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secondo gli ultimi dati del gigante del finanziamento ipotecario freddie mac, il tasso di interesse medio su un mutuo fisso standard di 30 anni negli stati uniti è sceso al 6,35%, il più basso da maggio 2023.

nell'ultimo anno circa, gli alti tassi di interesse ipotecari hanno creato un "effetto di blocco" nel mercato immobiliare statunitense: i venditori che detengono proprietà con bassi tassi di interesse ipotecari non hanno la motivazione per entrare nel mercato per sostituire le loro case, e gli acquirenti non sono disposti a pagare una rata mensile più alta, quindi entro in una modalità di attesa. il livello dei tassi di interesse mette a dura prova i nervi di acquirenti e venditori, e il mercato immobiliare statunitense “non vede l’ora” di tagliare i tassi di interesse.

recentemente, molti policymaker della federal reserve hanno lasciato intendere che la fed si sta preparando ad avviare un ciclo di tagli dei tassi di interesse. da luglio 2023, il tasso di prestito di riferimento della fed è rimasto compreso tra il 5,25% e il 5,50%. il mercato si aspetta che la federal reserve molto probabilmente taglierà i tassi di interesse di 25 punti base nella riunione sui tassi di interesse del 17 e 18 settembre.

nancy vanden houten, capo economista statunitense presso oxford economics, ha previsto a china business news che i tassi di interesse più bassi forniranno un certo sostegno alle vendite di case. "in effetti, non dobbiamo aspettare che inizino i tagli effettivi dei tassi, la semplice aspettativa di un taglio dei tassi ha spinto i tassi verso il basso, compresi quelli ipotecari. il tasso dei mutui trentennali è sceso di 60 punti base dall'inizio del luglio", ha detto. "ci aspettiamo che i tassi di interesse scendano ulteriormente mentre la fed lancia tagli dei tassi su vasta scala. la nostra previsione è per un primo taglio di 25 punti base a settembre, seguito da un altro taglio di 25 punti base ad ogni altra riunione."

variazioni dei tassi di interesse ipotecari a 30 anni negli stati uniti negli ultimi tre anni (fonte: freddie mac)

può surriscaldare il mercato immobiliare statunitense?

houten ritiene che i tassi di interesse più bassi attireranno acquirenti e alcuni venditori verso il mercato immobiliare. "onestamente, però, sono un po' sorpreso che il calo dei tassi ipotecari che stiamo vedendo in questo momento non porti più acquirenti nel mercato, soprattutto perché il recente calo dei dati sulle vendite di case in sospeso riflette ciò", ha detto houten.

secondo la national association of realtors (nar), le vendite di case in attesa sono diminuite del 5,5% a luglio e l'indice delle case in attesa è sceso al minimo storico, mentre il consenso del mercato era per un leggero aumento. allo stesso tempo, l’offerta di case in vendita è in aumento, il cui valore nel luglio di quest’anno ha raggiunto il livello più alto dall’ottobre 2020.

houten ha analizzato che ci possono essere diverse ragioni alla base di questo. in primo luogo, i potenziali acquirenti sono più cauti perché il mercato del lavoro non è più forte come prima. in secondo luogo, nonostante il calo dei tassi di interesse, i prezzi delle case sono ancora alti, e soprattutto molte famiglie acquirenti di tempo, non possono ancora permetterseli. inoltre, anche le nuove regole sulle commissioni degli agenti immobiliari entrate in vigore ad agosto negli stati uniti potrebbero aver avuto un impatto, e alcune transazioni potrebbero essere rinviate da luglio ad agosto perché le nuove regole ridurranno i costi di commissione per acquirenti e venditori.

chen hongming, vice direttore generale di evergreen properties a washington, d.c., ha osservato anche che, a giudicare dalla situazione in virginia, maryland e washington, d.c., dove opera la società, "la data di transazione delle case in vendita varia " in passato, appena una casa veniva messa sul mercato, arrivavano molte offerte. ora la situazione è un po' cambiata e si è un po' calmata." tuttavia, il potenziale taglio dei tassi da parte della federal reserve a metà settembre avrà un effetto riscaldante e positivo sul mercato immobiliare, "non importa quanto sarà grande, ma influenzerà i tassi ipotecari".

per quanto riguarda l’impatto del taglio dei tassi di interesse, kashif ansari, co-fondatore e ceo di juwai iqi group, una società globale di tecnologia immobiliare con sede a kuala lumpur, ha dichiarato a china business news che se la federal reserve tagliasse i tassi di interesse del 25-50% a settembre, punti base, ci si può aspettare che i tassi ipotecari a 30 anni scendano di conseguenza. storicamente, tali tagli dei tassi hanno portato a tassi ipotecari più bassi, ma l’impatto esatto può variare. "nei prossimi tre-sei mesi, potremmo vedere i tassi dei mutui trentennali scendere al 6% o meno", ha previsto.

