νέα

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

ο δημοσιογράφος του economic observer network tian guobao στις 5 σεπτεμβρίου ξεκίνησε η υποβολή προσφορών για ένα οικόπεδο που ενδιαφερόταν ο wang qiang, αλλά δεν είχε καμία ευκαιρία να συμμετάσχει. αυτό το κομμάτι γης βρίσκεται στη βιομηχανική περιοχή συγκέντρωσης μιας πόλης πρώτης κατηγορίας και έχει καλή υποστήριξη ζήτησης σύμφωνα με την ολοκληρωμένη έρευνα και την κρίση του ίδιου και των συναδέλφων του, αναμένεται ότι μπορεί να ρευστοποιηθεί εντός ενός έτους. ωστόσο, τελικά, η επένδυση γης δεν πέρασε από τον έλεγχο της έδρας.

ο wang qiang εργάζεται στο περιφερειακό τμήμα επενδύσεων μιας κρατικής εταιρείας ακινήτων. από την αρχή του τρέχοντος έτους, τα κεντρικά γραφεία ενίσχυσαν την αξιολόγηση του επενδυτικού κινδύνου της εταιρείας του τους πρώτους οκτώ μήνες.

η τιμή εκκίνησης της γης για την οποία ενδιαφέρεται ο wang qiang είναι 49.000 γιουάν/τετραγωνικό μέτρο. η έδρα πιστεύει ότι είναι δύσκολο να ισορροπήσει τα κέρδη και τις πωλήσεις των μελλοντικών έργων και δεν συμφωνεί να συμμετάσχει στα γυρίσματα.

από φέτος, με βάση την κατάσταση των ακινήτων, κεντρικές και τοπικές κρατικές επιχειρήσεις άρχισαν επίσης να αποκτούν γη με επιφύλαξη.

τα στοιχεία της αιολικής ενέργειας δείχνουν ότι τους πρώτους οκτώ μήνες του 2024, η εθνική αξία συναλλαγής γης ήταν 1,42 τρισεκατομμύρια γιουάν, σημειώνοντας μείωση 31% από έτος σε έτος και μόνο το ένα τρίτο της ίδιας περιόδου το 2021.

ο wang qiang επενδύει για σχεδόν δέκα χρόνια από φέτος, τα επενδυτικά πρότυπα της εταιρείας του έχουν αυξηθεί από τα αρχικά 8 σε 13 και μόνο όσοι τα πληρούν μπορούν να επενδύσουν.

μειώστε την απόκτηση γης

στην αρχή του έτους, η προγραμματισμένη επένδυση της εταιρείας της wang qiang ήταν περίπου 10 δισεκατομμύρια γιουάν, αλλά το ποσό απόκτησης γης στο μετοχικό κεφάλαιο τους πρώτους οκτώ μήνες ήταν μικρότερο από 3 δισεκατομμύρια γιουάν, που ισοδυναμεί με την απόκτηση γης ενός μήνα το 2023. ο wang qiang είπε ότι δεν ήταν ότι δεν ήθελε να αποκτήσει γη, αλλά ότι το μεγαλύτερο μέρος της γης δεν πληρούσε τις επενδυτικές απαιτήσεις.

η εταιρεία του wang qiang δεν είναι η μόνη που μειώνει την απόκτηση γης.

τα ενδιάμεσα αποτελέσματα του 2024 δείχνουν ότι η poly development απέκτησε 12 νέα έργα το πρώτο εξάμηνο του έτους και το ποσό απόκτησης γης με μετοχικό κεφάλαιο ήταν 10,9 δισεκατομμύρια γιουάν, λιγότερο από το ήμισυ της ίδιας περιόδου του 2023. από τα τέλη ιουνίου 2024, η τράπεζα γης της poly development μειώθηκε κατά 8% από την αρχή του έτους.

η poly development επενδύει κυρίως σε 38 βασικές πόλεις σε όλη τη χώρα και τα αποθέματα γης σε αυτά τα μέρη αντιπροσωπεύουν το 70%. τα αποθέματα σε άλλες πόλεις αντιπροσωπεύουν λιγότερο από το 30% και διανέμονται κυρίως σε πόλεις τρίτης και τέταρτης κατηγορίας με ενεργές οικονομίες και συνεχείς εισροές πληθυσμού, όπως η νότια κίνα και η ανατολική κίνα.

