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tian guobao, journaliste du réseau d'observateurs économiques le 5 septembre, les enchères ont commencé pour un terrain qui intéressait wang qiang, mais il n'a eu aucune chance d'y participer. ce terrain est situé dans la zone de rassemblement industriel d'une ville de premier rang et bénéficie d'un bon soutien à la demande. selon les recherches et le jugement approfondis de lui et de ses collègues, il devrait pouvoir être liquidé d'ici un an. cependant, en fin de compte, l’investissement foncier n’a pas passé l’examen du siège.

wang qiang travaille au département régional des investissements d'une société immobilière publique. depuis le début de cette année, le siège a intensifié son examen des risques d’investissement. le montant réel des investissements de son entreprise au cours des huit premiers mois était inférieur à un tiers du plan pour l’année entière.

le prix de départ du terrain qui intéresse wang qiang est de 49 000 yuans/mètre carré. le prix actuel des maisons d'occasion autour du terrain est généralement inférieur à 50 000 yuans/mètre carré. le siège estime qu'il est difficile d'équilibrer les bénéfices et les ventes des futurs projets et n'accepte pas de participer au tournage.

depuis cette année, en fonction de la situation immobilière, les entreprises publiques centrales et locales ont également commencé à acquérir des terrains avec prudence.

les données éoliennes montrent qu'au cours des huit premiers mois de 2024, la valeur des transactions foncières nationales était de 1 420 milliards de yuans, soit une baisse de 31 % sur un an et seulement un tiers de la même période en 2021.

wang qiang investit depuis près de dix ans. depuis cette année, les normes d'investissement de son entreprise sont passées de 8 à 13, et seuls ceux qui les respectent peuvent investir.

réduire l’acquisition de terrains

au début de l’année, l’investissement prévu par l’entreprise de wang qiang était d’environ 10 milliards de yuans, mais le montant de l’acquisition de terrains en actions au cours des huit premiers mois était inférieur à 3 milliards de yuans, soit l’équivalent d’un mois d’acquisition de terrains en 2023. wang qiang a déclaré que ce n'était pas qu'il ne voulait pas acquérir de terres, mais que la plupart des terres ne répondaient pas aux exigences d'investissement.

l’entreprise de wang qiang n’est pas la seule à réduire ses acquisitions de terrains.

les résultats intermédiaires de 2024 montrent que poly development a acquis 12 nouveaux projets au cours du premier semestre et que le montant de l'acquisition de terrains en actions s'élevait à 10,9 milliards de yuans, soit moins de la moitié de la même période en 2023. a fin juin 2024, le parc foncier de poly development a chuté de 8% par rapport au début de l'année.

poly development investit principalement dans 38 villes principales à travers le pays, et les réserves foncières dans ces lieux représentent 70 %. les stocks dans les autres villes représentent moins de 30 % et sont principalement répartis dans les villes de troisième et quatrième rang avec des économies actives et des afflux continus de population, comme le sud de la chine et l'est de la chine.

au premier semestre, l'investissement total de china shipping s'est élevé à 12,9 milliards de yuans, soit moins d'un tiers de la même période en 2023, mais elle occupe une position de leader dans le secteur immobilier. zhang zhichao, pdg de china shipping, a déclaré qu'au cours du premier semestre, le manque d'offre de terrains dans les villes de premier rang et l'offre insuffisante de terrains de haute qualité étaient les principales raisons du manque d'acquisition de terrains.

depuis 2021, china shipping s'est concentrée sur les investissements dans les villes de premier rang et fortement de deuxième rang. parmi ses investissements au premier semestre 2024, les villes de premier rang représentaient 67 %. en plus d'acquérir des terrains sur le marché libre, china shipping se concentre également activement sur les opportunités d'investissement dans des domaines tels que les fusions et acquisitions et la rénovation urbaine. au premier semestre, china shipping a acquis un projet de rénovation urbaine auprès de gemdale à xi'an.

