riepilogo

con il calo dei prezzi delle case e la diminuzione dei tassi di interesse di mercato, il differenziale del tasso di interesse tra i mutui ipotecari esistenti e quelli nuovi si è ampliato rapidamente. poiché il comportamento dei residenti di rimborsare anticipatamente i prestiti aumenta in modo significativo, si prevede che i tassi di interesse ipotecari esistenti verranno ulteriormente ridotti.

testo｜tangjun

redattore｜zhang wei yuan man

"ripagare anticipatamente i mutui crea dipendenza", ha scritto un netizen di pechino su una piattaforma social, mostrando diversi screenshot dei pagamenti anticipati dei mutui.

l'acquirente di case zhou lin è pienamente d'accordo con questo. recentemente ha presentato alla banca per la terza volta quest'anno una richiesta di rimborso anticipato del prestito. l'importo del rimborso è di 40.000 yuan, che dovrebbe essere detratto a settembre. zhou lin ha detto a caijing che la ragione principale del suo rimborso anticipato era che il tasso di interesse del suo mutuo era di 135 punti base (punti base) più alto del nuovo mutuo ipotecario. l'enorme divario del tasso di interesse era per lui inaccettabile.

il 17 maggio 2024, la banca popolare cinese (di seguito denominata "banca centrale") ha annunciato una serie di politiche di ottimizzazione finanziaria immobiliare (di seguito denominata "new deal 517"), inclusa la cancellazione del tasso nazionale inferiore limite sui tassi di interesse ipotecari diverse città hanno successivamente cancellato o abbassato in modo significativo il limite inferiore dei tassi di interesse ipotecari, in combinazione con la riduzione cumulativa di 5 anni e oltre di 35bp dall'inizio dell'anno, la differenza di tasso di interesse tra quelli esistenti. e i nuovi mutui ipotecari si sono espansi rapidamente.

prendendo come esempio pechino, al 30 agosto il tasso di interesse per i mutui per la prima casa di nuova emissione era del 3,4%, mentre il tasso di interesse per i mutui per la prima casa esistenti era pari al 4,75%. due hanno raggiunto 135bp.

la ricerca di guotai junan mostra che nell'aprile 2024, l'indice del tasso di pagamento anticipato dei residenti ha raggiunto il massimo storico del 37%, riflettendo un aumento significativo nel comportamento dei residenti in materia di pagamento anticipato. allo stesso tempo, i rapporti intermedi delle banche quotate in borsa hanno mostrato che nella prima metà dell'anno le principali banche statali e le banche per azioni hanno tutte registrato una diminuzione dei saldi ipotecari.

di fronte alla pressione di cui sopra, molti acquirenti di case hanno riferito a caijing che le banche hanno fissato determinate soglie per il rimborso anticipato dei prestiti. un requisito comune è fissare un appuntamento per la detrazione almeno un mese prima, durante il quale verranno calcolati gli interessi al solito.

"ciò è simile alla situazione nel 2023." lu ting, capo economista di nomura china, ha scritto che l'attuale divario dei tassi di interesse tra i mutui ipotecari esistenti e quelli nuovi si è ampliato a 90bp-130bp, e la banca centrale si trova ad affrontare una crescente pressione per abbassare tassi di interesse sui mutui ipotecari esistenti.

nel giugno 2023, la differenza del tasso di interesse tra i mutui ipotecari esistenti e quelli nuovi a livello nazionale ha raggiunto i 100 punti base. nell'agosto 2023, l'entità dei rimborsi anticipati dei prestiti da parte dei residenti ha raggiunto i 432,45 miliardi di yuan, che equivale alla dimensione media mensile dei nuovi mutui ipotecari.

alla fine di agosto 2023, la banca centrale ha annunciato che avrebbe guidato le banche commerciali ad abbassare collettivamente i tassi di interesse esistenti sui mutui per la prima casa, con una riduzione media di 73bp, riducendo le spese per interessi dei mutuatari di circa 170 miliardi di yuan ogni anno.

il "china regional financial operation report (2024)" ha rivelato che dopo l'introduzione della politica, da settembre a dicembre, l'importo medio mensile del pagamento anticipato dei mutui ipotecari è diminuito del 10,5% rispetto a prima dell'introduzione della politica (agosto 2023). un sondaggio condotto dalla filiale di chongqing della banca centrale ha mostrato che oltre il 30% dei residenti intervistati prevede di utilizzare gli interessi risparmiati per aumentare i consumi. da ottobre a dicembre 2023, il tasso di crescita delle vendite al dettaglio social è stato il più alto nello stesso periodo degli ultimi tre anni.

secondo i dati della banca centrale, alla fine di giugno 2024, il saldo dei prestiti in rmb degli istituti finanziari ammontava a 250,85 trilioni di yuan, con un aumento su base annua dell’8,8%. tra questi, il saldo nazionale dei mutui personali per la casa è di 37,79 trilioni di yuan, pari a circa il 15,06%.

"l'incontro di luglio dell'ufficio politico ha proposto di concentrarci sull'incremento dei consumi per espandere la domanda interna, e l'abbassamento dei tassi di interesse ipotecari esistenti è un'opzione politica efficace per promuovere i consumi. lu ting ha affermato che la banca centrale dovrebbe guidare le banche commerciali nel processo." nei prossimi mesi ridurre i tassi ipotecari esistenti e si prevede che il tasso di riduzione dei tassi di interesse sarà simile a quello della fine del 2023.

ma la situazione adesso non è esattamente la stessa di un anno fa. nel giugno 2024, il margine di interesse netto delle banche commerciali era dell’1,54%, con una diminuzione su base annua di 20 punti base.

