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모기지 금융 대기업인 프레디맥(freddie mac)의 최신 데이터에 따르면, 미국의 30년 표준 고정 모기지 평균 이자율은 6.35%로 떨어졌는데, 이는 2023년 5월 이후 최저치다.

지난 1년여 동안 높은 모기지 금리로 인해 미국 부동산 시장에 "고정 효과"가 발생했습니다. 즉, 낮은 모기지 금리로 부동산을 보유한 판매자는 주택을 교체하기 위해 시장에 진입할 동기가 부족하고, 구매자는 더 높은 월 지불금을 지불할 의향이 있으므로 관망 모드로 들어갑니다. 금리 수준이 매수자와 매도자의 심리에 영향을 미치는 만큼, 미국 부동산 시장은 금리 인하를 '기대하고 있다'.

최근 많은 연준 정책 입안자들은 연준이 금리 인하 사이클을 시작할 준비를 하고 있음을 암시했습니다. 2023년 7월부터 연준의 기준 대출금리는 5.25~5.50% 범위에서 유지됐다. 시장에서는 연준이 9월 17일과 18일 금리 회의에서 금리를 25bp 인하할 가능성이 가장 높을 것으로 예상하고 있습니다.

옥스포드 이코노믹스(oxford economics)의 낸시 반덴 호튼(nancy vanden houten) 미국 수석 이코노미스트는 차이나 비즈니스 뉴스(china business news)와의 인터뷰에서 금리 하락이 주택 판매에 어느 정도 도움이 될 것이라고 예측했습니다. "사실 실제 금리 인하가 시작될 때까지 기다릴 필요가 없습니다. 단순히 금리 인하를 기대하는 것만으로도 모기지 금리를 포함한 금리가 하락했습니다. 30년 모기지 금리는 연초 이후 60bp 하락했습니다. 그녀는 "연준이 전면적인 금리 인하를 시작함에 따라 금리가 더 하락할 것으로 예상한다"고 말했다.

지난 3년간 미국의 30년 모기지 이자율 변화(출처: freddie mac)

미국 주택시장을 뜨겁게 달굴 수 있을까?

houten은 낮은 이자율이 구매자와 일부 판매자를 주택 시장으로 다시 끌어들일 것이라고 믿습니다. "솔직히 지금 우리가 보고 있는 모기지 금리 하락이 더 많은 구매자를 시장에 끌어들이지 못한다는 사실에 조금 놀랐습니다. 특히 최근 보류 주택 매매 데이터의 하락이 이를 반영하고 있기 때문입니다."

전미부동산중개인협회(nar)에 따르면 7월 잠정주택판매는 5.5% 감소했고, 잠정주택지수는 사상 최저치로 하락한 반면 시장 컨센서스는 소폭 상승할 것으로 예상됐다. 동시에 매물로 나온 주택 공급도 늘고 있어 올해 7월 주택 가격이 2020년 10월 이후 최고치를 기록했다.

houten은 이에 대한 몇 가지 이유가 있을 수 있다고 분석했습니다. 첫째, 노동 시장이 이전만큼 강하지 않기 때문에 잠재 구매자가 더 조심스러워졌습니다. 둘째, 금리 하락에도 불구하고 주택 가격이 여전히 높으며, 특히 첫 번째. 시간 구매자는 여전히 이를 감당할 수 없습니다. 또한, 미국에서 8월부터 시행된 부동산 중개인 수수료에 대한 새로운 규정도 영향을 미쳤을 수 있으며, 새로운 규정으로 인해 구매자와 판매자의 수수료 비용이 줄어들기 때문에 일부 거래가 7월에서 8월로 연기될 수 있습니다.

워싱턴 d.c. 소재 evergreen properties의 부사장인 chen hongming은 회사가 사업을 운영하는 버지니아, 메릴랜드, 워싱턴 d.c.의 상황으로 볼 때 “매매용 주택 거래 날짜는 다양합니다.”라고 말했습니다. 예전에는 집이 나오자마자 많은 제안이 쏟아졌는데, 지금은 상황이 조금 바뀌었고 조금은 진정됐다." 그러나 그는 9월 중순 연준의 금리 인하 가능성이 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것이라고 믿고 있다.

