resumen

a medida que los precios de la vivienda cayeron y las tasas de interés del mercado disminuyeron, el diferencial de tasas de interés entre los préstamos hipotecarios existentes y nuevos se expandió rápidamente. a medida que aumenta significativamente la tendencia de los residentes a pagar los préstamos por adelantado, se espera que las tasas de interés hipotecarias existentes se reduzcan aún más.

texto｜tangjun

editor｜zhang wei yuan man

"pagar las hipotecas anticipadamente es adictivo", escribió un internauta de beijing en una plataforma social, mostrando varias capturas de pantalla de pagos anticipados de hipotecas.

el comprador de vivienda, zhou lin, está totalmente de acuerdo con esto. recientemente, presentó al banco una solicitud de reembolso anticipado del préstamo por tercera vez este año. el importe del reembolso es de 40.000 yuanes, que se espera que se deduzca en septiembre. zhou lin le dijo a caijing que la razón principal de su pago anticipado fue que la tasa de interés de su hipoteca era 135 puntos básicos (puntos básicos) más alta que la del nuevo préstamo hipotecario. la enorme diferencia entre las tasas de interés era inaceptable para él.

el 17 de mayo de 2024, el banco popular de china (en lo sucesivo, el "banco central") anunció una serie de políticas de optimización financiera inmobiliaria (en lo sucesivo, el "new deal 517"), incluida la cancelación del tipo de interés nacional más bajo. límite de las tasas de interés hipotecarias varias ciudades han cancelado o reducido significativamente el límite inferior de las tasas de interés hipotecarias, combinado con la reducción acumulada de lpr de 5 años o más en 35bp desde principios de año, la diferencia de tasas de interés entre las existentes. y los nuevos préstamos hipotecarios se han expandido rápidamente.

tomando a beijing como ejemplo, al 30 de agosto, la tasa de interés para los préstamos para primera vivienda recién emitidos en beijing era del 3,4%, mientras que la tasa de interés para los préstamos para primera vivienda existentes llegaba al 4,75%. dos alcanzaron 135bp.

la investigación de guotai junan muestra que en abril de 2024, el índice de tasa de pago anticipado de los residentes alcanzó un máximo histórico del 37%, lo que refleja un aumento significativo en el comportamiento de pago anticipado de los residentes. al mismo tiempo, los informes provisionales de los bancos que cotizan en bolsa mostraron que en el primer semestre del año, los principales bancos estatales y bancos por acciones mostraron una disminución en los saldos hipotecarios.

ante la presión antes mencionada, muchos compradores de viviendas informaron a caijing que los bancos han fijado ciertos umbrales para el reembolso anticipado de los préstamos. un requisito común es concertar una cita para la deducción con al menos un mes de antelación, durante la cual los intereses se calcularán como. habitual.

"esto es similar a la situación en 2023". lu ting, economista jefe de nomura china, escribió que la brecha de tasas de interés actual entre los préstamos hipotecarios existentes y nuevos se ha ampliado a 90bp-130bp, y el banco central se enfrenta a una presión cada vez mayor para reducirla. tipos de interés de los préstamos hipotecarios existentes.

en junio de 2023, la diferencia de tipos de interés entre los préstamos hipotecarios nuevos y existentes en todo el país alcanzó los 100bp. en agosto de 2023, la escala de los reembolsos anticipados de los préstamos de los residentes alcanzó los 432.450 millones de yuanes, lo que equivale a la escala mensual promedio de los nuevos préstamos hipotecarios.

a finales de agosto de 2023, el banco central anunció que guiaría a los bancos comerciales para que redujeran colectivamente las tasas de interés existentes de los préstamos para primera vivienda, con una reducción promedio de 73bp, reduciendo los gastos por intereses de los prestatarios en aproximadamente 170 mil millones de yuanes cada año.

el "informe de operaciones financieras regionales de china (2024)" reveló que después de la introducción de la política, de septiembre a diciembre, el monto promedio de pago anticipado mensual de los préstamos hipotecarios cayó un 10,5% en comparación con antes de la introducción de la política (agosto de 2023). una encuesta realizada por la sucursal del banco central de chongqing mostró que más del 30% de los residentes encuestados planeaban utilizar los pagos de intereses ahorrados para aumentar el consumo. de octubre a diciembre de 2023, la tasa de crecimiento de las ventas minoristas sociales fue la más alta en el mismo período de los últimos tres años.

según datos del banco central, a finales de junio de 2024, el saldo de préstamos en rmb de las instituciones financieras era de 250,85 billones de yuanes, un aumento interanual del 8,8%. entre ellos, el saldo nacional de préstamos personales para vivienda es de 37,79 billones de yuanes, lo que representa aproximadamente el 15,06%.

"la reunión del buró político de julio propuso que deberíamos centrarnos en impulsar el consumo para expandir la demanda interna, y reducir las tasas de interés hipotecarias existentes es una opción política eficaz para promover el consumo". lu ting dijo que se espera que el banco central oriente a los bancos comerciales en el proceso. en los próximos meses, reducirá las tasas de interés hipotecarias existentes y se espera que la tasa de reducción de las tasas de interés sea similar a la de fines de 2023.

pero la situación actual no es exactamente la misma que hace un año. en junio de 2024, el margen de interés neto de los bancos comerciales fue del 1,54%, una disminución interanual de 20bp.