το πρώτο εξάμηνο του έτους, η συνολική επένδυση της china shipping ήταν 12,9 δισεκατομμύρια γιουάν, λιγότερο από το ένα τρίτο της ίδιας περιόδου του 2023, αλλά βρίσκεται σε ηγετική θέση στον κλάδο των ακινήτων. ο zhang zhichao, διευθύνων σύμβουλος της china shipping, δήλωσε ότι το πρώτο εξάμηνο του έτους, η έλλειψη προσφοράς γης σε πόλεις πρώτης κατηγορίας και η ανεπαρκής προσφορά γης υψηλής ποιότητας ήταν οι κύριοι λόγοι για την έλλειψη απόκτησης γης.

από το 2021, η china shipping έχει επικεντρωθεί στις επενδύσεις σε πόλεις πρώτης και ισχυρής δεύτερης κατηγορίας μεταξύ των επενδύσεών της το πρώτο εξάμηνο του 2024, οι πόλεις πρώτης κατηγορίας αντιστοιχούσαν στο 67%. εκτός από την απόκτηση γης στην ανοιχτή αγορά, η china shipping εστιάζει επίσης ενεργά σε επενδυτικές ευκαιρίες σε τομείς όπως οι συγχωνεύσεις και εξαγορές και η αστική ανανέωση. το πρώτο εξάμηνο του έτους, η china shipping απέκτησε ένα έργο αστικής ανανέωσης από το gemdale στο xi'an.

όπως και η poly development, η greentown china δεν είναι αποκλειστική απόκτηση γης σε οικονομικά ανεπτυγμένες πόλεις τρίτης και τέταρτης κατηγορίας. ο διευθύνων σύμβουλος της greentown china, guo jiafeng, δήλωσε ότι οι επενδύσεις της greentown είναι κυρίως σε πόλεις πρώτης και βασικής δεύτερης κατηγορίας και θα εξετάσουν επίσης τις διαρθρωτικές ευκαιρίες σε τομείς υψηλής ποιότητας σε πόλεις που δεν είναι hotspot, ειδικά ευκαιρίες σε ορισμένες οικονομικά ανεπτυγμένες πόλεις και κομητείες της δέλτα του ποταμού yangtze.

η c&d είναι μια από τις εταιρείες real estate που ήταν επιθετική στην απόκτηση γης τα τελευταία χρόνια, τα στοιχεία της cric δείχνουν ότι τους πρώτους οκτώ μήνες του 2024, το ποσό της γης που απέκτησε η c&d ήταν 27,9 δισεκατομμύρια γιουάν, λιγότερο από το 40% του ποσού. γης που αποκτήθηκε το 2023.

στη συνάντηση απόδοσης, η διοίκηση της c&d δήλωσε ότι θα πραγματοποιήσει την αναπλήρωση της τράπεζας γης με τακτικό τρόπο, κυρίως με βάση την ταχύτητα εξάντλησης των πωλήσεων και την τάση ανάπτυξης φέτος, θα αυξήσει τη διάταξή της στην ανατολική περιοχή, ειδικά σε επαρχίες όπως η zhejiang , jiangxi, fujian και jiangsu προετοιμαστείτε για βαθιά καλλιέργεια στην περιοχή.

η jianfa πιστεύει ότι η τιμή της κεντρικής προσφοράς γης το πρώτο εξάμηνο του 2024 είναι πολύ υψηλή, γεγονός που θα έχει μεγαλύτερο αντίκτυπο στην απόκτηση γης σε πόλεις όπως η hangzhou και η fuzhou, αν και τα είδη απογραφής έχουν εξαντληθεί, ένα μέτριο ποσό. η προμήθεια γης έχει πραγματοποιηθεί λαμβάνοντας υπόψη τη συντήρηση της ομάδας και του συμπληρώματος, και κυρίως με βάση το μοντέλο συνεργασίας.

στοιχεία από την china index academy δείχνουν ότι τους πρώτους οκτώ μήνες του τρέχοντος έτους, η ποσότητα γης που απέκτησαν οι 100 κορυφαίες εταιρείες μειώθηκε κατά 40% από έτος σε έτος. οι εταιρείες ακινήτων, συμπεριλαμβανομένων των κεντρικών κρατικών επιχειρήσεων, έχουν μειώσει σημαντικά τις αποκτήσεις γης. το economic observer network έμαθε ότι από φέτος, οι ρυθμιστικές αρχές ζήτησαν ο λόγος πωλήσεων προς γη των εταιρειών ακινήτων να μην υπερβαίνει το 40%.

προσαρμόστε τη στρατηγική

ένας οικονομικός διευθυντής μιας εισηγμένης εταιρείας ακινήτων είπε στο economic observer network ότι η απόκτηση του λάθος κομμάτι γης μπορεί να προκαλέσει την έκρηξη της εταιρείας, κάτι που «δεν είναι καθόλου υπερβολή».

