i beni di proprietà statale iniziarono a fare affari ovunque
2024-09-05
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recentemente, diverse istituzioni hanno pubblicato rapporti sul mercato delle transazioni di massa immobiliari per la prima metà del 2024. tra questi, il rapporto di colliers international ha mostrato che nella prima metà dell'anno sono state registrate un totale di 149 transazioni di massa a livello nazionale, con un valore totale delle transazioni di quasi 94,5 miliardi di yuan.da una prospettiva regionale, il volume delle transazioni della cina orientale è di circa 52,3 miliardi di yuan, in prima linea dal punto di vista della città, il volume delle transazioni immobiliari di shanghai nella prima metà del 2024 è di circa 45,9 miliardi, pari al 48,6% del volume delle transazioni nazionali; , leader del mercato nazionale delle transazioni immobiliari di massa; in termini di tipologie di proprietà, gli uffici sono ancora l'oggetto principale delle transazioni immobiliari, rappresentando quasi il 37% del totale, con un valore di transazione di circa 34,7 miliardi di yuan. a giudicare dalla tipologia degli acquirenti, i capitali nazionali sono la maggioranza e si sono mobilitati vari tipi di capitale, industriali, istituzioni misteriose, ecc., compresi i beni locali di proprietà statale.recentemente, molte attività locali di proprietà statale hanno iniziato ad acquistare in modo intensivo risorse per uffici nel settore principale, scarse, e la destinazione è la stessa città: shanghai.alcune persone non possono fare a meno di chiedersi: a cosa servono questi beni di proprietà statale? perché vanno a shanghai per comprare edifici per uffici? in breve, durante i periodi di fluttuazioni economiche, per sopravvivere, le aziende possono vendere asset di alta qualità che di solito sono difficili da acquistare a prezzi bassi. ciò fornisce agli investitori solidità finanziaria con l'opportunità di acquisire a prezzi bassi, cioè ". comprando la salsa." per i venditori, questo comportamento è una misura di auto-salvataggio nel contesto attuale, mentre per gli acquirenti è una strategia di investimento rischiosa che richiede un giudizio accurato del mercato e una preparazione finanziaria sufficiente. pertanto, si è verificato un fenomeno di asset statali locali che hanno aumentato le loro posizioni in controtendenza.acquista asset di qualitàfavorevole al mantenimento e all’aumento del valore dei beni di proprietà stataleuno dei criteri di valutazione dei governi locali per gli asset di proprietà statale, in particolare le piattaforme di venture capital, è la preservazione e l’apprezzamento degli asset. in altre parole, "non perdere denaro" è diventato un fattore chiave che molte attività statali devono considerare quando conducono progetti di capitale di rischio.secondo questa logica, gli asset statali locali diventeranno particolarmente cauti nel valutare gli asset e dovranno scegliere asset di qualità superiore da investire o acquistare.recentemente, si può affermare che gli asset locali di proprietà statale hanno innescato un boom degli investimenti: alcuni stanno aumentando gli investimenti nella produzione, principalmente per accelerare l’integrazione delle risorse industriali locali e migliorare la sinergia industriale, che alcuni stanno adottando; proprietà di società quotate. acquisendo società quotate con buone prospettive tecnologiche o di mercato, le attività statali locali possono promuovere l'ottimizzazione e il miglioramento delle strutture industriali locali, nonché regolare meglio l'economia locale e promuovere una crescita stabile dell'economia locale.l'acquisto di immobili adibiti ad uffici è più favorevole allo scopo di mantenere e incrementare il valore del patrimonio demaniale locale.alcuni sostengono che, nel lungo periodo, ci sono solo due beni più preziosi al mondo, uno è il capitale di aziende di alta qualità e l’altro sono le case nelle aree centrali delle città principali. dietro queste due risorse si nasconde un controllo forte