"reducir de nuevo las tasas de interés hipotecarias existentes puede promover el consumo, pero aún no se ha ajustado, principalmente debido al impacto en los bancos", dijo a caijing sheng songcheng, profesor de economía y finanzas de la escuela internacional de negocios china europa, "los bancos representan más del 10% de la industria financiera, las políticas del banco central deben considerar a los bancos, pero no los intereses de los bancos, sino los riesgos de los bancos, la supervivencia de los bancos y la capacidad de los bancos para continuar apoyando el desarrollo. de la economía real”.

al mediodía del 30 de agosto, algunos medios informaron que el banco popular de china estaba considerando reducir aún más las tasas de interés hipotecarias existentes para reducir la carga de la deuda de los residentes e impulsar el consumo. en respuesta, el banco central no respondió.

en la apertura de la tarde del mismo día, el sector inmobiliario de acciones a subió en todos los ámbitos, con dos etf inmobiliarios subiendo más del 5% y muchas acciones como gemdale group y tiandiyuan alcanzaron sus límites diarios; el sector de consumo subió con fuerza, con los etf de electrónica de consumo subiendo más del 4%, y las acciones de lingyi zhizao y mindray medical, haitian flavors y otras estuvieron entre las que más ganaron; las acciones bancarias cayeron más de lo que subieron, con bank of communications y china construction; el banco entre los principales perdedores.

en el informe antes mencionado, el banco central afirmó que el próximo paso será instar a las instituciones financieras a continuar implementando los resultados de reducir las tasas de interés hipotecarias existentes, enderezar la relación entre las tasas de interés hipotecarias incrementales y existentes, y reducir efectivamente la carga de intereses de los residentes. y liberar la inversión pública y la motivación del consumo.

se amplía el diferencial de intereses: aumentan los pagos anticipados

"después de reembolsar esta cantidad en septiembre, el principal del préstamo comercial seguirá siendo de 840.000 yuanes y está previsto que se reembolse en un plazo de tres años".

zhou lin le dijo a caijing que después de retener un fondo de reserva de emergencia, ha gastado casi el 95% de los ingresos de su familia en pagar préstamos por adelantado en los últimos dos años. los gastos diarios dependen principalmente de la frugalidad y el apoyo de los padres para equilibrar los gastos diarios.

en 2021, zhou lin, de 29 años, compró su primera casa en beijing y también obtuvo un préstamo personal para vivienda de 1,54 millones de yuanes, con una tasa de interés de lpr+55bp.

lo que zhou lin no esperaba era comprarlo justo antes de que bajara la tasa de interés hipotecaria.

por un lado, desde el 20 de enero de 2022, el banco central ha guiado la lpr de 5 años o más para que disminuya en 80bp de forma acumulativa. por otro lado, desde finales de 2023, beijing ha reducido dos veces el límite inferior de las tasas de interés hipotecarias. el último límite inferior de las tasas de interés de los préstamos hipotecarios por primera vez se ha reducido a lpr-45bp y el aumento acumulado de puntos ha disminuido. por 100bp.

según datos del banco central, en el cuarto trimestre de 2021, la tasa de interés promedio ponderada de los nuevos préstamos hipotecarios a nivel nacional fue del 5,63%. desde entonces ha ido disminuyendo trimestre a trimestre, y para el segundo trimestre de 2024, había caído. al 3,45%. al mismo tiempo, la tasa de interés para nuevos préstamos para primera vivienda en beijing también cayó del 5,2% en 2021 al 3,4%.

desde octubre de 2019 hasta diciembre de 2023, el límite inferior de las tasas de interés de los préstamos hipotecarios por primera vez en beijing es lpr+55bp. las personas que compran casas en beijing durante este período también tienen una sensación diferente sobre las tasas de interés de los préstamos hipotecarios.

por un lado, la fecha de revisión de la lpr para la mayoría de los préstamos hipotecarios existentes es el 1 de enero de cada año, por lo que los beneficios de los recortes de las tasas de interés a menudo van a la zaga de los nuevos prestatarios hipotecarios. por otro lado, dado que el punto de aumento de la tasa de interés hipotecario estipulado en el contrato es fijo, no importa cómo se ajuste la lpr, la tasa de interés hipotecaria existente siempre será 100bp más alta que la de los prestatarios que compran casas después de junio de 2024.

a partir de ahora, la tasa de interés hipotecaria de zhou lin es del 4,75%, 135 puntos porcentuales más que el último 3,4% implementado en beijing. la enorme brecha en las tasas de interés entre las hipotecas antiguas y las nuevas hizo que a zhou lin le resultara difícil aceptarla. al mismo tiempo, zhou lin también enfrenta fluctuaciones en los precios de la vivienda. los datos de la oficina nacional de estadísticas muestran que desde octubre de 2023, la tasa de crecimiento interanual del índice de precios de venta de viviendas de segunda mano de beijing ha seguido siendo negativa, lo que demuestra que los precios de la vivienda siguen cayendo. -7,2%. la valoración de la casa de zhou lin ha caído aproximadamente un 20% desde el momento en que la compró.

desde enero de 2022, zhou lin ha solicitado el reembolso anticipado del préstamo cada pocos meses, con una cantidad única que oscila entre decenas de miles de yuanes y doscientos o trescientos mil yuanes. en más de dos años, zhou lin ha pagado por adelantado unos 600.000 yuanes del principal de su hipoteca.

"cuando compré la casa, vacié seis billeteras. después de comprar la casa, nuestra pequeña familia no tenía ahorros. ahora la principal fuente de presión financiera es la hipoteca. para ahorrar dinero y pagar el préstamo por adelantado, excepto gastos necesarios, básicamente podemos gastar menos dinero", dijo zhou lin.

hu ying de shanghai también enfrentó una gran diferencia en las tasas de interés entre las hipotecas nuevas y las antiguas.

en abril de 2023, hu ying compró una casa en shanghai y solicitó al banco un préstamo para vivienda comercial de 1,2 millones de yuanes. la tasa de interés acordada en el contrato era lpr + 35bp y la fecha de revisión era la fecha de firma del contrato. actualmente, la tasa de interés de su hipoteca es del 4,3%, 90 puntos porcentuales más alta que la última tasa de interés para préstamos para primera vivienda en shanghai.