"ridurre nuovamente i tassi di interesse ipotecari esistenti può promuovere i consumi, ma non è stato ancora modificato, principalmente a causa dell'impatto sulle banche, sheng songcheng, professore di economia e finanza alla china europe international business school, ha detto a caijing: "le banche rappresentano". più del 10% del settore finanziario. 90%, le politiche della banca centrale devono considerare le banche, ma non gli interessi delle banche, ma i rischi delle banche, la sopravvivenza delle banche e la capacità delle banche di continuare a sostenere lo sviluppo. dell’economia reale”.

a mezzogiorno del 30 agosto, alcuni media hanno riferito che la banca popolare cinese stava valutando la possibilità di abbassare ulteriormente i tassi di interesse ipotecari esistenti per ridurre l’onere del debito dei residenti e stimolare i consumi. in risposta, la banca centrale non ha risposto.

all'apertura del pomeriggio dello stesso giorno, il settore immobiliare delle azioni a è cresciuto su tutta la linea, con due etf immobiliari in rialzo di oltre il 5% e molti titoli come gemdale group e tiandiyuan che hanno raggiunto i loro limiti giornalieri; il settore dei beni di consumo ha registrato un forte rialzo, con gli etf sull'elettronica di consumo in rialzo di oltre il 4%, mentre lingyi zhizao e mindray medical, haitian flavours e altri titoli sono stati tra i titoli che hanno guadagnato di più; i titoli bancari sono scesi più che saliti, con bank of communications e china construction; banca tra i primi perdenti.

nel suddetto rapporto, la banca centrale ha affermato che il prossimo passo sarà quello di sollecitare le istituzioni finanziarie a continuare ad attuare i risultati della riduzione dei tassi di interesse ipotecari esistenti, correggere il rapporto tra tassi di interesse ipotecari incrementali ed esistenti, ridurre efficacemente l'onere degli interessi sui residenti e stimolare gli investimenti pubblici e la motivazione al consumo.

si allarga lo spread degli interessi: aumentano i pagamenti anticipati

"dopo aver rimborsato tale importo a settembre, il capitale del prestito commerciale sarà ancora di 840.000 yuan e si prevede che sarà rimborsato entro tre anni."

zhou lin ha detto a caijing che, dopo aver trattenuto un fondo di riserva di emergenza, ha speso quasi il 95% del reddito della sua famiglia per ripagare anticipatamente i prestiti negli ultimi due anni. le sue spese quotidiane si basavano principalmente sulla frugalità e sul sostegno dei genitori per bilanciare le spese quotidiane.

nel 2021, il 29enne zhou lin ha acquistato la sua prima casa a pechino e ha anche chiesto un prestito personale per la casa di 1,54 milioni di yuan, con un tasso di interesse di lpr+55bp.

ciò che zhou lin non si aspettava era di acquistarlo alla vigilia di una tendenza al ribasso dei tassi di interesse ipotecari.

da un lato, dal 20 gennaio 2022, la banca centrale ha deciso di abbassare l’lpr di 80 punti base in totale per 5 anni e oltre. d’altra parte, dalla fine del 2023, pechino ha abbassato due volte il limite inferiore dei tassi di interesse ipotecari. l’ultimo limite inferiore dei tassi di interesse sui mutui per la prima casa è stato ridotto a lpr-45bp e l’aumento dei punti cumulativi è diminuito. entro 100 bp.

secondo i dati della banca centrale, nel quarto trimestre del 2021, il tasso di interesse medio ponderato dei nuovi mutui ipotecari a livello nazionale era del 5,63%. da allora è diminuito trimestre dopo trimestre e nel secondo trimestre del 2024 era sceso al 3,45%. allo stesso tempo, anche il tasso di interesse per i nuovi mutui per la prima casa a pechino è sceso dal 5,2% nel 2021 al 3,4%.

da ottobre 2019 a dicembre 2023, il limite inferiore dei tassi di interesse sui mutui per la prima casa a pechino è lpr+55bp. le persone che acquistano case a pechino durante questo periodo hanno anche una sensazione diversa sui tassi di interesse sui mutui per la casa.

da un lato, la data di revisione del prezzo lpr per la maggior parte dei mutui ipotecari esistenti è il 1° gennaio di ogni anno, quindi i benefici dei tagli dei tassi di interesse spesso restano indietro rispetto ai nuovi mutuatari. d’altro canto, poiché il punto di aumento del tasso d’interesse ipotecario stabilito nel contratto è fisso, indipendentemente da come viene adeguato l’lpr, il tasso d’interesse ipotecario esistente sarà sempre superiore di 100 punti base rispetto a quello dei mutuatari che acquistano case dopo giugno 2024.

al momento, il tasso di interesse ipotecario di zhou lin è del 4,75%, ovvero 135 punti base in più rispetto all’ultimo 3,4% implementato a pechino. l'enorme divario nei tassi di interesse tra i vecchi e i nuovi mutui ha reso difficile per zhou lin accettarlo. allo stesso tempo, anche zhou lin si trova ad affrontare le fluttuazioni dei prezzi delle case. i dati dell'ufficio nazionale di statistica mostrano che dall'ottobre 2023, il tasso di crescita su base annua dell'indice dei prezzi delle vendite di case di seconda mano a pechino ha continuato a essere negativo, dimostrando che i prezzi delle case continuano a scendere. gli ultimi dati di luglio lo sono stati -7,2%. la valutazione della casa di zhou lin è scesa di circa il 20% dal momento in cui l’ha acquistata.

dal gennaio 2022, zhou lin ha richiesto il rimborso anticipato del prestito ogni pochi mesi, con un unico importo che va da decine di migliaia di yuan a due o trecentomila yuan. in più di due anni, zhou lin ha ripagato in anticipo circa 600.000 yuan sul capitale del suo mutuo.

"quando ho comprato la casa, ho svuotato sei portafogli. dopo aver comprato la casa, la nostra piccola famiglia non aveva risparmi. ora la principale fonte di pressione finanziaria è il mutuo. per risparmiare denaro e saldare in anticipo il prestito, tranne spese necessarie, possiamo sostanzialmente spendere meno", ha detto zhou lin.

anche hu ying di shanghai ha dovuto affrontare una grande differenza di tasso di interesse tra i nuovi e i vecchi mutui.

nell'aprile 2023, hu ying ha acquistato una casa a shanghai e ha richiesto alla banca un prestito per l'edilizia commerciale di 1,2 milioni di yuan. il tasso di interesse concordato nel contratto era lpr+35bp e la data di revisione del prezzo era la data di firma del contratto. attualmente, il suo tasso di interesse ipotecario è del 4,3%, ovvero 90 punti base in più rispetto all'ultimo tasso di interesse del mutuo per la prima casa a shanghai.