e crescente sulle scarse risorse della società.se la visione di cui sopra è corretta, alcuni beni locali di proprietà statale hanno intuizioni uniche.recentemente, la commissione per la supervisione e l’amministrazione dei beni di proprietà statale della regione autonoma dello xinjiang uygur ha acquisito huaxu international building, un edificio per uffici situato in una posizione privilegiata nel centro di shanghai.l'edificio per uffici è situato nella zona più centrale di shanghai, a soli 100 metri circa dalla stazione della metropolitana di piazza del popolo e adiacente a shanghai shimao plaza, il punto di partenza della strada pedonale nanjing road.l'ex proprietario dell'huaxu international building era xinjiang sanlian enterprise development group co., ltd. un tempo la società era uno dei principali contribuenti nelle imprese private nello xinjiang e ha investito e costruito numerosi progetti in molti luoghi in tutto il paese, inclusa la proprietà di proprietà "shanghai huaxu building" sviluppata e costruita con 600 milioni di yuan.perché vendere un bene così buono? le ragioni specifiche sono sconosciute, ma vale la pena notare che nel 2023, xinjiang sanlian è stata trasformata da impresa privata in impresa statale. resta inteso che non si trattava di un'acquisizione separata di huaxu international building, in quanto risorsa importante anche la società madre è stata cambiata in xinjiang sotto la commissione amministrativa e di supervisione dei beni di proprietà statale della regione autonoma uigura.per le imprese, il vantaggio di essere acquisite da asset di proprietà statale è che hanno un supporto più affidabile per le risorse finanziarie e possono ottenere più facilmente il sostegno finanziario del governo e l’inclinazione delle risorse, il che è utile per risolvere problemi di liquidità, ridurre i costi di finanziamento ed espandere le attività. impatto positivo.inoltre, significa che la società ha ricevuto il sostegno del governo, il che migliorerà la sua credibilità sul mercato e aiuterà ad attrarre più partner e clienti, soprattutto nelle gare d’appalto per progetti su larga scala.inoltre, questi beni attraggono spesso locatari di alta qualità e forniscono redditi locativi stabili. in tempi di ripresa economica o prosperità, i livelli degli affitti possono aumentare, portando rendimenti più elevati ai beni di proprietà statale.man mano che le città continuano a crescere e migliorare, il valore dei terreni e degli edifici nelle località principali tende ad aumentare nel tempo, soprattutto dove l’offerta è limitata e la domanda crescente fa aumentare il valore degli asset.pertanto, questo può effettivamente essere considerato uno dei modi efficaci per mantenere e aumentare il valore dei beni di proprietà statale.
aumentando il tasso di occupazione,nell’effettuare la cartolarizzazione di asset,rafforzare ulteriormente le capacità di gestione patrimonialegli asset di alta qualità possono mantenere e aumentare il loro valore, ma anche il modo in cui vengono gestiti è molto importante. per la gestione patrimoniale degli edifici adibiti ad uffici, il nucleo risiede nel flusso di cassa e il flusso di cassa è generato dal tasso di occupazione e dagli inquilini.dopo che i beni locali di proprietà statale acquisiscono beni per uffici, devono prima garantire il tasso di occupazione.il mese scorso, henan state-owned assets co., ltd. ha acquisito l'edificio shanghai putuo star guangyao da yuyuan holdings, una società quotata in borsa di fuxingxing. l'acquisizione degli asset è stata lanciata ufficialmente lo scorso anno, per un importo totale della transazione di circa 1,515 miliardi di yuan.successivamente, il problema che devono affrontare i beni di proprietà statale dell'henan è il leasing. resta inteso che l'ufficio provinciale dell'henan a shanghai, gli uffici di collegamento di molte città e contee (distretti) dell'henan a shanghai, le filiali delle imprese statali della provincia dell'henan a shanghai e varie associazioni imprenditoriali potrebbero scegliere di stabilirsi in modo concentrato in quel tempo.attualmente è iniziata contemporaneamente anche la fase iniziale della locazione e più di 20 piani hanno già espresso l'intenzione di affittarli.ma allo stesso tempo va notato che, secondo le statistiche jll, l’assorbimento netto totale degli edifici pubblici di grado a in 40 grandi città del paese nel secondo trimestre di quest’anno è stato di 650.000 metri quadrati, in calo del 20,2% rispetto a rispetto al trimestre precedente. 