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de acordo com os dados mais recentes do gigante do financiamento hipotecário freddie mac, a taxa de juro média de uma hipoteca fixa padrão de 30 anos nos estados unidos caiu para 6,35%, a mais baixa desde maio de 2023.

ao longo do último ano, as altas taxas de juros hipotecários criaram um "efeito de bloqueio" no mercado imobiliário dos eua - os vendedores que possuem propriedades com baixas taxas de juros hipotecários não têm motivação para entrar no mercado para substituir suas casas, e os compradores não, estou disposto a pagar um pagamento mensal mais alto, então entro no modo esperar para ver. o nível das taxas de juros afeta os nervos de compradores e vendedores, e o mercado imobiliário dos eua está “ansioso” por cortes nas taxas de juros.

recentemente, muitos decisores políticos da reserva federal deram a entender que a fed está a preparar-se para iniciar um ciclo de redução das taxas de juro. desde julho de 2023, a taxa de empréstimo de referência do fed permaneceu na faixa de 5,25% a 5,50%. o mercado espera que a reserva federal reduza provavelmente as taxas de juro em 25 pontos base na sua reunião de taxas de juro de 17 e 18 de setembro.

nancy vanden houten, economista-chefe para os eua da oxford economics, previu ao china business news que as taxas de juros mais baixas fornecerão algum apoio às vendas de casas. "na verdade, não precisamos esperar que os cortes reais nas taxas comecem, a mera expectativa de um corte nas taxas empurrou as taxas para baixo, incluindo as taxas hipotecárias. a taxa hipotecária de 30 anos caiu 60 pontos base desde o início de julho", disse ela. "esperamos que as taxas de juros caiam ainda mais à medida que o fed lança cortes completos nas taxas. nossa previsão é de um primeiro corte de 25 pontos base em setembro, seguido por outro corte de 25 pontos base em todas as outras reuniões."

mudanças nas taxas de juros hipotecárias de 30 anos nos estados unidos nos últimos três anos (fonte: freddie mac)

isso pode aquecer o mercado imobiliário dos eua?

houten acredita que taxas de juros mais baixas atrairão compradores e alguns vendedores de volta ao mercado imobiliário. “honestamente, estou um pouco surpreso que a queda nas taxas de hipotecas que estamos vendo agora não traga mais compradores para o mercado, especialmente porque o recente declínio nos dados pendentes de vendas de casas reflete isso.”

de acordo com a associação nacional de corretores de imóveis (nar), as vendas pendentes de moradias caíram 5,5% em julho, e o índice de moradias pendentes caiu para um mínimo histórico, enquanto o consenso do mercado era de um ligeiro aumento. ao mesmo tempo, a oferta de casas para venda está a aumentar, com o valor em julho deste ano a atingir o nível mais elevado desde outubro de 2020.

houten analisou que pode haver várias razões por trás disso. primeiro, os potenciais compradores estão mais cautelosos porque o mercado de trabalho não está tão forte como antes. segundo, apesar da queda nas taxas de juros, os preços da habitação ainda estão elevados e muitas famílias, especialmente as primeiras. compradores antigos, ainda não têm condições de comprá-los. além disso, as novas regras sobre comissões de agentes imobiliários que entraram em vigor em agosto nos estados unidos também podem ter tido impacto, e algumas transações podem ser adiadas de julho para agosto porque as novas regras reduzirão os custos de comissões para compradores e vendedores.

chen hongming, vice-gerente geral da evergreen properties em washington, d.c., também observou que, a julgar pela situação na virgínia, maryland e washington, d.c., onde os negócios da empresa abrangem, “a data da transação das casas à venda varia”. antigamente, assim que uma casa chegava ao mercado, havia muitas ofertas. agora, a situação mudou um pouco e esfriou um pouco.” no entanto, ele acredita que o potencial corte da taxa de juros pelo federal reserve em meados de setembro terá um efeito aquecido e positivo no mercado imobiliário “por maior que seja a redução, ela afetará as taxas de juros hipotecários”.