"i tassi di interesse ipotecari sono ancora alti. se hai soldi in mano, è meglio usarli per ridurre la leva finanziaria. abbassare la leva finanziaria può ridurre la pressione." hu ying ha detto che i rendimenti dei prodotti finanziari sono gradualmente diminuiti negli ultimi anni come professionista finanziaria, ha valutato i rendimenti a breve termine. era difficile recuperare, quindi ho deciso di ripulire la mia gestione finanziaria e di rimborsare anticipatamente il prestito.

nel maggio 2024, un anno dopo la scadenza del contratto di mutuo per la casa, è stato possibile richiedere il rimborso anticipato. hu ying ha presentato immediatamente una richiesta di rimborso anticipato, rimborsando quasi 1 milione di yuan in una volta, riducendo il mutuo per la casa a 200.000 yuan.

le esperienze di zhou lin e hu ying non sono uniche. negli ultimi tempi, termini come “rimborso anticipato del prestito” e “dipendenza dal rimborso del prestito” sono diventati argomenti caldi sulle principali piattaforme social.

inserendo "rimborso anticipato prestito" nella casella di ricerca di una piattaforma social vengono visualizzati più di 30.000 contenuti correlati.i mutuatari esistenti che hanno acquistato case a tassi di interesse relativamente alti hanno condiviso le loro esperienze nel ripagare anticipatamente i loro prestiti e hanno anche discusso altri modi per abbassare i tassi di interesse ipotecari esistenti. hanno chiamato questa serie di azioni "autosalvataggio".

a giugno, il team di macro ricerca di guotai junan ha calcolato l’indice del tasso di rimborso anticipato residente (cpr) con riferimento al metodo di compilazione dell’indice del tasso di rimborso anticipato condizionale rmbs (residential mortgage-backed bonds) pubblicato dal national interbank funding center. da febbraio 2024, l'indice del tasso di pagamento anticipato dei residenti ha accelerato la sua tendenza al rialzo, raggiungendo un massimo storico del 37% in aprile (esclusi gli aggiustamenti tecnici nell'ottobre 2023), riflettendo un aumento significativo del comportamento dei residenti in materia di pagamento anticipato.

secondo i dati della banca centrale, nella prima metà del 2024, i prestiti a medio e lungo termine dei residenti sono aumentati di 1,18 trilioni di yuan, con un calo di 280 miliardi di yuan su base annua. tra questi, a giugno, quelli medi - mentre i prestiti a lungo termine sono aumentati di 320,2 miliardi di yuan, con una diminuzione di 142,8 miliardi di yuan su base annua.tianfeng securities ritiene che dopo che il tasso di interesse del prestito incrementale è stato abbassato, la differenza del tasso di interesse tra i prestiti incrementali e quelli esistenti è aumentata, portando a rimborsi anticipati, il che potrebbe essere uno dei motivi della continua riduzione dell'aumento a medio e lungo termine prestiti ai residenti.

prestiti ipotecari esistenti: rilanciano le richieste di taglio dei tassi di interesse

la differenza di tasso di interesse tra mutui nuovi ed esistenti è principalmente correlata al metodo di determinazione dei prezzi dei tassi di interesse ipotecari.

secondo zou lan, direttore del dipartimento di politica monetaria della banca centrale, il 99% dei mutui ipotecari adotta un meccanismo di tasso di interesse variabile, che si basa sull'lpr. quando si firma il contratto si seleziona un punto aggiuntivo e si concorda il punto aggiuntivo range basato sulla domanda e offerta del mercato al momento dell'emissione. il punto aggiuntivo è in fisso per tutta la durata del contratto.

gli esperti del settore ritengono che, nel complesso, la maggior parte dei mutui emessi prima del 2022 presenti aumenti relativamente elevati. con l'ottimizzazione e l'adeguamento multiplo delle politiche dei tassi ipotecari, il divario tra i tassi ipotecari attuali e quelli nuovi si è progressivamente ampliato.

intorno a giugno 2023, la differenza di tasso di interesse tra i mutui ipotecari esistenti e quelli nuovi a livello nazionale raggiungerà circa 100 punti base. si è registrato un aumento significativo del numero di residenti che rimborsano anticipatamente i propri prestiti.

alla fine di agosto 2023, al fine di ridurre l’onere degli interessi sui residenti e sostenere l’espansione dei consumi, la banca centrale e l’amministrazione statale di vigilanza finanziaria hanno promosso congiuntamente le banche commerciali ad abbassare i tassi di interesse sui mutui prima casa esistenti i tassi di interesse dei mutui ipotecari esistenti di oltre 23 trilioni di yuan sono stati completati e il tasso di interesse medio ponderato rettificato è stato del 4,27%, con una diminuzione media di 73 punti base.

tuttavia, nell'adeguamento nel 2023, i punti aggiunti all'lpr dal nuovo tasso di interesse di esecuzione non dovranno essere inferiori al limite inferiore del tasso di interesse del mutuo per la prima casa nella città in cui è stato emesso il prestito originale. secondo zou lan, dopo l'aggiustamento, i tassi di interesse per la maggior parte dei mutui per la prima casa esistenti che soddisfano i requisiti saranno ridotti a lpr, e quelli dopo maggio 2022 saranno ridotti a lpr-20bp, abbassandosi direttamente al limite inferiore della politica.

secondo i calcoli di lu ting, per i mutui immobiliari esistenti di circa 30 trilioni di yuan dal 2015 al 2022, il tasso di interesse dei mutui immobiliari esistenti è stimato in media intorno al 5,2%. dopo che i tassi ipotecari attuali saranno ridotti in media di 73 punti base nel 2023, si stima che gli attuali tassi ipotecari medi attuali saranno intorno al 4,5%.

dall'inizio di quest'anno, con l'introduzione del "517 new deal", la banca centrale ha annunciato la cancellazione del limite inferiore della politica dei tassi di interesse ipotecari a livello nazionale. la maggior parte delle città hanno cancellato o abbassato significativamente il limite inferiore dei mutui tasso di interesse in base alle condizioni locali.

dal 27 al 28 maggio, shanghai e shenzhen hanno abbassato i tassi di interesse più bassi per i mutui per la prima e la seconda casa rispettivamente di 35 bp a lpr-45 bp e lpr+5 bp.