10 delle 20 principali città del paese avevano un tasso di posti vacanti di grado a superiore al 30% in diverse città. tra le città di primo livello, ad eccezione di pechino, i tassi di posti vacanti a shanghai, guangzhou e shenzhen sono tutti in calo l'intervallo 20%-25%.ciò è coerente con la recente contrazione della domanda percepita da tutte le parti del mercato. l’aggiustamento della catena industriale ha portato alla continuazione della logica intrinseca del rilascio ostacolato della domanda. la tendenza dei principali inquilini delle industrie tradizionali a ridurre gli affitti e ad annullare i contratti di locazione si è ulteriormente ampliato.jones lang lasalle ha anche rivelato nel rapporto che nella maggior parte delle città del paese, il mercato degli edifici per uffici sta mostrando due tendenze, una delle quali è la "ricentralizzazione". man mano che il divario locativo tra le aree core business e quelle non core si riduce, alcuni inquilini hanno sfruttato il periodo di locazione per passare a spazi per uffici di alta qualità nelle aree core, mostrando una migrazione decentralizzata.pertanto, che si tratti dell’edificio internazionale huaxu nel centro di shanghai acquisito dai beni statali dello xinjiang, o dell’edificio putuo star guangyao acquisito dai beni statali dell’henan, dobbiamo cogliere questa opportunità.allo stato attuale, molte imprese statali e di proprietà statale si trovano di fronte al dilemma del leasing e della vendita a fronte delle difficili condizioni di mercato. il motivo è che, da un lato, a causa delle restrizioni sui prezzi guidate dalla commissione per la supervisione e l’amministrazione dei beni di proprietà statale, le aziende private non possono competere nelle guerre dei prezzi, dall’altro, anche la sofisticazione delle operazioni orientate al mercato non ha vantaggi; tuttavia, le risorse statali possono utilizzare la digitalizzazione e la tecnologia dell’informazione per risolvere efficacemente questi problemi.oltre a migliorare il tasso di occupazione, un’altra opzione per una buona gestione patrimoniale è la cartolarizzazione.secondo cushman & wakefield, più di un anno fa, un acquirente statale controllato al 100% dal ningbo qianwan new area management committee si è aggiudicato il progetto di edificio per uffici d1 dello shanghai hongqiao world center per 510 milioni di rmb. questo edificio per uffici era originariamente la sede di shanghai di una società immobiliare privata. dopo averlo acquistato nel 2019, ha speso molti soldi per ristrutturarlo e ha emesso quasi-reit nel 2020.dal progetto pilota dei reit infrastrutturali nel 2020, è diventato sempre più maturo dopo diversi anni di sviluppo. il 26 luglio è stato ufficialmente pubblicato l'"avviso della commissione nazionale per lo sviluppo e la riforma sulla promozione globale dell'emissione normalizzata di progetti di fondi fiduciari di investimento immobiliare (reit) nel settore delle infrastrutture", segnando che i reit infrastrutturali sono finalmente entrati ufficialmente in una nuova fase di emissioni normalizzate dalla fase pilota.nella colonna delle infrastrutture di consumo ci sono molti volti nuovi, come grandi magazzini, centri commerciali, distretti commerciali, ecc., che non si limitano più ai centri commerciali.possono essere inclusi tra le attività sottostanti del progetto anche hotel ed edifici per uffici commerciali che sono fisicamente inseparabili dalle infrastrutture di consumo e i cui diritti di proprietà appartengono allo stesso sponsor (proprietario originario).
