2024-09-05
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bloomberg in den usa machte sich in letzter zeit besonders sorgen um chinesische hauskäufer! es wird geschätzt, dass die führer der bank of china in den letzten tagen einen aufsatz nach dem anderen in ihren herzen die ältesten der bloomberg-familie begrüßt haben.
im vergleich zu den kurzen kompositionen der letzten tage ist es dieses mal kraftvoller!
letzten freitag zitierte bloomberg quellen mit der aussage, dass china darüber nachdenke, die zinssätze für bestehende hypotheken weiter zu senken und die umschuldung bestehender hypotheken zuzulassen.gestern erläuterte bloomberg die nachricht erneut und sagte, dass die finanzaufsichtsbehörden vorgeschlagen hätten, die bestehenden hypothekenzinsen um insgesamt etwa 80 basispunkte zu senken. die erste senkung werde in den nächsten wochen erfolgen, die zweite senkung werde anfang nächsten jahres erfolgen. dies gilt sowohl für erst- als auch für zweitwohnungen.
die gerüchte von vor ein paar tagen sind einigermaßen wahr, aber diese reduzierung um 80 basispunkte scheint etwas mysteriös zu sein!
laut dem „china’s monetary policy implementation report for the fourth quarter of 2023“ der zentralbank wurden die zinssätze von mehr als 23 billionen yuan bestehender hypothekendarlehen gesenkt, und der angepasste gewichtete durchschnittszinssatz beträgt 4,27 %(lpr über 5 jahre im dezember 2023 beträgt 4,2 %), mit einer durchschnittlichen reduzierung um 73 basispunkte, wodurch die zinsaufwendungen der kreditnehmer jedes jahr um etwa 170 milliarden yuan sinken.
tatsächlich ist der aktuelle lpr auf dem markt nach zwei zinssenkungen in mehr als einem jahr über den fünfjahreszeitraum auf 3,85 % gesunken, was einem rückgang von 35 basispunkten entspricht.der durchschnittliche bestehende hypothekenzinssatz vor dem vierten quartal 2023 wurde auf rund 3,92 % gesenkt!
unter berücksichtigung der unterschiedlichen situation an verschiedenen orten liegen die bestehenden wohnungsbaukredite in den meisten städten mit ausnahme der städte der ersten reihe selten über 4 %. in diesem fall wird er laut bloomberg-artikel um weitere 80 basispunkte, also auf 3,2 % gesenkt?
seit der umsetzung des „517 new deal“ sind die kreditzinsen für erst- und zweitwohnungen in neubauwohnungen weiter gesunken. aus dem von der zentralbank veröffentlichten „china monetary policy implementation report for the second quarter of 2024“ geht hervor, dass der gewichtete durchschnittliche zinssatz neu vergebener persönlicher wohnungsbaukredite ende juni auf 3,45 % gesenkt wurde, und es gab eine basis von 10 punkteabzug im juli.
statistiken des centaline real estate research institute zeigen, dass im august 2024 der landesweite durchschnittszinssatz für erstwohnungskredite auf rund 3,25 % gesunken ist und der durchschnittliche zinssatz für zweitwohnungskredite bei 3,6 % liegt. der durchschnittliche zinssatz für alle hypothekendarlehen lag im august bei rund 3,3 %.
insgesamt sind die hypothekenzinsen in mehreren phasen gesunken. hinsichtlich des ausmaßes der anpassung gibt es unterschiede bei den senkungen der hypothekenzinsen in den einzelnen regionen. derzeit sind die zinssätze für erstwohnungsbaudarlehen in den meisten städten auf 2,9 % bis 3,4 % gesunken.
derzeit liegen die höchsten zinssätze für hypotheken mit einer laufzeit von mehr als 5 jahren in städten der ersten reihe bei 3,4 % in peking und shanghai, während sie in guangzhou nur 2,9 % betragen, in der regel liegen die zinssätze bei 3,1 %; , in nanjing sogar nur 2,95 %.
statistiken des centaline real estate research institute zeigen, dass im august 2024 der landesweite durchschnittszinssatz für erstwohnungskredite auf etwa 3,25 gesunken ist und der durchschnittliche zinssatz für zweitwohnungskredite bei 3,6 % liegt.
neuerdings wird in allen teilen des landes eine senkung der bestehenden kreditzinsen gefordert:
gemessen an den tatsächlichen marktbedingungen ist es also tatsächlich an der zeit, die zinssätze für „bestehende hypotheken“ wieder zu senken.