"las tasas de interés hipotecarias todavía son altas. si tiene dinero en la mano, es mejor usarlo para reducir el apalancamiento. reducir el apalancamiento puede reducir la presión, dijo que los rendimientos de los productos financieros han disminuido gradualmente en los últimos años". como profesional financiera, juzgó que los rendimientos a corto plazo eran difíciles de recuperar, así que decidí limpiar mi gestión financiera y pagar el préstamo anticipadamente.

en mayo de 2024, un año después de la expiración del contrato de préstamo de vivienda, se podía solicitar el reembolso anticipado. hu ying presentó inmediatamente una solicitud de reembolso anticipado, pagando casi 1 millón de yuanes de una sola vez, reduciendo el préstamo de vivienda a 200.000 yuanes.

las experiencias de zhou lin y hu ying no son únicas. en los últimos tiempos, términos como “pago de préstamos por adelantado” y “adicción al pago de préstamos” se han convertido en temas candentes en las principales plataformas sociales.

al introducir "amortización anticipada del préstamo" en el cuadro de búsqueda de una plataforma social se muestran más de 30.000 contenidos relacionados.los prestatarios hipotecarios existentes que compraron casas a tasas de interés relativamente altas compartieron sus experiencias sobre el pago anticipado de sus préstamos y también discutieron otras formas de reducir las tasas de interés hipotecarias existentes. llamaron a esta serie de acciones "auto-rescate".

en junio, el equipo de investigación macro de guotai junan calculó el índice de tasa de pago anticipado de residentes (cpr) con referencia al método de compilación del índice de tasa de pago anticipado condicional rmbs (valores respaldados por hipotecas residenciales) publicado por el centro nacional de financiación interbancaria. desde febrero de 2024, el índice de tasas de prepago de residentes ha acelerado su tendencia ascendente, alcanzando un máximo histórico del 37% en abril (excluidos los ajustes técnicos de octubre de 2023), lo que refleja un aumento significativo en el comportamiento de prepago de los residentes.

según datos del banco central, en el primer semestre de 2024, los préstamos a medio y largo plazo de los residentes aumentaron en un total de 1,18 billones de yuanes, una disminución interanual de 280.000 millones de yuanes. los préstamos a medio y largo plazo de los residentes aumentaron en 320.200 millones de yuanes, una disminución de 142.800 millones de yuanes interanual.tianfeng securities cree que después de que se redujo la tasa de interés incremental de los préstamos, la diferencia entre las tasas de interés entre los préstamos incrementales y los existentes aumentó, lo que llevó al reembolso anticipado, lo que puede ser una de las razones de la continua reducción del aumento de los préstamos a mediano y largo plazo. préstamos a residentes.

préstamos hipotecarios existentes: se reactivan los pedidos de recortes de tipos de interés

la diferencia de tipos de interés entre los préstamos hipotecarios nuevos y existentes está relacionada principalmente con el método de fijación de precios de los tipos de interés hipotecarios.

según zou lan, director del departamento de política monetaria del banco central, el 99% de los préstamos hipotecarios adoptan un mecanismo de tasa de interés flotante, que se basa en lpr. al firmar el contrato, se selecciona un punto adicional y el rango de puntos adicionales. se acuerda en función de la oferta y demanda del mercado en el momento de la emisión. el punto adicional queda en fijo durante la duración del contrato.

los conocedores de la industria creen que, en general, la mayoría de las hipotecas emitidas antes de 2022 tienen aumentos de puntos relativamente altos. con la optimización y ajuste múltiple de las políticas de tipos de interés hipotecarios, la brecha entre los tipos de interés hipotecarios existentes y los nuevos se ha ampliado gradualmente.

alrededor de junio de 2023, la diferencia de tasas de interés entre los préstamos hipotecarios nuevos y existentes en todo el país alcanzará aproximadamente 100bp. ha habido un aumento significativo en el número de residentes que reembolsan sus préstamos por adelantado.

a finales de agosto de 2023, con el fin de reducir la carga de intereses sobre los residentes y apoyar la expansión del consumo, el banco central y la administración estatal de supervisión financiera promovieron conjuntamente que los bancos comerciales redujeran las tasas de interés de los préstamos existentes para primera vivienda. se completaron las tasas de interés de los préstamos hipotecarios existentes de más de 23 billones de yuanes, y la tasa de interés promedio ponderada ajustada fue del 4,27%, con una disminución promedio de 73bp.

sin embargo, en el ajuste de 2023, los puntos agregados a la lpr por la nueva tasa de interés de ejecución no serán inferiores al límite inferior de la tasa de interés del primer préstamo hipotecario en la ciudad donde se emitió el préstamo original. según zou lan, después del ajuste, las tasas de interés para la mayoría de los préstamos para primera vivienda existentes que cumplan con los requisitos se reducirán a lpr, y los posteriores a mayo de 2022 se reducirán a lpr-20bp, bajando directamente al límite inferior de la política.

según los cálculos de lu ting, para los préstamos para viviendas existentes de alrededor de 30 billones de yuanes entre 2015 y 2022, se estima que la tasa de interés de los préstamos para viviendas existentes rondará el 5,2% en promedio. después de que las tasas de interés hipotecarias existentes se reduzcan en un promedio de 73bp en 2023, se estima que las tasas de interés hipotecarias promedio actuales rondarán el 4,5%.

desde principios de este año, con la introducción del "new deal 517", el banco central anunció la cancelación del límite inferior de la política de tipos de interés hipotecarios a nivel nacional. la mayoría de las ciudades han cancelado o reducido significativamente el límite inferior de las hipotecas. tasa de interés según las condiciones locales.

del 27 al 28 de mayo, shanghai y shenzhen redujeron las tasas de interés más bajas para préstamos para primera y segunda vivienda en 35 bp respectivamente a lpr-45 bp y lpr+5 bp.

el 28 de mayo, guangzhou anunció la eliminación del límite inferior de las tasas de interés hipotecarias. los principales bancos locales han llegado a un consenso sobre las tasas de interés hipotecarias: el primer préstamo hipotecario se reducirá a lpr-55bp y el segundo préstamo hipotecario se reducirá a lpr-15bp. el 15 de julio, la tasa de interés del primer préstamo hipotecario de guangzhou se redujo nuevamente en 20bp a lpr-75bp.

