краткое содержание

поскольку цены на жилье упали, а рыночные процентные ставки снизились, разница между процентными ставками между существующими и новыми ипотечными кредитами быстро увеличилась. поскольку поведение жителей по досрочному погашению кредитов значительно возрастает, ожидается, что существующие процентные ставки по ипотечным кредитам будут дополнительно снижены.

текст｜танджун

редактор｜чжан вэй юань мань

«досрочное погашение ипотеки вызывает привыкание», — написал пользователь сети из пекина на социальной платформе, показав несколько скриншотов досрочных выплат по ипотеке.

покупатель жилья чжоу линь полностью с этим согласен. недавно он в третий раз в этом году подал в банк заявку на досрочное погашение кредита. сумма погашения составляет 40 000 юаней, которые, как ожидается, будут вычтены в сентябре. чжоу линь сказал цайцзину, что основной причиной его досрочного погашения было то, что процентная ставка по его ипотеке была на 135 базисных пунктов (базисных пунктов) выше, чем по новому ипотечному кредиту. огромный разрыв в процентных ставках был для него неприемлем.

17 мая 2024 года народный банк китая (далее «центральный банк») объявил о ряде мер по финансовой оптимизации недвижимости (далее именуемых «новый курс 517»), включая отмену национального нижнего курса. лимит процентных ставок по ипотеке. различные города последовательно отменили или значительно снизили нижний предел процентных ставок по ипотечным кредитам в сочетании с совокупным снижением lpr за 5 лет и выше на 35bp с начала года, разницы процентных ставок между существующими. и новые ипотечные кредиты быстро расширились.

если взять в качестве примера пекин, то по состоянию на 30 августа процентная ставка по вновь выданным кредитам на покупку первого жилья в пекине составляла 3,4%, в то время как процентная ставка по существующим кредитам на покупку первого жилья достигала 4,75%. разница в процентных ставках между два достигли 135bp.

исследование гуотаи цзюнаня показывает, что в апреле 2024 года индекс доли жителей в предоплате достиг исторического максимума в 37%, что отражает значительное увеличение активности жителей в области предоплаты. в то же время промежуточные отчеты листинговых банков показали, что в первой половине года все крупные государственные банки и акционерные банки продемонстрировали снижение остатков по ипотечным кредитам.

столкнувшись с вышеупомянутым давлением, многие покупатели жилья сообщили caijing, что банки установили определенные пороговые значения для досрочного погашения кредитов. общим требованием является запись на вычет по крайней мере за месяц, в течение которого проценты будут рассчитываться как. обычный.

«это похоже на ситуацию в 2023 году». лу тин, главный экономист nomura china, написал, что текущий разрыв в процентных ставках между существующими и новыми ипотечными кредитами увеличился до 90–130 bp, и центральный банк сталкивается с растущим давлением с целью снижения. процентные ставки по существующим ипотечным кредитам.

в июне 2023 года разница процентных ставок между существующими и новыми ипотечными кредитами по всей стране достигла 100bp. в августе 2023 года объем досрочного погашения резидентами кредитов достиг 432,45 млрд юаней, что эквивалентно среднемесячному размеру новых ипотечных кредитов.

в конце августа 2023 года центральный банк объявил, что будет рекомендовать коммерческим банкам коллективно снизить существующие процентные ставки по кредитам на первое жилье, в среднем на 73 bp, что сократит процентные расходы заемщиков примерно на 170 миллиардов юаней каждый год.

в «отчете о региональных финансовых операциях китая (2024 г.)» показано, что после введения этой политики, с сентября по декабрь, среднемесячная сумма досрочного погашения ипотечных кредитов снизилась на 10,5% по сравнению с тем, что было до ее введения (август 2023 г.). опрос, проведенный чунцинским отделением центрального банка, показал, что более 30% опрошенных жителей планировали использовать сэкономленные процентные платежи для увеличения потребления. с октября по декабрь 2023 года темпы роста продаж социальной розницы оказались самыми высокими за аналогичный период за последние три года.

