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2024-09-05
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¡bloomberg en estados unidos recientemente ha estado particularmente preocupado por los compradores de viviendas chinos! ensayo tras ensayo, se estima que los líderes del banco de china han estado saludando en sus corazones a los mayores de la familia bloomberg estos últimos días.
en comparación con las composiciones breves de los últimos días, ¡esta vez es más poderosa!
el viernes pasado, bloomberg citó fuentes que dijeron que china está considerando reducir aún más las tasas de interés de las hipotecas existentes y permitir que las hipotecas existentes se vuelvan a hipotecar.ayer, bloomberg volvió a detallar la noticia, diciendo que los reguladores financieros han propuesto reducir las tasas de interés hipotecarias existentes en un total de aproximadamente 80 puntos básicos. la primera reducción se realizará en las próximas semanas y la segunda reducción será a principios del próximo año. se aplicará tanto a primera como a segunda vivienda.
los rumores de hace unos días son algo ciertos, ¡pero esta reducción de 80 puntos básicos parece un poco misteriosa!
según el "informe de implementación de la política monetaria de china para el cuarto trimestre de 2023" del banco central, se han reducido las tasas de interés de más de 23 billones de yuanes de préstamos hipotecarios existentes y la tasa de interés promedio ponderada ajustada es del 4,27%.(lpr a 5 años en diciembre de 2023 es 4,2%), con una reducción promedio de 73 puntos básicos, lo que reduce los gastos por intereses de los prestatarios en aproximadamente 170 mil millones de yuanes cada año.
de hecho, después de dos recortes de tipos de interés en más de un año, la lpr actual en el mercado ha caído al 3,85% en el período de 5 años, una disminución de 35 puntos básicos.¡la tasa de interés hipotecaria promedio existente antes del cuarto trimestre de 2023 se ha reducido a aproximadamente el 3,92%!
teniendo en cuenta las diferentes situaciones en diferentes lugares, en general, excepto en las ciudades de primer nivel, los préstamos para vivienda existentes en la mayoría de las ciudades rara vez superan el 4%. en este caso, según el artículo de bloomberg, ¿se reducirá otros 80 puntos básicos, lo que significa que se reducirá al 3,2%?
desde la implementación del “new deal 517”, las tasas de interés de los préstamos para primera y segunda vivienda en viviendas nuevas han seguido cayendo. el "informe de implementación de la política monetaria de china para el segundo trimestre de 2024" publicado por el banco central muestra que la tasa de interés promedio ponderada de los préstamos personales para vivienda recién emitidos a fines de junio se redujo al 3,45% y había una base de 10. reducción de puntos en julio.
las estadísticas del centaline real estate research institute muestran que en agosto de 2024, la tasa de interés promedio nacional para préstamos para primera vivienda cayó a alrededor del 3,25%, y la tasa de interés promedio para préstamos para segunda vivienda es del 3,6%. el tipo de interés medio del conjunto de los préstamos hipotecarios en agosto se situó en torno al 3,3%.
las tasas de interés hipotecarias en su conjunto han pasado por varias rondas de caídas. en términos del alcance del ajuste, existen diferencias en las reducciones de las tasas de interés hipotecarias entre regiones. actualmente, las tasas de interés de los préstamos para primera vivienda en la mayoría de las ciudades han caído a entre 2,9% y 3,4%.
actualmente, las tasas de interés más altas para hipotecas con un plazo de más de cinco años en las ciudades de primer nivel son del 3,4% en beijing y shanghai, y tan bajas como del 2,9% en guangzhou; en las ciudades de segundo nivel, las tasas son generalmente del 3,1%; , con nanjing tan solo el 2,95%.
las estadísticas del centaline real estate research institute muestran que en agosto de 2024, la tasa de interés promedio nacional para préstamos para primera vivienda cayó a alrededor del 3,25, y la tasa de interés promedio para préstamos para segunda vivienda es del 3,6%.
recientemente, hay llamados en todo el país para reducir las tasas de interés de los préstamos existentes:
así pues, a juzgar por la situación actual del mercado, ha llegado el momento de volver a bajar el tipo de interés de las "hipotecas existentes".
