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住宅ローン金融大手フレディマックの最新データによると、米国の30年標準固定住宅ローンの平均金利は6.35％に低下し、2023年5月以来の低水準となった。

過去1年ほどにわたり、住宅ローン金利の高さが米国の不動産市場に「ロックイン効果」を生み出してきた。住宅ローン金利が低い不動産を保有する売り手は、住宅を買い替えるために市場に参入する動機が欠けている。私は月々の支払い額を高くしても構わないので、様子見モードに入ります。金利の水準は売り手と買い手の神経に影響を及ぼし、米国の不動産市場は金利引き下げを「楽しみにしている」。

最近、多くのfrb政策当局者がfrbが利下げサイクルを開始する準備をしていることを示唆している。 2023年7月以降、frbの指標貸出金利は5.25％〜5.50％の範囲で推移している。市場では、米連邦準備理事会（ｆｒｂ）が９月１７、１８日の金利決定会合で２５ベーシスポイント（ｂｐ）の利下げを行う可能性が高いと予想されている。

オックスフォード・エコノミクスの首席米国エコノミスト、ナンシー・バンデン・ハウテン氏はチャイナ・ビジネス・ニュースに対し、金利低下が住宅販売をある程度支援すると予想した。 「実際、実際の利下げが始まるのを待つ必要はない。利下げへの期待だけで、住宅ローン金利を含む金利が下がっている。30年住宅ローン金利は、金利引き下げが始まってから60ベーシスポイント低下した」同氏は「frbが本格的な利下げに踏み切るため、金利はさらに低下すると予想している。9月に最初の25ベーシスポイントの利下げが行われ、その後は2回の会合ごとにさらに25ベーシスポイントの利下げが行われるだろう」と述べた。

過去 3 年間の米国の 30 年住宅ローン金利の推移 (出典: フレディマック)

米国の住宅市場を加熱できるでしょうか?

ハウテン氏は、金利低下により買い手と一部の売り手が住宅市場に引き戻されると考えている。 「しかし、正直に言うと、特に最近の保留中の住宅販売データの低下がそれを反映しているため、現在見られている住宅ローン金利の低下が市場にさらに多くの購入者を呼び込んでいないことに少し驚いています。」とホーテン氏は述べた。

全米不動産業者協会（nar）によると、7月の保留住宅販売件数は5.5％減少し、保留住宅指数は過去最低となったが、市場のコンセンサスは若干の上昇だった。同時に、販売用住宅の供給も増加しており、今年7月の価格は2020年10月以来の高水準に達している。

ハウテン氏は、この背景にはいくつかの理由がある可能性があると分析した。まず、労働市場が以前ほど強くないため、潜在的な買い手はより慎重になっている。第二に、金利低下にもかかわらず、住宅価格が依然として高く、特に多くの家族がいる。 -タイムバイヤーはまだそれらを買う余裕がありません。また、米国で8月に施行された不動産仲介手数料に関する新規則も影響した可能性があり、新規則により買い手と売り手の手数料コストが削減されるため、一部の取引が7月から8月に延期される可能性がある。

ワシントン d.c. のエバーグリーン プロパティーズの副ゼネラル マネージャーであるチェン ホンミン氏も、同社の事業対象地域であるバージニア州、メリーランド州、ワシントン d.c. の状況から判断すると、「住宅の取引日はさまざまである」と述べました。以前は、住宅が売りに出されるとすぐに、たくさんのオファーが来ていましたが、今では状況が少し変わり、少し落ち着いてきました。」しかし同氏は、連邦準備理事会が９月中旬に実施する可能性のある利下げは不動産市場に温暖化とプラスの影響を与えると考えており、「どれほどの引き下げであっても、住宅ローン金利には影響を及ぼすだろう」としている。