по данным цб, на конец июня 2024 года остаток кредитов финансовых учреждений в юанях составил 250,85 трлн юаней, увеличившись по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 8,8%. среди них баланс национального личного жилищного кредита составляет 37,79 трлн юаней, что составляет около 15,06%.

«июльское заседание политбюро предложило нам сосредоточиться на стимулировании потребления для расширения внутреннего спроса, а снижение существующих процентных ставок по ипотечным кредитам является эффективным вариантом политики для стимулирования потребления». следующие несколько месяцев снизьте существующие процентные ставки по ипотечным кредитам, при этом темпы снижения процентных ставок, как ожидается, будут такими же, как в конце 2023 года.

но ситуация сейчас не совсем такая, как была год назад. в июне 2024 года чистая процентная маржа коммерческих банков составила 1,54%, что на 20 б.п. меньше, чем годом ранее.

«снижение существующих процентных ставок по ипотечным кредитам снова может стимулировать потребление, но оно еще не было скорректировано, главным образом из-за воздействия на банки шэн сунчэн, профессор экономики и финансов в китайско-европейской международной бизнес-школе, сказал цайцзин: «банки несут ответственность». более 10% финансовой индустрии, политика центрального банка должна учитывать банки, но не интересы банков, а риски банков, выживание банков и способность банков продолжать поддерживать развитие. реальной экономики».

в полдень 30 августа некоторые сми сообщили, что народный банк китая рассматривает возможность дальнейшего снижения существующих процентных ставок по ипотечным кредитам, чтобы уменьшить долговое бремя жителей и стимулировать потребление. в ответ цб не ответил.

на открытии во второй половине того же дня сектор недвижимости a-share вырос по всем направлениям: два etf недвижимости выросли более чем на 5%, а многие акции, такие как gemdale group и tiandiyuan, достигли своих дневных лимитов; потребительский сектор резко вырос: etf потребительской электроники выросли более чем на 4%, а акции lingyi zhizao и mindray, haitian flavors и других компаний оказались в числе лидеров роста; акции банковских банков упали больше, чем выросли, включая bank of communications и china construction. банк в числе лидеров-лузеров.

в вышеупомянутом отчете центральный банк заявил, что следующим шагом будет призвать финансовые учреждения продолжить реализацию результатов снижения существующих процентных ставок по ипотечным кредитам, выровнять взаимосвязь между дополнительными и существующими процентными ставками по ипотечным кредитам, эффективно снизить процентную нагрузку жителей. и высвободить государственные инвестиции и мотивацию потребления.

процентная разница расширяется: предоплата увеличивается

«после погашения этой суммы в сентябре основная сумма коммерческого кредита по-прежнему будет составлять 840 000 юаней, и его планируется погасить в течение трех лет».

чжоу линь рассказал цайцзину, что, сохранив резервный фонд, он потратил почти 95% дохода своей семьи на досрочное погашение кредитов за последние два года. его ежедневные расходы в основном зависели от бережливости и родительской поддержки, чтобы сбалансировать ежедневные расходы.

в 2021 году 29-летний чжоу линь купил свой первый дом в пекине, а также взял личный жилищный кредит в размере 1,54 миллиона юаней с процентной ставкой lpr+55bp.

чего чжоу линь не ожидал, так это того, что он купил его накануне тенденции к снижению процентных ставок по ипотечным кредитам.

с одной стороны, с 20 января 2022 года центральный банк поставил задачу снизить lpr на 80bp в общей сложности на 5 лет и выше. с другой стороны, с конца 2023 года пекин дважды снизил нижний предел процентных ставок по ипотечным кредитам. последний нижний предел процентных ставок по первому жилищному кредиту был снижен до lpr-45bp, а совокупное увеличение баллов снизилось. на 100bp.

по данным цб, в четвертом квартале 2021 года средневзвешенная процентная ставка по новым ипотечным кредитам по стране составила 5,63%. с тех пор она снижалась квартал за кварталом, а ко второму кварталу 2024 года она снизилась. до 3,45%. в то же время процентная ставка по кредитам на новое жилье в пекине также снизилась с 5,2% в 2021 году до 3,4%.

