ativos estatais começaram a comprar pechinchas em todos os lugares
2024-09-05
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recentemente, várias instituições divulgaram relatórios do mercado de transações em massa de imóveis para o primeiro semestre de 2024. entre eles, o relatório da colliers international mostrou que um total de 149 transações em massa foram registradas em todo o país no primeiro semestre do ano, com um valor total de transação de quase 94,5 bilhões de yuans.do ponto de vista regional, o volume de transações no leste da china é de aproximadamente 52,3 bilhões de yuans, liderando o caminho, do ponto de vista da cidade, o volume de transações imobiliárias em massa de xangai no primeiro semestre de 2024 é de aproximadamente 45,9 bilhões, representando 48,6% do volume de transações nacionais. , liderando o mercado nacional de transações imobiliárias em massa; em termos de tipos de propriedades, as propriedades de escritórios ainda são o maior objeto de transações imobiliárias, representando cerca de 37% do total, com um valor de transação de aproximadamente 34,7 bilhões de yuans. a julgar pelos tipos de compradores, o capital interno representa a maioria e vários tipos de capital, industriais, instituições misteriosas, etc., mobilizaram-se, incluindo activos estatais locais.recentemente, muitos activos estatais locais começaram a comprar intensivamente activos de escritório escassos no sector principal, e o destino é a mesma cidade: xangai.algumas pessoas não podem deixar de perguntar: para que servem esses ativos estatais? por que eles vão a xangai para comprar edifícios de escritórios? em suma, durante períodos de flutuações económicas, para sobreviverem, as empresas podem vender activos de alta qualidade que normalmente são difíceis de adquirir a preços baixos, isto proporciona aos investidores solidez financeira com a oportunidade de adquirir a preços baixos, ou seja, ". comprando o mergulho." para os vendedores, este comportamento é uma medida de auto-resgate no ambiente actual, enquanto para os compradores, é uma estratégia de investimento arriscada que requer um julgamento preciso do mercado e preparações financeiras suficientes. portanto, tem havido um fenómeno de activos estatais locais aumentando as suas posições contra a tendência.compre ativos de qualidadepropício à manutenção e aumento do valor dos ativos estataisum dos critérios de avaliação dos governos locais para os activos estatais, especialmente as plataformas de capital de risco, é a preservação e valorização dos activos. por outras palavras, “não perder dinheiro” tornou-se um factor-chave que muitos activos estatais precisam de considerar ao conduzir projectos de capital de risco.segundo esta lógica, os activos estatais locais tornar-se-ão particularmente cautelosos na avaliação dos activos e deverão escolher activos de maior qualidade para investir ou comprar.recentemente, pode dizer-se que os activos estatais locais desencadearam um boom de investimento: alguns estão a aumentar o investimento na produção, principalmente para acelerar a integração dos recursos industriais locais e aumentar a sinergia industrial, o que está a tornar-se uma nova tendência; propriedade de empresas cotadas.ao adquirir empresas cotadas com boas perspectivas tecnológicas ou de mercado, os activos estatais locais podem promover a optimização e modernização das estruturas industriais locais, e também podem regular melhor a economia local e promover o crescimento estável da economia local.a compra de edifícios de escritórios é mais propícia ao objectivo de manter e aumentar o valor dos activos estatais locais.algumas pessoas dizem que, a longo prazo, existem apenas dois activos mais preciosos no mundo, um é o capital de empresas de alta qualidade e o outro são casas em áreas centrais de cidades centrais. por detrás destes dois activos, eles representam um controlo forte e crescente sobre os escassos recursos da sociedade.se a visão acima estiver correta, alguns ativos estatais locais têm percepções únicas.recentemente, a comissão estatal de supervisão e administração de ativos da região autônoma uigur de xinjiang adquiriu o huaxu international building, um edifício de escritórios localizado em uma localização privilegiada no centro de xangai.o edifício de escritórios está localizado na área mais central de xangai, a apenas cerca de 100 metros da estação de metrô people's square e adjacente ao shanghai shimao plaza, ponto de partida da rua de pedestres nanjing road.o antigo proprietário do huaxu international building era xinjiang sanlian enterprise development group co., ltd. a empresa já foi uma grande contribuinte de empresas privadas em xinjiang e investiu e construiu vários projetos em muitos lugares do país, incluindo a propriedade própria "edifício shanghai huaxu" desenvolvida e construída com 600 milhões de yuans.por que vender um ativo tão bom? as razões específicas são desconhecidas, mas é importante notar que em 2023, xinjiang sanlian foi transformado de uma empresa privada em uma empresa estatal. entende-se que esta não foi uma aquisição separada, como um ativo importante do huaxu international building. a empresa-mãe, também foi alterada para xinjiang sob a comissão de supervisão e administração de ativos estatais da região autônoma uigur.para as empresas, a vantagem de serem adquiridas por activos estatais é que têm um apoio mais fiável aos recursos financeiros e podem obter mais facilmente apoio financeiro governamental e inclinação de recursos, o que é útil para resolver problemas de liquidez, reduzir custos de financiamento e expandir os negócios. escala. impacto positivo.além disso, significa que a empresa foi apoiada pelo governo, o que melhorará a sua credibilidade no mercado e ajudará a atrair mais parceiros e clientes, especialmente em licitações de projetos de grande escala.além disso, estes activos atraem frequentemente inquilinos de alta qualidade e proporcionam rendimentos de arrendamento estáveis. em tempos de recuperação económica ou de prosperidade, os níveis de renda podem aumentar, trazendo retornos mais elevados para os activos estatais.à medida que as cidades continuam a crescer e a melhorar, o valor dos terrenos e edifícios em locais centrais tende a aumentar ao longo do tempo, especialmente onde a oferta é limitada e a procura crescente aumenta o valor dos activos.portanto, isto pode de facto ser considerado como uma das formas eficazes de manter e aumentar o valor dos activos estatais.