el 26 de junio, beijing anunció que reduciría el límite inferior de las tasas de interés de los préstamos para primera vivienda a lpr-45bp, y el límite inferior de las tasas de interés para préstamos de segunda vivienda a lpr-5bp (dentro de la quinta circunvalación) y lpr- 25bp (fuera del quinto anillo) respectivamente.

a finales de junio, con la excepción de las tres ciudades de primer nivel: beijing, shanghai y shenzhen, se cancelaron los límites de tasas de interés más bajas para préstamos para primera y segunda vivienda en otras ciudades.en la actualidad, el límite inferior de la tasa de interés del préstamo para la primera vivienda en las tres ciudades de beijing, shanghai y shenzhen es lpr-45bp. guangzhou ha abolido el límite inferior de los tipos de interés hipotecarios. según informes de los medios, los tipos de interés de los préstamos para primera vivienda de algunos bancos en guangzhou han sido tan bajos como el 2,9% (es decir, lpr-95bp).

como resultado, la diferencia de tipos de interés entre las hipotecas nuevas y antiguas volvió a ampliarse.tomando a beijing como ejemplo, después del 26 de junio, la diferencia en los puntos de la tasa de interés entre las hipotecas nuevas y antiguas puede llegar a 100bp, e incluso los puntos agregados para el primer préstamo hipotecario existente son 60bp-80bp más altos que los puntos agregados para el segundo recién agregado. hipoteca, formando una enorme diferencia en las tasas de interés.

en febrero y julio de 2024, el banco central guió dos veces la lpr de cinco años o más para que disminuyera en un total de 35 puntos básicos, ampliando aún más la diferencia de tipos de interés entre las hipotecas nuevas y las existentes. según los cálculos de lu ting, la diferencia actual en la tasa de interés entre los préstamos hipotecarios existentes y los nuevos es de aproximadamente 90bp-130bp.

como resultado, los prestatarios hipotecarios existentes también están depositando sus esperanzas en que los bancos comerciales vuelvan a centrarse en reducir las tasas de interés hipotecarias existentes.

en el foro de mensajes de liderazgo del people's daily online, algunos residentes dejaron un mensaje a la persona correspondiente a cargo del banco central, diciendo que la tasa de interés de los préstamos hipotecarios por primera vez se ha reducido significativamente y que se recomienda hacer un seguimiento y ajustar las tasas de interés de los préstamos hipotecarios existentes.

en las plataformas sociales, algunos usuarios publicaron la información de contacto pública del banco central y otros departamentos de gestión financiera, pidiendo a los internautas que informaran conjuntamente sus demandas a los departamentos de gestión financiera y exigieran una reducción de las tasas de interés hipotecarias existentes.

"a medida que los precios de la vivienda caen y las tasas de interés del mercado continúan bajando, las tasas de interés hipotecarias existentes ya están en un nivel relativamente alto, lo que puede afectar la entrada de una nueva demanda rígida y la estabilidad de los precios de la vivienda", dijo zhang ming, subdirector del instituto. de finanzas de la academia china de ciencias sociales, dijo a caijing he dijo: "las tasas de interés hipotecarias existentes actualmente son generalmente alrededor de 100bp más altas que las nuevas tasas de interés hipotecarias. si se reducen aún más entre 50bp y 80bp, creo que es más razonable. "

al mismo tiempo, zhang ming dijo que reducir las tasas de interés hipotecarias existentes puede ahorrar a los hogares, especialmente a los hogares altamente apalancados, pagos de intereses considerables y aliviar el efecto de desplazamiento de las hipotecas sobre el consumo."esta medida tiene un impacto positivo en el consumo y en muchos otros aspectos, por lo que vale la pena considerarla".

según cálculos del equipo inmobiliario de tianfeng securities, de julio de 2023 a julio de 2024, el saldo de nuevos préstamos a medio y largo plazo a residentes representó aproximadamente el 5,94% del saldo de préstamos personales para vivienda, lo que refleja que la escala de los existentes los préstamos con tasas de interés más altas siguen siendo grandes. "creemos que al reducir adecuadamente las tasas de interés hipotecarias existentes en este momento, el potencial de consumo de los residentes puede liberarse parcialmente y, al mismo tiempo, puede frenarse la expansión del 'pago anticipado'", dijo tianfeng securities.

dong ximiao, investigador jefe de china merchants union, cree que las tasas de interés son el precio de los fondos. los precios de los fondos son diferentes en diferentes períodos, y las tasas de interés hipotecarias también son altas y bajas. esta es la misma razón por la que los precios de la vivienda son diferentes en diferentes períodos. períodos. "la tasa de interés actual para préstamos para primera vivienda ya es el límite inferior de la tasa de interés de las hipotecas urbanas cuando se emitió el préstamo, y es injusto bajarla nuevamente".

según dong ximiao, actualmente existen dos situaciones en las que se puede considerar reducir las tasas de interés hipotecarias existentes:en primer lugar, se recomienda reducir las tasas de interés para los préstamos para segundas viviendas existentes que no se vieron afectados por la ronda anterior de reducciones centralizadas; en segundo lugar, después de ajustar los estándares para el número de unidades de vivienda en cada ciudad, se recomienda reducirlas; los tipos de interés de los préstamos para primera vivienda de forma centralizada.

sheng songcheng le dijo a caijing que sugirió reducir nuevamente las tasas de interés hipotecarias existentes. "si la tasa de interés de los préstamos hipotecarios existentes cae, los intereses ahorrados pueden en realidad respaldar el consumo", dijo sheng songcheng, pero de hecho es muy difícil de operar y se deben considerar los deseos de los bancos comerciales.