с октября 2019 года по декабрь 2023 года нижний предел процентных ставок по первому жилищному кредиту в пекине составляет lpr+55bp. люди, покупающие дома в пекине в этот период, также по-другому относятся к процентным ставкам по жилищному кредиту.

с одной стороны, дата пересмотра ставок lpr для большинства существующих ипотечных кредитов приходится на 1 января каждого года, поэтому выгоды от снижения процентных ставок часто отстают от выгод для новых ипотечных заемщиков. с другой стороны, поскольку предусмотренная в договоре точка повышения процентной ставки по ипотеке фиксирована, независимо от того, как корректируется lpr, существующая процентная ставка по ипотеке всегда будет на 100bp выше, чем у заемщиков, приобретающих дома после июня 2024 года.

на данный момент процентная ставка по ипотеке чжоу линя составляет 4,75%, что на 135 bp выше последней ставки в 3,4%, введенной в пекине. огромный разрыв в процентных ставках между старой и новой ипотекой помешал чжоу линю принять ее. в то же время чжоу линь также сталкивается с колебаниями цен на жилье. данные национального бюро статистики показывают, что с октября 2023 года темпы роста индекса цен на продажу вторичного жилья в пекине продолжают оставаться отрицательными, что свидетельствует о том, что цены на жилье продолжают падать. последние данные за июль. -7,2%. стоимость дома чжоу линя упала примерно на 20% с момента его покупки.

с января 2022 года чжоу линь подавал заявку на досрочное погашение кредита каждые несколько месяцев, разовая сумма варьировалась от десятков тысяч юаней до двух-трехсот тысяч юаней. за более чем два года чжоу линь заранее выплатил по ипотеке около 600 000 юаней.

«когда я купил дом, я опустошил шесть кошельков. после покупки дома у нашей маленькой семьи не было сбережений. сейчас основным источником финансового давления является ипотека. чтобы сэкономить деньги и досрочно погасить кредит, за исключением необходимые расходы, мы можем тратить меньше денег», — сказал чжоу линь.

ху ин из шанхая также столкнулся с большой разницей процентных ставок по новым и старым ипотечным кредитам.

в апреле 2023 года ху ин купил дом в шанхае и подал заявку на получение у банка кредита на коммерческое жилье в размере 1,2 миллиона юаней. процентная ставка, согласованная в контракте, составляла lpr + 35bp, а датой переоценки была дата подписания контракта. в настоящее время ее процентная ставка по ипотеке составляет 4,3%, что на 90 bp выше, чем последняя процентная ставка по первому жилищному кредиту в шанхае.

«процентные ставки по ипотечным кредитам по-прежнему высоки. если у вас есть деньги, лучше использовать их для уменьшения кредитного плеча. снижение кредитного плеча может снизить давление». ху ин сказал, что доходность финансовых продуктов в последние годы постепенно снижалась. как практикующий финансовый специалист, она оценила доходность в краткосрочной перспективе. восстановить кредит было сложно, поэтому я решил разобраться в своем финансовом управлении и досрочно погасить кредит.

в мае 2024 года, через год после истечения срока действия договора жилищного кредита, ху ин немедленно подал заявку на досрочное погашение, выплатив за один раз почти 1 миллион юаней, уменьшив размер жилищного кредита до 200 000 юаней.

опыт чжоу линя и ху ин не уникален. в последнее время такие термины, как «досрочное погашение кредита» и «зависимость от погашения кредита», стали горячими темами на крупных социальных платформах.

ввод «досрочное погашение кредита» в поле поиска социальной платформы показывает более 30 000 соответствующего контента.существующие ипотечные заемщики, купившие дома по относительно высоким процентным ставкам, поделились своим опытом досрочного погашения своих кредитов, а также обсудили другие способы снижения существующих процентных ставок по ипотечным кредитам. они назвали эту серию действий «самоспасением».

в июне макроисследовательская группа guotai junan рассчитала индекс ставки досрочного погашения резидентами (cpr) со ссылкой на метод составления индекса условной ставки досрочного погашения rmbs (ценные бумаги, обеспеченные ипотекой), опубликованного национальным центром межбанковского финансирования. с февраля 2024 года индекс ставки предоплаты резидентами ускорил тенденцию к росту, достигнув исторического максимума в 37% в апреле (без учета технических корректировок в октябре 2023 года), что отражает значительное увеличение активности резидентов в области предоплаты.

