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selon les dernières données du géant du financement hypothécaire freddie mac, le taux d'intérêt moyen sur une hypothèque fixe standard sur 30 ans aux états-unis est tombé à 6,35 %, le plus bas depuis mai 2023.

au cours de la dernière année, les taux d'intérêt hypothécaires élevés ont créé un « effet de blocage » sur le marché immobilier américain : les vendeurs qui détiennent des propriétés avec des taux d'intérêt hypothécaires faibles n'ont pas la motivation nécessaire pour entrer sur le marché pour remplacer leur maison, et les acheteurs ne le font pas. je suis prêt à payer un paiement mensuel plus élevé, j'entre donc dans un mode attentiste. le niveau des taux d'intérêt affecte les nerfs des acheteurs et des vendeurs, et le marché immobilier américain « attend avec impatience » les baisses des taux d'intérêt.

récemment, de nombreux décideurs de la réserve fédérale ont laissé entendre que la fed se préparait à entamer un cycle de réduction des taux d’intérêt. depuis juillet 2023, le taux directeur de la fed est resté compris entre 5,25 % et 5,50 %. le marché s'attend à ce que la réserve fédérale réduise très probablement ses taux d'intérêt de 25 points de base lors de sa réunion sur les taux d'intérêt des 17 et 18 septembre.

nancy vanden houten, économiste en chef américaine chez oxford economics, a prédit à china business news que la baisse des taux d'intérêt apporterait un certain soutien aux ventes de logements. "en fait, nous n'avons pas besoin d'attendre que les réductions de taux commencent réellement, la simple attente d'une baisse de taux a fait baisser les taux, y compris les taux hypothécaires. le taux hypothécaire à 30 ans a chuté de 60 points de base depuis le début de l'année. "nous prévoyons une nouvelle baisse des taux d'intérêt à mesure que la fed lancera des réductions de taux à grande échelle. notre prévision est une première réduction de 25 points de base en septembre, suivie d'une autre réduction de 25 points de base lors d'une réunion sur deux."

évolution des taux d’intérêt hypothécaires à 30 ans aux états-unis au cours des trois dernières années (source : freddie mac)

cela peut-il réchauffer le marché immobilier américain ?

houten estime que la baisse des taux d'intérêt attirera les acheteurs et certains vendeurs sur le marché immobilier. "honnêtement, cependant, je suis un peu surpris que la baisse des taux hypothécaires que nous observons actuellement n'attire pas davantage d'acheteurs sur le marché, d'autant plus que la récente baisse des données sur les ventes de maisons en attente le reflète", a déclaré houten.

selon la national association of realtors (nar), les ventes de logements en attente ont chuté de 5,5 % en juillet et l'indice des logements en attente est tombé à un niveau record, alors que le consensus du marché était en faveur d'une légère augmentation. dans le même temps, l’offre de logements à vendre augmente, la valeur en juillet de cette année atteignant son plus haut niveau depuis octobre 2020.

houten a analysé qu'il peut y avoir plusieurs raisons à cela. premièrement, les acheteurs potentiels sont plus prudents parce que le marché du travail n'est pas aussi fort qu'avant. deuxièmement, malgré la baisse des taux d'intérêt, les prix de l'immobilier sont toujours élevés et de nombreuses familles, en particulier les premières. les acheteurs à temps ne peuvent toujours pas se les permettre. de plus, les nouvelles règles sur les commissions des agents immobiliers entrées en vigueur en août aux états-unis pourraient également avoir eu un impact, et certaines transactions pourraient être reportées de juillet à août car les nouvelles règles réduiront les coûts de commission pour les acheteurs et les vendeurs.

chen hongming, directeur général adjoint d'evergreen properties à washington, d.c., a également observé qu'à en juger par la situation en virginie, dans le maryland et à washington, d.c., où s'étend l'activité de la société, « la date de transaction des maisons à vendre varie ». autrefois, dès qu'une maison arrivait sur le marché, il y avait beaucoup d'offres. aujourd'hui, la situation a un peu changé et s'est un peu calmée. il estime toutefois que la baisse potentielle des taux d'intérêt par la réserve fédérale à la mi-septembre aura un effet réchauffant et positif sur le marché immobilier : "quelle que soit l'ampleur de la réduction, elle affectera les taux d'intérêt hypothécaires".