il 28 maggio guangzhou ha annunciato la rimozione del limite inferiore sui tassi di interesse ipotecari. le principali banche locali hanno raggiunto un consenso sui tassi di interesse ipotecari: il mutuo per la prima casa sarà ridotto a lpr-55bp, mentre il mutuo per la seconda casa sarà ridotto a lpr-15bp. il 15 luglio, il primo tasso di interesse sul mutuo per la casa di guangzhou è stato nuovamente ridotto di 20bp, portandolo a lpr-75bp.

il 26 giugno, pechino ha annunciato che avrebbe abbassato il limite inferiore dei tassi di interesse sui mutui per la prima casa a lpr-45bp, e il limite inferiore dei tassi di interesse sui mutui per la seconda casa a lpr-5bp (all'interno della quinta circonvallazione) e lpr- 25bp (fuori dalla quinta circonvallazione) rispettivamente.

dalla fine di giugno, ad eccezione delle tre città di primo livello di pechino, shanghai e shenzhen, in altre città sono stati cancellati i limiti inferiori dei tassi di interesse per i mutui della prima e della seconda casa.attualmente, il limite inferiore del tasso di interesse del mutuo per la prima casa nelle tre città di pechino, shanghai e shenzhen è lpr-45bp. guangzhou ha abolito il limite inferiore sui tassi di interesse ipotecari. secondo quanto riportato dai media, i tassi di interesse sui mutui per la prima casa di alcune banche a guangzhou sono stati pari al 2,9% (ovvero lpr-95bp).

di conseguenza, la differenza tra i tassi d’interesse tra le nuove e le vecchie ipoteche si è nuovamente ampliata.prendendo come esempio pechino, dopo il 26 giugno, la differenza nei punti di tasso di interesse tra i nuovi e i vecchi mutui può raggiungere i 100 punti base, e anche i punti aggiunti per il primo mutuo ipotecario esistente sono 60-80 punti base più alti dei punti aggiunti per il secondo appena aggiunto. mutuo, formando un'enorme differenza di tasso di interesse.

nei mesi di febbraio e luglio 2024, la banca centrale ha guidato per due volte l’lpr di 5 anni e oltre a scendere di un totale di 35 bp, ampliando ulteriormente la differenza di tasso di interesse tra i mutui nuovi ed esistenti. secondo i calcoli di lu ting, l’attuale differenza del tasso di interesse tra i mutui ipotecari esistenti e quelli nuovi è di circa 90bp-130bp.

di conseguenza, anche i mutuatari esistenti ripongono la loro speranza che le banche commerciali si concentrino nuovamente sulla riduzione dei tassi ipotecari esistenti.

sulla bacheca dirigente del people's daily online, alcuni residenti hanno lasciato un messaggio al responsabile della banca centrale, affermando che il tasso di interesse sui mutui per la prima casa è stato significativamente ridotto e che si raccomanda di seguire e adeguare i tassi di interesse sui mutui immobiliari esistenti.

sulle piattaforme social alcuni utenti hanno pubblicato i recapiti pubblici della banca centrale e di altri dipartimenti di gestione finanziaria, invitando i netizen a presentare congiuntamente le loro richieste ai dipartimenti di gestione finanziaria e a chiedere una riduzione dei tassi di interesse ipotecari esistenti.

"mentre i prezzi delle case diminuiscono e i tassi di interesse di mercato continuano a diminuire, i tassi di interesse ipotecari esistenti sono già a un livello relativamente alto, il che potrebbe influenzare l'ingresso di una nuova domanda rigida e la stabilità dei prezzi delle case." zhang ming, vicedirettore dell'istituto of finance, accademia cinese delle scienze sociali, ha detto a caijing he ha detto: "gli attuali tassi di interesse ipotecari esistenti sono generalmente circa 100bp più alti rispetto ai nuovi tassi di interesse ipotecari. se venissero ulteriormente ridotti di 50bp-80bp, penso che sarebbe più ragionevole. "

allo stesso tempo, zhang ming ha affermato che l'abbassamento dei tassi di interesse ipotecari esistenti può far risparmiare alle famiglie, soprattutto a quelle altamente indebitate, notevoli pagamenti di interessi e alleviare l'effetto di spiazzamento dei mutui sui consumi."questa mossa ha un impatto positivo sui consumi e su molti altri aspetti, quindi vale la pena prenderla in considerazione", ha affermato zhang ming.

secondo i calcoli del team immobiliare di tianfeng securities, da luglio 2023 a luglio 2024, il saldo dei nuovi prestiti a medio e lungo termine ai residenti ha rappresentato circa il 5,94% del saldo dei prestiti personali per la casa, riflettendo che l'entità dei prestiti i prestiti esistenti con tassi di interesse più elevati sono ancora elevati. "crediamo che abbassando opportunamente i tassi d'interesse ipotecari esistenti in questo momento, il potenziale di consumo dei residenti potrebbe essere parzialmente liberato e, allo stesso tempo, l'espansione del 'rimborso anticipato' potrebbe essere frenata", ha affermato tianfeng securities.

dong ximiao, capo ricercatore della china merchants union, ritiene che i tassi di interesse siano il prezzo dei fondi. i prezzi dei fondi sono diversi in periodi diversi e anche i tassi di interesse ipotecari sono alti e bassi. questo è lo stesso motivo per cui i prezzi delle case sono diversi in periodi diversi periodi. “l’attuale tasso di interesse del mutuo per la prima casa rappresenta già il limite inferiore del tasso di interesse dei mutui urbani al momento dell’emissione del prestito, ed è ingiusto abbassarlo nuovamente”.

secondo dong ximiao, attualmente ci sono due situazioni in cui si può prendere in considerazione l'abbassamento dei tassi ipotecari esistenti:in primo luogo, si raccomanda di ridurre i tassi di interesse per i mutui esistenti per le seconde case che non sono stati colpiti dalla precedente tornata di riduzioni centralizzate, in secondo luogo, dopo che ciascuna città ha adeguato gli standard per identificare il numero di unità abitative, si raccomanda di ridurli; di conseguenza i tassi di interesse per le prime ipoteche.

sheng songcheng ha detto a caijing di suggerire di abbassare nuovamente i tassi di interesse ipotecari esistenti. "se il tasso di interesse sui mutui ipotecari esistenti scende, gli interessi risparmiati possono effettivamente sostenere i consumi", ha detto sheng songcheng, ma è davvero molto difficile operare e bisogna tenere conto dei desideri delle banche commerciali.