en cuanto a los préstamos de los fondos de previsión, por un lado, los tipos de interés han ido bajando una y otra vez, por otro, las ciudades han reiniciado y optimizado el negocio "empresa-público" según las condiciones locales y han reducido los umbrales de los préstamos. y condiciones de retiro.
en la actualidad, más de 30 ciudades en jilin, henan, hunan, hebei, shandong, anhui, sichuan y otras provincias han implementado y optimizado sucesivamente la política de "negocios al público" (préstamo de vivienda comercial a préstamo de fondo de previsión de vivienda), pero solo shenzhen entre las ciudades de primer nivel ha puesto en marcha la política de transferencia de empresas "de empresa a público" (préstamo de vivienda comercial a préstamo de fondo de previsión de vivienda).
uno de los antecedentes del establecimiento de negocios hipotecarios “de empresa a empresa” en muchos lugares es que se ha ampliado la diferencia entre las tasas de interés hipotecarias existentes y las nuevas tasas de interés hipotecarias.，a excepción de shenzhen, las ciudades de china que realizan negocios "de empresa a público" son básicamente de tamaño pequeño. queda por ver si grandes ciudades como beijing, shanghai y guangzhou lo seguirán e implementarán en el futuro.
después de la transferencia "empresa-público", los préstamos para vivienda existentes con tasas de interés más altas pueden convertirse en préstamos de fondos de previsión con tasas de interés más bajas, ahorrando a los hogares gastos por intereses. actualmente, el tipo de interés de los préstamos del fondo de previsión nacional para las primeras viviendas de más de cinco años es del 2,85%, inferior al tipo de interés medio de los préstamos comerciales.
con la combinación de préstamos comerciales y préstamos de fondos de previsión, el coste de compra se reduce realmente.
en primer lugar: existe un precedente de esto en la historia pasada.
1. antecedentes de política y ajustes en 2008: - afectado por la crisis financiera internacional de 2008, el banco central anunció en octubre de ese año que ampliaría el límite inferior de las tasas de interés de los préstamos personales comerciales para vivienda a 0,7 veces la tasa de interés de los préstamos de referencia. y ajustar el ratio mínimo de pago inicial al 20%. esta política se centró inicialmente en nuevos préstamos para vivienda, pero posteriormente desencadenó una serie de reacciones en cadena. - inicialmente, esta política preferencial estaba dirigida a nuevos préstamos hipotecarios, pero con la competencia del mercado, muchos bancos pequeños y medianos lanzaron una tasa de interés de descuento del 30% para los clientes hipotecarios existentes y atrajeron clientes a través de servicios de rehipotecas.
a principios de 2009, los cuatro principales bancos estatales también anunciaron que los clientes de préstamos hipotecarios existentes y elegibles podrían solicitar un descuento del 30% en las tasas de interés. sin embargo, la mayoría de los bancos han establecido ciertos umbrales de aplicación, como requisitos sobre la calidad de los activos de los clientes.
2. políticas e implementación en 2023: - a finales de agosto de 2023, el ministerio de vivienda y desarrollo urbano-rural, el banco popular de china y la administración estatal de supervisión financiera emitieron conjuntamente el "aviso sobre la optimización de los estándares para determinar el número de unidades de vivienda en préstamos personales para vivienda", las políticas restrictivas durante el período de sobrecalentamiento inmobiliario básicamente se retiraron.
a partir del 25 de septiembre de 2023, los bancos ajustarán proactivamente las tasas de interés en lotes para los préstamos hipotecarios existentes elegibles. el 6 de noviembre de ese año, el banco central emitió un documento en el que afirmaba que el trabajo de reducción de las tasas de interés hipotecarias existentes se había completado básicamente. se han reducido las tasas de interés de los préstamos hipotecarios existentes de más de 22 billones de yuanes, con una disminución promedio de 20 billones de yuanes. 0,73 puntos porcentuales.
en segundo lugar: ¡los ingobernables préstamos para vivienda existentes hace tiempo que han sido reemplazados por préstamos comerciales!