ao aumentar a taxa de ocupação,ao realizar a securitização de ativos,fortalecer ainda mais as capacidades de gestão de ativosativos de alta qualidade podem manter e aumentar o seu valor, mas a forma como são geridos também é muito importante. para a gestão de ativos de edifícios de escritórios, o núcleo está no fluxo de caixa, e o fluxo de caixa é gerado pela taxa de ocupação e pelos inquilinos.depois que os ativos estatais locais adquirem ativos de escritórios, eles devem primeiro garantir a taxa de ocupação.no mês passado, a henan state assets co., ltd. adquiriu o shanghai putuo star guangyao building da yuyuan holdings, uma empresa listada da fuxingxing. a aquisição de ativos foi lançada oficialmente no ano passado, com um valor total de transação de aproximadamente 1,515 bilhão de yuans.em seguida, o problema enfrentado pelos ativos estatais de henan é o arrendamento. entende-se que o escritório provincial de henan em xangai, os escritórios de ligação de muitas cidades e condados (distritos) de henan em xangai, as filiais das empresas estatais da província de henan em xangai e várias associações empresariais podem optar por se estabelecer concentradamente naquele tempo.actualmente, a fase inicial de arrendamento também começou em simultâneo, tendo mais de 20 pisos já manifestado a intenção de arrendar.mas, ao mesmo tempo, deve-se notar que, de acordo com as estatísticas da jll, a absorção líquida total de edifícios públicos de grau a em 40 grandes cidades do país no segundo trimestre deste ano foi de 650.000 metros quadrados, uma diminuição de 20,2% em relação a no trimestre anterior, 10 das 20 principais cidades do país tiveram a taxa de vacância de grau a em várias cidades é superior a 30%. entre as cidades de primeiro nível, exceto pequim, as taxas de vacância em xangai, guangzhou e shenzhen caem todas em. a faixa de 20% a 25%.isto é consistente com a recente contracção da procura percebida por todas as partes no mercado. o ajustamento da cadeia industrial levou à continuação da lógica inerente de libertação da procura dificultada. se expandiu ainda mais.a jones lang lasalle também divulgou no relatório que, na maioria das cidades do país, o mercado de edifícios de escritórios apresenta duas tendências, uma das quais é a “recentralização”. à medida que a diferença de aluguer entre as áreas de negócio principais e as áreas não essenciais diminui, alguns inquilinos aproveitaram o período de aluguer para atualizar para espaços de escritório de alta qualidade em áreas principais, mostrando uma migração descentralizada.portanto, seja o edifício internacional huaxu, no centro de xangai, adquirido por ativos estatais de xinjiang, ou o edifício putuo star guangyao adquirido por ativos estatais de henan, devemos aproveitar esta oportunidade.actualmente, muitas empresas estatais e estatais enfrentam o dilema de alugar e vender face às severas condições de mercado. a razão é que, por um lado, devido às restrições de preços orientadas pela comissão de supervisão e administração de activos estatais, as empresas privadas não podem competir em guerras de preços, por outro lado, a sofisticação das operações orientadas para o mercado também carece de vantagens; no entanto, os activos estatais podem utilizar a digitalização e a tecnologia da informação para melhorar eficazmente estes problemas.além de melhorar a taxa de ocupação, outra opção para uma boa gestão de ativos é a securitização.de acordo com a cushman & wakefield, há mais de um ano, um comprador estatal controlado 100% pelo comitê de gestão da nova área de ningbo qianwan ganhou o projeto de edifício de escritórios d1 do centro mundial hongqiao de xangai por 510 milhões de rmb. este edifício de escritórios era originalmente a sede de uma empresa imobiliária privada em xangai. depois de comprá-lo em 2019, gastou muito dinheiro para renová-lo e emitiu quase-reits em 2020.desde o piloto dos reits de infraestrutura em 2020, tornou-se cada vez mais maduro após vários anos de desenvolvimento. em 26 de julho, o "aviso da comissão nacional de desenvolvimento e reforma sobre a promoção abrangente da emissão normalizada de projetos de fundos fiduciários de investimento imobiliário (reits) no setor de infraestrutura" foi lançado oficialmente, marcando que os reits de infraestrutura finalmente entraram oficialmente em uma nova etapa de emissão normalizada desde a fase piloto.na coluna de infraestrutura de consumo, surgem muitas novidades, como lojas de departamentos, shopping centers, bairros comerciais, etc., que não se limitam mais aos shopping centers.hotéis e edifícios de escritórios comerciais que sejam fisicamente indissociáveis da infraestrutura de consumo e cujos direitos de propriedade pertençam ao mesmo patrocinador (proprietário original) também podem ser incluídos nos ativos subjacentes do projeto.
