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repórter da rede de observadores econômicos tian guobao no dia 5 de setembro, começou a licitação para um terreno no qual wang qiang estava interessado, mas ele não teve chance de participar. este terreno está localizado na área de concentração industrial de uma cidade de primeira linha e tem bom suporte de demanda. de acordo com a ampla pesquisa e julgamento dele e de seus colegas, espera-se que possa ser liquidado no prazo de um ano. porém, no final das contas, o investimento no terreno não passou na revisão da sede.

wang qiang trabalha no departamento de investimentos regionais de uma empresa imobiliária estatal. desde o início deste ano, a sede intensificou a revisão do risco de investimento. o valor real do investimento da sua empresa nos primeiros oito meses foi inferior a um terço do plano para o ano inteiro.

o preço inicial do terreno no qual wang qiang está interessado é de 49.000 yuans/metro quadrado. o preço atual das casas de segunda mão em todo o terreno é geralmente inferior a 50.000 yuans/metro quadrado. a sede acredita que é difícil equilibrar os lucros e as vendas de projetos futuros e não concorda em participar das filmagens.

desde este ano, com base na situação imobiliária, as empresas estatais centrais e locais também começaram a adquirir terrenos com cautela.

os dados eólicos mostram que nos primeiros oito meses de 2024, o valor da transação nacional de terras foi de 1,42 trilhão de yuans, uma redução anual de 31%, e apenas um terço do mesmo período em 2021.

wang qiang trabalha com investimentos há quase dez anos. a partir deste ano, os padrões de investimento de sua empresa aumentaram dos 8 para 13 originais, e somente aqueles que atendem a todos os requisitos podem investir.

reduzir a aquisição de terras

no início do ano, o investimento planejado da empresa de wang qiang era de cerca de 10 bilhões de yuans, mas o valor da aquisição de terrenos nos primeiros oito meses foi inferior a 3 bilhões de yuans, o equivalente a um mês de aquisição de terrenos em 2023. wang qiang disse que não era que não quisesse adquirir terrenos, mas que a maior parte dos terrenos não atendia aos requisitos de investimento.

a empresa de wang qiang não é a única que está a reduzir a aquisição de terrenos.

os resultados provisórios de 2024 mostram que a poly development adquiriu 12 novos projetos no primeiro semestre do ano, e o valor da aquisição de terrenos patrimoniais foi de 10,9 bilhões de yuans, menos da metade do mesmo período em 2023. no final de junho de 2024, o banco de terrenos da poly development caiu 8% em relação ao início do ano.

a poly development investe principalmente em 38 cidades principais em todo o país, e as reservas de terras nesses locais representam 70%. os inventários noutras cidades representam menos de 30% e são distribuídos principalmente em cidades de terceiro e quarto níveis com economias activas e fluxos contínuos de população, como o sul da china e o leste da china.

no primeiro semestre do ano, o investimento total da china shipping foi de 12,9 mil milhões de yuans, menos de um terço do mesmo período de 2023, mas ocupa uma posição de liderança no setor imobiliário. zhang zhichao, ceo da china shipping, disse que no primeiro semestre do ano, a falta de oferta de terrenos nas cidades de primeiro nível e a oferta insuficiente de terrenos de alta qualidade foram as principais razões para a falta de aquisição de terrenos.

desde 2021, a china shipping tem-se concentrado em investir em cidades de primeiro nível e fortemente de segundo nível. entre os seus investimentos no primeiro semestre de 2024, as cidades de primeiro nível representaram 67%. além de adquirir terrenos no mercado aberto, a china shipping também se concentra ativamente em oportunidades de investimento em áreas como fusões e aquisições e renovação urbana. no primeiro semestre do ano, a china shipping adquiriu um projeto de renovação urbana da gemdale em xi'an.

