berita

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

reporter jaringan pengamat ekonomi tian guobao pada tanggal 5 september, penawaran dimulai untuk sebidang tanah yang diminati wang qiang, tetapi dia tidak memiliki kesempatan untuk berpartisipasi. sebidang tanah ini terletak di kawasan berkumpulnya industri kota lapis pertama dan memiliki dukungan permintaan yang baik. berdasarkan penelitian dan penilaian komprehensif yang dilakukannya dan rekan-rekannya, diharapkan dapat dilikuidasi dalam waktu satu tahun. namun pada akhirnya, investasi lahan tersebut tidak lolos review dari kantor pusat.

wang qiang bekerja di departemen investasi regional di sebuah perusahaan real estate milik negara. sejak awal tahun ini, kantor pusat telah meningkatkan tinjauan risiko investasinya. jumlah investasi aktual perusahaannya dalam delapan bulan pertama kurang dari sepertiga dari rencana setahun penuh.

harga awal tanah yang diminati wang qiang adalah 49.000 yuan/meter persegi. harga rumah bekas di sekitar tanah saat ini umumnya kurang dari 50.000 yuan/meter persegi. kantor pusat percaya bahwa sulit untuk menyeimbangkan keuntungan dan penjualan proyek masa depan dan tidak setuju untuk berpartisipasi dalam pengambilan gambar.

sejak tahun ini, berdasarkan situasi real estate, badan usaha milik negara baik pusat maupun daerah juga mulai melakukan pembebasan lahan secara hati-hati.

data angin menunjukkan bahwa dalam delapan bulan pertama tahun 2024, nilai transaksi tanah nasional sebesar 1,42 triliun yuan, turun 31% dari tahun ke tahun, dan hanya sepertiga dari periode yang sama pada tahun 2021.

wang qiang telah berinvestasi selama hampir sepuluh tahun. mulai tahun ini, standar investasi perusahaannya telah meningkat dari semula 8 menjadi 13, dan hanya mereka yang memenuhinya yang dapat berinvestasi.

mengurangi pembebasan lahan

pada awal tahun, rencana investasi perusahaan wang qiang adalah sekitar 10 miliar yuan, tetapi jumlah ekuitas akuisisi lahan dalam delapan bulan pertama kurang dari 3 miliar yuan, setara dengan akuisisi lahan satu bulan pada tahun 2023. wang qiang berkata, bukan karena dia tidak ingin memperoleh tanah, tetapi sebagian besar tanah tersebut tidak memenuhi persyaratan investasi.

perusahaan wang qiang bukanlah satu-satunya perusahaan yang mengurangi pembebasan lahannya.

hasil sementara tahun 2024 menunjukkan bahwa poly development mengakuisisi 12 proyek baru pada paruh pertama tahun ini, dan jumlah akuisisi lahan ekuitas adalah 10,9 miliar yuan, kurang dari setengah periode yang sama pada tahun 2023. pada akhir juni 2024, cadangan tanah poly development turun 8% dari awal tahun.

poly development terutama berinvestasi di 38 kota inti di seluruh negeri, dan cadangan lahan di tempat-tempat ini mencapai 70%. persediaan di kota-kota lain berjumlah kurang dari 30%, dan sebagian besar didistribusikan di kota-kota lapis ketiga dan keempat dengan perekonomian aktif dan arus masuk penduduk yang berkelanjutan, seperti tiongkok selatan dan tiongkok timur.

pada paruh pertama tahun ini, total investasi china shipping mencapai 12,9 miliar yuan, kurang dari sepertiga periode yang sama pada tahun 2023, namun perusahaan ini berada pada posisi terdepan dalam industri real estate. zhang zhichao, ceo china shipping, mengatakan bahwa pada paruh pertama tahun ini, kurangnya pasokan lahan di kota-kota lapis pertama dan kurangnya pasokan lahan berkualitas tinggi menjadi alasan utama kurangnya pembebasan lahan.

sejak tahun 2021, china shipping telah berfokus pada investasi di kota-kota tingkat pertama dan kota-kota tingkat kedua. di antara investasinya pada paruh pertama tahun 2024, kota-kota tingkat pertama menyumbang 67%. selain mengakuisisi lahan di pasar terbuka, china shipping juga secara aktif berfokus pada peluang investasi di berbagai bidang seperti merger dan akuisisi serta pembaruan perkotaan. pada paruh pertama tahun ini, china shipping mengakuisisi proyek pembaruan perkotaan dari gemdale di xi'an.

