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tian guobao, giornalista dell'economic observer network il 5 settembre sono iniziate le offerte per un appezzamento di terreno a cui wang qiang era interessato, ma non ha avuto la possibilità di partecipare. questo pezzo di terreno si trova nella zona industriale di una città di primo livello e ha un buon supporto della domanda. secondo la ricerca approfondita e il giudizio di lui e dei suoi colleghi, si prevede che possa essere liquidato entro un anno. tuttavia, alla fine, l’investimento fondiario non ha superato la revisione della sede.

wang qiang lavora nel dipartimento regionale degli investimenti di una società immobiliare di proprietà statale. dall’inizio di quest’anno, la sede centrale ha intensificato la revisione del rischio di investimento. l’importo effettivo dell’investimento della sua azienda nei primi otto mesi è stato inferiore a un terzo del piano dell’intero anno.

il prezzo iniziale del terreno a cui wang qiang è interessato è di 49.000 yuan/metro quadrato. il prezzo attuale delle case di seconda mano intorno al terreno è generalmente inferiore a 50.000 yuan/metro quadrato. la sede ritiene che sia difficile bilanciare i profitti e le vendite dei progetti futuri e non accetta di partecipare alle riprese.

da quest'anno, in base alla situazione immobiliare, anche le imprese statali centrali e locali hanno cominciato ad acquisire cautamente terreni.

i dati sull’energia eolica mostrano che nei primi otto mesi del 2024, il valore delle transazioni fondiarie nazionali è stato di 1,42 trilioni di yuan, un calo su base annua del 31%, e solo un terzo dello stesso periodo del 2021.

wang qiang lavora nel settore degli investimenti da quasi dieci anni. a partire da quest'anno, gli standard di investimento della sua azienda sono aumentati dagli originali 8 a 13 e solo coloro che soddisfano tutti i requisiti possono investire.

ridurre l'acquisizione di terreni

all’inizio dell’anno, l’investimento pianificato dalla società di wang qiang era di circa 10 miliardi di yuan, ma l’importo dell’acquisizione di terreni azionari nei primi otto mesi era inferiore a 3 miliardi di yuan, equivalenti all’acquisizione di terreni di un mese nel 2023. wang qiang ha detto che non è che non volesse acquisire terreni, ma che la maggior parte dei terreni non soddisfaceva i requisiti di investimento.

l’azienda di wang qiang non è l’unica a ridurre l’acquisizione di terreni.

i risultati provvisori del 2024 mostrano che poly development ha acquisito 12 nuovi progetti nella prima metà dell'anno e l'importo dell'acquisizione di terreni azionari è stato di 10,9 miliardi di yuan, meno della metà dello stesso periodo del 2023. alla fine di giugno 2024, la banca fondiaria di poly development è diminuita dell'8% rispetto all'inizio dell'anno.

poly development investe principalmente in 38 città principali in tutto il paese e le riserve fondiarie in questi luoghi rappresentano il 70%. le scorte in altre città rappresentano meno del 30% e sono distribuite principalmente in città di terzo e quarto livello con economie attive e continui afflussi di popolazione, come la cina meridionale e la cina orientale.

nella prima metà dell’anno, l’investimento totale di china shipping è stato di 12,9 miliardi di yuan, meno di un terzo rispetto allo stesso periodo del 2023, ma è in una posizione di leadership nel settore immobiliare. zhang zhichao, ceo di china shipping, ha affermato che nella prima metà dell’anno, la mancanza di offerta di terreni nelle città di primo livello e l’offerta insufficiente di terreni di alta qualità sono state le ragioni principali della mancata acquisizione di terreni.

dal 2021, china shipping si è concentrata sugli investimenti nelle città di primo livello e fortemente di secondo livello. tra i suoi investimenti nella prima metà del 2024, le città di primo livello hanno rappresentato il 67%. oltre ad acquisire terreni sul mercato aperto, china shipping si concentra attivamente anche sulle opportunità di investimento in aree quali fusioni, acquisizioni e rinnovamento urbano. nella prima metà dell'anno, china shipping ha acquisito un progetto di rinnovamento urbano da gemdale a xi'an.