à l’instar de poly development, greentown chine n’est pas exclusive de l’acquisition de terrains dans des villes économiquement développées de troisième et quatrième rang. le pdg de greentown chine, guo jiafeng, a déclaré que les investissements de greentown concernent principalement les villes de premier rang et de deuxième rang, et qu'ils prendront également en compte les opportunités structurelles dans les secteurs de haute qualité dans les villes non sensibles, en particulier les opportunités dans certaines villes et comtés économiquement développés du pays. delta du fleuve yangtsé.

c&d est l'une des sociétés immobilières qui ont fait preuve d'agressivité dans l'acquisition de terrains ces dernières années. les données du cric montrent qu'au cours des huit premiers mois de 2024, la quantité de terrains acquis par c&d était de 27,9 milliards de yuans, soit moins de 40 % du montant. de terrain acquis en 2023.

lors de la réunion de performance, la direction de c&d a déclaré qu'elle procéderait à la reconstitution des réserves foncières de manière ordonnée, principalement en fonction de la vitesse d'épuisement des ventes et de la tendance à la croissance. cette année, elle augmenterait son implantation dans la région orientale, en particulier dans des provinces telles que le zhejiang. , jiangxi, fujian et jiangsu préparez-vous à une culture approfondie dans la région.

jianfa estime que le prix de l'offre centralisée de terrains au premier semestre 2024 est trop élevé, ce qui aura un impact plus important sur l'acquisition de terrains dans des villes comme hangzhou et fuzhou, bien que les articles en stock aient été épuisés, une quantité modérée de terrains. l'offre de terrains a été réalisée en tenant compte du maintien de l'équipe et du supplément de marque, et principalement sur la base du modèle de coopération.

les données de la china index academy montrent qu'au cours des huit premiers mois de cette année, la superficie des terrains acquis par les 100 plus grandes entreprises a diminué de 40 % sur un an. les sociétés immobilières, y compris les entreprises publiques centrales, ont considérablement réduit leurs acquisitions de terrains. l'economic observer network a appris que depuis cette année, les autorités de régulation exigent que le ratio ventes/terrains des sociétés immobilières ne dépasse pas 40 %.

ajuster la stratégie

un directeur financier d'une société immobilière cotée a déclaré à l'economic observer network que l'acquisition du mauvais terrain pourrait faire exploser la société, ce qui n'est "pas du tout exagéré".

les sociétés immobilières doivent investir dans des terrains si elles veulent se développer, mais le risque d'acquérir le mauvais terrain est actuellement trop élevé. par conséquent, l'ajustement des stratégies d'investissement et l'amélioration des normes d'investissement sont devenus l'un des principaux moyens permettant à la plupart des sociétés immobilières de contrôler les risques. .

china merchants shekou a réduit son périmètre d'investissement à 10 villes. wu bin, directeur général adjoint de china merchants shekou, a déclaré que pour se concentrer sur les zones urbaines, les investissements dans les centres-villes représenteront plus de 90 %.

wang qiang a déclaré qu'au milieu de l'année, l'analyse du marché immobilier et du marché foncier effectuée par sa société avait conclu que le risque d'acquérir des terres était encore relativement élevé, ce qui a entraîné un resserrement supplémentaire des investissements.

le siège social de l'entreprise où travaille wang qiang dispose d'une équipe de recherche et d'évaluation des investissements composée de dizaines de personnes, qui mène des évaluations complètes des principales villes et des zones sensibles de chaque zone métropolitaine afin de déterminer les domaines d'investissement clés. elle est également responsable de l'évaluation des projets d'investissement planifiés signalés ; par les entreprises de la ville.

le premier indicateur d’évaluation est la marge bénéficiaire brute de la parcelle de terrain, et toute parcelle de terrain doit atteindre une marge bénéficiaire brute à deux chiffres. si la marge bénéficiaire brute ne répond pas aux normes, même les projets pouvant être liquidés en six mois ne seront pas pris en compte. c'est l'une des lignes rouges les plus importantes.

le deuxième indicateur d'évaluation est le rapport entrées-sorties du projet. tous les coûts potentiels du projet sont combinés avec des indicateurs tels que le cycle d'élimination et la marge bénéficiaire pour fixer une ligne rouge de prix pour chaque parcelle de terrain participant à l'enchère.