seperti poly development, greentown china juga tidak terkecuali dalam memperoleh lahan di kota-kota lapis ketiga dan keempat yang berkembang secara ekonomi. ceo greentown tiongkok guo jiafeng mengatakan bahwa investasi greentown sebagian besar dilakukan di kota-kota lapis pertama dan inti lapis kedua, dan juga akan mempertimbangkan peluang struktural di sektor-sektor berkualitas tinggi di kota-kota non-hotspot, terutama peluang di beberapa kota dan kabupaten yang berkembang secara ekonomi di negara-negara maju. delta sungai yangtze.

c&d merupakan salah satu perusahaan real estate yang agresif dalam mengakuisisi lahan dalam beberapa tahun terakhir. data cric menunjukkan bahwa dalam delapan bulan pertama tahun 2024, jumlah lahan yang dibebaskan oleh c&d adalah 27,9 miliar yuan, kurang dari 40% dari jumlah tersebut. pembebasan lahan pada tahun 2023.

pada rapat kinerja, manajemen c&d menyatakan akan melakukan pengisian cadangan lahan secara tertib terutama berdasarkan kecepatan penipisan penjualan dan tren pertumbuhan. tahun ini, pihaknya akan menambah tata letaknya di wilayah timur, terutama di provinsi seperti zhejiang , jiangxi, fujian dan jiangsu. bersiaplah untuk budidaya mendalam di wilayah tersebut.

jianfa percaya bahwa harga pasokan tanah terpusat pada paruh pertama tahun 2024 terlalu tinggi, yang akan berdampak lebih besar pada pembebasan tanah. di kota-kota seperti hangzhou dan fuzhou, meskipun persediaan telah terjual, jumlah yang moderat penyediaan lahan telah dilakukan dengan mempertimbangkan pemeliharaan tim dan suplemen merek, dan terutama berdasarkan model kerjasama.

data dari china index academy menunjukkan bahwa dalam delapan bulan pertama tahun ini, jumlah lahan yang diperoleh oleh 100 perusahaan teratas turun sebesar 40% dibandingkan tahun lalu. perusahaan real estat, termasuk badan usaha milik negara (bumn) pusat, telah mengurangi pembebasan lahan mereka secara signifikan. jaringan pengamat ekonomi mengetahui bahwa sejak tahun ini, otoritas pengatur telah mewajibkan rasio penjualan terhadap tanah perusahaan real estat tidak boleh melebihi 40%.

sesuaikan strategi

seorang direktur keuangan sebuah perusahaan real estat yang terdaftar mengatakan kepada economic observer network bahwa perolehan sebidang tanah yang salah dapat menyebabkan perusahaan tersebut meledak, dan hal ini "tidak berlebihan sama sekali".

perusahaan real estate harus berinvestasi pada lahan jika ingin mengembangkannya, namun risiko salah memperoleh lahan saat ini terlalu tinggi. oleh karena itu, penyesuaian strategi investasi dan peningkatan standar investasi telah menjadi salah satu cara utama bagi sebagian besar perusahaan real estate untuk mengendalikan risiko .

china merchants shekou telah mempersempit cakupan investasinya menjadi 10 kota. wu bin, wakil manajer umum china merchants shekou, mengatakan bahwa untuk fokus pada kawasan perkotaan, investasi di kota-kota inti akan mencapai lebih dari 90%.

wang qiang mengatakan pada pertengahan tahun, analisis perusahaannya terhadap pasar real estat dan pasar tanah menyimpulkan bahwa risiko perolehan tanah masih relatif tinggi, sehingga semakin memperketat investasi.

kantor pusat perusahaan tempat wang qiang bekerja memiliki tim penelitian dan evaluasi investasi yang terdiri dari puluhan orang, yang melakukan penilaian komprehensif terhadap kota-kota inti dan kawasan hotspot di setiap wilayah metropolitan untuk menentukan kawasan investasi utama yang dilaporkan; oleh perusahaan kota.

indikator evaluasi pertama adalah margin keuntungan kotor sebidang tanah, dan setiap bidang tanah harus mencapai margin keuntungan kotor dua digit. jika margin laba kotor tidak memenuhi standar, proyek yang dapat dilikuidasi dalam waktu setengah tahun pun tidak akan dipertimbangkan.

indikator evaluasi kedua adalah rasio input-output proyek. semua potensi biaya proyek digabungkan dengan indikator seperti siklus eliminasi dan margin keuntungan untuk menetapkan garis merah harga untuk setiap bidang tanah yang berpartisipasi dalam lelang.