по данным цб, в первом полугодии 2024 года среднесрочные и долгосрочные кредиты резидентов увеличились на 1,18 трлн юаней, что на 280 млрд юаней меньше, чем годом ранее. в их числе в июне средние кредиты резидентов. - а долгосрочные кредиты увеличились на 320,2 млрд юаней, что на 142,8 млрд юаней меньше, чем в прошлом году.tianfeng securities считает, что после снижения процентной ставки по дополнительным кредитам разница в процентных ставках между дополнительными и существующими кредитами увеличилась, что привело к досрочному погашению, что может быть одной из причин продолжающегося сужения роста средне- и долгосрочных кредитов. кредиты резидентам.

существующие ипотечные кредиты: призывы к снижению процентных ставок возобновляются

разница процентных ставок между новыми и существующими ипотечными кредитами в основном связана с методом ценообразования процентных ставок по ипотечным кредитам.

по словам директора департамента денежно-кредитной политики цб цзоу ланя, в 99% ипотечных кредитов применяется механизм плавающей процентной ставки, основанный на lpr. при подписании договора вы выбираете дополнительный пункт и согласовываете дополнительный пункт. диапазон основан на рыночном спросе и предложении на момент выпуска. дополнительный балл находится в фиксированном размере на протяжении всего срока действия контракта.

инсайдеры отрасли считают, что в целом большинство ипотечных кредитов, выданных до 2022 года, имеют относительно высокий рост. благодаря многократной оптимизации и корректировке политики процентных ставок по ипотечным кредитам разрыв между существующими и новыми процентными ставками по ипотечным кредитам постепенно увеличивался.

примерно в июне 2023 года разница процентных ставок между существующими и новыми ипотечными кредитами по всей стране достигнет примерно 100 bp. значительно увеличилось число жителей, досрочно погашающих свои кредиты.

в конце августа 2023 года, чтобы снизить процентную нагрузку на жителей и поддержать расширение потребления, центральный банк и государственное управление финансового надзора совместно предложили коммерческим банкам снизить процентные ставки по существующим кредитам на приобретение первого жилья. процентные ставки по существующим ипотечным кредитам на сумму более 23 трлн юаней были завершены, а скорректированная средневзвешенная процентная ставка составила 4,27% , со средним снижением на 73bp.

однако при корректировке в 2023 году баллы, добавленные к lpr за счет новой процентной ставки исполнения, не должны быть ниже нижнего предела процентной ставки по первому жилищному кредиту в городе, где был выдан первоначальный кредит. по словам цзоу ланя, после корректировки процентные ставки по большинству существующих кредитов на первое жилье, соответствующих требованиям, будут снижены до lpr, а по кредитам после мая 2022 года — до lpr-20bp, что непосредственно снизится до нижнего предела политики.

по расчетам лу тина, для существующих жилищных кредитов на сумму около 30 триллионов юаней в период с 2015 по 2022 год процентная ставка существующих жилищных кредитов оценивается в среднем около 5,2%. после того, как существующие процентные ставки по ипотечным кредитам снизятся в среднем на 73 bp в 2023 году, предполагается, что текущие средние существующие процентные ставки по ипотечным кредитам составят около 4,5%.

с начала этого года, с введением «нового курса 517», центральный банк объявил об отмене нижнего предела политики процентных ставок по ипотеке на национальном уровне. большинство городов отменили или значительно снизили нижний предел ипотеки. процентная ставка в соответствии с местными условиями.

с 27 по 28 мая шанхай и шэньчжэнь снизили процентные ставки по кредитам на покупку первого и второго жилья на 35 bp соответственно до lpr-45 bp и lpr+5 bp.

28 мая гуанчжоу объявил об отмене нижнего предела процентных ставок по ипотечным кредитам. крупнейшие местные банки достигли консенсуса по процентным ставкам по ипотечным кредитам: первый ипотечный кредит будет снижен до lpr-55bp, а второй ипотечный кредит будет снижен до lpr-15bp. 15 июля процентная ставка по первому жилищному кредиту в гуанчжоу была снова снижена на 20bp до lpr-75bp.