la troisième consiste à évaluer les futures tendances du marché local. un projet prend au moins quatre mois à six mois entre l'acquisition du terrain et l'ouverture à la vente. l'équipe de recherche en investissement doit prévoir le marché au moment de l'ouverture et pendant le cycle de vente. si le cycle de déclassement d’un projet dépasse deux ans, en principe, aucun investissement ne sera envisagé à moins qu’il existe une énorme marge d’appréciation dans le futur.

jinmao résume la stratégie d'investissement comme la formule à cinq caractères : « précoce », « responsable », « profond », « détaillé » et « précis ». « précoce » signifie obtenir des informations sur le projet à un stade précoce et permettre à l'équipe de recherche en investissement d'intervenir à l'avance ; « responsabilité » signifie des responsabilités claires, le siège, les régions et les villes étant intégrés à un seul niveau et examinant les problèmes sous différentes dimensions ; signifie considérer tous les problèmes pour réduire les erreurs et les écarts ; « bien » signifie que chaque détail du projet doit être observé ; « précis » signifie le résultat, c'est-à-dire faire les choses correctement.

étant donné que la marge bénéficiaire brute des terrains acquis avant 2022 a considérablement diminué, jinmao tente d'augmenter le niveau de profit brut global en acquérant des projets avec des marges bénéficiaires brutes élevées.

analyse et jugement de la direction du vent

différentes sociétés immobilières ont des jugements différents sur les tendances de développement de l'immobilier, et leurs stratégies d'investissement et de vente sont également différentes.

en tant que leader du secteur, au second semestre, poly development va, d'une part, renforcer sa stratégie de déstockage et ajuster de manière proactive son rythme d'investissement, d'autre part, trier de manière globale les ressources disponibles et ; coopérer activement avec les gouvernements locaux pour réglementer les terrains existants, remplacer les terrains existants et acquérir et stocker les logements existants.

à l’instar de poly development, le déstockage est également au cœur du travail de china resources land. li xin, président du conseil d'administration de china resources land, a expliqué l'idée du déstockage.

premièrement, les travaux futurs passeront de la pensée inertielle consistant à s’appuyer sur un développement et des ventes progressifs vers le déstockage et l’amélioration des capacités à pleine valeur.

deuxièmement, toute l’équipe doit développer une compréhension du déstockage. à l'heure actuelle, la taille de la gestion des actifs de china resources land est d'environ 450 milliards de yuans, dont la contribution à la performance de l'immobilier d'exploitation représente plus de 25 %.

china merchants shekou a toujours accordé une attention particulière à la structure des transactions de logements primaires et secondaires. sa direction estime que le marché sera probablement d'abord bas, puis élevé cette année, à mesure que les politiques continuent de s'exercer, la demande accumulée devrait encore se libérer. il y a donc des opportunités relativement meilleures au cours du second semestre, mais nous resterons prudents quant à l'avenir du marché.

zhu wenkai, directeur général de china merchants shekou, a déclaré qu'ils maintiendraient une attitude attentiste quant à savoir si les ventes immobilières en 2024 pourraient atteindre le niveau de 2023. avant que le marché ne s'améliore sensiblement, nous espérons toujours que les ventes pourront se stabiliser. les flux de trésorerie d'exploitation et les flux de trésorerie sont la clé.

le président de jinmao, zhang zenggen, a déclaré que l'orientation stratégique et le positionnement de jinmao consistant à adhérer à l'amélioration haut de gamme sont tout à fait cohérents avec les politiques nationales et les réalités de l'industrie. dans le processus de remaniement continu de l'industrie, tant qu'il n'y a pas d'écart dans l'orientation stratégique et le positionnement des produits, les risques peuvent être évités dans la plus grande mesure possible.

comparée aux grandes entreprises publiques, l'entreprise de wang qiang est prudente dans ses investissements et ses acquisitions de terrains et vend tout ce qu'elle peut. dans les conditions qui répondent aux exigences des actifs appartenant à l'état, la décentralisation sera réalisée dans toute la mesure possible, et une politique « une ville, un » sera mise en œuvre au niveau du siège, et une politique « un projet, un » sera mise en œuvre au niveau du siège. niveau de la ville, et une politique « une maison, une » sera mise en œuvre au niveau du projet.