국유자산은 어디서나 헐값에 사기 시작했다
2024-09-05
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최근 다수의 기관에서 2024년 상반기 부동산 대량거래 시장 보고서를 발표했다. 그 중 콜리어스 인터내셔널의 보고서에 따르면 올 상반기 전국적으로 총 149건의 대량 거래가 기록됐고, 총 거래금액은 약 945억 위안에 달합니다.지역적 관점에서 볼 때 화동 지역의 거래량은 약 523억 위안으로 도시 측면에서 가장 앞선다. 2024년 상반기 상하이의 부동산 대량 거래량은 약 459억 위안으로 전국 거래량의 48.6%를 차지한다. , 전국 부동산 대량 거래 시장을 선도하고 있습니다. 부동산 유형 측면에서 사무용 부동산은 여전히 전체 부동산 거래의 가장 큰 대상이며 거래 가치는 약 347억 위안으로 전체의 37%에 가깝습니다. 구매자의 유형으로 볼 때 국내자본이 대부분을 차지하며, 지방국유자본을 포함하여 다양한 형태의 자본, 기업가, 신비기관 등이 동원되었다.최근 많은 지역 국유 자산이 핵심 부문의 부족한 사무실 자산을 집중적으로 구매하기 시작했으며 목적지는 같은 도시인 상하이입니다.어떤 사람들은 이렇게 묻지 않을 수 없습니다. 국유 자산이 왜 상하이에 사무실 건물을 구입하는 데 사용됩니까? 요컨대, 경기변동기에는 기업이 생존을 위해 일반적으로 낮은 가격에 구매하기 어려운 고품질 자산을 판매할 수 있으며, 이는 자금력이 있는 투자자에게 저렴한 가격에 취득할 수 있는 기회를 제공하는 것입니다. 딥을 사세요." 판매자에게는 이러한 행동이 현재 환경에서의 자구책인 반면, 구매자에게는 시장에 대한 정확한 판단과 충분한 자금 준비가 필요한 위험한 투자 전략입니다. 따라서 이러한 추세에 반해 지방국유자산의 지위가 높아지는 현상이 나타나고 있다.국유자산, 특히 벤처캐피털 플랫폼에 대한 지방자치단체의 평가기준 중 하나는 자산보존과 가치평가이다. 즉, '돈을 잃지 않는 것'은 많은 국유자산이 프로젝트 벤처캐피털 투자를 할 때 고려해야 할 핵심 요소가 됐다.이러한 논리에 따르면 지방 국유 자산은 자산 평가 시 특히 주의를 기울여야 하며, 투자하거나 구매할 때 더 높은 품질의 자산을 선택해야 합니다.최근에는 지방 국유 자산이 투자 붐을 일으켰다고 할 수 있습니다. 일부는 주로 지역 산업 자원의 통합을 가속화하고 산업 시너지를 강화하기 위해 생산에 대한 투자를 늘리고 있으며 일부는 새로운 추세가 되고 있습니다. 기술이 우수하거나 시장 전망이 좋은 상장 기업을 인수함으로써 지역 국유 자산은 지역 산업 구조의 최적화 및 업그레이드를 촉진할 수 있으며 지역 경제를 더 잘 규제하고 지역 경제의 안정적인 성장을 촉진할 수 있습니다.사무용 건물을 구입하는 것은 지역 국유 자산의 가치를 유지하고 높이는 목적에 더 도움이 됩니다.어떤 사람들은 장기적으로 볼 때 세상에서 가장 소중한 자산은 두 가지 뿐이라고 말합니다. 하나는 고품질 기업의 자산이고 다른 하나는 핵심 도시의 핵심 지역에 있는 주택입니다. 이 두 가지 자산 뒤에는 사회의 희소한 자원에 대한 강력하고 증가하는 통제력이 있습니다.위의 견해가 맞다면 일부 지역 국유 자산은 독특한 통찰력을 가지고 있습니다.최근 신장위구르자치구 국유자산감독관리위원회는 상하이 중심부의 요지에 위치한 사무실 건물인 화수국제빌딩(huaxu international building)을 인수했습니다.사무실 건물은 상하이의 가장 중심 지역에 위치하고 있으며 인민광장 지하철역에서 불과 100m 정도 떨어져 있으며 난징루 보행자 거리의 시작점인 상하이 시마오 플라자와 인접해 있습니다.huaxu international building의 전 소유자는 xinjiang sanlian enterprise development group co., ltd.입니다. 이 회사는 한때 신장 지역 민간 기업의 주요 납세자였으며 6억 위안으로 개발 및 건설한 자체 소유 부동산인 "shanghai huaxu building"을 포함하여 전국 여러 곳에서 여러 프로젝트에 투자하고 건설했습니다.왜 그렇게 좋은 자산을 팔아요? 구체적인 이유는 알 수 없으나 2023년에 신장삼련이 민간기업에서 국유기업으로 전환된 것은 화쑤국제빌딩을 별도로 인수한 것이 아닌 것으로 이해된다. 모회사도 위구르 자치구 국유자산 감독관리위원회 산하 신장(xinjiang)으로 변경되었습니다.기업의 경우, 국유 자산 인수의 이점은 금융 자원에 대한 보다 안정적인 지원을 받고 정부 재정 지원 및 자원 기울기를 보다 쉽게 얻을 수 있다는 것입니다. 이는 유동성 문제 해결, 금융 비용 절감 및 비즈니스 확장에 도움이 됩니다. 규모. 긍정적인 영향.또한, 이는 회사가 정부의 승인을 받았다는 것을 의미하며, 이는 시장 신뢰도를 높이고 특히 대규모 프로젝트 입찰에서 더 많은 파트너와 고객을 유치하는 데 도움이 될 것입니다.또한 이러한 자산은 우수한 임차인을 유치하고 안정적인 임대 수익을 제공하는 경우가 많습니다. 경제 회복 또는 번영 기간에는 임대료 수준이 상승하여 국유 자산에 더 높은 수익을 가져올 수 있습니다.도시가 지속적으로 성장하고 개선됨에 따라 핵심 위치의 토지 및 건물 가치는 시간이 지남에 따라 상승하는 경향이 있으며, 특히 공급이 제한되고 수요 증가가 자산 가치를 높이는 경우 더욱 그렇습니다.따라서 이는 사실상 국유자산의 가치를 유지하고 높이는 효과적인 방법 중 하나라고 할 수 있다.