금리 인하의 영향과 관련하여 쿠알라룸푸르에 본사를 둔 글로벌 부동산 기술 회사인 juwai iqi 그룹의 공동 창립자이자 ceo인 kashif ansari는 차이나 비즈니스 뉴스에 연준이 금리를 25~50% 인하할 경우에는 다음과 같이 말했습니다. 9월 베이시스 포인트에 따라 30년 모기지 금리가 그에 따라 하락할 것으로 예상할 수 있습니다. 역사적으로 이러한 금리 인하는 모기지 금리 하락으로 이어졌으나 정확한 영향은 다양할 수 있습니다. 그는 “앞으로 3~6개월 안에 30년 모기지 금리가 6% 이하로 떨어질 수도 있다”고 예측했다.

뉴욕의 유명 부동산 중개업체인 serhant의 에이전트인 amy wang은 china business news에 다음과 같이 말했습니다. "낮은 이자율은 많은 사람들이 주택, 특히 100만 달러 미만의 부동산을 구입하도록 자극할 것입니다. (뉴욕)은 이미 비교적 뜨거운 시장입니다. 이자율 인하는 여전히 매우 중요합니다. 다행히도 비고급 부동산은 특히 영향을 받는 반면, 대부분의 고액 자산가는 전액 현금 구매자이기 때문에 고급 부동산 시장은 덜 영향을 받을 것입니다.”

건축업자의 자신감을 높일 수 있습니까?

ansari는 모기지 금리를 낮추면 차용 비용이 줄어들고 수요가 촉진되지만 공급 측면에서는 그 영향이 더 복잡하다고 믿습니다. "많은 주택 소유자는 기존 저금리 모기지의 고착 효과로 인해 여전히 판매를 꺼릴 수 있습니다. 따라서 수요가 증가하더라도 공급 측면에서는 즉각적인 변화가 크지 않을 수 있습니다. 일부 주택 소유자가 최종적으로 주택담보대출을 포기하기로 결정하더라도 그러나 이는 대개 교체용이므로 시장 공급에 큰 영향을 미치지 않을 것입니다. "결과적으로 올해와 내년에도 주택 가격은 계속 상승하겠지만 그 비율은 둔화될 것입니다."

"현재 시장에서는 집값이 계속 오를 것으로 예상하고 있습니다. 겨울이 다가옴에 따라 집값 상승세가 둔화됐지만, 매물 부족으로 집값은 계속 오를 것으로 보고 있습니다. 금리가 인하된다면 이는 에이미 왕(amy wang)은 “이제 막 계약을 맺은 고객들이 대출 신청 시 금리 인하 혜택을 받아 매우 기뻐하고 있다”고 예를 들었다. 구매력이 크게 높아졌습니다.”

houten은 또한 재고 증가와 모기지 금리 하락이 2024년 남은 기간 동안 주택 판매 성장을 뒷받침할 것이라고 믿고 있습니다. “연말이 다가옴에 따라 금리 하락이 주택 판매 증가를 뒷받침할 것으로 기대합니다. 주택가격 하락 압력이 작용해 판매 증가도 촉진할 것”이라고 말했다.

그러나 그녀는 "모기지 신청에 대한 최신 데이터에 따르면 우리 전망에 몇 가지 하방 위험이 있음을 시사합니다. 8월 모기지 금리는 6.5% 미만으로 떨어졌지만 모기지 구매 신청은 그 달에도 여전히 2% 이상 감소해 금리가 낮아지고 금리가 인상될 가능성이 있음을 시사합니다"라고 덧붙였습니다. 아직 주택판매를 늘리기에는 공급이 충분하지 않습니다."

안사리는 장기적으로 제한된 주택 재고, 엄격한 건축 계획 제한, 단독 주택 선호, 인구 증가 등 주택 가격을 높이는 다른 요인들은 변하지 않았다고 말했습니다.

공급 부족에도 불구하고 미국 건축 개발자들 사이의 열정은 현재 조용합니다. 옥스퍼드 이코노믹스가 인용한 7월 미국 건설 지출 데이터에 따르면 미국 단독주택 건설은 7월 전월 대비 1.9% 감소해 2022년 말 이후 가장 큰 월별 감소세를 기록했다. 옥스퍼드 이코노믹스는 3분기 실질 주택 투자가 연율 4.8% 감소할 것으로 예상했다.

안사리는 "높은 건설 비용, 규제 장애물, 시장 불확실성, 자금조달 문제 등이 영향을 미쳤다"며 "이러한 요인들이 결합해 새로운 주거 프로젝트에 불리한 환경을 조성해 건축업자들이 새 주택 건설에 더욱 신중하게 만들었다"고 말했다. 건설업자들은 2008년 금융위기로 인한 주택가격 급락의 그림자에서 아직 완전히 벗어나지 못하고 있다. 금리 인하 이후 건설업자들의 자신감은 다소 개선될 것으로 본다.”