tal como a poly development, a greentown china não é exclusiva da aquisição de terrenos em cidades economicamente desenvolvidas de terceiro e quarto níveis. o ceo da greentown china, guo jiafeng, disse que os investimentos da greentown são principalmente em cidades de primeiro e segundo nível, e também considerará oportunidades estruturais em setores de alta qualidade em cidades não-hotspot, especialmente oportunidades em algumas cidades e condados economicamente desenvolvidos no delta do rio yangtze.

a c&d é uma das empresas imobiliárias que tem sido agressiva na aquisição de terrenos nos últimos anos. os dados do cric mostram que nos primeiros oito meses de 2024, a quantidade de terrenos adquiridos pela c&d foi de 27,9 mil milhões de yuans, menos de 40% do valor. de terrenos adquiridos em 2023.

na reunião de desempenho, a administração da c&d afirmou que realizará a reposição do banco de terrenos de forma ordenada, principalmente com base na velocidade de esgotamento das vendas e na tendência de crescimento. este ano, aumentará a sua distribuição na região leste, especialmente em províncias como zhejiang. , jiangxi, fujian e jiangsu prepare-se para o cultivo profundo na região.

jianfa acredita que o preço do fornecimento centralizado de terrenos no primeiro semestre de 2024 é muito alto, o que terá um impacto maior na aquisição de terrenos. em cidades como hangzhou e fuzhou, embora os itens de estoque tenham sido esgotados, uma quantidade moderada de. o fornecimento de terrenos tem sido realizado considerando a manutenção da equipe e do suplemento da marca, e principalmente com base no modelo de cooperação.

dados da china index academy mostram que nos primeiros oito meses deste ano, a quantidade de terrenos adquiridos pelas 100 maiores empresas caiu 40% em termos anuais. as empresas imobiliárias, incluindo empresas estatais centrais, reduziram significativamente as suas aquisições de terrenos. a economic observer network apurou que, desde este ano, as autoridades reguladoras exigem que o rácio vendas/terrenos das empresas imobiliárias não exceda 40%.

ajustar estratégia

um diretor financeiro de uma empresa imobiliária listada disse à economic observer network que adquirir o terreno errado pode causar a explosão da empresa, o que “não é nenhum exagero”.

as empresas imobiliárias devem investir em terrenos se quiserem desenvolver-se, mas o risco de adquirir os terrenos errados é actualmente demasiado elevado. portanto, ajustar as estratégias de investimento e melhorar os padrões de investimento tornaram-se um dos principais meios para a maioria das empresas imobiliárias controlarem os riscos. .

a china merchants shekou reduziu seu escopo de investimento para 10 cidades. wu bin, vice-gerente geral da china merchants shekou, disse que, para focar nas áreas urbanas, o investimento nas principais cidades representará mais de 90%.

wang qiang disse que, em meados do ano, a análise da sua empresa ao mercado imobiliário e ao mercado de terrenos concluiu que o risco de aquisição de terrenos ainda era relativamente elevado, pelo que restringiu ainda mais o investimento.

a sede da empresa onde wang qiang trabalha possui uma equipe de pesquisa e avaliação de investimentos composta por dezenas de pessoas, que realiza avaliações abrangentes das principais cidades e áreas críticas em cada área metropolitana para determinar as principais áreas de investimento, sendo também responsável pela avaliação dos projetos de investimento planejados relatados; pelas empresas da cidade.

o primeiro indicador de avaliação é a margem de lucro bruto do lote de terreno, e qualquer lote de terreno deve atingir uma margem de lucro bruto de dois dígitos. se a margem de lucro bruto não atender ao padrão, mesmo os projetos que possam ser liquidados em meio ano não serão considerados. esta é uma das linhas vermelhas mais importantes.

o segundo indicador de avaliação é a relação insumo-produto do projeto. todos os custos potenciais do projeto são combinados com indicadores como o ciclo de eliminação e a margem de lucro para definir uma linha vermelha de preço para cada parcela de terreno participante do leilão.

