国有資産があらゆる場所でバーゲン品を購入し始めた
2024-09-05
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最近、多くの機関が 2024 年上半期の不動産一括取引市場レポートを発表しました。その中で、コリアーズ・インターナショナルのレポートによると、今年上半期には全国で合計 149 件の一括取引が記録され、総取引額は約945億元。地域的な観点から見ると、中国東部の取引額は約523億元であり、都市の観点から見ると、2024年上半期の上海の不動産一括取引額は約459億元で、全国の取引額の48.6％を占めている。 、全国の不動産一括取引市場をリードしており、不動産の種類別ではオフィス不動産が依然として不動産取引の最大の対象であり、取引額は約347億元で全体の37％近くを占めている。買い手の種類から判断すると国内資本が大半を占めており、現地国有資産を含む各種資本、実業家、謎の機関等が動員されている。最近、多くの地方国有資産が中核部門の希少なオフィス資産を集中的に購入し始めており、その目的地は同じ上海である。これらの国有資産は何に使われるのか、なぜ上海にオフィスビルを買いに行くのか、と思わずにはいられない人もいる。つまり、景気変動時には、企業は生き残るために、通常では購入が難しい優良な資産を売却することがあります。これにより、資金力のある投資家に、低価格で取得する機会が提供されます。押し目買いです。」売り手にとって、この行動は現在の環境における自己救済策ですが、買い手にとっては、市場の正確な判断と十分な資金準備が必要なリスクの高い投資戦略です。したがって、地方の国有資産がその傾向に逆らって地位を高める現象が起こっている。地方政府による国有資産、特にベンチャーキャピタルプラットフォームの評価基準の 1 つは、資産の保存と評価です。言い換えれば、「お金を失わないこと」は、多くの国有資産がベンチャーキャピタルプロジェクトを実施する際に考慮すべき重要な要素となっている。この論理のもとでは、地方の国有資産は資産評価の際に特に慎重になるため、より質の高い資産を投資や購入の対象として選択する必要がある。最近、地方の国有資産が投資ブームを引き起こしていると言えます。主に地元の産業資源の統合を加速し、産業の相乗効果を高めるために、生産への投資を増やしているところもあり、これは新しいトレンドになりつつあります。優れた技術や市場の見通しを持つ上場企業を買収することにより、地方の国有資産は地方の産業構造の最適化と高度化を促進し、地方経済をより適切に規制し、地方経済の安定的な成長を促進することができます。オフィスビルの購入は、地方の国有資産の価値を維持し増加させる目的により適しています。長期的には、世界で最も貴重な資産は 2 つだけである、1 つは優良企業の株式、もう 1 つは中核都市の中核地域にある住宅である、と言う人もいます。これら 2 つの資産の背後には、社会の希少な資源に対する強力かつ増大する制御が表れています。上記の見解が正しい場合、一部の地方国有資産には独自の洞察が存在します。最近、新疆ウイグル自治区国有資産監督管理委員会は、上海中心部の一等地にあるオフィスビル「華雪国際ビル」を取得した。オフィスビルは上海の最も中心部に位置し、地下鉄人民広場駅からわずか約100メートル、南京路歩行街の起点である上海島茂広場に隣接しています。huaxu international building の前の所有者は新疆三聯企業発展集団有限公司でした。同社はかつて新疆の民営企業の多額の納税者であり、6億元を投じて開発・建設された自己所有物件「上海華雪ビル」を含む、全国各地で複数のプロジェクトに投資・建設していた。なぜこれほど良い資産を売却するのでしょうか？具体的な理由は不明だが、2023年に新疆三聯が民間企業から国営企業に転換されたことは注目に値する。これは華雪国際ビルの重要な資産として個別に買収されたものではないと理解されている。親会社もウイグル自治区国有資産監督管理委員会のもとで新疆ウイグル自治区に変更された。企業にとって、国有資産による買収のメリットは、財源のサポートがより確実になり、政府の財政支援や資源の傾斜がより容易に得られることであり、これは流動性問題の解決、資金調達コストの削減、事業の拡大に役立ちます。プラスの影響。さらに、これは同社が政府から承認されたことを意味し、これにより市場の信頼性が向上し、特に大規模プロジェクトの入札において、より多くのパートナーや顧客を引き付けるのに役立ちます。また、これらの物件には優良なテナントが集まることが多く、安定した賃料収入が得られます。経済の回復や繁栄の時期には、家賃水準が上昇し、国有資産の収益が高まる可能性があります。都市が成長し改善し続けるにつれて、特に供給が限られており、需要の増加により資産価値が上昇する場合、中核地域の土地や建物の価値は時間の経過とともに上昇する傾向があります。したがって、これはまさに国有資産の価値を維持・向上させるための有効な手段の一つといえる。
良質な資産はその価値を維持・向上させることができますが、その管理方法も非常に重要です。オフィスビルの資産運用はキャッシュフローが核であり、キャッシュフローは稼働率とテナントによって生み出されます。地方国有資産がオフィス資産を取得した後は、まず稼働率を確保する必要がある。河南国有資産有限公司は先月、復興興の上場会社豫源ホールディングスから上海普陀星光耀ビルを買収した。資産買収は昨年正式に開始され、取引総額は約15億1500万元となった。次に、河南省国有資産が直面している問題はリースである。上海の河南省事務所、上海の多くの河南省市および県（地区）の連絡事務所、上海にある河南省国有企業の支店、およびさまざまな企業団体が上海に集中して定住することを選択する可能性があることが理解されています。時間。現在、初期段階の賃貸も同時に開始しており、すでに20フロア以上が賃貸の意向を示している。