bei den vorsorgekrediten sind einerseits die zinsen immer wieder gesunken, andererseits haben die städte das „business-to-public“-geschäft entsprechend den örtlichen gegebenheiten neu gestartet und optimiert und die kreditschwellen gesenkt und auszahlungsbedingungen.
derzeit haben mehr als 30 städte in jilin, henan, hunan, hebei, shandong, anhui, sichuan und anderen provinzen sukzessive die „business-to-public“-politik (von gewerblichen wohnungsbaudarlehen zu wohnungsvorsorgefondsdarlehen) umgesetzt und optimiert, jedoch nur shenzhen eine der städte der ersten reihe hat die geschäftsübertragungsstrategie „business to public“ (von gewerblichen wohnungsbaudarlehen zu wohnungsbauvorsorgefondsdarlehen) eingeführt.
einer der hintergründe für die etablierung des hypothekengeschäfts „business-to-public“ ist vielerorts, dass sich die zinsdifferenz zwischen bestehenden hypothekenzinsen und neuen hypothekenzinsen vergrößert hat.，mit ausnahme von shenzhen sind die städte in china, die „business-to-public“-geschäfte betreiben, grundsätzlich klein. es bleibt abzuwarten, ob großstädte wie peking, shanghai und guangzhou in zukunft nachziehen und dies umsetzen werden.
nach der „business-to-public“-übertragung können bestehende wohnungsbaudarlehen mit höheren zinssätzen in vorsorgekredite mit niedrigeren zinssätzen umgewandelt werden, wodurch den haushalten zinsaufwendungen gespart werden. derzeit beträgt der darlehenszinssatz der nationalen vorsorgekasse für erstwohnungen, die älter als fünf jahre sind, 2,85 %, was niedriger ist als der durchschnittliche zinssatz für gewerbliche darlehen.
durch die kombination von gewerbekrediten und vorsorgekrediten werden die anschaffungskosten deutlich gesenkt.
zunächst einmal: es gibt dafür einen präzedenzfall in der vergangenheit.
1. politischer hintergrund und anpassungen im jahr 2008: - aufgrund der internationalen finanzkrise im jahr 2008 kündigte die zentralbank im oktober desselben jahres an, dass sie die untergrenze der zinssätze für gewerbliche private wohnungsbaudarlehen auf das 0,7-fache des referenzzinssatzes für darlehen anheben werde , und passen sie die mindestanzahlungsquote auf 20 % an. diese politik konzentrierte sich zunächst auf neue wohnungsbaukredite, löste jedoch in der folge eine reihe von kettenreaktionen aus. - ursprünglich war diese vorzugspolitik auf neue hypothekendarlehen ausgerichtet, aber aufgrund des wettbewerbs auf dem markt haben viele kleine und mittlere banken einen diskontzinssatz von 30 % für bestehende hypothekenkunden eingeführt und kunden durch umschuldungsdienste angezogen.
anfang 2009 kündigten die vier großen staatsbanken außerdem an, dass berechtigte bestehende hypothekendarlehenskunden einen zinsnachlass von 30 % beantragen könnten. die meisten banken haben jedoch bestimmte anwendungsschwellenwerte festgelegt, beispielsweise anforderungen an die qualität der kundenvermögenswerte.
2. richtlinien und umsetzung im jahr 2023: - ende august 2023 haben das ministerium für wohnungsbau und stadt-land-entwicklung, die volksbank von china und die staatliche finanzaufsichtsbehörde gemeinsam die „mitteilung zur optimierung der standards zur bestimmung der zahl“ herausgegeben von wohneinheiten in persönlichen wohnungsbaudarlehen“, restriktive richtlinien während der zeit der immobilienüberhitzung grundsätzlich aufhören.
ab dem 25. september 2023 werden banken die zinssätze für förderfähige bestehende hypothekendarlehen proaktiv stufenweise anpassen. am 6. november desselben jahres gab die zentralbank ein dokument heraus, in dem es hieß, dass die arbeiten zur senkung der bestehenden hypothekenzinsen im wesentlichen abgeschlossen seien und die zinssätze bestehender hypothekendarlehen in höhe von mehr als 22 billionen yuan gesenkt wurden, mit einem durchschnittlichen rückgang von 0,73 prozentpunkten.
zweitens: die widerspenstigen bestehenden wohnungsbaukredite sind längst durch geschäftskredite ersetzt worden!
richtlinien sollten ehrliche menschen nicht leiden lassen!