dilema para los bancos: diferenciales de interés estrechos, saldos en caída

según cálculos previos del instituto de investigación del banco de china, suponiendo que la tasa de interés de los préstamos hipotecarios existentes se reduzca en 50 bp, el margen de interés neto del banco se reducirá en 7 bp, los ingresos operativos se reducirán en un 3% y los ingresos netos el beneficio se reducirá en un 6%.

según datos de la administración estatal de supervisión financiera, a partir del segundo trimestre de 2024, el margen de interés neto de los bancos comerciales fue del 1,54%, una disminución interanual de 20bp, que ha alcanzado el nivel más bajo desde que se recopilan estadísticas. . entre ellos, el nivel del margen de interés neto de los grandes bancos en el segundo trimestre fue del 1,46%, una disminución interanual de 21 puntos básicos y el nivel más bajo desde que se recopilaron estadísticas.

en el primer semestre de 2024, muchos de los principales bancos estatales experimentaron un crecimiento interanual negativo en ingresos y ganancias. en las recientes conferencias intensivas sobre desempeño de mediano plazo de los bancos que cotizan en bolsa, los responsables relevantes de muchos bancos afirmaron que la disminución en el crecimiento de los ingresos estaba relacionada con la presión sobre los márgenes de interés netos.

en la conferencia de resultados provisionales de 2024, el presidente del banco de comunicaciones, zhang baojiang, dijo con franqueza que los bancos comerciales enfrentan tres presiones importantes en el corto plazo. en primer lugar, la tasa de crecimiento de la escala empresarial puede seguir desacelerándose. en segundo lugar, existe una presión considerable para estabilizar el neto. en tercer lugar, no se puede ignorar la presión de control de riesgos en áreas clave como el sector inmobiliario.

“la tasa de interés lpr a 5 años en el lado de los activos ha experimentado dos rondas de reducciones este año, ejerciendo una presión a la baja sobre el rendimiento en el lado de los activos. la estructura de depósitos en el lado de los pasivos sigue siendo regular, como lo ha demostrado el costo de los pasivos. "con la disminución del crecimiento a escala y los débiles ingresos a mediano plazo, los bancos comerciales enfrentan una mayor presión en el lado de los ingresos", dijo zhang baojiang.

zhou wanfu, vicepresidente del banco de comunicaciones, predice que las tasas de interés hipotecarias existentes se reducirán en 2023, el "new deal 517" y las dos reducciones de la lpr en 2024 tendrán un impacto en los márgenes de interés netos de los bancos en el segundo la mitad del año. al mismo tiempo, la tendencia actual de los depósitos a plazo y los depósitos a largo plazo no se ha aliviado, lo que ha afectado en cierta medida la tendencia a la baja de los costes de los pasivos. "desde una perspectiva de todo el año, nuestro objetivo es mantener el margen de interés neto básicamente estable y esforzarnos por lograr una mejora marginal. es difícil y desafiante lograrlo", afirmó zhou wanfu.

para aliviar la presión sobre los márgenes de interés netos de los bancos, los principales bancos estatales han liderado cinco rondas de recortes de las tasas de interés de los depósitos desde agosto de 2022 para reducir los costos de los pasivos.

a partir de ahora, los tipos de interés de depósito de los principales bancos se han despedido del 2% y han pasado al prefijo "1".

tomando como ejemplo el banco industrial y comercial de china, el tipo de interés vigente para los depósitos corrientes del banco es del 0,15% para los depósitos a plazo fijo, los tipos de interés indicados son para 3 meses, medio año, 1 año, 2 años; 3 años y 5 años son 1,05% y 1,25% respectivamente, 1,35%, 1,45%, 1,75%, 1,8%.

en comparación con antes del 15 de septiembre de 2022, las tasas de interés indicadas por el banco para diversas variedades de depósitos se han reducido de 15 bp a 100 bp. entre ellas, la tasa de interés indicada para los depósitos a plazo a 3 años (depósitos y retiros completos) ha disminuido de 2,75. % al 1,75%, una disminución de 100 bp.

para reducir efectivamente el alto costo de los depósitos bancarios, en abril de este año, el mecanismo de autorregulación para fijar los tipos de interés del mercado emitió la "iniciativa para prohibir el mantenimiento del orden de competencia en el mercado de depósitos mediante la compensación manual de los tipos de interés y los altos tasas de interés", que exige que a partir de ahora los bancos no proporcionen depósitos a los bancos en ninguna forma. el cliente promete o paga el suplemento de interés que exceda el límite superior autorizado de la tasa de interés de depósito.

a finales de julio, el saldo de m1 (dinero restringido) era de 63,23 billones de yuanes, una disminución de aproximadamente 5,4 billones de yuanes desde finales de marzo de 2024. m1 se compone principalmente de efectivo y depósitos a la vista corporativos lin yingqi, analista bancario de cicc, escribió que el crecimiento negativo de m1 está relacionado principalmente con la salida de depósitos corporativos de los bancos debido a la eliminación de los pagos manuales de intereses.

al mismo tiempo, la presión de las pérdidas crediticias causada por los reembolsos anticipados de los préstamos también está poniendo a prueba a los bancos comerciales.

a finales de junio de este año, el saldo de préstamos personales para vivienda en todo el país era de 37,79 billones de yuanes, una disminución interanual del 2,1% y una disminución de aproximadamente 410 mil millones de yuanes desde finales de 2023. los datos del informe anual muestran que, a finales de 2023, el saldo total de préstamos personales para vivienda de los cinco bancos estatales, a saber, industria, agricultura, china, construcción y comunicaciones, era de 24,16 billones de yuanes, una disminución interanual. del 2,40%.

los datos del último informe provisional muestran que en el primer semestre de 2024, el saldo de préstamos personales para vivienda de muchos bancos que cotizan en bolsa, como el banco de china, el banco de comunicaciones, el banco de desarrollo de shanghai pudong y el banco industrial, disminuyó. entre ellos, el saldo de los préstamos hipotecarios del banco industrial cayó en más de 10 mil millones de yuanes.

muchos entrevistados dijeron que los préstamos personales para vivienda tienen bajos índices de morosidad y rendimientos relativamente altos, y siguen siendo los activos de mayor calidad de los bancos comerciales. una disminución en los saldos de los préstamos para vivienda no es una situación que los bancos quieran ver.

en este contexto, los bancos han aumentado silenciosamente el umbral para el reembolso anticipado de los préstamos.