relativamente ao impacto do corte das taxas de juro, kashif ansari, cofundador e ceo do juwai iqi group, uma empresa global de tecnologia imobiliária com sede em kuala lumpur, disse à china business news que se a reserva federal reduzir as taxas de juro em 25-50% em setembro, pontos base, você pode esperar que as taxas de hipotecas de 30 anos caiam de acordo. historicamente, esses cortes nas taxas resultaram em taxas hipotecárias mais baixas, mas o impacto exato pode variar. “nos próximos três a seis meses, poderemos ver as taxas de hipotecas de 30 anos caírem para 6% ou menos”, previu.

amy wang, agente da serhant, uma agência imobiliária de celebridades em nova york, disse ao china business news: "taxas de juros mais baixas estimularão muitas pessoas a comprar casas, especialmente propriedades abaixo de us$ 1 milhão. (nova york) já é um mercado relativamente aquecido. , e a redução das taxas de juro ainda é muito importante. felizmente, as propriedades não luxuosas serão particularmente afetadas, enquanto o mercado imobiliário de luxo será menos afetado porque a maioria dos indivíduos com elevado património líquido são compradores que só pagam dinheiro.”

pode aumentar a confiança dos construtores?

ansari acredita que, embora a redução das taxas hipotecárias reduza os custos dos empréstimos e estimule a procura, do lado da oferta o impacto é mais complexo. “muitos proprietários podem ainda estar relutantes em vender devido ao efeito de bloqueio das hipotecas de taxas baixas existentes. portanto, embora a procura possa aumentar, pode não haver muitas mudanças imediatas no lado da oferta. casas no mercado, mas geralmente é para reposição e não terá muito impacto na oferta do mercado “como resultado, os preços das moradias continuarão a subir neste ano e no próximo, mas a taxa irá desacelerar”.

"atualmente, a nossa expectativa no mercado é que os preços das casas continuem a subir. embora o crescimento dos preços das casas tenha abrandado à medida que o inverno se aproxima, sentimos que os preços das casas continuarão a subir devido à falta de listagens. se as taxas de juro forem reduzidas, isso incentivará os compradores a serem mais cautelosos. "ansiosos para comprar uma casa." amy wang deu um exemplo: "nossos clientes que acabaram de assinar um contrato estão muito felizes porque recuperaram o corte na taxa de juros quando solicitaram um empréstimo, o que aumentou muito seu poder de compra”.

houten também acredita que o aumento dos estoques e as taxas de hipotecas mais baixas apoiarão o crescimento das vendas de casas até o final de 2024. “esperamos que as taxas de juros mais baixas apoiem o aumento das vendas de casas à medida que o final do ano se aproxima. haverá alguma pressão descendente sobre os preços da habitação, o que também promoverá o crescimento das vendas.”

mas ela acrescentou: “os dados mais recentes sobre pedidos de hipotecas sugerem que há alguns riscos negativos para nossas perspectivas. as taxas hipotecárias caíram abaixo de 6,5% em agosto, mas os pedidos de compra de hipotecas ainda caíram mais de 2% naquele mês, sugerindo taxas de juros mais baixas e aumento a oferta ainda não é suficiente para impulsionar as vendas de casas."

a longo prazo, ansari disse que outros factores que contribuem para os elevados preços da habitação não mudaram, incluindo o inventário limitado de habitações, restrições rigorosas ao planeamento de construção, uma preferência por habitações unifamiliares e o crescimento populacional.

apesar da falta de oferta, o entusiasmo entre os promotores de construção dos eua permanece fraco neste momento. de acordo com dados de julho sobre gastos com construção nos eua, citados pela oxford economics, a construção de residências unifamiliares nos eua caiu 1,9% em relação ao mês anterior em julho, o maior declínio mensal desde o final de 2022. a oxford economics espera que o investimento residencial real caia a uma taxa anualizada de 4,8% no terceiro trimestre.

“isso foi impactado por altos custos de construção, obstáculos regulatórios, incerteza do mercado e desafios de financiamento”, disse ansari. “esses fatores se combinaram para criar um ambiente menos favorável para novos projetos residenciais, tornando os construtores mais cautelosos ao iniciar novas moradias nos eua”. os construtores ainda não escaparam totalmente à sombra da queda acentuada nos preços da habitação causada pela crise financeira em 2008. acreditamos que a confiança dos construtores irá melhorar ligeiramente após o corte da taxa de juro.”