dilemma per le banche: spread di interesse ridotti, saldi in calo

secondo i calcoli precedenti del bank of china research institute, presupponendo che il tasso di interesse dei mutui ipotecari esistenti venga ridotto di 50 bp, il margine di interesse netto della banca sarà ridotto di 7 bp, il reddito operativo sarà ridotto del 3% e il margine di interesse netto della banca sarà ridotto di 7 bp, il reddito operativo sarà ridotto del 3% il profitto sarà ridotto del 6%.

secondo i dati dell’amministrazione statale di vigilanza finanziaria, nel secondo trimestre del 2024, il margine di interesse netto delle banche commerciali era dell’1,54%, con una diminuzione del 20bp su base annua, che ha raggiunto il livello più basso da quando sono state raccolte le statistiche. . tra questi, il livello del margine di interesse netto delle grandi banche nel secondo trimestre è stato dell'1,46%, una diminuzione su base annua di 21 punti base, il livello più basso da quando sono state raccolte le statistiche.

nella prima metà del 2024, molte delle principali banche statali hanno registrato una crescita negativa su base annua dei ricavi e dei profitti. in occasione delle recenti e intense conferenze sulla performance di medio termine delle banche quotate in borsa, i responsabili di molte banche hanno affermato che il calo della crescita dei ricavi è legato alla pressione sui margini di interesse netti.

alla conferenza sui risultati provvisori del 2024, il presidente della banca delle comunicazioni zhang baojiang ha affermato francamente che le banche commerciali si trovano ad affrontare tre principali pressioni a breve termine. in primo luogo, il tasso di crescita delle imprese potrebbe continuare a rallentare. in secondo luogo, vi è una notevole pressione per stabilizzare la rete margini di interesse. in terzo luogo, la pressione sul controllo del rischio in settori chiave come quello immobiliare non può essere ignorata.

“il tasso di interesse lpr a 5 anni dal lato delle attività ha subito due cicli di tagli da quest’anno, esercitando una pressione al ribasso sul rendimento dal lato delle attività. la struttura dei depositi dal lato delle passività continua ad essere regolare, così come il costo delle passività mostrato un certo grado di rigidità, lo spread degli interessi si è ridotto e la sovrapposizione (credito "con il calo della crescita su scala e il debole reddito a medio termine, le banche commerciali si trovano ad affrontare una maggiore pressione sul lato dei ricavi", ha detto zhang baojiang.

zhou wanfu, vicepresidente della banca delle comunicazioni, prevede che gli attuali tassi ipotecari saranno ridotti nel 2023, il "517 new deal" e le due riduzioni lpr nel 2024 avranno un impatto sui margini di interesse netti delle banche nel secondo metà dell'anno. allo stesso tempo, l’attuale tendenza dei depositi a termine e a lungo termine non è stata alleviata, il che ha influenzato in una certa misura la tendenza al ribasso dei costi di responsabilità. "dal punto di vista dell'intero anno, il nostro obiettivo è mantenere il margine di interesse netto sostanzialmente stabile e puntare a un miglioramento marginale. è difficile e impegnativo raggiungere questo obiettivo", ha affermato zhou wanfu.

al fine di allentare la pressione sui margini di interesse netti delle banche, le principali banche statali hanno condotto cinque cicli di tagli dei tassi di interesse sui depositi dall’agosto 2022 per ridurre i costi di responsabilità.

da oggi i tassi d'interesse quotati dei principali depositi bancari hanno abbandonato il 2% e hanno inserito il prefisso "1".

prendendo come esempio l'industrial and commercial bank of china, l'attuale tasso di interesse quotato per i depositi correnti della banca è dello 0,15% per i depositi a termine in somma forfettaria, i tassi di interesse quotati per 3 mesi, sei mesi, 1 anno, 2 anni; 3 anni e 5 anni sono rispettivamente 1,05% e 1,25%, 1,35%, 1,45%, 1,75%, 1,8%.

rispetto a prima del 15 settembre 2022, i tassi di interesse quotati della banca per varie varietà di depositi sono stati ridotti di 15 bp a 100 bp. tra questi, il tasso di interesse quotato dei depositi a termine a 3 anni (depositi e prelievi interi) è sceso da 2,75. % all’1,75%, una diminuzione di 100 bp.

al fine di ridurre efficacemente l'elevato costo dei depositi bancari, nell'aprile di quest'anno, il meccanismo di autoregolamentazione per la determinazione dei tassi di interesse di mercato ha pubblicato l'"iniziativa sul divieto di mantenimento dell'ordine concorrenziale nel mercato dei depositi attraverso la compensazione manuale dei tassi di interesse e dei tassi di interesse elevati". tassi di interesse", richiedendo che d'ora in poi le banche non forniscano depositi alle banche in alcuna forma. il cliente promette o paga il supplemento di interesse che supera il limite massimo autorizzato del tasso di interesse del deposito.

alla fine di luglio, il saldo di m1 (valuta ristretta) era di 63,23 trilioni di yuan, con un calo di circa 5,4 trilioni di yuan rispetto alla fine di marzo 2024. m1 è composta principalmente da contanti e depositi a vista aziendali. lin yingqi, analista bancario della cicc, ha scritto che la crescita negativa di m1 è principalmente legata al deflusso di depositi aziendali dalle banche a causa dell’eliminazione dei pagamenti manuali degli interessi.

allo stesso tempo, la pressione sulle perdite di credito causata dai rimborsi anticipati dei prestiti sta mettendo alla prova anche le banche commerciali.

alla fine di giugno di quest’anno, il saldo dei prestiti personali per la casa a livello nazionale ammontava a 37,79 trilioni di yuan, con un calo del 2,1% su base annua e un calo di circa 410 miliardi di yuan rispetto alla fine del 2023. i dati del rapporto annuale mostrano che alla fine del 2023, il saldo totale dei prestiti personali per la casa delle cinque banche statali, vale a dire industria, agricoltura, cina, edilizia e comunicazioni, era di 24,16 trilioni di yuan, una diminuzione su base annua del 2,40%.