come poly development, greentown china non si limita ad acquisire terreni in città di terzo e quarto livello economicamente sviluppate. guo jiafeng, ceo di greentown cina, ha affermato che gli investimenti di greentown sono principalmente nelle città di primo e secondo livello e prenderanno in considerazione anche opportunità strutturali in settori di alta qualità in città non hotspot, in particolare opportunità in alcune città e contee economicamente sviluppate nel delta del fiume yangtze.

c&d è una delle società immobiliari che è stata aggressiva nell'acquisizione di terreni negli ultimi anni. i dati cric mostrano che nei primi otto mesi del 2024, la quantità di terreni acquisiti da c&d è stata di 27,9 miliardi di yuan, meno del 40% dell'importo. di terreno acquisito nel 2023.

durante l'incontro sulla performance, il management di c&d ha dichiarato che effettuerà il rifornimento delle banche fondiarie in modo ordinato, principalmente in base alla velocità di esaurimento delle vendite e al trend di crescita. quest'anno aumenterà la sua struttura nella regione orientale, in particolare nelle province come zhejiang , jiangxi, fujian e jiangsu prepararsi per la coltivazione profonda nella regione.

jianfa ritiene che il prezzo della fornitura centralizzata di terreni nella prima metà del 2024 sia troppo alto, il che avrà un impatto maggiore sull'acquisizione di terreni in città come hangzhou e fuzhou, sebbene gli articoli in inventario siano stati esauriti, in quantità moderata la fornitura del terreno è stata effettuata tenendo conto del mantenimento della squadra e del marchio, e principalmente sulla base del modello di cooperazione.

i dati della china index academy mostrano che nei primi otto mesi di quest’anno la quantità di terreni acquisiti dalle prime 100 aziende è diminuita del 40% su base annua. le società immobiliari, comprese le imprese statali centrali, hanno ridotto significativamente le loro acquisizioni di terreni. l'economic observer network ha appreso che da quest'anno le autorità di regolamentazione hanno richiesto che il rapporto vendite/terreno delle società immobiliari non superi il 40%.

modificare la strategia

il direttore finanziario di una società immobiliare quotata in borsa ha dichiarato all'economic observer network che l'acquisizione del terreno sbagliato potrebbe far esplodere la società, il che "non è affatto un'esagerazione".

le società immobiliari devono investire in terreni se vogliono svilupparsi, ma il rischio di acquisire il terreno sbagliato è attualmente troppo alto. pertanto, l’adeguamento delle strategie di investimento e il miglioramento degli standard di investimento sono diventati uno dei principali mezzi per la maggior parte delle società immobiliari per controllare i rischi .

china merchants shekou ha ristretto il proprio ambito di investimento a 10 città. wu bin, vice direttore generale di china merchants shekou, ha affermato che, per concentrarsi sulle aree urbane, gli investimenti nelle città principali rappresenteranno oltre il 90%.

wang qiang ha detto che a metà anno, l'analisi del mercato immobiliare e del mercato fondiario effettuata dalla sua azienda ha concluso che il rischio di acquisire terreni era ancora relativamente alto, quindi ha ulteriormente ridotto gli investimenti.

la sede centrale dell'azienda in cui lavora wang qiang ha un team di ricerca e valutazione degli investimenti composto da decine di persone, che conduce valutazioni complete delle città principali e delle aree hotspot in ciascuna area metropolitana per determinare le aree chiave di investimento ed è anche responsabile della valutazione dei progetti di investimento pianificati segnalati; dalle aziende cittadine.

il primo indicatore di valutazione è il margine di profitto lordo del lotto di terreno e qualsiasi lotto di terreno deve raggiungere un margine di profitto lordo a due cifre. se il margine di profitto lordo non soddisfa lo standard, non verranno presi in considerazione nemmeno i progetti che possono essere liquidati in sei mesi. questa è una delle linee rosse più importanti.

il secondo indicatore di valutazione è il rapporto input-output del progetto. tutti i costi potenziali del progetto sono combinati con indicatori come il ciclo di eliminazione e il margine di profitto per fissare una linea rossa di prezzo per ciascun appezzamento di terreno che partecipa all'asta.