concernant l'impact de la baisse des taux d'intérêt, kashif ansari, co-fondateur et pdg du groupe juwai iqi, une société mondiale de technologie immobilière dont le siège est à kuala lumpur, a déclaré à china business news que si la réserve fédérale réduisait les taux d'intérêt de 25 à 50 % en septembre, en points de base, vous pouvez vous attendre à ce que les taux hypothécaires à 30 ans baissent en conséquence. historiquement, de telles baisses de taux ont entraîné une baisse des taux hypothécaires, mais leur impact exact peut varier. "dans les trois à six prochains mois, nous pourrions voir les taux hypothécaires sur 30 ans chuter à 6 % ou moins", a-t-il prédit.

amy wang, agente chez serhant, une agence immobilière de célébrités à new york, a déclaré à china business news : « des taux d'intérêt plus bas inciteront de nombreuses personnes à acheter des maisons, en particulier des propriétés de moins d'un million de dollars. (new york) est déjà un marché relativement chaud. , et la réduction des taux d’intérêt reste très importante. heureusement, les propriétés non luxueuses seront particulièrement touchées, tandis que le marché de l’immobilier de luxe sera moins touché car la plupart des particuliers fortunés achètent entièrement au comptant.

cela peut-il renforcer la confiance des constructeurs ?

ansari estime que même si la baisse des taux hypothécaires réduira les coûts d’emprunt et stimulera la demande, du côté de l’offre, l’impact est plus complexe. « de nombreux propriétaires peuvent encore être réticents à vendre en raison de l'effet de blocage des prêts hypothécaires à faible taux existants. ainsi, même si la demande peut augmenter, il n'y aura peut-être pas beaucoup de changement immédiat du côté de l'offre. même si certains propriétaires décident finalement de mettre leur maisons sur le marché, mais il s'agit généralement de remplacement et n'aura pas beaucoup d'impact sur l'offre du marché. « en conséquence, les prix des logements continueront d'augmenter cette année et l'année prochaine, mais le rythme ralentira.

« actuellement, nous nous attendons sur le marché à ce que les prix de l'immobilier continuent d'augmenter. bien que la croissance des prix de l'immobilier ait ralenti à l'approche de l'hiver, nous pensons que les prix de l'immobilier continueront d'augmenter en raison du manque d'annonces. si les taux d'intérêt sont réduits, cela encouragera les acheteurs à être plus prudents. « désireux d'acheter une maison. » amy wang a donné un exemple : « nos clients qui viennent de signer un contrat sont très heureux car ils ont rattrapé la baisse des taux d'intérêt lorsqu'ils ont demandé un prêt, ce qui a considérablement augmenté leur pouvoir d’achat.

houten estime également que l'augmentation des stocks et la baisse des taux hypothécaires soutiendront la croissance des ventes de logements pour le reste de 2024. « nous prévoyons que la baisse des taux d'intérêt soutiendra l'augmentation des ventes de logements à l'approche de la fin de l'année. il y aura une certaine pression à la baisse sur les prix de l’immobilier, ce qui favorisera également la croissance des ventes.

mais elle a ajouté : « les dernières données sur les demandes de prêts hypothécaires suggèrent qu'il existe des risques à la baisse pour nos perspectives. les taux hypothécaires sont tombés en dessous de 6,5 % en août, mais les demandes d'achat de prêts hypothécaires étaient toujours en baisse de plus de 2 % ce mois-là, suggérant une baisse des taux d'intérêt et une augmentation. l'offre n'est toujours pas suffisante pour stimuler les ventes de logements. »

sur le long terme, ansari a déclaré que d'autres facteurs contribuant aux prix élevés de l'immobilier n'ont pas changé, notamment le stock limité de logements, les restrictions strictes en matière de planification de la construction, la préférence pour les maisons unifamiliales et la croissance démographique.

malgré le manque d’offre, l’enthousiasme des promoteurs immobiliers américains reste pour le moment modéré. selon les données de juillet sur les dépenses de construction aux états-unis citées par oxford economics, la construction de maisons unifamiliales aux états-unis a chuté de 1,9 % d’un mois à l’autre en juillet, soit la plus forte baisse mensuelle depuis fin 2022. oxford economics s'attend à ce que l'investissement résidentiel réel chute à un taux annualisé de 4,8 % au troisième trimestre.

"cela a été impacté par les coûts de construction élevés, les obstacles réglementaires, l'incertitude du marché et les défis de financement", a déclaré ansari. "ces facteurs se sont combinés pour créer un environnement moins favorable pour les nouveaux projets résidentiels, rendant les constructeurs plus prudents lorsqu'il s'agit de démarrer de nouveaux logements aux états-unis". les constructeurs n'ont pas encore complètement échappé à l'ombre de la forte baisse des prix de l'immobilier provoquée par la crise financière de 2008. nous pensons que la confiance des constructeurs s'améliorera légèrement après la baisse des taux d'intérêt.