yang ketiga adalah mengevaluasi tren pasar lokal di masa depan. sebuah proyek memakan waktu setidaknya empat bulan hingga setengah tahun mulai dari pembebasan lahan hingga pembukaan penjualan. tim peneliti investasi perlu memprediksi pasar pada saat pembukaan dan selama siklus penjualan. jika siklus penghentian suatu proyek melebihi dua tahun, pada prinsipnya, investasi tidak akan dipertimbangkan kecuali terdapat ruang apresiasi yang besar di masa depan.

jinmao merangkum strategi investasi sebagai formula lima karakter yaitu "awal", "tanggung jawab", "mendalam", "detail", dan "akurat". "awal" berarti memperoleh informasi proyek lebih awal dan memungkinkan tim peneliti investasi untuk melakukan intervensi terlebih dahulu; "tanggung jawab" berarti tanggung jawab yang jelas, dengan kantor pusat, wilayah, dan kota diintegrasikan ke dalam satu tingkat, dan melihat masalah dari dimensi yang berbeda; berarti mempertimbangkan segala sesuatunya untuk mengurangi kesalahan dan penyimpangan; "baik" berarti setiap detail proyek harus diperhatikan. "akurat" berarti hasilnya, yaitu menyelesaikannya dengan benar;

karena margin laba kotor tanah yang diperoleh sebelum tahun 2022 telah turun secara signifikan, jinmao berusaha meningkatkan tingkat laba kotor secara keseluruhan dengan mengakuisisi proyek-proyek dengan margin laba kotor yang tinggi.

analisis dan penilaian arah angin

perusahaan real estat yang berbeda memiliki penilaian berbeda terhadap tren perkembangan real estat, dan strategi investasi serta penjualan mereka juga berbeda.

sebagai pemimpin dalam industri ini, pada paruh kedua tahun ini, poly development akan, di satu sisi, memperkuat strategi destocking dan secara proaktif menyesuaikan laju investasinya; di sisi lain, akan memilah sumber daya yang ada dan secara komprehensif aktif bekerja sama dengan pemerintah daerah dalam mengatur lahan yang ada, mengganti lahan yang ada, dan memperoleh serta menyimpan perumahan yang ada.

seperti poly development, destocking juga merupakan pekerjaan inti china resources land. li xin, ketua dewan direksi china resources land, menjelaskan gagasan destocking.

pertama, fokus pekerjaan di masa depan akan beralih dari pemikiran inersia yang mengandalkan pengembangan dan penjualan bertahap menjadi destocking dan peningkatan kemampuan yang bernilai penuh.

kedua, seluruh tim harus mengembangkan pemahaman tentang destocking. saat ini, skala manajemen aset china resources land adalah sekitar 450 miliar yuan, dengan kontribusi kinerja operasional real estat menyumbang lebih dari 25%.

china merchants shekou selalu memperhatikan struktur transaksi perumahan primer dan sekunder. manajemennya percaya bahwa pasar kemungkinan akan berada pada posisi rendah pada awalnya dan kemudian tinggi pada tahun ini karena kebijakan yang terus diterapkan, akumulasi permintaan diperkirakan akan semakin berkurang. oleh karena itu, terdapat peluang yang relatif lebih baik di paruh kedua tahun ini, namun kami tetap berhati-hati terhadap pasar di masa depan.

zhu wenkai, manajer umum china merchants shekou, mengatakan mereka akan mempertahankan sikap menunggu dan melihat apakah penjualan real estat pada tahun 2024 dapat mencapai level tahun 2023. sebelum pasar membaik secara signifikan, kami masih berharap penjualan bisa stabil dan arus kas operasional adalah kuncinya.

ketua jinmao zhang zenggen mengatakan bahwa arah strategis dan posisi jinmao dalam mengikuti perbaikan kelas atas sangat konsisten dengan kebijakan nasional dan realitas industri. dalam proses perombakan industri yang berkelanjutan, selama tidak ada penyimpangan dalam arah strategis dan positioning produk, risiko dapat dihindari semaksimal mungkin.

dibandingkan dengan badan usaha milik negara yang besar, perusahaan wang qiang berhati-hati dalam berinvestasi dan memperoleh tanah, serta menjual segala kemampuannya. dalam kondisi memenuhi persyaratan aset milik negara, desentralisasi akan tercapai secara maksimal, dan kebijakan satu kota satu akan diterapkan di tingkat pusat, kebijakan satu proyek satu akan diterapkan di tingkat pusat, dan kebijakan satu proyek satu akan diterapkan di tingkat pusat. tingkat kota, dan kebijakan satu rumah satu akan diterapkan di tingkat proyek.