los activos estatales comenzaron a comprar gangas en todas partes.
2024-09-05
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recientemente, varias instituciones publicaron informes del mercado de transacciones masivas de bienes raíces para el primer semestre de 2024. entre ellos, el informe de colliers international mostró que se registraron un total de 149 transacciones masivas en todo el país en la primera mitad del año, con un valor total de transacción de casi 94.500 millones de yuanes.desde una perspectiva regional, el volumen de transacciones del este de china es de aproximadamente 52,3 mil millones de yuanes, lo que lidera el camino desde la perspectiva de la ciudad, el volumen de transacciones masivas de bienes raíces de shanghai en el primer semestre de 2024 es de aproximadamente 45,9 mil millones, lo que representa el 48,6% del volumen de transacciones nacionales. , líder en el mercado nacional de transacciones inmobiliarias a granel. en términos de tipos de propiedades, las propiedades de oficinas siguen siendo el objeto más importante de transacciones inmobiliarias, representando cerca del 37% del total, con un valor de transacción de aproximadamente 34,7 mil millones de yuanes. a juzgar por los tipos de compradores, el capital nacional representa la mayoría, y se han movilizado varios tipos de capital, industriales, instituciones misteriosas, etc., incluido el capital estatal local.recientemente, muchos activos estatales locales han comenzado a comprar intensamente activos de oficinas escasos en el sector central, y el destino es la misma ciudad: shanghai.algunas personas no pueden evitar preguntar: ¿para qué se utilizan estos activos estatales? ¿por qué van a shanghai a comprar edificios de oficinas? en resumen, durante períodos de fluctuaciones económicas, para sobrevivir, las empresas pueden vender activos de alta calidad que normalmente son difíciles de comprar a precios bajos. esto proporciona a los inversores solidez financiera la oportunidad de adquirir a precios bajos, es decir, ". comprando la caída." para los vendedores, este comportamiento es una medida de autorrescate en el entorno actual, mientras que para los compradores es una estrategia de inversión arriesgada que requiere un juicio preciso del mercado y suficientes preparativos financieros. por lo tanto, ha habido un fenómeno de activos estatales locales que aumentan sus posiciones en contra de la tendencia.comprar activos de calidadpropicio para mantener y aumentar el valor de los activos estatales.uno de los criterios de evaluación de los gobiernos locales para los activos estatales, especialmente las plataformas de capital riesgo, es la preservación y valoración de los activos. en otras palabras, "no perder dinero" se ha convertido en un factor clave que muchos activos estatales deben considerar al realizar inversiones de capital de riesgo en proyectos.bajo esta lógica, los activos estatales locales se volverán particularmente cautelosos al evaluar los activos y deberán elegir activos de mayor calidad para invertir o comprar.recientemente, se puede decir que los activos estatales locales han desencadenado un auge de inversión: algunos están aumentando la inversión en producción, principalmente para acelerar la integración de los recursos industriales locales y mejorar la sinergia industrial, que se está convirtiendo en una nueva tendencia que algunos están adoptando; propiedad de empresas que cotizan en bolsa al adquirir empresas que cotizan en bolsa con buena tecnología o perspectivas de mercado, los activos estatales locales pueden promover la optimización y mejora de las estructuras industriales locales, y también pueden regular mejor la economía local y promover un crecimiento estable de la economía local.la compra de edificios de oficinas es más propicia para el propósito de mantener y aumentar el valor de los activos estatales locales.algunas personas dicen que, a largo plazo, sólo existen dos de los activos más preciados del mundo: uno es el capital de empresas de alta calidad y el otro son las casas en zonas centrales de las ciudades centrales. detrás de estos dos activos, representan un control fuerte y creciente sobre los escasos recursos de la sociedad.si la opinión anterior es correcta, algunos activos estatales locales tienen ideas únicas.recientemente, la comisión de administración y supervisión de activos estatales de la región autónoma uygur de xinjiang adquirió el huaxu international building, un edificio de oficinas ubicado en una ubicación privilegiada en el centro de shanghai.el edificio de oficinas está ubicado en la zona más céntrica de shanghai, a sólo unos 100 metros de la estación de metro de la plaza del pueblo y junto a la plaza shimao de shanghai, el punto de partida de la calle peatonal nanjing road.el antiguo propietario del huaxu international building era xinjiang sanlian enterprise development group co., ltd. la empresa alguna vez fue un importante contribuyente en empresas privadas en xinjiang e invirtió y construyó múltiples proyectos en muchos lugares del país, incluida la propiedad propia "shanghai huaxu building" desarrollada y construida con 600 millones de yuanes.¿por qué vender un activo tan bueno? se desconocen las razones específicas, pero vale la pena señalar que en 2023, xinjiang sanlian pasó de ser una empresa privada a una empresa de propiedad estatal. se entiende que no se trata de una adquisición separada, como un activo importante de. la empresa matriz también se cambió a xinjiang bajo la comisión de administración y supervisión de activos estatales de la región autónoma uigur.para las empresas, el beneficio de ser adquiridas por activos de propiedad estatal es que tienen un respaldo más confiable para los recursos financieros y pueden obtener más fácilmente el apoyo financiero del gobierno y la inclinación de los recursos, lo que es útil para resolver problemas de liquidez, reducir los costos de financiamiento y expandir el negocio. escala. impacto positivo.además, significa que la empresa ha recibido el respaldo del gobierno, lo que mejorará su credibilidad en el mercado y ayudará a atraer más socios y clientes, especialmente en licitaciones de proyectos a gran escala.además, estos activos suelen atraer inquilinos de alta calidad y proporcionan ingresos de alquiler estables. durante períodos de recuperación económica o prosperidad, los niveles de alquiler pueden aumentar, generando mayores rendimientos para los activos estatales.a medida que las ciudades continúan creciendo y mejorando, el valor de los terrenos y edificios en ubicaciones centrales tiende a aumentar con el tiempo, especialmente donde la oferta es limitada y la creciente demanda eleva el valor de los activos.por lo tanto, esto puede considerarse como una de las formas efectivas de mantener e incrementar el valor de los activos estatales.