고품질 자산은 그 가치를 유지하고 높일 수 있지만 어떻게 관리하느냐도 매우 중요합니다. 오피스빌딩 자산관리에서 핵심은 현금흐름에 있으며, 현금흐름은 입주율과 임차인에 의해 발생됩니다.지방 국유 자산이 사무실 자산을 인수한 후에는 먼저 점유율을 보장해야 합니다.지난달 허난국유자산유한공사는 푸싱싱 상장회사인 위위안 홀딩스로부터 상하이 푸퉈스타광야오빌딩을 인수했다. 이번 자산 인수는 지난해 공식적으로 시작됐으며 총 거래 금액은 약 15억1500만 위안이다.다음으로 허난국유자산이 직면한 문제는 임대이다. 상하이 허난성청, 상하이 허난성 여러 시, 현(구) 연락사무소, 상하이 허난성 국유기업 지점, 각종 기업 협회 등이 이곳에 집중적으로 정착할 수 있는 것으로 이해됩니다. 시간.현재 초기 임대단계도 동시에 시작돼 20층 이상이 임대 의사를 밝혔다.그러나 동시에 jll 통계에 따르면 올해 2분기 전국 40개 주요 도시의 a급 공공건물 총 순흡수면적은 65만㎡로 전년 동기 대비 20.2% 감소한 것으로 나타났다. 지난 분기 전국 20개 주요 도시 중 10개 도시에서 a등급 공실률이 30%를 넘었습니다. 베이징을 제외한 1급 도시 중 상하이, 광저우, 선전의 공실률은 모두 하락했습니다. 20%-25% 범위.이는 최근 시장의 모든 당사자가 인식하는 수요 위축과 일치하며, 산업 체인의 조정으로 인해 전통 산업의 주요 임차인이 임대료를 낮추고 임대를 취소하는 고유의 논리가 지속되었습니다. 더욱 확대되었습니다.존스랑라살르(jones lang lasalle) 보고서도 전국 대부분의 도시에서 오피스 빌딩 시장이 두 가지 추세를 보이고 있는데 그 중 하나가 '재집중화'라고 밝혔다. 핵심업무지역과 비핵심지역 간의 임대격차가 줄어들면서 일부 임차인은 임대창구기간을 점유해 핵심지역의 고품질 사무공간으로 업그레이드하는 등 탈중앙화된 이주를 보이고 있다.따라서 신장 국유 자산이 인수한 상하이 시내의 huaxu international building이든 허난 국유 자산이 인수한 putuo star guangyao 빌딩이든 우리는 이 기회를 포착해야 합니다.현재 많은 국유기업과 국유기업이 어려운 시장상황 속에서 임대와 판매의 딜레마에 빠져 있습니다. 그 이유는 국유자산감독관리위원회가 주도하는 가격 제한으로 인해 민간 기업이 가격 전쟁에서 경쟁할 수 없는 반면, 시장 중심 운영의 정교함도 장점이 부족하기 때문입니다. 그러나 국유자산은 디지털화와 정보기술을 활용해 이러한 문제를 효과적으로 개선할 수 있다.점유율을 높이는 것 외에도 좋은 자산 관리를 위한 또 다른 옵션은 유동화입니다.cushman & wakefield에 따르면 1년여 전 ningbo qianwan new area management committee가 100% 통제하는 국영 구매자가 shanghai hongqiao world center의 d1 사무실 건물 프로젝트를 5억 1천만 위안에 낙찰했습니다. 이 사무실 건물은 원래 민간 부동산 회사의 상하이 본사였으며, 2019년에 구입한 후 많은 돈을 들여 개조했고, 2020년에 준리츠를 발행했습니다.2020년 인프라 reit 시범사업 이후 수년간의 개발을 거쳐 점점 더 성숙해졌습니다. 7월 26일, "인프라 부문 부동산 투자신탁기금(reit) 프로젝트의 정상화 발행을 종합적으로 추진하기 위한 국가발전개혁위원회 고시"가 공식 발표되어 인프라 reit가 마침내 공식적으로 새로운 단계에 진입했음을 알렸습니다. 파일럿 단계에서 정규화된 발행이 이루어집니다.소비자 인프라 부문에는 더 이상 쇼핑몰에만 국한되지 않는 백화점, 쇼핑몰, 상권 등 새로운 얼굴들이 많이 등장하고 있습니다.소비자 인프라와 물리적으로 분리할 수 없고 재산권이 동일한 스폰서(원 소유자)에게 속하는 호텔 및 상업용 사무실 건물도 프로젝트의 기본 자산에 포함될 수 있습니다.