"finanzas" aprendió de algunos bancos y prestatarios que actualmente la mayoría de los bancos necesitan esperar un mes para solicitar el reembolso anticipado del préstamo, y algunos bancos esperan hasta tres meses. además, muchos prestatarios informaron que algunos bancos pequeños y medianos tienen restricciones en el número de reembolsos anticipados de préstamos, y algunos bancos solo pueden presentar solicitudes una vez al año.

en este sentido, muchos prestatarios dijeron a caijing que ahora programan una cita para el próximo reembolso anticipado cada vez que el banco carga el dinero. "el tiempo entre pagos es tiempo suficiente para ahorrar dinero", dijo un prestatario.

"estimo que las tasas de interés hipotecarias existentes tendrán que reducirse tarde o temprano". un jefe de negocios de crédito en una sucursal de un banco por acciones le dijo con franqueza a caijing: "si no hay ajuste, los depósitos (saldos) pueden también bajar, y los préstamos (saldos) también pueden bajar".

una persona del departamento de préstamos personales de un banco importante le dijo a caijing que el banco está realizando una investigación relevante, pero aún no está seguro de si finalmente se implementará.

cabe señalar que la tasa de morosidad de los préstamos hipotecarios bancarios muestra signos de aumento.

según estadísticas incompletas de caijing, los préstamos hipotecarios personales morosos de los cinco bancos que cotizan en bolsa que han emitido informes provisionales al 29 de agosto están aumentando. entre ellos, los índices de préstamos hipotecarios morosos de china citic bank, ping an bank, shanghai pudong development bank, bank of communications e industrial bank aumentaron en 21bp, 14bp, 13bp, 11bp y 9bp respectivamente en comparación con finales de 2023. .

según los datos de seguimiento publicados recientemente por la agencia de mercado cric, en el primer semestre de 2024, el número de viviendas embargadas en todo el país alcanzó las 202.000, un aumento interanual del 12%. entre ellas, hubo 166.000 subastas efectivas y 28.000 transacciones, con una tasa de transacción promedio del 17%, 7 puntos porcentuales menos que en el mismo período del año pasado.

de hecho, no sólo los préstamos hipotecarios personales. el informe provisional muestra que los índices de morosidad de las empresas de préstamos minoristas, como los préstamos con tarjetas de crédito y los préstamos comerciales personales de muchos bancos, han aumentado.

en la conferencia semestral de resultados, el director de riesgos del banco de comunicaciones, liu jianjun, admitió que el negocio minorista moroso había aumentado en la primera mitad del año. al mismo tiempo, afectado por la recuperación macroeconómica y los ajustes de la industria inmobiliaria, se espera que todavía haya cierta presión a la baja sobre la calidad de los activos de préstamos minoristas en la segunda mitad del año.

hipotecas de sustitución: los bancos refuerzan la supervisión

aún no está claro si se reducirán los préstamos hipotecarios existentes, pero las tasas de interés de los préstamos al consumo y a los préstamos comerciales han caído significativamente.

en la actualidad, los préstamos bancarios al consumo y a las empresas tienen básicamente el prefijo "2".

según informes de los medios, un producto de préstamo al consumo del banco de ningbo tiene una tasa de interés anual de primer préstamo tan bajo como 2,98%, y un producto de préstamo al consumo de ping an bank dirigido a trabajadores administrativos tiene una tasa de interés tan baja como 2,88% después de los descuentos. en términos de préstamos comerciales, muchos intermediarios de préstamos dijeron que la tasa de interés actual de los préstamos comerciales hipotecarios para viviendas de los principales bancos estatales es tan baja como el 2,8% y el plazo puede alcanzar los diez años.

en comparación, el tipo de interés medio ponderado de los nuevos préstamos hipotecarios en el segundo trimestre fue del 3,45%, y el tipo de interés de un número considerable de préstamos hipotecarios existentes se situó en torno al 4%.calculada sobre la base de la tasa de interés de los préstamos hipotecarios existentes en beijing del 4,75%, la diferencia entre la tasa de interés y los préstamos operativos es cercana a 200bp.

el enorme diferencial de tipos de interés ha provocado que algunos prestatarios hipotecarios asuman riesgos y reemplacen los préstamos con intereses altos por préstamos con intereses bajos.un prestatario de beijing le dijo a caijing que había reemplazado parte de su préstamo hipotecario por un préstamo comercial o un préstamo de consumo.

"no es aconsejable solicitar préstamos operativos o préstamos de consumo personal para reemplazar los préstamos personales para vivienda". dong ximiao recordó que el uso de fondos de préstamos operativos y préstamos al consumo está claramente estipulado, y el uso ilegal puede afectar el crédito personal. y si falsifica declaraciones de capital, licencias comerciales, etc. para solicitar un préstamo, se puede sospechar que está infringiendo la ley o incluso violando la ley penal.

desde 2021, los préstamos comerciales personales se han utilizado ilegalmente para reemplazar los préstamos para vivienda.

en agosto de 2021, las autoridades reguladoras de shenzhen anunciaron los resultados de la investigación sobre el incidente de especulación inmobiliaria de "shenfangli" y descubrieron que el personal relevante de "shenfangli" era sospechoso de falsificar documentos oficiales de agencias estatales y proporcionar información falsa para obtener préstamos. , y utilizando transferencias múltiples, los comportamientos que alteran el orden del mercado financiero, como evadir el control de los flujos de capital dividiéndolos y realizando retiros de efectivo, involucran diferentes categorías, como préstamos hipotecarios para vivienda, préstamos comerciales y préstamos al consumo. el volumen de préstamos problemáticos asciende a 1.064 millones de yuanes, de los cuales 380 millones de yuanes corresponden a préstamos comerciales.