al aumentar la tasa de ocupación,al realizar la titulización de activos,fortalecer aún más las capacidades de gestión de activoslos activos de alta calidad pueden mantener e incrementar su valor, pero también es muy importante cómo se gestionan. para la gestión de activos de edificios de oficinas, el núcleo radica en el flujo de caja, y el flujo de caja se genera mediante la tasa de ocupación y los inquilinos.una vez que los activos estatales locales adquieren activos de oficinas, primero deben garantizar la tasa de ocupación.el mes pasado, la empresa estatal henan assets co., ltd. adquirió el edificio shanghai putuo star guangyao de yuyuan holdings, una empresa que cotiza en bolsa de fuxingxing. esta adquisición de activos se lanzó oficialmente el año pasado, con un monto total de transacción de aproximadamente 1.515 millones de yuanes.a continuación, el problema al que se enfrentan los activos estatales de henan es el arrendamiento. se entiende que la oficina provincial de henan en shanghai, las oficinas de enlace de muchas ciudades y condados (distritos) de henan en shanghai, las sucursales de las empresas estatales de la provincia de henan en shanghai y varias asociaciones empresariales pueden optar por establecerse concentradamente en ese tiempo.en la actualidad, también se ha iniciado simultáneamente la etapa inicial de arrendamiento y más de 20 pisos han manifestado su intención de alquilar.pero al mismo tiempo, cabe señalar que según las estadísticas de jll, la absorción neta total de edificios públicos de grado a en 40 ciudades importantes del país en el segundo trimestre de este año fue de 650.000 metros cuadrados, una disminución del 20,2% con respecto a en el trimestre anterior, 10 de las 20 ciudades principales del país tenían una tasa de desocupación de grado a superior al 30%. entre las ciudades de primer nivel, excepto beijing, las tasas de desocupación en shanghai, guangzhou y shenzhen caen. el rango del 20% al 25%.esto es consistente con la reciente contracción de la demanda percibida por todos los actores del mercado. el ajuste de la cadena industrial ha llevado a la continuación de la lógica inherente de liberación de la demanda obstaculizada por la tendencia de los principales inquilinos de las industrias tradicionales a reducir los alquileres y cancelar los arrendamientos. se ha ampliado aún más.jones lang lasalle también reveló en el informe que en la mayoría de las ciudades del país, el mercado de edificios de oficinas muestra dos tendencias, una de las cuales es la "recentralización". a medida que se reduce la brecha de alquiler entre las áreas comerciales principales y las áreas no principales, algunos inquilinos han aprovechado el período de alquiler para actualizar a espacio de oficinas de alta calidad en las áreas principales, lo que muestra una migración descentralizada.por lo tanto, ya sea el edificio internacional huaxu en el centro de shanghai adquirido por activos estatales de xinjiang o el edificio putuo star guangyao adquirido por activos estatales de henan, debemos aprovechar esta oportunidad.en la actualidad, muchas empresas estatales y de propiedad estatal se encuentran atrapadas en el dilema de arrendar y vender frente a las severas condiciones del mercado. la razón es que, por un lado, debido a las restricciones de precios guiadas por la comisión de supervisión y administración de activos estatales, las empresas privadas no pueden competir en la guerra de precios, y por otro lado, la sofisticación de las operaciones orientadas al mercado también carece de ventajas. sin embargo, los activos estatales pueden utilizar la digitalización y la tecnología de la información para mejorar eficazmente estos problemas.además de mejorar la tasa de ocupación, otra opción para una buena gestión de activos es la titulización.según cushman & wakefield, hace más de un año, un comprador estatal controlado al 100% por el comité de gestión de la nueva área de ningbo qianwan ganó el proyecto del edificio de oficinas d1 del centro mundial hongqiao de shanghai por 510 millones de rmb. este edificio de oficinas fue originalmente la sede de shanghai de una empresa inmobiliaria privada. después de comprarlo en 2019, gastó mucho dinero para renovarlo y emitió cuasi-reit en 2020.desde el piloto de reit de infraestructura en 2020, se ha vuelto cada vez más maduro después de varios años de desarrollo. el 26 de julio, se publicó oficialmente el "aviso de la comisión nacional de desarrollo y reforma sobre la promoción integral de la emisión normalizada de proyectos de fondos fiduciarios de inversión inmobiliaria (reit) en el sector de infraestructura", lo que marca que los reit de infraestructura finalmente han entrado oficialmente en una nueva etapa. de emisión normalizada desde la etapa piloto.en la columna de infraestructura de consumo, hay muchas caras nuevas, como grandes almacenes, centros comerciales, distritos comerciales, etc., que ya no se limitan a los centros comerciales.los hoteles y edificios de oficinas comerciales que son físicamente inseparables de la infraestructura del consumidor y cuyos derechos de propiedad pertenecen al mismo patrocinador (propietario original) también pueden incluirse en los activos subyacentes del proyecto.