amy wang, agente di serhant, una famosa agenzia immobiliare di new york, ha dichiarato a china business news: "i tassi di interesse più bassi stimoleranno molte persone ad acquistare case, in particolare proprietà sotto il milione di dollari. (new york) è già un mercato relativamente caldo , e la riduzione dei tassi di interesse è ancora molto importante. fortunatamente, le proprietà non di lusso saranno particolarmente colpite, mentre il mercato delle proprietà di lusso sarà meno colpito perché la maggior parte degli individui con un patrimonio netto elevato sono acquirenti esclusivamente in contanti”.

può aumentare la fiducia dei costruttori?

ansari ritiene che, mentre l’abbassamento dei tassi ipotecari ridurrà i costi di finanziamento e stimolerà la domanda, dal lato dell’offerta l’impatto sarà più complesso. "molti proprietari di casa potrebbero essere ancora riluttanti a vendere a causa dell'effetto di blocco dei mutui a basso tasso esistenti. quindi, anche se la domanda potrebbe aumentare, potrebbe non esserci un grande cambiamento immediato dal lato dell'offerta. anche se alcuni proprietari di casa alla fine decidessero di mettere le loro case sul mercato, ma di solito è per la sostituzione e non avrà un grande impatto sull'offerta del mercato. "in questo modo, i prezzi delle case continueranno a salire quest'anno e il prossimo, ma il tasso rallenterà".

"attualmente, la nostra aspettativa nel mercato è che i prezzi delle case continueranno a salire. sebbene la crescita dei prezzi delle case sia rallentata con l'avvicinarsi dell'inverno, riteniamo che i prezzi delle case continueranno a salire a causa della mancanza di quotazioni. se i tassi di interesse vengono tagliati, questo incoraggerà gli acquirenti a essere più cauti. "desiderosi di acquistare una casa." amy wang ha fatto un esempio: "i nostri clienti che hanno appena firmato un contratto sono molto contenti perché hanno recuperato il taglio del tasso di interesse quando hanno chiesto un prestito, che ha notevolmente aumentato il loro potere d’acquisto”.

houten ritiene inoltre che l'aumento delle scorte e la riduzione dei tassi ipotecari sosterranno la crescita delle vendite di case per il resto del 2024. "ci aspettiamo che tassi di interesse più bassi sostengano l'aumento delle vendite di case con l'avvicinarsi della fine dell'anno. inoltre, l'aumento dell'offerta di case potrebbe ci sarà una certa pressione al ribasso sui prezzi delle case, che promuoverà anche la crescita delle vendite”.

ma ha aggiunto: "gli ultimi dati sulle richieste di mutui suggeriscono che ci sono alcuni rischi al ribasso per le nostre prospettive. i tassi ipotecari sono scesi al di sotto del 6,5% in agosto, ma le richieste di acquisto di mutui erano ancora in calo di oltre il 2% quel mese, suggerendo tassi di interesse più bassi e un aumento l’offerta non è ancora sufficiente per incrementare le vendite di case."

nel lungo termine, ansari ha affermato che altri fattori che contribuiscono agli alti prezzi delle case non sono cambiati, tra cui un inventario limitato di alloggi, rigide restrizioni alla pianificazione edilizia, una preferenza per case unifamiliari e la crescita della popolazione.

nonostante la mancanza di offerta, l’entusiasmo tra i costruttori edili statunitensi al momento rimane moderato. secondo i dati sulla spesa edilizia statunitense di luglio citati da oxford economics, la costruzione di case unifamiliari negli stati uniti è diminuita dell’1,9% su base mensile a luglio, il calo mensile maggiore dalla fine del 2022. oxford economics prevede che gli investimenti residenziali reali diminuiranno ad un tasso annualizzato del 4,8% nel terzo trimestre.

"ciò è stato influenzato dagli elevati costi di costruzione, dagli ostacoli normativi, dall'incertezza del mercato e dalle sfide finanziarie", ha affermato ansari. "questi fattori si sono combinati per creare un ambiente meno favorevole per i nuovi progetti residenziali, rendendo i costruttori più cauti nell'avviare nuove abitazioni. stati uniti " i costruttori non sono ancora del tutto sfuggiti all'ombra del forte calo dei prezzi delle case causato dalla crisi finanziaria del 2008. riteniamo che la fiducia dei costruttori migliorerà leggermente dopo il taglio dei tassi di interesse."