26 июня пекин объявил, что снизит нижний предел процентных ставок по кредитам на первое жилье до lpr-45bp, а нижний предел процентных ставок по кредитам на вторичное жилье до lpr-5bp (в пределах пятого транспортного кольца) и lpr-. 25бп (за пределами пятого транспортного кольца) соответственно.

по состоянию на конец июня, за исключением трех городов первого уровня (пекин, шанхай и шэньчжэнь), лимиты по более низким процентным ставкам для кредитов на первое и второе жилье в других городах были отменены.в настоящее время нижний предел процентной ставки по первому жилищному кредиту в трех городах пекине, шанхае и шэньчжэне составляет lpr-45bp. гуанчжоу отменил нижний предел процентных ставок по ипотечным кредитам. по сообщениям сми, процентные ставки по кредитам на первое жилье в некоторых банках в гуанчжоу составляют всего 2,9% (т.е. lpr-95bp).

в результате разница процентных ставок между новыми и старыми ипотечными кредитами снова увеличилась.если взять в качестве примера пекин, то после 26 июня разница в процентных ставках между новыми и старыми ипотечными кредитами может достигать 100bp, и даже баллы, добавленные за первый существующий ипотечный кредит, на 60-80bp выше, чем баллы, добавленные за второй вновь добавленный кредит. ипотека, образуя огромную разницу процентных ставок.

в феврале и июле 2024 года центральный банк дважды снижал lpr сроком от 5 лет и выше в общей сложности на 35 bp, что еще больше увеличило разницу в процентных ставках между новыми и существующими ипотечными кредитами. по расчетам лу тинга, текущая разница процентных ставок между существующими и новыми ипотечными кредитами составляет около 90-130bp.

в результате существующие ипотечные заемщики также возлагают надежды на то, что коммерческие банки снова сосредоточат внимание на снижении существующих процентных ставок по ипотечным кредитам.

на доске объявлений people's daily online некоторые жители оставили сообщение соответствующему лицу, отвечающему за центральный банк, в котором говорилось, что процентная ставка по первоначальным ипотечным кредитам была значительно снижена, и рекомендуется принять меры и корректировать процентные ставки по существующим ипотечным кредитам.

на социальных платформах некоторые пользователи разместили общедоступную контактную информацию центрального банка и других департаментов финансового управления, призывая пользователей сети совместно сообщать о своих требованиях департаментам финансового управления и требовать снижения существующих процентных ставок по ипотечным кредитам.

«поскольку цены на жилье падают, а рыночные процентные ставки продолжают снижаться, существующие процентные ставки по ипотечным кредитам уже находятся на относительно высоком уровне, что может повлиять на появление нового жесткого спроса и стабильности цен на жилье», - заявил заместитель директора института чжан мин. финансов, китайская академия социальных наук, сообщил caijing. он сказал: «существующие процентные ставки по ипотечным кредитам обычно примерно на 100 bp выше, чем новые процентные ставки по ипотечным кредитам. если они будут снижены еще на 50-80 bp, я думаю, что это более разумно. "

в то же время чжан мин заявил, что снижение существующих процентных ставок по ипотечным кредитам может сэкономить домохозяйствам, особенно домохозяйствам с высокой долей заемных средств, значительные процентные платежи и смягчить эффект вытеснения ипотечных кредитов на потребление.«этот шаг оказывает положительное влияние на потребление и многие другие аспекты, поэтому его стоит рассмотреть», — сказал чжан мин.

по расчетам команды по недвижимости tianfeng securities, с июля 2023 по июль 2024 года остаток новых средне- и долгосрочных кредитов резидентам составлял примерно 5,94% от баланса потребительских жилищных кредитов, отражая масштабы существующие кредиты с более высокими процентными ставками по-прежнему велики. «мы считаем, что за счет соответствующего снижения существующих процентных ставок по ипотечным кредитам в настоящее время потребительский потенциал жителей может быть частично высвобожден, и в то же время можно ограничить расширение «досрочного погашения»», - заявили в tianfeng securities.