il terzo è valutare le future tendenze del mercato locale. un progetto richiede da quattro mesi a sei mesi dall'acquisizione del terreno all'apertura alla vendita. il team di ricerca sugli investimenti deve prevedere il mercato al momento dell'apertura e durante il ciclo di vendita. se il ciclo di smantellamento di un progetto supera i due anni, in linea di principio, l’investimento non verrà preso in considerazione a meno che non vi sia un ampio margine di rivalutazione in futuro.

jinmao riassume la strategia di investimento con la formula di cinque caratteri: "presto", "responsabilità", "profondo", "dettagliato" e "preciso". "presto" significa ottenere informazioni tempestive sul progetto e consentire al team di ricerca sugli investimenti di intervenire in anticipo; "responsabilità" significa responsabilità chiare, con sedi centrali, regioni e città integrate su un unico livello e analisi dei problemi da diverse dimensioni; significa considerare tutte le questioni ridurre gli errori e le deviazioni; "bene" significa che ogni dettaglio del progetto deve essere osservato; "accurato" significa il risultato, cioè farlo bene;

poiché il margine di profitto lordo dei terreni acquisiti prima del 2022 è diminuito in modo significativo, jinmao sta cercando di aumentare il livello di profitto lordo complessivo acquisendo progetti con margini di profitto lordo elevati.

analisi e giudizio della direzione del vento

diverse società immobiliari hanno giudizi diversi sulle tendenze di sviluppo degli immobili, così come diverse sono le loro strategie di investimento e di vendita.

in qualità di leader del settore, nella seconda metà dell'anno, poly development, da un lato, rafforzerà la sua strategia di riduzione delle scorte e, dall'altro, adeguerà in modo proattivo il ritmo degli investimenti, sistemerà in modo completo le risorse a disposizione; cooperare attivamente con i governi locali nella regolamentazione dei terreni esistenti, nella sostituzione dei terreni esistenti e nell'acquisizione e conservazione delle comunicazioni governative.

come poly development, anche la riduzione delle scorte è il lavoro principale di china resources land. li xin, presidente del consiglio di amministrazione di china resources land, ha spiegato l’idea della riduzione delle scorte.

in primo luogo, il focus del lavoro futuro si sposterà dal pensiero inerziale di fare affidamento sullo sviluppo e sulle vendite incrementali alla riduzione delle scorte e al miglioramento delle capacità a pieno valore.

in secondo luogo, l’intero team deve sviluppare una comprensione della riduzione delle scorte. attualmente, la scala di gestione patrimoniale di china resources land è di circa 450 miliardi di yuan, di cui il contributo alla performance del settore immobiliare operativo rappresenta oltre il 25%.

china merchants shekou ha sempre prestato molta attenzione alla struttura delle transazioni degli alloggi primari e secondari. il suo management ritiene che quest'anno il mercato sarà probabilmente prima basso e poi alto. poiché le politiche continuano ad esercitare la loro forza, si prevede che la domanda accumulata verrà ulteriormente rilasciata. pertanto ci sono opportunità relativamente migliori nella seconda metà dell'anno, ma rimarremo prudenti riguardo al mercato futuro.

zhu wenkai, direttore generale di china merchants shekou, ha affermato che manterranno un atteggiamento di attesa per vedere se le vendite immobiliari nel 2024 potranno raggiungere il livello del 2023. prima che il mercato migliori in modo significativo, speriamo ancora che le vendite possano stabilizzarsi.

il presidente di jinmao zhang zenggen ha affermato che la direzione strategica di jinmao e il posizionamento di aderire al miglioramento di fascia alta sono altamente coerenti con le politiche nazionali e le realtà del settore. nel processo di continuo rimpasto del settore, finché non vi è alcuna deviazione nella direzione strategica e nel posizionamento del prodotto, i rischi possono essere evitati nella massima misura possibile. jinmao controlla i rischi in modo tempestivo.

rispetto alle grandi imprese statali, l'azienda di wang qiang è cauta negli investimenti e nell'acquisizione di terreni e vende tutto ciò che può. nelle condizioni che soddisfano i requisiti dei beni di proprietà statale, il decentramento sarà raggiunto nella massima misura e a livello centrale sarà attuata la politica “una città-uno” e a livello centrale la politica “un progetto-uno”. a livello di città, mentre a livello di progetto verrà attuata una politica “una casa-uno”.