sebbene attualmente esistano restrizioni sulla proporzione della superficie edificabile, la proporzione totale della sua superficie edificabile rispetto alla superficie edificabile totale delle attività sottostanti non deve superare in linea di principio il 30% e il massimo non deve superare il 50% in circostanze speciali, ma si apre inoltre un nuovo capitolo nella cartolarizzazione del patrimonio immobiliare adibito a uffici.accelerare la trasformazione industriale e promuovere la riqualificazione industrialeattrarre investimenti è attualmente un grosso problema per il governo. un membro dello staff di una piattaforma locale di promozione degli investimenti si è lamentato: le imprese stanno attraversando un periodo difficile, e anche il governo sta attraversando un periodo difficile. meno aziende sono disposte ad aumentare la leva finanziaria per l'espansione. negli ultimi due anni, la pressione sulla promozione degli investimenti locali è aumentato.in effetti, per superare il collo di bottiglia degli investimenti, si può dire che il governo stia attualmente adottando molteplici misure. ad esempio, man mano che diventano sempre più professionali e orientate al mercato, alcune province hanno abolito i dipartimenti interni di promozione degli investimenti governativi e hanno creato società professionali di promozione degli investimenti per assumere questa funzione.recentemente, un reclutatore di investimenti per un parco locale di scienze della vita è diventato un rappresentante del dipartimento di promozione degli investimenti del governo locale nello sviluppo e nella negoziazione di progetti. il reclutatore di investimenti proveniva da un'istituzione privata che fornisce servizi di investimento in asset leggeri acquistati dal governo.inoltre, sotto la guida del governo, i beni locali di proprietà statale acquistano edifici per uffici e altri beni nelle aree centrali delle città di primo livello, utilizzando una varietà di risorse nelle città di primo livello per aprire nuove finestre per gli investimenti esteri, in tal modo accelerare la trasformazione industriale e promuovere il miglioramento industriale questa è stata la pratica abituale per molti anni.gli asset locali di proprietà statale possiedono proprietà di alta qualità in città di primo livello e possono migliorare l’immagine del marchio della regione. ciò non solo dimostra la forza economica locale, ma mostra anche l'importanza e la fiducia dei governi locali o delle imprese locali nel proprio sviluppo e nella cooperazione esterna, attirando così l'attenzione di potenziali investitori. come si suol dire, se non puoi batterti , unisciti prima a te e costruisci prima un nido. attira la fenice.utilizzare l'edificio per uffici acquistato come piattaforma di investimento per fornire un ambiente di ufficio di alta qualità per le aziende stabilite. ciò è molto interessante per le aziende che desiderano creare filiali o sedi centrali nelle città di primo livello, perché le città di primo livello tendono ad avere ecosistemi aziendali più maturi ed efficienti.luoghi come jiaxing, yuyao e quzhou nello zhejiang e xuyi nel jiangsu hanno tutti acquistato edifici per uffici a shanghai, sperando di ottenere l'effetto di "enclave inversa".inoltre, la presenza di edifici per uffici nei principali quartieri degli affari delle città di primo livello può aiutare ad attrarre aziende dello stesso settore o di settori correlati, creando un effetto di agglomerazione industriale. questo effetto può promuovere lo scambio di informazioni, la condivisione delle risorse e la cooperazione tecnica, il che è molto vantaggioso per la crescita e lo sviluppo delle imprese.se le attività locali di proprietà statale riescono ad attrarre aziende ben note o influenti a insediarsi in questo modo, ciò avrà un buon effetto dimostrativo e attirerà più aziende a considerare di investire nell’area.il parco ecologico sino-italiano di ningbo nel nuovo distretto di ningbo qianwan, al fine di attrarre risorse di alta qualità come talenti, affari e capitali nel delta del fiume yangtze incentrato su shanghai, ha acquistato un edificio per uffici nello shanghai hongqiao business center come parco del parco testa di ponte a shanghai.è proprio grazie a questi casi di comprovato successo che abbiamo attratto e promosso un lotto dopo l’altro di beni locali di proprietà statale, come i beni statali dello xinjiang e i beni statali dell’henan, per andare a sud a fare soldi.