dai zhifeng, director del instituto de investigación de valores de zhongtai, dijo a caijing que a partir del primer semestre de 2024, la escala de préstamos comerciales personales en todo el país alcanzó los 23,8 billones de yuanes, el doble de los 11,4 billones de yuanes a finales de 2019.

en concreto, de 2020 a 2023, los préstamos personales a empresas tendrán un incremento neto de 2,3 billones de yuanes, 2,6 billones de yuanes, 2,7 billones de yuanes y 3,3 billones de yuanes respectivamente. en el primer semestre de 2024, los préstamos comerciales personales aumentaron en 1,65 billones de yuanes, manteniendo un alto crecimiento.

en términos de estructura, desde 2022, el aumento neto de los préstamos operativos a mediano y largo plazo ha sido significativamente mayor que el de los préstamos operativos a corto plazo. los datos muestran que en 2022, 2023 y la primera mitad de 2024, los préstamos operativos a mediano y largo plazo aumentarán en 0,5 billones de yuanes, 0,66 billones de yuanes y 0,35 billones de yuanes, respectivamente, en comparación con los préstamos operativos a corto plazo. "se puede ver que el aumento de los préstamos comerciales personales en los últimos dos años se debe principalmente a los préstamos comerciales a mediano y largo plazo con un plazo de más de un año", dijo dai zhifeng.

según la estimación de dai zhifeng, el total de préstamos al consumo y préstamos comerciales utilizados para la compra de viviendas en 2021 será de aproximadamente 3,16 billones de yuanes. suponiendo que los préstamos comerciales representen alrededor del 70%, serán 2,21 billones de yuanes.

dai zhifeng dijo que la tasa de crecimiento de los préstamos comerciales personales de los bancos que cotizan en bolsa ha disminuido en la primera mitad del año y, desde 2021, la supervisión ha inspeccionado estrictamente el flujo de préstamos comerciales personales y la aprobación previa de los préstamos bancarios se ha vuelto más estricta. la tasa real de aprobación de hipotecas es en su mayoría inferior al 70%, e incluso tan baja como el 70% en algunos casos (50%), el colchón de seguridad es amplio y el banco lleva a cabo medidas de gestión posteriores al préstamo, como la revaluación periódica del valor de las hipotecas. las garantías reales y adicionales."se espera que los bancos comerciales implementen políticas de aprobación más estrictas para préstamos comerciales personales".

recientemente, muchos prestatarios que utilizaron préstamos comerciales para reemplazar préstamos para vivienda han declarado en plataformas sociales que los bancos les pidieron que liquidaran sus préstamos por adelantado. en este sentido, el banco por acciones mencionado anteriormente dijo que el banco ha reforzado la supervisión sobre el uso de los fondos de préstamos operativos.

además de pedir dinero prestado para pagar el dinero antiguo, algunos prestatarios están considerando transferir la propiedad y refinanciar.el método de operación específico es: transferir la casa a un tercero confiable (generalmente los padres), volver a solicitar un préstamo al banco a nombre del tercero y disfrutar de la última tasa de interés del primer préstamo hipotecario.

un intermediario de préstamos que afirma poder ayudar a manejar este negocio le dijo a caijing que el umbral para la transferencia y la refinanciación es relativamente alto. es mejor si los padres están calificados para comprar una casa y no ha habido necesidad de reemplazar la propiedad inmobiliaria. últimos cinco años. "si no se puede encontrar un transferente confiable, el riesgo será relativamente alto y no se recomienda hacerlo", dijo el intermediario.

además, más de 30 ciudades, incluidas shenzhen, suzhou, fuzhou, xiamen y zhengzhou, han lanzado recientemente el negocio “comercial al público”, que permite a los solicitantes calificados convertir préstamos para vivienda comercial en préstamos para vivienda de fondos de previsión.

el tipo de interés actual de los préstamos del fondo de previsión para viviendas de primera vivienda es del 2,85%, y muchos consideran que el negocio "de empresa a público" es una alternativa a "reducir los tipos de interés hipotecarios existentes". después de que un residente de zhengzhou completó el negocio de "transferencia de empresa a público", la tasa de interés hipotecaria cayó del 4,25% al ​​2,85% y el pago mensual se redujo en unos 500 yuanes.

desde 2023, los residentes de varios lugares han estado pidiendo que se realice el negocio "de empresa a empresa" de préstamos para vivienda, pero algunas ciudades han dejado claro que no realizarán el negocio "de empresa a empresa" de préstamos para vivienda. siendo por el momento.

según estadísticas incompletas de caijing, muchas ciudades con puntos de acceso inmobiliario como beijing, shanghai, guangzhou, chengdu, hangzhou, xi'an y nanjing no han lanzado el negocio de "empresa al público". entre ellas, ciudades como hangzhou, nanjing y guangzhou declararon en respuesta a las preguntas de los residentes que la tasa de utilización del fondo de previsión local es alta, que incluso existe un déficit de financiación y que no tienen la capacidad de llevar a cabo “empresas para -negocio público” por el momento.

"sólo podemos pedir una reducción de la tasa de interés de los préstamos hipotecarios existentes", dijo a caijing un prestatario hipotecario después de enterarse de que su ciudad no podía manejar "transferencias de empresas a públicos".

recorte de los tipos de interés bursátiles: se espera que impulse el consumo

si se vuelven a bajar los tipos de interés de las hipotecas existentes, ¿adónde irán a parar los gastos por intereses ahorrados por los hogares?

