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según los últimos datos del gigante de la financiación hipotecaria freddie mac, el tipo de interés medio de una hipoteca fija estándar a 30 años en estados unidos ha caído al 6,35%, el más bajo desde mayo de 2023.

durante el último año, las altas tasas de interés hipotecarias han creado un "efecto de bloqueo" en el mercado inmobiliario estadounidense: los vendedores que poseen propiedades con bajas tasas de interés hipotecarias carecen de la motivación para ingresar al mercado para reemplazar sus casas, y los compradores no. estoy dispuesto a pagar un pago mensual más alto, por lo que entro en modo de esperar y ver. el nivel de los tipos de interés afecta a los nervios de compradores y vendedores, y el mercado inmobiliario estadounidense "espera" recortes de tipos de interés.

recientemente, muchas autoridades de la reserva federal han insinuado que la reserva federal se está preparando para iniciar un ciclo de recortes de tasas de interés. desde julio de 2023, la tasa de interés de referencia de la reserva federal se ha mantenido en el rango del 5,25% al ​​5,50%. el mercado espera que lo más probable es que la reserva federal reduzca los tipos de interés en 25 puntos básicos en su reunión de tipos de interés del 17 y 18 de septiembre.

nancy vanden houten, economista jefe de oxford economics para estados unidos, predijo a china business news que las tasas de interés más bajas brindarán cierto apoyo a las ventas de viviendas. "de hecho, no tenemos que esperar a que comiencen los recortes de tipos reales; la mera expectativa de un recorte de tipos ha hecho bajar los tipos, incluidos los hipotecarios. el tipo hipotecario a 30 años ha caído 60 puntos básicos desde el comienzo del "esperamos que las tasas de interés caigan aún más a medida que la reserva federal lance recortes de tasas a gran escala. nuestra previsión es un primer recorte de 25 puntos básicos en septiembre, seguido de otro recorte de 25 puntos básicos en cada reunión".

cambios en las tasas de interés de las hipotecas a 30 años en estados unidos durante los últimos tres años (fuente: freddie mac)

¿puede calentar el mercado inmobiliario estadounidense?

houten cree que las tasas de interés más bajas atraerán a compradores y a algunos vendedores de regreso al mercado inmobiliario. "sin embargo, honestamente, estoy un poco sorprendido de que la caída en las tasas hipotecarias que estamos viendo en este momento no atraiga más compradores al mercado, especialmente porque la reciente caída en los datos pendientes de ventas de viviendas lo refleja".

según la asociación nacional de agentes inmobiliarios (nar), las ventas de viviendas pendientes cayeron un 5,5% en julio y el índice de viviendas pendientes cayó a un mínimo histórico, mientras que el consenso del mercado era de un ligero aumento. al mismo tiempo, la oferta de viviendas en venta está aumentando y el valor en julio de este año alcanzó el nivel más alto desde octubre de 2020.

houten analizó que puede haber varias razones detrás de esto. en primer lugar, los compradores potenciales son más cautelosos porque el mercado laboral no es tan fuerte como antes. en segundo lugar, a pesar de la caída de las tasas de interés, los precios de la vivienda siguen siendo altos y muchas familias, especialmente las primeras. los compradores de tiempo, todavía no pueden pagarlos. además, las nuevas reglas sobre las comisiones de los agentes inmobiliarios que entraron en vigor en agosto en estados unidos también pueden haber tenido un impacto, y algunas transacciones pueden posponerse de julio a agosto porque las nuevas reglas reducirán los costos de comisión para compradores y vendedores.

chen hongming, subdirector general de evergreen properties en washington, d.c., también observó que a juzgar por la situación en virginia, maryland y washington, d.c., donde abarca el negocio de la empresa, “la fecha de transacción de las casas en venta sí varía”. en el pasado, tan pronto como una casa salía al mercado, había muchas ofertas. ahora la situación ha cambiado un poco y se ha enfriado un poco". sin embargo, cree que el posible recorte de los tipos de interés por parte de la reserva federal a mediados de septiembre tendrá un efecto cálido y positivo en el mercado inmobiliario. "por muy grande que sea la reducción, afectará a los tipos de interés hipotecarios".