gli ultimi dati del rapporto intermedio mostrano che nella prima metà del 2024 il saldo dei prestiti personali per la casa di molte banche quotate come bank of china, bank of communications, shanghai pudong development bank e industrial bank è diminuito. tra questi, il saldo dei mutui ipotecari della banca industriale è diminuito di oltre 10 miliardi di yuan.

molti intervistati hanno affermato che i prestiti personali per la casa hanno tassi di sofferenza bassi e rendimenti relativamente alti, e sono ancora gli asset di più alta qualità delle banche commerciali. una diminuzione dei saldi dei mutui immobiliari non è una situazione che le banche vogliono vedere.

in questo contesto, le banche hanno tranquillamente alzato la soglia per il rimborso anticipato del prestito.

la "finanza" ha appreso da alcune banche e mutuatari che attualmente la maggior parte delle banche deve attendere un mese per richiedere il rimborso anticipato del prestito, e alcune banche aspettano fino a tre mesi. inoltre, molti mutuatari hanno riferito che alcune banche di piccole e medie dimensioni hanno restrizioni sul numero di rimborsi anticipati dei prestiti e alcune banche possono richiederle solo una volta all'anno.

a questo proposito, molti mutuatari hanno detto a caijing che ora fissano un appuntamento per il prossimo rimborso anticipato ogni volta che la banca addebita il denaro. "l'intervallo tra i rimborsi è appena sufficiente per risparmiare denaro", ha detto un mutuatario.

“ritengo che prima o poi i tassi di interesse ipotecari esistenti dovranno essere abbassati”. un responsabile del settore creditizio presso una filiale di una banca per azioni ha detto francamente a caijing: “se non vi è alcun aggiustamento, i depositi (saldi) potrebbero anche diminuire, e anche i prestiti (saldi) potrebbero diminuire ".

una persona del dipartimento prestiti personali di una grande banca ha detto a caijing che la banca sta conducendo ricerche pertinenti, ma non è ancora sicura che queste verranno finalmente implementate.

vale la pena notare che il tasso di sofferenza dei prestiti bancari per la casa mostra segni di aumento.

secondo le statistiche incomplete di caijing, i prestiti personali in sofferenza delle cinque banche quotate che hanno pubblicato rapporti provvisori al 29 agosto sono tutte in aumento. tra questi, i rapporti sui mutui ipotecari in sofferenza di china citic bank, ping an bank, shanghai pudong development bank, bank of communications e industrial bank sono aumentati rispettivamente di 21bp, 14bp, 13bp, 11bp e 9bp rispetto alla fine del 2023.

secondo i dati di monitoraggio recentemente diffusi dall’agenzia di mercato cric, nella prima metà del 2024, il numero di case pignorate a livello nazionale ha raggiunto 202.000, con un aumento su base annua del 12%. tra queste, ci sono state 166.000 aste effettive e 28.000 transazioni, con un tasso medio di transazione del 17%, in calo di 7 punti percentuali rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso.

non solo prestiti personali casa, infatti. il rapporto intermedio mostra che i tassi di sofferenza delle attività di prestito al dettaglio come i prestiti con carta di credito e i prestiti aziendali personali di molte banche sono aumentati.

alla conferenza semestrale sui risultati, liu jianjun, chief risk officer della banca delle comunicazioni, ha ammesso che le attività al dettaglio in sofferenza sono aumentate nella prima metà dell'anno. allo stesso tempo, a causa della ripresa macroeconomica e degli aggiustamenti del settore immobiliare, si prevede che vi sarà ancora una certa pressione al ribasso sulla qualità degli attivi dei prestiti al dettaglio nella seconda metà dell’anno.

mutui sostitutivi: le banche rafforzano la vigilanza

non è ancora sicuro se i crediti ipotecari esistenti verranno ridotti, ma i tassi d'interesse dei prestiti al consumo e dei prestiti alle imprese sono diminuiti notevolmente.

attualmente, i prestiti bancari al consumo e i prestiti alle imprese hanno sostanzialmente il prefisso "2".

secondo i resoconti dei media, un prodotto di prestito al consumo della bank of ningbo ha un tasso di interesse annuo di primo prestito pari al 2,98%, mentre un prodotto di prestito al consumo della ping an bank rivolto ai colletti bianchi ha un tasso di interesse pari al 2,88% dopo gli sconti. in termini di prestiti alle imprese, molti intermediari di prestito hanno affermato che l'attuale tasso di interesse sui prestiti ipotecari immobiliari delle principali banche statali è pari al 2,8% e la durata può raggiungere i dieci anni.

in confronto, il tasso d'interesse medio ponderato dei nuovi mutui ipotecari nel secondo trimestre è stato del 3,45%, mentre quello di un gran numero di mutui ipotecari esistenti si è attestato intorno al 4%.calcolata sulla base del tasso di interesse sui mutui immobiliari esistente a pechino del 4,75%, la differenza del tasso di interesse tra questo e i prestiti operativi è vicina a 200bp.

l’enorme spread dei tassi di interesse ha indotto alcuni mutuatari ipotecari ad assumersi dei rischi e a sostituire i prestiti ad alto interesse con prestiti a basso interesse.un mutuatario di pechino ha detto a caijing di aver sostituito parte del suo mutuo per la casa con un prestito aziendale o al consumo.

"non è consigliabile richiedere prestiti operativi o prestiti per il consumo personale per sostituire i prestiti personali per la casa." dong ximiao ha ricordato che l'uso dei fondi per prestiti operativi e al consumo è chiaramente stabilito e l'uso illegale può influire sul credito personale. e se falsifichi estratti conto, licenze commerciali, ecc. per richiedere un prestito, potresti essere sospettato di infrangere la legge o addirittura di violare la legge penale.

dal 2021, i prestiti aziendali personali vengono utilizzati illegalmente per sostituire i prestiti immobiliari.

nell'agosto 2021, le autorità di regolamentazione di shenzhen hanno annunciato i risultati dell'indagine sull'incidente di speculazione immobiliare di "shenfangli" e hanno scoperto che il personale interessato di "shenfangli" era sospettato di aver falsificato documenti ufficiali di agenzie statali, fornendo false informazioni per ottenere prestiti , e utilizzando trasferimenti multipli, i comportamenti che interrompono l'ordine del mercato finanziario, come eludere il monitoraggio dei flussi di capitale suddividendosi in parti ed effettuando prelievi di contanti, coinvolgono diverse categorie come mutui ipotecari immobiliari, prestiti alle imprese e prestiti al consumo i crediti problematici ammontano a 1.064 miliardi di yuan, di cui 380 milioni di yuan riguardano prestiti alle imprese.