しかし同時に、jllの統計によると、今年第2四半期における全国の主要40都市におけるグレードa公共建築物の純吸収量の合計は65万平方メートルで、前年同期比20.2％減少したことにも留意すべきである。国内の主要20都市のうち10都市ではグレードaの空室率が30％を超えているが、北京を除き、上海、広州、深センの空室率はいずれも30％を超えている。 20%～25%の範囲。これは、市場関係者全員が認識している最近の需要の縮小と一致しており、産業チェーンの調整により、需要の解放が阻害されるという固有の論理が継続し、伝統的な産業の大手テナントが賃料を引き下げたり、リースを解約したりする傾向が続いている。さらに拡大しました。ジョーンズ ラング ラサール氏はまた、全国のほとんどの都市でオフィスビル市場が2つの傾向を示しており、そのうちの1つは「集中化」であると報告書の中で明らかにした。中核事業エリアと非中核エリアの賃料格差が縮小する中、一部のテナントは賃貸期間を利用して中核エリアの高品質オフィススペースにアップグレードしており、分散型の移行が進んでいる。したがって、新疆の国有資産が取得した上海ダウンタウンの華徐国際ビルであれ、河南省の国有資産が取得した普陀星光耀ビルであれ、我々はこの機会を捉えなければなりません。現在、多くの国有・国有企業は厳しい市場環境に直面して賃貸と売却のジレンマに陥っている。その理由は、国有資産監督管理委員会による価格規制により民間企業が価格競争に参加できない一方で、市場志向の高度化によるメリットが欠けているためである。しかし、国有資産はデジタル化と情報技術を活用してこれらの問題を効果的に改善できます。稼働率の向上に加えて、適切な資産管理のためのもう 1 つの選択肢は証券化です。クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドによると、1年以上前、寧波前湾新区管理委員会が100％支配する国有の買い手が、上海虹橋世界センターのd1オフィスビルプロジェクトを5億1000万元で落札した。このオフィスビルはもともと民間不動産会社の上海本社だったものを2019年に購入後、多額の費用をかけて改修し、2020年に準reitを発行した。2020年にインフラreitのパイロットが開始されて以来、数年間の開発を経て、インフラreitはますます成熟しました。 7月26日、「インフラ分野における不動産投資信託ファンド（reit）プロジェクトの発行正常化を総合的に推進することに関する国家発展改革委員会の通知」が正式に発表され、インフラreitはいよいよ正式に新たな段階に入った。パイロット段階からの正規化された発行。消費者インフラの欄には、ショッピングモールにとどまらず、百貨店、ショッピングモール、商店街など、ニューフェイスが多数登場。消費者インフラから物理的に分離できず、その所有権が同じスポンサー（元の所有者）に属するホテルや商業用オフィスビルも、プロジェクトの基礎資産に含めることができます。
現在、建築面積の割合には制限が設けられておりますが、裏付資産の建築面積の合計に占めるその建築面積の合計の割合は原則として30％を超えず、特別の事情がある場合には上限が50％を超えないこととされていますが、それはまた、オフィスビル資産の証券化における新たな章を開くものでもあります。投資誘致は現在、政府にとって大きな課題となっている。地元投資促進プラットフォームのスタッフは、「企業は苦境に立たされており、政府も苦境に立たされている。過去 2 年間、地元投資促進への圧力が高まっている。」と不満を漏らした。が増えました。実際、政府は投資のボトルネックを打破するために、現時点で複数の対策を講じていると言える。例えば、専門性と市場志向がますます高まるにつれ、一部の州では政府内部の投資促進部門を廃止し、この機能を担う専門の投資促進会社を設立しました。最近、地元のライフサイエンスパークの投資募集担当者が、プロジェクトの開発と交渉において地方自治体の投資促進部門の代表者となりました。この投資募集担当者は、政府が購入した軽度の資産投資サービスを提供する民間機関の出身でした。また、政府主導のもと、地方国有資産が一級都市の中核地域のオフィスビル等の資産を購入し、一級都市の多様な資源を活用して新たな海外投資の窓口を開拓し、産業の変革を加速し、産業の高度化を促進することも長年行われてきた慣例です。地方の国有資産は一級都市に高品質の不動産を所有しており、地域のブランドイメージを高めることができます。これは地元の経済力を示すだけでなく、地方自治体や地元企業が自らの発展と外部協力に重要性と自信を持っていることを示しており、それによって潜在的な投資家の注目を集めています。 、最初に参加し、最初に巣を作り、フェニックスを引き付けます。購入したオフィスビルを投資プラットフォームとして活用し、定住企業に質の高いオフィス環境を提供します。これは、一級都市に支店や本社を設立したい企業にとって非常に魅力的です。なぜなら、一級都市はより成熟した効率的なビジネスエコシステムを備えている傾向があるからです。浙江省の嘉興市、余姚市、衢州市、江蘇省徐義市などは「逆飛び地」効果を狙って上海のオフィスビルを購入している。また、一線都市の中核業務地区にオフィスビルが立地することで、同業種や関連業種の企業が集まり、産業集積効果が生まれます。この効果により、情報交換、リソース共有、技術協力が促進され、企業の成長と発展に非常に有益です。この方法で地元の国有資産が有名企業や影響力のある企業の誘致に成功すれば、良いデモンストレーション効果があり、より多くの企業がその地域への投資を検討するよう誘致されるでしょう。寧波前湾新区にある中伊寧波生態公園は、上海を中心とする長江デルタ地域の人材、ビジネス、資本などの質の高い資源を誘致するため、公園の拠点として上海虹橋ビジネスセンターのオフィスビルを購入した。上海の橋頭堡。こうした実証済みの成功事例があるからこそ、われわれは新疆の国有資産や河南省の国有資産など、地方の国有資産を次々と誘致し、南下して金儲けを推進してきたのだ。
