новости

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

репортер сети экономических наблюдателей тянь гобао 5 сентября начались торги на земельный участок, который интересовал ван цяна, но у него не было возможности принять участие. этот участок земли расположен в промышленной зоне города первого уровня и имеет хорошую поддержку спроса. согласно всестороннему исследованию и мнению его и его коллег, ожидается, что он может быть ликвидирован в течение одного года. однако в итоге земельные инвестиции не прошли проверку штаба.

ван цян работает в региональном инвестиционном отделе государственной компании по недвижимости. с начала этого года штаб-квартира усилила проверку инвестиционных рисков. фактический объем инвестиций его компании за первые восемь месяцев составил менее одной трети годового плана.

стартовая цена земли, которая интересует ван цяна, составляет 49 000 юаней за квадратный метр. текущая цена подержанных домов вокруг этой земли обычно составляет менее 50 000 юаней за квадратный метр. в штабе считают, что сбалансировать прибыль и продажи будущих проектов сложно, и не соглашаются участвовать в съемках.

с этого года, исходя из ситуации с недвижимостью, центральные и местные государственные предприятия также начали осторожно приобретать землю.

данные о ветре показывают, что за первые восемь месяцев 2024 года стоимость национальных сделок с землей составила 1,42 трлн юаней, что на 31% меньше, чем в прошлом году, и составляет лишь одну треть от аналогичного периода 2021 года.

ван цян занимается инвестированием уже почти десять лет. начиная с этого года инвестиционные стандарты его компании увеличились с первоначальных 8 до 13, и инвестировать могут только те, кто соответствует им.

сократить приобретение земли

в начале года запланированные инвестиции компании ван цяна составляли около 10 миллиардов юаней, но сумма приобретения земли за первые восемь месяцев составила менее 3 миллиардов юаней, что эквивалентно приобретению земли за один месяц в 2023 году. ван цян сказал, что дело не в том, что он не хотел приобретать землю, а в том, что большая часть земли не отвечает инвестиционным требованиям.

компания ван цяна — не единственная, которая сокращает объем приобретения земли.

промежуточные результаты за 2024 год показывают, что poly development приобрела 12 новых проектов в первой половине года, а сумма приобретения долевых земель составила 10,9 млрд юаней, что меньше половины аналогичного периода 2023 года. по итогам июня 2024 года земельный банк poly development сократился на 8% с начала года.

poly development в основном инвестирует в 38 опорных городов по всей стране, а земельные запасы в этих местах составляют 70%. запасы в других городах составляют менее 30% и в основном распределены в городах третьего и четвертого уровня с активной экономикой и постоянным притоком населения, таких как южный китай и восточный китай.

в первом полугодии общий объем инвестиций china shipping составил 12,9 млрд юаней, что составляет менее трети от аналогичного периода 2023 года, но компания занимает лидирующие позиции в отрасли недвижимости. чжан чжичао, генеральный директор china shipping, заявил, что в первой половине года основными причинами отсутствия приобретения земли были нехватка земли в городах первого уровня и недостаточное предложение высококачественной земли.

с 2021 года china shipping сосредоточилась на инвестициях в города первого и сильно второго уровня. среди ее инвестиций в первой половине 2024 года на города первого уровня пришлось 67%. помимо приобретения земли на открытом рынке, china shipping также активно фокусируется на инвестиционных возможностях в таких областях, как слияния и поглощения и обновление городов. в первой половине года china shipping приобрела проект обновления города у gemdale в сиане.

как и poly development, greentown china не исключает приобретения земель в экономически развитых городах третьего и четвертого уровня. генеральный директор greentown china го цзяфэн заявил, что инвестиции greentown в основном направлены в города первого и второго уровня, а также будут рассмотрены структурные возможности в высококачественных секторах в городах, не являющихся «горячими точками», особенно возможности в некоторых экономически развитых городах и округах в китае. дельта реки янцзы.

c&d — одна из компаний по недвижимости, которая в последние годы активно приобретала землю. данные cric показывают, что за первые восемь месяцев 2024 года сумма земли, приобретенной c&d, составила 27,9 млрд юаней, что составляет менее 40% от суммы. земли, приобретенной в 2023 году.

на совещании по итогам работы руководство c&d заявило, что оно будет осуществлять пополнение земельного банка упорядоченным образом, главным образом, исходя из скорости истощения продаж и тенденции роста. в этом году оно увеличит свое расположение в восточном регионе, особенно в таких провинциях, как чжэцзян. , цзянси, фуцзянь и цзянсу. подготовьтесь к глубокому культивированию в регионе.

цзяньфа считает, что цена централизованного предложения земли в первой половине 2024 года слишком высока, что окажет большее влияние на приобретение земли в таких городах, как ханчжоу и фучжоу, хотя инвентарные объекты были распроданы, умеренное количество. поставка земли осуществлялась с учетом поддержания команды и дополнения к бренду и в основном на основе модели сотрудничества.

данные china index academy показывают, что за первые восемь месяцев этого года объем земли, приобретенный 100 крупнейшими компаниями, упал на 40% в годовом исчислении. компании по недвижимости, в том числе центральные государственные предприятия, значительно сократили объем приобретения земли. сеть экономических обозревателей узнала, что с этого года регулирующие органы требуют, чтобы соотношение продаж недвижимости к стоимости земли не превышало 40%.

корректировка стратегии

финансовый директор котирующейся на бирже компании по недвижимости сообщил economic observer network, что приобретение неподходящего участка земли может привести к взрыву компании, и это «вообще не преувеличение».