¡las políticas no deberían hacer sufrir a la gente honesta!
como todos sabemos, las tasas de interés de los préstamos hipotecarios existentes son generalmente más altas que las de los préstamos al consumo y los préstamos comerciales. las tasas de interés de los préstamos hipotecarios son generalmente superiores al 4%, pero las tasas de interés de los préstamos comerciales rondan básicamente el 3%. esto permitió a las "personas cuidadosas" ver las llamadas "oportunidades comerciales", dando lugar a la cadena industrial de "représtamos y reducción de las tasas de interés". actualmente, se ha establecido un sistema completo de división del trabajo y participación en las ganancias. formado.
los datos del banco central muestran que a finales de junio de 2024, el saldo de préstamos personales para vivienda en todo el país era de 37,79 billones de yuanes, una disminución interanual del 2,1%, y ha seguido disminuyendo durante cinco trimestres consecutivos a partir del segundo trimestre de 2023. en el primer semestre de este año, los préstamos personales para vivienda disminuyeron en 380 mil millones de yuanes, mientras que los préstamos operativos aumentaron en 1,64 billones de yuanes y los préstamos al consumo aumentaron en 212,8 mil millones de yuanes.
en la actualidad, los tipos de interés de los préstamos al consumo y a las empresas han caído por debajo del 2,8%. continúa ocurriendo el fenómeno de sustituir los préstamos para vivienda por préstamos al consumo y préstamos a empresas y utilizar la diferencia de tipos de interés entre los productos crediticios para lograr reducciones encubiertas. los riesgos que esto conlleva no pueden ignorarse.
grandes noticias llegaron del mercado inmobiliario de guangzhou: la tasa de interés de los préstamos comerciales locales se ha reducido al 2,89% y la tasa de interés de los préstamos de los bancos comerciales se ha "acercado" a la tasa de interés del fondo de previsión.
3: ¡los beneficios de reducir los préstamos existentes!
el ajuste de las tasas de interés hipotecarias existentes es una cuestión compleja que involucra muchos intereses y expectativas del mercado y, de hecho, implica consideraciones económicas, financieras, sociales y de otro tipo.
pero lo que más le falta al mercado inmobiliario actual es confianza. el propósito de estabilizar el mercado inmobiliario y rescatarlo es salvar la economía, y lo más importante para la recuperación económica es estimular el consumo si las tasas de interés hipotecarias existentes. se reducen, la gente común puede obtener más dinero cada mes. solo algo de dinero para gastar.
1. los datos de la oficina de estadísticas de beijing muestran que en el primer semestre de 2024, el beneficio total de la industria de la restauración por encima del tamaño designado en beijing (es decir, con ingresos anuales de más de 10 millones de yuanes) fue de 180 millones de yuanes, una disminución interanual del 88,8% y el margen de beneficio fue tan bajo como 0,37%.
2. según datos de la oficina de estadísticas de shanghai, en el segundo trimestre de 2024, las empresas de alojamiento y restauración con ingresos comerciales principales anuales de más de 2 millones de yuanes tuvieron una pérdida acumulada de beneficios operativos de 770 millones de yuanes.
a juzgar por los datos recopilados desde diversos aspectos, el consumo popular de jamón, mostaza, semillas de melón, leche, agua mineral, etc. ha disminuido en todos los ámbitos, lo que envía directamente una señal al mercado. obliga a la mayoría de la gente a recortar sus gastos en alimentos y ropa, lo que afecta al consumo terminal.
de hecho, las altas tasas de interés hipotecarias existentes han afectado el consumo, por lo que la necesidad central ahora es dar confianza al mercado. si, como en 2009, las tasas de interés hipotecarias existentes y incrementales se nivelan en todos los ámbitos, el impacto positivo en el mercado será. excelente.
otro recorte de las tasas de interés para los préstamos hipotecarios existentes es inevitable, pero una reducción de 80 puntos básicos es poco probable. después de todo, la tasa de interés promedio actual del mercado para los préstamos hipotecarios existentes ha caído a alrededor de 3,9, y la tasa de interés promedio para los nuevos préstamos es de alrededor. 3.3! el diferencial es de sólo 60 puntos básicos.
al igual que en 2009, es muy probable que todas las hipotecas existentes y las nuevas hipotecas se igualen. es decir, la mayoría de los compradores de viviendas pueden reducir la tasa de interés a alrededor del 3,3% en el futuro.
¡los bancos lo van a pasar mal!
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