en cuanto al impacto del recorte de las tasas de interés, kashif ansari, cofundador y director ejecutivo de juwai iqi group, una empresa global de tecnología inmobiliaria con sede en kuala lumpur, dijo a china business news que si la reserva federal recorta las tasas de interés entre un 25% y un 50% en septiembre, puntos básicos, se puede esperar que las tasas hipotecarias a 30 años caigan en consecuencia. históricamente, estos recortes de tasas han resultado en tasas hipotecarias más bajas, pero el impacto exacto puede variar. "en los próximos tres a seis meses, es posible que veamos que las tasas hipotecarias a 30 años caigan al 6% o menos", predijo.

amy wang, agente de serhant, una famosa agencia de bienes raíces en nueva york, dijo a china business news: "las tasas de interés más bajas estimularán a muchas personas a comprar casas, especialmente propiedades de menos de un millón de dólares. (nueva york) ya es un mercado relativamente activo , y la reducción de las tasas de interés sigue siendo muy importante. afortunadamente, las propiedades que no son de lujo se verán particularmente afectadas, mientras que el mercado de propiedades de lujo se verá menos afectado porque la mayoría de las personas con alto patrimonio neto son compradores en efectivo.

¿puede aumentar la confianza de los constructores?

ansari cree que, si bien reducir las tasas hipotecarias reducirá los costos de endeudamiento y estimulará la demanda, desde el lado de la oferta, el impacto es más complejo. "muchos propietarios de viviendas pueden todavía ser reacios a vender debido al efecto de bloqueo de las hipotecas de bajo interés existentes. así, si bien la demanda puede aumentar, puede que no haya muchos cambios inmediatos en el lado de la oferta. incluso si algunos propietarios finalmente deciden poner sus casas en el mercado, pero generalmente es para reemplazo y no tendrá mucho impacto en la oferta del mercado. "como resultado, los precios de la vivienda seguirán aumentando este año y el próximo, pero el ritmo se desacelerará".

"actualmente, nuestra expectativa en el mercado es que los precios de la vivienda seguirán aumentando. aunque el crecimiento de los precios de la vivienda se ha desacelerado a medida que se acerca el invierno, creemos que los precios de la vivienda seguirán aumentando debido a la falta de listados. si se reducen las tasas de interés, esto alentará a los compradores a ser más cautelosos. "ansiosos por comprar una casa". amy wang dio un ejemplo: "nuestros clientes que acaban de firmar un contrato están muy contentos porque se pusieron al día con el recorte de la tasa de interés cuando solicitaron un préstamo. lo que aumentó enormemente su poder adquisitivo”.

houten también cree que el aumento del inventario y las tasas hipotecarias más bajas respaldarán el crecimiento de las ventas de viviendas durante el resto de 2024. "esperamos que las tasas de interés más bajas respalden el aumento de las ventas de viviendas a medida que se acerca el final del año. además, el aumento en la oferta de viviendas puede habrá cierta presión a la baja sobre los precios de la vivienda, lo que también promoverá el crecimiento de las ventas”.

pero añadió: "los últimos datos sobre solicitudes de hipotecas sugieren que existen algunos riesgos a la baja para nuestras perspectivas. las tasas hipotecarias cayeron por debajo del 6,5% en agosto, pero las solicitudes de compra de hipotecas aún bajaron más del 2% ese mes, lo que sugiere tasas de interés más bajas y mayores la oferta todavía no es suficiente para impulsar las ventas de viviendas".

a largo plazo, ansari dijo que otros factores que contribuyen a los altos precios de la vivienda no han cambiado, incluido el inventario limitado de viviendas, las estrictas restricciones de planificación de la construcción, la preferencia por viviendas unifamiliares y el crecimiento de la población.

a pesar de la falta de oferta, el entusiasmo entre los promotores inmobiliarios estadounidenses sigue siendo escaso por el momento. según los datos de gasto en construcción de estados unidos de julio citados por oxford economics, la construcción de viviendas unifamiliares en estados unidos cayó un 1,9% intermensual en julio, la mayor caída mensual desde finales de 2022. oxford economics espera que la inversión residencial real caiga a una tasa anualizada del 4,8% en el tercer trimestre.

"esto se ha visto afectado por los altos costos de construcción, los obstáculos regulatorios, la incertidumbre del mercado y los desafíos financieros", dijo ansari. "estos factores se han combinado para crear un entorno menos favorable para nuevos proyectos residenciales, lo que hace que los constructores sean más cautelosos a la hora de iniciar nuevas viviendas en estados unidos". los constructores aún no han escapado completamente a la sombra de la fuerte caída de los precios de la vivienda provocada por la crisis financiera de 2008. creemos que la confianza de los constructores mejorará ligeramente después del recorte de los tipos de interés."