компании по недвижимости должны инвестировать в землю, если они хотят развиваться, но риск приобретения неподходящей земли в настоящее время слишком высок. поэтому корректировка инвестиционных стратегий и улучшение инвестиционных стандартов стали для большинства компаний по недвижимости одним из основных средств контроля рисков. .

china merchants shekou сузила объем инвестиций до 10 городов. у бинь, заместитель генерального директора china merchants shekou, сказал, что, если сосредоточиться на городских районах, инвестиции в основные города составят более 90%.

ван цян сказал, что в середине года анализ рынка недвижимости и земли, проведенный его компанией, пришел к выводу, что риск приобретения земли все еще относительно высок, поэтому инвестиции еще больше сократились.

в штаб-квартире компании, где работает ван цян, есть группа по инвестиционным исследованиям и оценке, состоящая из десятков человек, которая проводит комплексную оценку основных городов и горячих точек в каждом мегаполисе для определения ключевых областей инвестиций, а также отвечает за оценку запланированных инвестиционных проектов; компаниями города.

первым показателем оценки является валовая прибыль от земельного участка, и любой земельный участок должен достигать двузначной валовой прибыли. если валовая прибыль не соответствует стандарту, не будут рассматриваться даже проекты, которые можно ликвидировать через полгода. это одна из важнейших красных линий.

вторым показателем оценки является соотношение затрат и выпуска проекта. все потенциальные затраты проекта объединяются с такими показателями, как цикл ликвидации и размер прибыли, чтобы установить красную линию цены для каждого земельного участка, участвующего в аукционе.

в-третьих, оценить будущие тенденции местного рынка. проект занимает от четырех месяцев до полугода от приобретения земли до открытия для продажи. группа инвестиционных исследований должна прогнозировать рынок на момент открытия и в течение цикла продаж. если цикл вывода из эксплуатации проекта превышает два года, в принципе, инвестиции не будут рассматриваться, если только не будет огромных возможностей для повышения стоимости в будущем.

цзиньмао резюмирует инвестиционную стратегию как пятизначную формулу: «ранний», «ответственный», «глубокий», «детальный» и «точный». «раннее» означает раннее получение информации о проекте и возможность заранее вмешаться группе по инвестиционным исследованиям; «ответственность» означает четкие обязанности, когда штаб-квартиры, регионы и города интегрированы на один уровень и «глубоко» рассматриваются проблемы с разных сторон; означает рассмотрение всех вопросов. чтобы уменьшить количество ошибок и отклонений; «хорошо» означает, что каждая деталь проекта должна быть соблюдена; «точно» означает результат, то есть сделать его правильно.

поскольку валовая прибыль от земли, приобретенной до 2022 года, значительно снизилась, цзиньмао пытается повысить общий уровень валовой прибыли за счет приобретения проектов с высокой валовой прибылью.

анализ и оценка направления ветра

разные риэлтерские компании по-разному оценивают тенденции развития недвижимости, различаются и их стратегии инвестирования и продаж.

как лидер отрасли, во втором полугодии poly development, с одной стороны, усилит свою стратегию сокращения запасов и активно скорректирует темпы инвестиций, с другой стороны, будет всесторонне сортировать имеющиеся ресурсы и активно сотрудничать; с местными органами власти в регулировании существующих земель, замене существующих земель, а также приобретении и хранении существующего жилья. правительство связи.

как и в случае с poly development, сокращение запасов также является основной работой china resources land. ли синь, председатель совета директоров china resources land, объяснил идею сокращения запасов.

во-первых, фокус будущей работы сместится с инерционного мышления, основанного на постепенном развитии и продажах, на сокращение запасов и улучшение полноценных возможностей.

во-вторых, вся команда должна понять суть сокращения запасов. в настоящее время масштаб управления активами china resources land составляет около 450 миллиардов юаней, из которых вклад операционной недвижимости составляет более 25%.

компания china merchants shekou всегда уделяла пристальное внимание структуре сделок с первичным и вторичным жильем. руководство компании полагает, что в этом году рынок, скорее всего, сначала будет низким, а затем высоким. поскольку политика продолжает оказывать давление, ожидается, что накопленный спрос будет и дальше высвобождаться. таким образом, во второй половине года возможности относительно лучше, но мы по-прежнему будем осторожны в отношении будущего рынка.

чжу вэнькай, генеральный менеджер china merchants shekou, заявил, что они сохранят выжидательную позицию относительно того, смогут ли продажи недвижимости в 2024 году достичь уровня 2023 года. прежде чем ситуация на рынке значительно улучшится, мы все еще надеемся, что продажи смогут стабилизироваться. операционный денежный поток и денежный поток являются ключевым моментом.

председатель jinmao чжан цзэнгэнь заявил, что стратегическое направление и позиция jinmao, направленные на высокотехнологичное улучшение, полностью соответствуют национальной политике и реалиям отрасли. в процессе непрерывных перестановок в отрасли, пока не происходит отклонений в стратегическом направлении и позиционировании продукции, рисков можно в наибольшей степени избежать, своевременно контролируя риски.

по сравнению с крупными государственными предприятиями компания ван цяна осторожно инвестирует и приобретает землю и продает все, что может. в условиях, отвечающих требованиям государственных активов, децентрализация будет достигнута в максимальной степени, и политика «один город – один» будет реализована на уровне штаб-квартиры, политика «один проект – один» будет реализована на уровне штаб-квартиры. на уровне города, а на уровне проекта будет реализована политика «один дом – один».