οι εταιρείες ακινήτων πρέπει να επενδύσουν σε γη εάν θέλουν να αναπτυχθούν, αλλά ο κίνδυνος απόκτησης λάθος γης είναι επί του παρόντος πολύ υψηλός, επομένως, η προσαρμογή των επενδυτικών στρατηγικών και η βελτίωση των επενδυτικών προτύπων έχουν γίνει ένα από τα κύρια μέσα για τον έλεγχο των κινδύνων για τις περισσότερες εταιρείες ακινήτων. .

η china merchants shekou έχει περιορίσει το επενδυτικό της πεδίο σε 10 πόλεις. ο wu bin, αναπληρωτής γενικός διευθυντής της china merchants shekou, δήλωσε ότι για να επικεντρωθεί στις αστικές περιοχές, οι επενδύσεις σε κεντρικές πόλεις θα αντιπροσωπεύουν περισσότερο από το 90%.

ο wang qiang είπε ότι στα μέσα του έτους, η ανάλυση της εταιρείας του για την αγορά ακινήτων και την αγορά γης κατέληξε στο συμπέρασμα ότι ο κίνδυνος απόκτησης γης εξακολουθούσε να είναι σχετικά υψηλός, επομένως περιόρισε περαιτέρω τις επενδύσεις.

τα κεντρικά γραφεία της εταιρείας όπου εργάζεται ο wang qiang έχει μια ομάδα έρευνας και αξιολόγησης επενδύσεων που αποτελείται από δεκάδες άτομα, η οποία διενεργεί εκτενείς αξιολογήσεις των πόλεων και των hotspot σε κάθε μητροπολιτική περιοχή για να καθορίσει βασικούς τομείς επενδύσεων από εταιρείες της πόλης.

ο πρώτος δείκτης αξιολόγησης είναι το μεικτό περιθώριο κέρδους του αγροτεμαχίου και κάθε αγροτεμάχιο πρέπει να επιτυγχάνει διψήφιο περιθώριο μικτού κέρδους. εάν το μικτό περιθώριο κέρδους δεν ανταποκρίνεται στο πρότυπο, ακόμη και τα έργα που μπορούν να ρευστοποιηθούν σε μισό χρόνο, αυτή είναι μια από τις πιο σημαντικές κόκκινες γραμμές.

ο δεύτερος δείκτης αξιολόγησης είναι η αναλογία εισροών-εκροών του έργου όλα τα πιθανά κόστη του έργου συνδυάζονται με δείκτες όπως ο κύκλος εξάλειψης και το περιθώριο κέρδους για να οριστεί μια κόκκινη γραμμή τιμής για κάθε αγροτεμάχιο που συμμετέχει στη δημοπρασία.

το τρίτο είναι να αξιολογηθούν οι μελλοντικές τάσεις της τοπικής αγοράς. ένα έργο διαρκεί τουλάχιστον τέσσερις μήνες έως μισό έτος από την απόκτηση γης έως το άνοιγμα προς πώληση η ερευνητική ομάδα επενδύσεων πρέπει να προβλέψει την αγορά κατά τη στιγμή του ανοίγματος και κατά τη διάρκεια του κύκλου των πωλήσεων. εάν ο κύκλος παροπλισμού ενός έργου υπερβαίνει τα δύο χρόνια, καταρχήν, η επένδυση δεν θα ληφθεί υπόψη εκτός εάν υπάρχουν τεράστιο περιθώριο εκτίμησης στο μέλλον.

ο jinmao συνοψίζει την επενδυτική στρατηγική ως τη φόρμουλα πέντε χαρακτήρων του "πρώιμου", "υπευθυνότητας", "βαθιάς", "λεπτομερούς" και "ακριβούς". «πρώιμη» σημαίνει να λαμβάνεις έγκαιρα πληροφορίες για τα έργα και να επιτρέψεις στην ερευνητική ομάδα να παρέμβει εκ των προτέρων. σημαίνει εξέταση όλων των θεμάτων για να μειωθούν τα λάθη και οι αποκλίσεις, σημαίνει ότι πρέπει να τηρείται κάθε λεπτομέρεια του έργου, δηλαδή το αποτέλεσμα.

δεδομένου ότι το μικτό περιθώριο κέρδους της γης που αποκτήθηκε πριν από το 2022 έχει μειωθεί σημαντικά, η jinmao προσπαθεί να αυξήσει το συνολικό επίπεδο μικτού κέρδους αποκτώντας έργα με υψηλά περιθώρια μικτού κέρδους.

