事前に介入できるようにすることを意味し、「責任」とは、本社、地域、都市を 1 つのレベルに統合し、さまざまな次元から問題を検討するという明確な責任を意味します。すべての問題を考慮することを意味します。間違いや逸脱を減らすには、「正確」はプロジェクトのあらゆる詳細を観察する必要があることを意味します。

2022年までに取得した土地の粗利率が大幅に低下しているため、金茂は粗利率の高いプロジェクトを取得することで全体の粗利水準の向上を図っている。

風向の解析・判定

不動産会社によって不動産の開発動向に対する判断は異なり、投資戦略や販売戦略も異なります。

業界のリーダーとして、poly development は、下半期に在庫削減戦略を強化し、投資ペー​​スを積極的に調整する一方で、手持ちのリソースを包括的に整理し、既存の土地の規制、既存の土地の交換、既存の住宅の取得と保管において地方自治体と積極的に協力する。

poly development と同様に、在庫調整も china resources land の中核的な作業です。チャイナ・リソーシズ・ランド取締役会会長の李新氏は、在庫削減の考え方について説明した。

まず、将来の作業の焦点は、段階的な開発と販売に依存するという惰性的な考え方から、在庫を削減し、フルバリュー機能を向上させることに移ります。

次に、チーム全体が在庫調整についての理解を深めなければなりません。現在、華潤ランドの資産管理規模は約4,500億元で、そのうち運営不動産の業績貢献が25％以上を占めている。

中国商人蛇口は常に一次住宅と二次住宅の取引構造に細心の注意を払ってきました。同社の経営陣は、今年の市場はまず低水準となり、その後高水準になる可能性が高いと考えており、政策の効果が引き続き発揮されるため、蓄積された需要はさらに放出されると予想される。したがって、下半期には比較的良いチャンスがあると考えられますが、今後の市場については依然として慎重です。

中国商工社口のゼネラルマネージャー、朱文凱氏は、2024年の不動産販売が2023年の水準に達するかどうかについては様子見の姿勢を維持すると述べた。市場が大きく改善する前に、やはり営業キャッシュフローとキャッシュフローが安定することが期待されます。

金茂の張増根会長は、ハイエンドの改善を堅持するという金茂の戦略的方向性と位置付けは国家政策や業界の現実と非常に一致していると述べた。業界の継続的な再編の過程において、戦略的方向性と製品の位置付けに逸脱がない限り、金茂はリスクをタイムリーに回避することができます。

王強氏の会社は大規模な国有企業に比べ、投資や土地取得には慎重で、売れるものはすべて売却する。国有資産の要件を満たす条件の下で、地方分権を最大限に達成し、本部レベルでは一都市一政策、本部レベルでは一プロジェクト一政策を実施する。都市レベルでは一軒一軒政策が実施され、プロジェクトレベルでは一軒一軒政策が実施されます。