aunque actualmente existen restricciones sobre la proporción del área de construcción, la proporción total de su área de construcción con respecto al área de construcción total de los activos subyacentes no excederá el 30% en principio, y el máximo no excederá el 50% en circunstancias especiales, pero también abre un nuevo capítulo en la titulización de activos de edificios de oficinas.acelerar la transformación industrial y promover la modernización industrial.atraer inversiones es actualmente un problema importante para el gobierno. un miembro del personal de una plataforma de promoción de inversiones local se quejó: las empresas están pasando por momentos difíciles, y el gobierno también está pasando por momentos difíciles. menos empresas están dispuestas a aumentar el apalancamiento para la expansión. en los últimos dos años, la presión sobre la promoción de inversiones locales. ha aumentado.de hecho, para superar el cuello de botella de la inversión, se puede decir que el gobierno está tomando múltiples medidas al mismo tiempo. por ejemplo, a medida que se vuelven cada vez más profesionales y orientados al mercado, algunas provincias han abolido sus departamentos gubernamentales internos de promoción de inversiones y han creado empresas profesionales de promoción de inversiones para asumir esta función.recientemente, un reclutador de inversiones para un parque de ciencias biológicas local se convirtió en representante del departamento de promoción de inversiones del gobierno local en el desarrollo y negociación de proyectos. el reclutador de inversiones provenía de una institución privada que brinda servicios de inversión en activos livianos adquiridos por el gobierno.además, bajo el liderazgo del gobierno, los activos estatales locales compran edificios de oficinas y otros activos en las áreas centrales de las ciudades de primer nivel, utilizando una variedad de recursos en las ciudades de primer nivel para abrir nuevas ventanas para la inversión extranjera, con lo que acelerar la transformación industrial y promover la modernización industrial. esta también ha sido la práctica habitual durante muchos años.los activos estatales locales poseen propiedades de alta calidad en ciudades de primer nivel y pueden mejorar la imagen de marca de la región. esto no sólo demuestra la fortaleza económica local, sino que también muestra la importancia y la confianza de los gobiernos locales o las empresas locales en su propio desarrollo y cooperación externa, atrayendo así la atención de inversores potenciales. como dice el refrán, si no puedes vencer. únete a ti primero y construye un nido primero. atrae al fénix.utilice el edificio de oficinas adquirido como plataforma de inversión para proporcionar un entorno de oficinas de alta calidad para empresas establecidas. esto resulta muy atractivo para las empresas que desean establecer sucursales o sedes en ciudades de primer nivel, porque las ciudades de primer nivel tienden a tener ecosistemas empresariales más maduros y eficientes.lugares como jiaxing, yuyao y quzhou en zhejiang y xuyi en jiangsu han comprado edificios de oficinas en shanghai, con la esperanza de lograr el efecto de "enclave inverso".además, tener edificios de oficinas en los principales distritos comerciales de ciudades de primer nivel puede ayudar a atraer empresas de la misma industria o de industrias relacionadas, creando un efecto de aglomeración industrial. este efecto puede promover el intercambio de información, el intercambio de recursos y la cooperación técnica, lo que es muy beneficioso para el crecimiento y desarrollo de las empresas.si los activos estatales locales atraen con éxito a empresas conocidas o influyentes para que se establezcan de esta manera, tendrá un buen efecto de demostración y atraerá a más empresas a considerar invertir en la zona.el parque ecológico chino-italiano de ningbo en el nuevo distrito de ningbo qianwan, con el fin de atraer recursos de alta calidad como talentos, negocios y capital en el delta del río yangtze centrado en shanghai, compró un edificio de oficinas en el centro de negocios hongqiao de shanghai como sede del parque. cabeza de puente en shanghai.es precisamente gracias a estos casos exitosos comprobados que hemos atraído y promovido lote tras lote de activos estatales locales, como activos estatales de xinjiang y activos estatales de henan, para que vayan al sur a ganar dinero.