利下げの影響について、クアラルンプールに本社を置く世界的な不動産テクノロジー企業ジュワイ・アイキュー・グループの共同創設者兼最高経営責任者（ceo）のカシフ・アンサリ氏はチャイナ・ビジネス・ニュースに対し、連邦準備制度が金利を25～50％引き下げれば、と語った。 9月にはベーシスポイント（bp）が上昇し、それに応じて30年住宅ローン金利も低下すると予想できる。歴史的に、このような利下げは住宅ローン金利の低下をもたらしてきましたが、正確な影響はさまざまである可​​能性があります。同氏は「今後３─６カ月で３０年住宅ローン金利が６％以下に低下する可能性がある」と予想した。

ニューヨークのセレブ向け不動産仲介会社サーハントのエージェント、エイミー・ワン氏はチャイナ・ビジネス・ニュースに対し、「金利の低下により、多くの人が住宅、特に100万ドル以下の物件を購入するよう刺激されるだろう。（ニューヨークは）すでに比較的熱い市場となっている」と語った。有利なことに、金利引き下げは依然として非常に重要であり、富裕層のほとんどは全額現金で購入するため、高級不動産市場はそれほど影響を受けないでしょう。」

それは建設者の自信を高めることができるでしょうか?

アンサリ氏は、住宅ローン金利の引き下げは借入コストを削減し、需要を刺激するが、供給側から見ると、その影響はより複雑になると考えている。 「多くの住宅所有者は、既存の低金利住宅ローンのロックイン効果のため、依然として売却に消極的かもしれない。そのため、需要は増加するかもしれないが、供給側にすぐには大きな変化はないかもしれない。たとえ一部の住宅所有者が最終的に住宅ローンを売却する決断をしたとしても、しかし、それは通常、買い替えのためのものであり、市場の供給には大きな影響を及ぼさないだろう。「その結果、住宅価格は今年と来年も上昇し続けるだろうが、その速度は鈍化するだろう。」

「現在、市場では住宅価格が上昇し続けると予想されています。冬が近づくにつれて住宅価格の伸びは鈍化していますが、物件の不足により住宅価格は上昇し続けると考えています。もし金利が引き下げられれば、これはエイミー・ワン氏は、「住宅の購入に熱心です。」と例を挙げました。「契約に署名したばかりの顧客は、ローンを申請したときに金利引き下げに間に合ったので非常に満足しています。それにより購買力が大幅に向上しました。」

ハウテン氏はまた、在庫の増加と住宅ローン金利の低下が、2024年残りの住宅販売の伸びを下支えすると考えている。「年末が近づくにつれ、金利の低下が住宅販売の増加を下支えすると予想している。また、住宅供給の増加も考えられる」住宅価格に多少の下落圧力がかかる可能性があり、それによって売上の伸びも促進されるだろう。」

しかし同氏は、「住宅ローン申請に関する最新のデータは、われわれの見通しに下振れリスクがあることを示唆している。8月の住宅ローン金利は6.5％を下回ったが、同月の住宅ローン購入申請は依然として2％以上減少しており、金利低下と金利上昇が示唆されている」と付け加えた。住宅販売を促進するには供給がまだ十分ではない。」

アンサリ氏は、限られた住宅在庫、厳格な建築計画制限、一戸建て住宅の選好、人口増加など、住宅価格の高騰に寄与する他の要因は長期的には変わっていないと述べた。

供給不足にもかかわらず、現時点では米国の建築開発業者の熱意は依然として鈍いままだ。オックスフォード・エコノミクスが引用した7月の米国建設支出データによると、7月の米国の一戸建て住宅建設は前月比1.9％減少し、2022年末以来最大の月間減少となった。オックスフォード・エコノミクスは、第３・四半期の実質住宅投資が年率４．８％で減少すると予想している。

アンサリ氏は、「これは、建設コストの高さ、規制のハードル、市場の不確実性、資金調達の課題の影響を受けている」と述べ、「これらの要因が重なって、新築住宅プロジェクトにとって不利な環境が生まれ、建設業者は新築住宅の着工にさらに慎重になっている」と述べた。建設業者は、2008 年の金融危機による住宅価格の急落の影からまだ完全には抜け出せていません。利下げ後、建設業者の信頼感は若干改善すると考えています。」