2024-09-05
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미국 블룸버그는 최근 특히 중국 주택 구입자들을 우려하고 있습니다! 연달아 중국 은행 지도자들이 지난 며칠간 블룸버그 가문의 원로들에게 마음속으로 인사를 드린 것으로 추정됩니다.
지난 며칠 동안의 짧은 구성에 비해 이번에는 더욱 강력해졌습니다!
지난 금요일 블룸버그통신은 소식통을 인용해 중국이 기존 모기지 금리를 추가로 인하하고 기존 모기지 재담보대출을 허용하는 것을 고려하고 있다고 전했다.어제 블룸버그통신은 금융 규제 당국이 기존 주택담보대출 금리를 총 80bp 인하할 것을 제안했다고 밝혔습니다. 첫 번째 인하는 앞으로 몇 주 안에 이루어질 것이며, 두 번째 인하는 내년 초가 될 것입니다. 이는 첫 번째 주택과 두 번째 주택 모두에 적용됩니다.
며칠 전의 소문은 어느 정도 사실이지만, 이번 80bp 감소는 좀 신비스러워 보입니다!
중앙은행이 발표한 '2023년 4분기 중국 통화정책 시행보고서'에 따르면 기존 23조위안이 넘는 주택담보대출 금리가 인하됐고 조정 가중평균 금리는 4.27%다.(2023년 12월 기준 5년 이상 lpr은 4.2%), 평균 73 베이시스 포인트 감소하여 차용자의 이자 비용을 매년 약 1,700억 위안 절감합니다.
실제로 1년 넘게 두 차례 금리 인하를 한 뒤 현재 시장 lpr은 5년간 3.85%, 즉 35bp 하락한 셈이다.2023년 4분기 이전 평균 기존 모기지 금리는 약 3.92%로 인하되었습니다!
다양한 장소의 다양한 상황을 고려하면 전반적으로 1급 도시를 제외하고 대부분의 도시의 기존 주택 대출은 4%를 넘는 경우가 거의 없습니다. 이 경우 블룸버그 기사에 따르면 80bp가 더 낮아지는데, 즉 3.2%로 줄어든다는 뜻인가요?
'517 뉴딜' 시행 이후 신규 주택의 1주택과 2주택 대출 금리는 계속 하락세를 보이고 있다. 중앙은행이 발표한 '2024년 2분기 중국 통화정책 시행보고서'에 따르면 지난 6월 말 신규 발행된 개인 주택대출의 가중평균 금리가 3.45%로 인하됐고, 10기준이 있었다. 7월 포인트 인하.
센타라인부동산연구소 통계에 따르면 2024년 8월 전국 첫 주택 대출 금리는 3.25% 안팎으로 떨어졌고, 두 번째 주택 대출 평균 금리는 3.6%로 떨어졌다. 8월 전체 주택담보대출 평균 금리는 3.3% 안팎이었다.
전체적으로 주택담보대출 금리는 여러 차례 하락세를 겪었으며 조정 정도는 지역별로 차이가 있다. 현재 대부분의 도시에서 첫 주택 대출 금리는 2.9%에서 3.4% 사이로 떨어졌습니다.
현재 1선 도시에서 5년 이상 모기지 이자율이 가장 높은 곳은 베이징과 상하이가 3.4%이고 광저우는 2.9%로 낮으며 일반적으로 3.1%입니다. , 난징은 2.95%로 낮습니다.
센타린부동산연구소 통계에 따르면 2024년 8월 기준 전국 첫 주택대출 금리는 3.25% 정도로 떨어졌고, 두 번째 주택대출 평균 금리는 3.6% 수준이다.
최근 전국적으로 기존 대출 금리를 낮추라는 요구가 나오고 있습니다.
그래서 실제 시장 상황으로 볼 때, '기존 모기지' 금리를 다시 낮춰야 할 때가 온 셈이다.
예비 자금 대출의 경우, 이자율이 계속해서 하락하고 있는 반면, 도시에서는 지역 상황에 따라 "기업 대 공공" 사업을 재개하고 최적화했으며 대출 한도를 낮췄습니다. 그리고 철수 조건.
현재 길림성, 허난성, 후난성, 허베이성, 산둥성, 안후이성, 쓰촨성 및 기타 성의 30개가 넘는 도시에서 '공공 주택 대출'(상업용 주택 대출에서 주택 공적 자금 대출) 정책을 연속적으로 시행하고 최적화했지만 심천만 그렇습니다. 1선 도시에서는 "business to public"(상업용 주택 대출에서 주택 선지자금 대출) 사업 양도 사업을 시작했습니다.
여러 곳에서 모기지 '기업 대 기업' 비즈니스가 설립된 배경 중 하나는 기존 모기지 금리와 신규 모기지 금리 간의 스프레드가 확대되었다는 것입니다.，선전을 제외하고 '기업 대 공공' 사업을 진행하는 중국 도시들은 기본적으로 규모가 작다.
기업에서 공공으로 전환한 후에는 기존 고금리 주택대출을 저금리 공제자금대출로 전환해 가계의 이자비용을 절약할 수 있다. 현재 5년 이상 노후 첫주택에 대한 국민공적금 대출 금리는 2.85%로 일반 상업대출 금리보다 낮다.
상업대출과 선지급자금대출을 결합하면 구매비용이 정말 절감됩니다.
우선, 과거 역사에 이에 대한 선례가 있습니다.