ανάλυση και κρίση της κατεύθυνσης του ανέμου

διαφορετικές εταιρείες ακινήτων έχουν διαφορετικές κρίσεις για τις τάσεις ανάπτυξης των ακινήτων και οι στρατηγικές επενδύσεων και πωλήσεων είναι επίσης διαφορετικές.

ως ηγέτης του κλάδου, το δεύτερο εξάμηνο του έτους, η poly development, αφενός, θα ενισχύσει τη στρατηγική της για την απομάκρυνση των αποθεμάτων και θα προσαρμόσει προληπτικά τον επενδυτικό της ρυθμό, αφετέρου, θα διευθετήσει πλήρως τους διαθέσιμους πόρους και θα συνεργαστεί ενεργά με τις τοπικές κυβερνήσεις για τη ρύθμιση της υπάρχουσας γης, την αντικατάσταση της υπάρχουσας γης και την απόκτηση και αποθήκευση υφιστάμενων κατοικιών.

όπως και η poly development, η απομάκρυνση των αποθεμάτων είναι επίσης το βασικό έργο της china resources land. ο λι σιν, πρόεδρος του διοικητικού συμβουλίου της china resources land, εξήγησε την ιδέα της αποθεματοποίησης.

πρώτον, το επίκεντρο της μελλοντικής εργασίας θα μετατοπιστεί από την αδρανειακή σκέψη της βάσης στη σταδιακή ανάπτυξη και τις πωλήσεις στην αποδέσμευση και τη βελτίωση των δυνατοτήτων πλήρους αξίας.

δεύτερον, ολόκληρη η ομάδα πρέπει να αναπτύξει μια κατανόηση του αποθέματος. επί του παρόντος, η κλίμακα διαχείρισης περιουσιακών στοιχείων της china resources land είναι περίπου 450 δισεκατομμύρια γιουάν, εκ των οποίων η συνεισφορά απόδοσης των λειτουργικών ακινήτων αντιπροσωπεύει περισσότερο από το 25%.

η china merchants shekou έδινε πάντα μεγάλη προσοχή στη δομή των συναλλαγών της πρωτοβάθμιας και δευτερεύουσας κατοικίας. η διοίκησή της πιστεύει ότι η αγορά είναι πιθανό να είναι αρχικά χαμηλή και μετά υψηλή φέτος. ως εκ τούτου, υπάρχουν σχετικά καλύτερες ευκαιρίες το δεύτερο εξάμηνο του έτους, αλλά θα είμαστε ακόμα προσεκτικοί σχετικά με τη μελλοντική αγορά.

ο zhu wenkai, γενικός διευθυντής της china merchants shekou, δήλωσε ότι θα διατηρήσουν στάση αναμονής για το εάν οι πωλήσεις ακινήτων το 2024 μπορούν να φτάσουν στο επίπεδο του 2023. προτού βελτιωθεί σημαντικά η αγορά, ελπίζουμε ότι οι πωλήσεις μπορούν να σταθεροποιηθούν και οι λειτουργικές ταμειακές ροές είναι το κλειδί.

ο πρόεδρος της jinmao, zhang zenggen, δήλωσε ότι η στρατηγική κατεύθυνση και η θέση της jinmao για την τήρηση της βελτίωσης υψηλού επιπέδου είναι σε μεγάλο βαθμό συνεπείς με τις εθνικές πολιτικές και τις πραγματικότητες του κλάδου. στη διαδικασία συνεχούς αναδιάρθρωσης του κλάδου, εφόσον δεν υπάρχει απόκλιση στη στρατηγική κατεύθυνση και τη θέση του προϊόντος, οι κίνδυνοι μπορούν να αποφευχθούν στο μέγιστο βαθμό έγκαιρα.

σε σύγκριση με μεγάλες κρατικές επιχειρήσεις, η εταιρεία του wang qiang είναι προσεκτική στις επενδύσεις και την απόκτηση γης και πουλά ό,τι μπορεί. υπό τις προϋποθέσεις που πληρούν τις απαιτήσεις των κρατικών περιουσιακών στοιχείων, η αποκέντρωση θα επιτευχθεί στο μέγιστο βαθμό και η πολιτική «μία πόλη-μία» θα εφαρμοστεί σε επίπεδο έδρας, μια πολιτική «ένα έργο-ένα» θα εφαρμοστεί στο σε επίπεδο πόλης και θα εφαρμοστεί μια πολιτική ένα σπίτι-ένα σε επίπεδο έργου.