dai zhifeng, direttore dello zhongtai securities research institute, ha dichiarato a caijing che, nella prima metà del 2024, l'entità dei prestiti aziendali personali a livello nazionale ha raggiunto i 23,8 trilioni di yuan, il doppio degli 11,4 trilioni di yuan alla fine del 2019.

nello specifico, dal 2020 al 2023, i prestiti personali alle imprese registreranno un aumento netto rispettivamente di 2,3 trilioni di yuan, 2,6 trilioni di yuan, 2,7 trilioni di yuan e 3,3 trilioni di yuan. nella prima metà del 2024, i prestiti personali alle imprese sono aumentati di 1,65 trilioni di yuan, mantenendo una crescita elevata.

in termini di struttura, dal 2022, l’incremento netto dei prestiti operativi a medio e lungo termine è stato significativamente superiore a quello dei prestiti operativi a breve termine. i dati mostrano che nel 2022, 2023 e nella prima metà del 2024, i prestiti operativi a medio e lungo termine aumenteranno rispettivamente di 0,5 trilioni di yuan, 0,66 trilioni di yuan e 0,35 trilioni di yuan rispetto ai prestiti operativi a breve termine. "si può vedere che l'aumento dei prestiti commerciali personali negli ultimi due anni è stato contribuito principalmente dai prestiti commerciali a medio e lungo termine con una durata superiore a un anno", ha affermato dai zhifeng.

secondo le stime di dai zhifeng, il totale dei prestiti al consumo e dei prestiti alle imprese utilizzati per l'acquisto di case nel 2021 sarà di circa 3,16 trilioni di yuan. supponendo che i prestiti alle imprese rappresentino circa il 70%, sarà di 2,21 trilioni di yuan.

dai zhifeng ha affermato che il tasso di crescita dei prestiti aziendali personali delle banche quotate è diminuito nella prima metà dell'anno e che dal 2021 la supervisione ha controllato rigorosamente il flusso dei prestiti aziendali personali e l'approvazione dei pre-prestiti bancari è diventata più rigorosa il tasso effettivo di approvazione del mutuo è per lo più inferiore al 70%, e in alcuni casi addirittura al 70%, al 50%, il cuscino di sicurezza è spesso e la banca attua misure di gestione post-prestito come la rivalutazione periodica del valore del prestito. le garanzie collaterali e aggiuntive."si prevede che le banche commerciali implementeranno politiche di approvazione più rigorose per i prestiti aziendali personali."

recentemente, molti mutuatari che hanno utilizzato prestiti commerciali per sostituire i prestiti immobiliari hanno dichiarato su piattaforme social che le banche hanno chiesto loro di saldare in anticipo i loro prestiti. a questo proposito, la suddetta banca per azioni ha affermato che la banca ha rafforzato la vigilanza sull'utilizzo dei fondi di prestito operativo.

oltre a prendere in prestito nuovo denaro per ripagare quello vecchio, alcuni mutuatari stanno valutando la possibilità di trasferire la proprietà e rifinanziarsi.il metodo operativo specifico è: trasferire la casa a un terzo di fiducia (di solito i genitori), richiedere nuovamente un prestito alla banca a nome del terzo e usufruire dell'ultimo tasso di interesse del mutuo per la prima casa.

un intermediario di prestiti che ha affermato di essere in grado di aiutare a gestire questa attività ha detto a caijing che la soglia per il trasferimento e il rifinanziamento è relativamente alta. è meglio se i genitori sono qualificati per acquistare una casa e non c'è bisogno di sostituire l'immobile ultimi cinque anni. "se non riesci a trovare un cedente affidabile, il rischio sarà relativamente alto e non è consigliabile farlo", ha detto l'intermediario.

inoltre, più di 30 città tra cui shenzhen, suzhou, fuzhou, xiamen e zhengzhou hanno recentemente lanciato l’attività “commerciale-pubblico”, che consente ai richiedenti qualificati di convertire i prestiti immobiliari commerciali in prestiti immobiliari a fondi di previdenza.

l'attuale tasso di interesse sui prestiti del fondo di previdenza per la prima casa è del 2,85% e l'attività "business-to-public" è considerata da molti un'alternativa all'"abbassamento dei tassi di interesse ipotecari esistenti". dopo che un residente di zhengzhou ha completato l'attività di "trasferimento da azienda a pubblico", il tasso di interesse ipotecario è sceso dal 4,25% al ​​2,85% e il pagamento mensile è stato ridotto di circa 500 yuan.

dal 2023, i residenti di varie località chiedono che venga svolta l'attività "business-to-public", ma alcune città hanno chiarito che non svolgeranno l'attività "business-to-business" dei mutui immobiliari per il momento.

secondo statistiche incomplete di caijing, molte città hotspot del settore immobiliare come pechino, shanghai, guangzhou, chengdu, hangzhou, xi'an e nanchino non hanno lanciato il business "business-to-public". tra queste, città come hangzhou, nanchino e guangzhou hanno dichiarato, in risposta alle domande dei residenti, che il tasso di utilizzo dei fondi di previdenza locale è elevato e che esiste addirittura un deficit di finanziamento, e che non hanno la capacità di svolgere attività “business-to”. "pubblico" affari per il momento.

"possiamo solo chiedere una riduzione del tasso di interesse dei mutui ipotecari esistenti." un mutuatario ha detto a caijing dopo aver appreso che la sua città non era in grado di gestire i "trasferimenti tra imprese e pubblico".

taglio del tasso di interesse azionario: dovrebbe stimolare i consumi

se il tasso di interesse sui mutui esistenti venisse nuovamente abbassato, dove andrebbero a finire le spese per interessi risparmiate dalle famiglie?