wie wir alle wissen, sind die zinssätze aktueller hypothekendarlehen im allgemeinen höher als die von verbraucherkrediten und geschäftskrediten. die zinssätze für wohnungsbaudarlehen liegen im allgemeinen über 4 %, die zinssätze für geschäftskredite liegen jedoch grundsätzlich bei etwa 3 %. dies ermöglichte es „vorsichtigen menschen“, die sogenannten „geschäftsmöglichkeiten“ zu erkennen, und führte so zu einer kette der „weitervergabe von krediten und senkung der zinssätze“. derzeit gibt es ein vollständiges system der arbeitsteilung und gewinnbeteiligung gebildet.
daten der zentralbank zeigen, dass sich der saldo der privaten wohnungsbaukredite im ganzen land ende juni 2024 auf 37,79 billionen yuan belief, was einem rückgang von 2,1 % gegenüber dem vorjahr entspricht, und ab 2024 fünf quartale in folge weiter zurückgegangen ist zweites quartal 2023. in der ersten hälfte dieses jahres gingen die privaten wohnungsbaukredite um 380 milliarden yuan zurück, während die betriebskredite um 1,64 billionen yuan stiegen und die verbraucherkredite um 212,8 milliarden yuan zunahmen.
derzeit sind die zinssätze für verbraucherkredite und unternehmenskredite unter 2,8 % gesunken. das phänomen, wohnbaukredite durch verbraucherkredite und unternehmenskredite zu ersetzen und die zinsdifferenz zwischen kreditprodukten zu nutzen, um verschleierte zinssenkungen zu erzielen, besteht weiterhin. und die damit verbundenen risiken können nicht ignoriert werden.
große neuigkeiten kamen vom immobilienmarkt in guangzhou: der lokale zinssatz für gewerbekredite wurde auf 2,89 % gesenkt, und der zinssatz für geschäftsbankkredite hat sich dem zinssatz für vorsorgefonds „angenähert“.
3: die vorteile einer reduzierung bestehender kredite!
die anpassung bestehender hypothekenzinsen ist ein komplexes thema, das viele interessen und markterwartungen umfasst und tatsächlich wirtschaftliche, finanzielle, soziale und andere überlegungen beinhaltet.
am meisten mangelt es dem immobilienmarkt jedoch an vertrauen. der zweck der stabilisierung des immobilienmarktes und der rettung des marktes besteht darin, die wirtschaft zu retten, und das wichtigste für die wirtschaftliche erholung ist die ankurbelung des konsums bei den bestehenden hypothekenzinsen werden gesenkt, normale leute können jeden monat mehr geld bekommen, nur etwas geld zum ausgeben.
1. daten des pekinger statistikamts zeigen, dass der gesamtgewinn der gastronomiebranche über der angegebenen größe in peking (d. h. mit einem jahresumsatz von mehr als 10 millionen yuan) im ersten halbjahr 2024 180 millionen yuan betrug, a der rückgang betrug im vergleich zum vorjahr 88,8 %, und die gewinnspanne betrug lediglich 0,37 %.
2. nach angaben des shanghai bureau of statistics hatten beherbergungs- und gastronomieunternehmen mit einem jährlichen hauptgeschäftseinkommen von mehr als 2 millionen yuan im zweiten quartal 2024 einen kumulierten betriebsgewinnverlust von 770 millionen yuan.
den unter verschiedenen aspekten erhobenen daten zufolge ist der konsum von schinken, senf, melonenkernen, milch, mineralwasser usw. auf breiter front zurückgegangen, was ein direktes signal an den markt ist, das der abschwung in der immobilienbranche verursacht hat die meisten menschen schränken den verzehr von nahrungsmitteln und kleidung ein, was sich negativ auf den konsum auswirkt.
die hohen bestehenden hypothekenzinsen haben sich in der tat auf den konsum ausgewirkt, so dass es nun vor allem darum geht, dem markt vertrauen zu geben. wenn die bestehenden und steigenden hypothekenzinsen wie im jahr 2009 auf breiter front angeglichen werden, wird dies positive auswirkungen auf den markt haben großartig.
eine weitere zinssenkung für bestehende hypothekendarlehen ist unvermeidlich, eine reduzierung um 80 basispunkte ist jedoch unwahrscheinlich. schließlich ist der aktuelle marktdurchschnittszinssatz für bestehende hypothekendarlehen auf etwa 3,9 gesunken, und der durchschnittliche zinssatz für neue kredite liegt bei rund 3,9 prozent 3,3! der spread beträgt nur 60 basispunkte.
genau wie im jahr 2009 besteht eine hohe wahrscheinlichkeit, dass alle bestehenden hypothekendarlehen die neuen hypothekendarlehen ausgleichen. das heißt, die meisten hauskäufer können ihre zinssätze in zukunft auf rund 3,3 % senken!
banken werden es schwer haben!
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