1. 2008년 정책배경 및 조정 - 2008년 국제금융위기의 영향으로 중앙은행은 같은 해 10월 상업용 개인주택대출 금리 하한을 기준대출 금리의 0.7배로 확대한다고 발표 , 최소 계약금 비율을 20%로 조정합니다. 이 정책은 처음에는 신규 주택대출에 초점을 두었지만 이후 일련의 연쇄반응을 촉발시켰다. - 당초 이 우대 정책은 신규 주택담보대출을 대상으로 했으나, 시장 경쟁으로 인해 많은 중소은행들이 기존 주택담보대출 고객에게 금리 30% 할인을 출시하고 재담보대출 서비스를 통해 고객을 유치했습니다.
2009년 초, 4대 국영은행도 적격 기존 모기지 대출 고객이 이자율 30% 할인을 신청할 수 있다고 발표했습니다. 그러나 대부분의 은행은 고객 자산 품질에 대한 요구 사항과 같은 특정 적용 기준을 설정했습니다.
2. 2023년 정책 및 시행: - 2023년 8월 말 주택도시농촌개발부, 중국 인민은행, 국가금융감독관리국이 공동으로 "수량 결정 기준 최적화에 관한 고시"를 발표했습니다. 개인주택대출 주택담보대출', 부동산과열기 제한정책은 기본적으로 종료.
2023년 9월 25일부터 은행은 적격 기존 모기지 대출에 대한 이자율을 일괄적으로 적극적으로 조정할 예정입니다. 그해 11월 6일, 중앙은행은 기존 모기지 금리 인하 작업이 기본적으로 완료되었음을 명시한 문서를 발표했습니다. 0.73%포인트.
둘째: 다루기 힘든 기존 주택 대출은 오랫동안 기업 대출로 대체되었습니다!
정책은 정직한 사람들을 고통스럽게 해서는 안 됩니다!
우리 모두 알고 있듯이 현재 기존 주택담보대출의 이자율은 일반적으로 소비자 대출이나 기업 대출의 이자율보다 높습니다. 주택 대출의 이자율은 일반적으로 4% 이상이지만 기업 대출의 이자율은 기본적으로 3% 정도입니다. 이를 통해 "신중한 사람들"은 소위 "사업 기회"를 볼 수 있게 되었고, 이에 따라 "재대출 및 금리 인하"라는 비즈니스 산업 체인이 탄생하게 되었습니다. 현재 완전한 분업 및 이익 공유 시스템이 구축되었습니다. 형성되었습니다.
중앙은행 자료에 따르면 2024년 6월 말 기준 전국 개인 주택대출 잔액은 37조7900억 위안으로 전년 동기 대비 2.1% 감소했으며, 2024년 6월말부터 5분기 연속 감소세를 이어갔다. 2023년 2분기. 올해 상반기 개인 주택대출은 3,800억 위안 감소한 반면, 운영대출은 1조6,400억 위안, 소비자대출은 2,128억 위안 증가했다.
현재 소비자대출과 기업대출의 금리는 2.8% 이하로 떨어졌다. 주택대출을 소비자대출과 기업대출로 대체하고, 대출상품 간 금리차를 이용해 금리인하를 위장하는 현상이 계속 나타나고 있다. 이로 인한 위험은 무시할 수 없습니다.
광저우 부동산 시장에서 큰 소식이 전해졌습니다. 지역 상업 대출 금리가 2.89%로 인하되었고, 상업 은행 대출 금리가 공제 기금 금리에 '접근'했습니다.
3: 기존 대출을 줄이는 혜택!
기존 모기지 이자율의 조정은 많은 이해관계와 시장 기대를 포함하는 복잡한 문제이며 실제로 경제적, 재정적, 사회적 및 기타 고려 사항을 포함합니다.
그러나 현재 부동산 시장에서 가장 부족한 것은 부동산 시장을 안정시키고 시장을 구제하려는 목적은 경제를 살리는 것이고, 경기 회복을 위해 가장 중요한 것은 기존 모기지 금리를 인상하는 것이다. 인하되면 일반 사람들은 매달 더 많은 돈을 벌 수 있습니다.
1. 베이징 통계국의 데이터에 따르면 2024년 상반기 베이징에서 지정된 규모 이상 요식업(즉, 연간 매출 1천만 위안 이상)의 총 이익은 1억 8천만 위안에 달했습니다. 전년 동기 대비 88.8% 감소했고, 영업이익률도 0.37%로 낮았다.
2. 상하이 통계청 자료에 따르면 2024년 2분기 연간 주요 사업 수입이 200만 위안 이상인 숙박 및 요식업체의 누적 영업이익 손실액은 7억7000만 위안에 달했다.
다양한 측면에서 수집된 데이터로 볼 때, 햄, 겨자, 멜론씨, 우유, 생수 등의 소비가 전반적으로 감소하고 있으며 이는 부동산 산업의 침체를 직접적으로 알리는 신호입니다. 대부분의 사람들은 음식과 의복을 줄여 최종 소비에 영향을 미칩니다.
기존의 높은 모기지 금리는 실제로 소비에 영향을 미쳤으므로 이제 핵심 요구 사항은 시장에 신뢰를 주는 것입니다. 2009년과 같이 기존 및 증분 모기지 금리가 전반적으로 균등화되면 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다. 엄청난.
기존 주택담보대출에 대한 추가 금리인하는 불가피하지만, 80bp 인하는 가능성이 낮아 보인다. 결국 현재 기존 주택담보대출의 시장 평균 금리는 3.9 수준으로 떨어졌고, 신규 대출의 평균 금리도 1.9% 수준이다. 3.3! 스프레드는 60bp에 불과합니다.
2009년과 마찬가지로 기존 주택담보대출과 신규 주택담보대출이 모두 균등화될 가능성이 높은 이벤트입니다. 즉, 대부분의 주택 구매자는 향후 이자율을 약 3.3%까지 낮출 수 있습니다.
은행이 힘들겠다!