"ahorrar dinero también aumentará parte del consumo", expresó zhou lin a caijing, "esta parte del dinero volverá a su propio bolsillo, lo que equivale a recogerlo, y su mentalidad será diferente".

zhou lin calculó una cuenta para "caijing", "por ejemplo, el préstamo comercial actual de una persona es de 5.000 yuanes al mes, lo que representa el 50% de su salario. si se reduce a 4.000 yuanes, no solo el valor absoluto se reducirá en 1.000 yuanes, pero también se reducirá el pago de la hipoteca". la proporción se ha convertido en el 40% y me siento diferente".

zhou lin cree que cuando la proporción de gastos hipotecarios disminuya, la gente estará más dispuesta a gastar dinero.

la idea de zhou lin coincide con la de algunos economistas. muchos economistas entrevistados dijeron a caijing que reducir las tasas de interés hipotecarias existentes es un medio eficaz para impulsar el consumo.

los datos de la oficina nacional de estadísticas muestran que en los primeros siete meses de 2024, las ventas minoristas totales de bienes de consumo aumentaron un 3,5% interanual, una caída de 0,2 puntos porcentuales mes a mes y 3,8 puntos porcentuales año a año. año. en términos de precios, el ipc (índice de precios al consumo) en julio aumentó un 0,5% interanual, por debajo del objetivo predeterminado de alrededor del 3% a principios de año.

yin jianfeng, subdirector del laboratorio nacional de finanzas y desarrollo, escribió en un informe publicado recientemente: "la tasa de contribución interanual acumulada del gasto de consumo final al pib (producto interno bruto) en la primera mitad del año cayó de del 83% a finales de 2023 al 61%, un máximo histórico. ha alcanzado un nuevo mínimo desde el primer trimestre de 2023, y la tasa de crecimiento de las ventas minoristas totales de bienes de consumo también se ha desacelerado desde el 7% a finales de 2023. al 2%, todo lo cual refleja la lenta tendencia del consumo ".

el análisis del buró político celebrado a finales de julio señaló que los actuales efectos adversos de los cambios en el entorno externo están aumentando, la demanda interna efectiva es insuficiente, las operaciones económicas están diferenciadas, aún existen muchos riesgos y peligros ocultos en áreas clave. áreas, y hay dificultades en la conversión de nuevas y viejas fuerzas impulsoras. en la segunda mitad del año, las políticas macroeconómicas seguirán siendo más poderosas. entre ellos, se dio máxima prioridad a “ampliar la demanda interna centrándose en impulsar el consumo”.

en la conferencia de trabajo posterior para la segunda mitad de 2024, el banco central propuso "cambiar su enfoque más hacia beneficiar los medios de vida de las personas y promover el consumo".

¿en qué medida la reducción de las tasas de interés hipotecarias existentes puede impulsar el consumo?

en el "informe sobre operaciones financieras regionales de china (2024)", el banco central revisó los efectos de política de la actual reducción de las tasas de interés hipotecarias en 2023 en un tema especial.

el banco central afirmó que esta política reduce los pagos de intereses de los prestatarios en aproximadamente 170 mil millones de yuanes cada año y desempeña un papel importante en la reducción de los pagos anticipados de préstamos y la estimulación del crecimiento del consumo.

según datos del banco central, antes de que se implementara la política, el monto de los reembolsos anticipados de préstamos hipotecarios en todo el país aumentó. en agosto de 2023, el monto de los reembolsos anticipados de préstamos personales para vivienda en todo el país alcanzó los 432,45 mil millones de yuanes. después de la introducción de la política el 31 de agosto, de septiembre a diciembre, el monto promedio de pago anticipado mensual de los préstamos hipotecarios cayó un 10,5% en comparación con antes de la introducción de la política (agosto de 2023).

una encuesta por muestreo realizada por la sucursal del banco central de chongqing entre los hogares involucrados en la reducción de las tasas de interés hipotecarias existentes mostró que más del 30% de los residentes encuestados planeaban utilizar los pagos de intereses ahorrados para aumentar el consumo, incluido el consumo diario y los viajes. , educación de los niños, etc. en el primer trimestre posterior a la implementación de la política, tanto el gasto de consumo de los hogares como las ventas minoristas totales de bienes de consumo mostraron un crecimiento significativo.

desde la perspectiva del gasto de consumo de los residentes, en el cuarto trimestre de 2023, el gasto de consumo per cápita de los residentes urbanos en todo el país alcanzó los 8.679 yuanes, un aumento interanual del 8,4%, y la tasa de crecimiento aumentó en 12,3 puntos porcentuales en comparación. con el mismo periodo del año pasado. en cuanto a las ventas minoristas totales de bienes de consumo, de octubre a diciembre de 2023, las tasas de crecimiento de las ventas minoristas fueron del 7,6%, 10,1% y 7,4% respectivamente, que fueron las tasas de crecimiento más altas en el mismo período de los últimos tres años.

lu ting dijo que en términos de impulsar el consumo, reducir las tasas de interés hipotecarias existentes es una opción política eficaz.según sus cálculos, una reducción de 55bp-95bp en las tasas de interés hipotecarias existentes ahorrará a los prestatarios hipotecarios entre 210 mil millones y 336 mil millones de yuanes en gastos anuales por intereses. si las tasas de interés hipotecarias existentes se reducen en un promedio de 65 puntos porcentuales, la reducción en los gastos por intereses será de aproximadamente 250 mil millones de yuanes.

"dado que la industria inmobiliaria aún no ha tocado fondo, seguimos creyendo que el banco central puede guiar a los bancos comerciales para que reduzcan las tasas de interés hipotecarias existentes en los próximos meses, con una reducción de la tasa de interés similar a la de finales de 2023. ", dijo lu ting.

(a petición de los entrevistados, zhou lin y hu ying son seudónimos en el artículo; el pasante tang minan también contribuyó a este artículo; el autor es un reportero de "caijing"; este artículo fue publicado en la revista "caijing" publicada en septiembre 2, 2024)