a terceira é avaliar as tendências futuras do mercado local. um projeto leva pelo menos quatro meses a meio ano desde a aquisição do terreno até a abertura para venda. a equipe de pesquisa de investimentos precisa prever o mercado no momento da abertura e durante o ciclo de vendas. se o ciclo de desmantelamento de um projecto exceder dois anos, em princípio, o investimento não será considerado, a menos que haja um enorme espaço para valorização no futuro.

jinmao resume a estratégia de investimento como a fórmula de cinco caracteres: "cedo", "responsabilidade", "profundo", "detalhado" e "preciso". “antecipadamente” significa obter informações sobre o projecto antecipadamente e permitir que a equipa de investigação de investimento intervenha antecipadamente; “responsabilidade” significa responsabilidades claras, com sedes, regiões e cidades integradas num único nível e analisando problemas de diferentes dimensões; significa considerar todas as questões. reduzir erros e desvios; “fino” significa que cada detalhe do projeto deve ser observado; “preciso” significa o resultado, ou seja, acertar;

dado que a margem de lucro bruto dos terrenos adquiridos antes de 2022 caiu significativamente, jinmao está a tentar aumentar o nível de lucro bruto global através da aquisição de projectos com elevadas margens de lucro bruto.

análise e julgamento da direção do vento

diferentes empresas imobiliárias têm julgamentos diferentes sobre as tendências de desenvolvimento imobiliário, e suas estratégias de investimento e vendas também são diferentes.

como líder do setor, no segundo semestre do ano, a poly development irá, por um lado, fortalecer a sua estratégia de desestocagem e ajustar proativamente o seu ritmo de investimento, por outro lado, irá organizar de forma abrangente os recursos disponíveis e; cooperar activamente com os governos locais na regulação dos terrenos existentes, na substituição dos terrenos existentes e na aquisição e armazenamento de habitações existentes.

assim como a poly development, a desestocagem também é o trabalho central da china resources land. li xin, presidente do conselho de administração da china resources land, explicou a ideia de desestocagem.

em primeiro lugar, o foco do trabalho futuro mudará do pensamento inercial de confiar no desenvolvimento e nas vendas incrementais para a redução de stocks e a melhoria das capacidades de valor total.

em segundo lugar, toda a equipe deve desenvolver uma compreensão da desestocagem. atualmente, a escala de gestão de ativos da china resources land é de cerca de 450 bilhões de yuans, dos quais a contribuição de desempenho do setor imobiliário operacional representa mais de 25%.

a china merchants shekou sempre prestou muita atenção à estrutura de transações de habitação primária e secundária. a sua administração acredita que o mercado deverá estar primeiro em baixa e depois em alta este ano. à medida que as políticas continuam a exercer força, espera-se que a procura acumulada seja ainda mais libertada. portanto, existem oportunidades relativamente melhores no segundo semestre do ano, mas ainda seremos cautelosos quanto ao mercado futuro.

zhu wenkai, gerente geral da china merchants shekou, disse que eles manterão uma atitude de esperar para ver se as vendas de imóveis em 2024 poderão atingir o nível de 2023. antes que o mercado melhore significativamente, ainda esperamos que as vendas possam se estabilizar. o fluxo de caixa operacional e o fluxo de caixa são a chave.

o presidente da jinmao, zhang zenggen, disse que a direção estratégica e o posicionamento da jinmao de adesão à melhoria de ponta são altamente consistentes com as políticas nacionais e as realidades da indústria. no processo de remodelação contínua da indústria, desde que não haja desvio na direcção estratégica e no posicionamento do produto, os riscos podem ser evitados ao máximo.

em comparação com as grandes empresas estatais, a empresa de wang qiang é cautelosa ao investir e adquirir terrenos e vende tudo o que pode. nas condições que satisfaçam os requisitos dos activos estatais, a descentralização será alcançada ao máximo, e uma política de uma cidade-um será implementada a nível da sede, uma política de um projecto-um será implementada a nível nível da cidade, e uma política de uma casa-uma será implementada ao nível do projecto.