embora existam atualmente restrições à proporção da área construída, a proporção total da sua área construída em relação à área total construída dos ativos subjacentes não deve exceder 30% em princípio, e o máximo não deve exceder 50% em circunstâncias especiais, mas abre também um novo capítulo na titularização de activos de edifícios de escritórios.acelerar a transformação industrial e promover a modernização industrialatrair investimentos é atualmente um grande problema para o governo. um membro do pessoal de uma plataforma de promoção de investimento local queixou-se: as empresas estão a passar por momentos difíceis e o governo também está a passar por momentos difíceis. menos empresas estão dispostas a aumentar a alavancagem para a expansão. aumentou.na verdade, para ultrapassar o estrangulamento do investimento, pode dizer-se que o governo está a tomar múltiplas medidas neste momento. por exemplo, à medida que se tornam cada vez mais profissionais e orientados para o mercado, algumas províncias aboliram os seus departamentos governamentais internos de promoção de investimentos e criaram empresas profissionais de promoção de investimentos para assumir esta função.recentemente, um recrutador de investimentos para um parque local de ciências biológicas tornou-se representante do departamento de promoção de investimentos do governo local no desenvolvimento e negociação de projetos. o recrutador de investimentos veio de uma instituição privada que fornece serviços de investimento em ativos leves adquiridos pelo governo.além disso, sob a liderança do governo, os activos estatais locais compram edifícios de escritórios e outros activos nas áreas centrais das cidades de primeiro nível, utilizando uma variedade de recursos nas cidades de primeiro nível para abrir novas janelas para investimento estrangeiro, desse modo acelerar a transformação industrial e promover a modernização industrial esta também tem sido a prática há muitos anos.os ativos estatais locais possuem propriedades de alta qualidade em cidades de primeira linha e podem melhorar a imagem de marca da região. isto não só demonstra a força económica local, mas também mostra a importância e a confiança dos governos locais ou das empresas locais no seu próprio desenvolvimento e cooperação externa, atraindo assim a atenção de potenciais investidores. , junte-se a você primeiro e construa um ninho primeiro.use o prédio de escritórios adquirido como plataforma de investimento para fornecer um ambiente de escritório de alta qualidade para empresas instaladas. isto é muito atrativo para empresas que desejam estabelecer filiais ou sedes em cidades de primeiro nível, porque as cidades de primeiro nível tendem a ter ecossistemas de negócios mais maduros e eficientes.lugares como jiaxing, yuyao e quzhou em zhejiang e xuyi em jiangsu compraram edifícios de escritórios em xangai, na esperança de alcançar o efeito de “enclave reverso”.além disso, ter edifícios de escritórios nos principais distritos comerciais das cidades de primeiro nível pode ajudar a atrair empresas do mesmo setor ou de setores relacionados, criando um efeito de aglomeração industrial. este efeito pode promover a troca de informações, a partilha de recursos e a cooperação técnica, o que é muito benéfico para o crescimento e desenvolvimento das empresas.se os activos estatais locais atrairem com sucesso empresas bem conhecidas ou influentes para se estabelecerem desta forma, isso terá um bom efeito de demonstração e atrairá mais empresas para considerarem investir na área.o parque ecológico sino-italiano de ningbo, no novo distrito de ningbo qianwan, a fim de atrair recursos de alta qualidade, como talentos, negócios e capital no delta do rio yangtze, centrado em xangai, adquiriu um prédio de escritórios no shanghai hongqiao business center como o parque cabeça de ponte em xangai.é precisamente devido a estes casos comprovados de sucesso que atraímos e promovemos lote após lote de activos estatais locais, tais como activos estatais de xinjiang e activos estatais de henan, para irem para o sul ganhar dinheiro.