현재 건축면적 비율에 대한 제한이 있으나, 기초자산의 총 건축면적에 대한 건축면적의 총비율은 원칙적으로 30%를 초과할 수 없으며, 특별한 경우에는 최대 50%를 초과할 수 없습니다. 이는 또한 사무실 건물 자산 유동화의 새로운 장을 열었습니다.산업 변혁을 가속화하고 산업 업그레이드를 촉진합니다.투자 유치는 현재 정부의 주요 과제다. 지역 투자 유치 플랫폼 관계자는 “기업도 힘든데, 정부도 힘들다”며 “지난 2년간 지역 투자 유치에 대한 압박으로 지렛대를 높이려는 기업이 줄었다”고 토로했다. 증가했습니다.실제로 정부는 투자 병목 현상을 타개하기 위해 여러 가지 대책을 동시에 취하고 있다고 할 수 있다. 예를 들어, 점점 더 전문화되고 시장 지향적이 되면서 일부 지방에서는 내부 정부 투자 촉진 부서를 폐지하고 전문적인 투자 촉진 회사를 설립하여 이 기능을 맡게 되었습니다.최근에는 지역 생명과학 단지의 투자 모집 담당자가 프로젝트 개발 및 협상에서 지방 정부의 투자 촉진 부서를 대표하게 되었습니다. 해당 투자 모집 담당자는 정부가 구매한 경량 자산 투자 서비스를 제공하는 민간 기관에서 왔습니다.또한, 정부 주도 하에 지방국유자산이 1선도시 핵심지역의 오피스빌딩 등 자산을 매입하고, 1선도시의 다양한 자원을 활용하여 해외투자의 새로운 창구를 열어줌으로써 이는 산업 변혁을 가속화하고 산업 업그레이드를 촉진하는 것이기도 합니다.지방 국유 자산은 일선 도시의 고품질 부동산을 소유하고 있으며 지역의 브랜드 이미지를 향상시킬 수 있습니다. 이는 지역 경제의 힘을 보여줄 뿐만 아니라 지방 정부나 지역 기업의 자체 개발 및 외부 협력에 대한 중요성과 자신감을 보여줌으로써 잠재 투자자의 관심을 끌 수 있습니다. , 먼저 합류하고 먼저 피닉스를 유인하십시오.매입한 오피스 빌딩을 투자플랫폼으로 활용하여 정착기업에게 수준 높은 오피스 환경을 제공합니다. 이는 1급 도시에 지점이나 본사를 설립하려는 기업에게 매우 매력적입니다. 1급 도시는 더 성숙하고 효율적인 비즈니스 생태계를 갖는 경향이 있기 때문입니다.저장성 자싱(jiaxing), 위야오(yuyao), 취저우(quzhou), 장쑤성 쉬이(xuyi) 등은 모두 상하이 사무실 건물을 구입해 '역적 고립' 효과를 기대하고 있다.또한, 1선도시의 핵심업무지구에 오피스빌딩을 두는 것은 동종산업이나 관련산업의 기업을 유치하는 데 도움이 되어 산업집적효과를 창출할 수 있다. 이러한 효과는 정보 교환, 자원 공유 및 기술 협력을 촉진할 수 있으며 이는 기업의 성장과 발전에 매우 유익합니다.이러한 방식으로 지역 국유자산이 유명하거나 영향력 있는 기업을 유치하는데 성공한다면 좋은 실증 효과를 가져오고 더 많은 기업이 해당 지역에 투자를 고려하도록 유도할 수 있을 것입니다.닝보전만신구 중이탈리아닝보생태원은 상하이를 중심으로 한 장강삼각주 지역의 인재, 기업, 자본 등 양질의 자원을 유치하기 위해 상하이홍차오비즈니스센터 사무용 건물을 공원 부지로 매입했다. 상하이 교두보.이러한 입증된 성공 사례 덕분에 우리는 신장 국유 자산, 허난 국유 자산 등 지방 국유 자산을 계속 유치하고 장려하여 돈을 벌기 위해 남쪽으로 진출했습니다.