"risparmiare denaro aumenterà anche una parte del consumo." zhou lin ha espresso i suoi pensieri a caijing "questa parte del denaro tornerà nelle tue tasche, il che equivale a raccoglierlo, e la tua mentalità sarà diversa".

zhou lin ha fatto alcuni calcoli per caijing: "ad esempio, l'attuale prestito d'affari di una persona è di 5.000 yuan al mese, che rappresenta il 50% del suo stipendio. se viene ridotto a 4.000 yuan, non solo il valore assoluto sarà ridotto di 1.000 yuan, ma anche la rata del mutuo sarà ridotta." la percentuale è diventata del 40% e mi sento diverso."

zhou lin ritiene che quando la percentuale delle spese ipotecari diminuirà, le persone saranno più disposte a spendere soldi.

l’idea di zhou lin coincide con quella di alcuni economisti. molti economisti intervistati hanno affermato a caijing che abbassare i tassi di interesse ipotecari esistenti è un mezzo efficace per aumentare i consumi.

i dati dell’ufficio nazionale di statistica mostrano che nei primi sette mesi del 2024, le vendite totali al dettaglio di beni di consumo sono aumentate del 3,5% su base annua, in calo di 0,2 punti percentuali su base mensile e di 3,8 punti percentuali su base annua. anno. in termini di prezzi, nel mese di luglio l'indice dei prezzi al consumo (ipc) è aumentato dello 0,5% su base annua, inferiore all'obiettivo prefissato di circa il 3% all'inizio dell'anno.

yin jianfeng, vicedirettore del laboratorio nazionale di finanza e sviluppo, ha scritto in un rapporto recentemente pubblicato: “il tasso di contribuzione cumulativa anno su anno della spesa per consumi finali al pil (prodotto interno lordo) nella prima metà dell’anno è sceso da dall'83% alla fine del 2023 al 61%, un livello record ha raggiunto un nuovo minimo dal primo trimestre del 2023 e anche il tasso di crescita delle vendite al dettaglio totali di beni di consumo è rallentato dal 7% alla fine del 2023 al 2%, il tutto riflettendo l’andamento fiacco dei consumi”.

l’analisi dell’ufficio politico di fine luglio ha evidenziato che attualmente gli effetti negativi dei cambiamenti nell’ambiente esterno sono in aumento, la domanda effettiva interna è insufficiente, le operazioni economiche sono differenziate, permangono molti rischi e pericoli nascosti in chiave aree, e ci sono difficoltà nella conversione delle forze trainanti nuove e vecchie. nella seconda metà dell’anno le politiche macroeconomiche dovranno continuare ad essere più efficaci e potenti. tra questi, “l’espansione della domanda interna con l’obiettivo di stimolare i consumi” ha avuto la massima priorità.

nella successiva conferenza di lavoro per la seconda metà del 2024, la banca centrale ha proposto di “spostare maggiormente la propria attenzione verso il beneficio della vita delle persone e la promozione dei consumi”.

in che misura la riduzione dei tassi di interesse ipotecari esistenti può stimolare i consumi?

nel "rapporto sulle operazioni finanziarie regionali della cina (2024)" la banca centrale ha esaminato in un argomento specifico gli effetti politici della riduzione dei tassi ipotecari esistenti nel 2023.

la banca centrale ha dichiarato che questa politica riduce il pagamento degli interessi dei mutuatari di circa 170 miliardi di yuan ogni anno e svolge un ruolo significativo nel ridurre i rimborsi anticipati dei prestiti e nello stimolare la crescita dei consumi.

secondo i dati della banca centrale, prima dell’attuazione della politica, l’importo del rimborso anticipato dei mutui ipotecari a livello nazionale è aumentato. nell’agosto 2023, l’importo del rimborso anticipato dei prestiti personali per la casa ha raggiunto i 432,45 miliardi di yuan. dopo l’introduzione della politica il 31 agosto, da settembre a dicembre, l’importo medio mensile del rimborso anticipato dei mutui ipotecari è diminuito del 10,5% rispetto a prima dell’introduzione della politica (agosto 2023).

un sondaggio campione condotto dalla filiale di chongqing della banca centrale tra le famiglie coinvolte nella riduzione dei tassi di interesse ipotecari esistenti ha mostrato che oltre il 30% dei residenti intervistati prevedeva di utilizzare gli interessi risparmiati per aumentare i consumi, compresi quelli giornalieri, i viaggi , educazione dei bambini, ecc. nel primo trimestre successivo all’attuazione della politica, sia la spesa per i consumi delle famiglie che le vendite totali al dettaglio di beni di consumo hanno mostrato una crescita significativa.

dal punto di vista della spesa per consumi dei residenti, nel quarto trimestre del 2023, la spesa per consumi pro capite dei residenti urbani a livello nazionale ha raggiunto 8.679 yuan, con un aumento su base annua dell'8,4% e il tasso di crescita è aumentato di 12,3 punti percentuali rispetto a con lo stesso periodo dello scorso anno. osservando le vendite al dettaglio totali di beni di consumo, da ottobre a dicembre 2023, i tassi di crescita delle vendite al dettaglio sono stati rispettivamente del 7,6%, 10,1% e 7,4%, i tassi di crescita più elevati nello stesso periodo negli ultimi tre anni.

lu ting ha affermato che, in termini di incentivazione dei consumi, la riduzione dei tassi di interesse ipotecari esistenti rappresenta un'opzione politica efficace.secondo i suoi calcoli, una riduzione di 55bp-95bp dei tassi di interesse ipotecari esistenti farà risparmiare ai mutuatari da 210 miliardi di yuan a 336 miliardi di yuan di spese per interessi annuali. se i tassi d'interesse ipotecari esistenti venissero ridotti in media di 65 punti base, la riduzione delle spese per interessi sarebbe di circa 250 miliardi di yuan.

"poiché il settore immobiliare non ha ancora toccato il fondo, continuiamo a credere che la banca centrale potrebbe guidare le banche commerciali a ridurre i tassi di interesse ipotecari esistenti nei prossimi mesi, con un tasso di riduzione degli interessi simile a quello della fine del 2023 ." disse lu ting.

(su richiesta dell'intervistato, zhou lin e hu ying sono pseudonimi nell'articolo; anche lo stagista tang minan ha contribuito a questo articolo; l'autore è un giornalista di "caijing"; questo articolo è stato pubblicato sulla rivista "caijing" pubblicata a settembre 2, 2024)