донг симиао, главный исследователь китайского союза торговцев, считает, что процентные ставки являются ценой фондов в разные периоды, а процентные ставки по ипотечным кредитам также высоки и низки. это та же самая причина, по которой цены на жилье различаются в разные периоды. периоды. «существующая ныне процентная ставка по кредиту на первое жилье уже является нижним пределом процентной ставки по городской ипотеке на момент выдачи кредита, и несправедливо снова ее снижать».

по словам дун симиао, в настоящее время существуют две ситуации, при которых можно рассмотреть возможность снижения существующих процентных ставок по ипотечным кредитам:во-первых, рекомендуется снизить процентные ставки по существующим кредитам на вторичное жилье, на которые не повлиял предыдущий раунд централизованных сокращений, во-вторых, после того, как каждый город скорректирует стандарты определения количества единиц жилья, рекомендуется снизить; соответственно процентные ставки по ипотечным кредитам, выдаваемым впервые.

шэн сунчэн сказал caijing, что он предлагает снова снизить существующие процентные ставки по ипотечным кредитам. «если процентная ставка по существующим ипотечным кредитам упадет, сэкономленные проценты могут фактически поддержать потребление», - сказал шэн сунчэн, но работать с ним действительно очень сложно, и необходимо учитывать пожелания коммерческих банков.

дилемма для банков: узкие процентные спреды, падение остатков

согласно предыдущим расчетам исследовательского института банка китая, если предположить, что процентная ставка по существующим ипотечным кредитам снизится на 50 bp, чистая процентная маржа банка уменьшится на 7 bp, операционный доход сократится на 3%, а чистый доход прибыль сократится на 6%.

по данным государственного управления финансового надзора, по состоянию на второй квартал 2024 года чистая процентная маржа коммерческих банков составила 1,54%, что на 20bp меньше, чем в прошлом году, что достигло самого низкого уровня с момента сбора статистики. . среди них уровень чистой процентной маржи крупных банков во втором квартале составил 1,46%, что на 21 bp меньше, чем в прошлом году, и это самый низкий уровень с момента сбора статистики.

в первой половине 2024 года многие крупные государственные банки продемонстрировали отрицательный рост выручки и прибыли в годовом исчислении. на недавних интенсивных конференциях по среднесрочным результатам листинговых банков соответствующие лица, отвечающие за многие банки, заявили, что снижение роста доходов было связано с давлением на чистую процентную маржу.

на конференции по промежуточным итогам 2024 года президент bank of communications чжан баоцзян откровенно заявил, что коммерческие банки сталкиваются с тремя основными проблемами в краткосрочной перспективе. во-первых, темпы роста масштабов бизнеса могут продолжать замедляться. во-вторых, существует значительное давление, направленное на стабилизацию чистой прибыли. в-третьих, нельзя игнорировать давление на контроль рисков в таких ключевых областях, как недвижимость.

«с этого года пятилетняя процентная ставка lpr по активам претерпела два раунда снижения, что оказало понижательное давление на доходность по активам. структура депозитов по пассивам продолжает оставаться регулярной, стоимость обязательств изменилась. продемонстрировав определенную степень жесткости, процентный спред сузился, а суперпозиция (кредит) «из-за снижения масштабов роста и слабых среднесрочных доходов коммерческие банки сталкиваются с большим давлением со стороны доходов», — сказал чжан баоцзян.

чжоу ваньфу, заместитель президента банка коммуникаций, прогнозирует, что существующие процентные ставки по ипотечным кредитам будут снижены в 2023 году, «новый курс 517» и два сокращения lpr в 2024 году окажут влияние на чистую процентную маржу банков во втором пол года. в то же время, текущая тенденция срочных и долгосрочных депозитов не смягчилась, что в определенной степени повлияло на тенденцию снижения стоимости обязательств. «в перспективе всего года наша цель — сохранить чистую процентную маржу практически стабильной и стремиться к незначительному улучшению. добиться этого сложно и сложно», — сказал чжоу ваньфу.

чтобы ослабить давление на чистую процентную маржу банков, крупные государственные банки с августа 2022 года провели пять раундов снижения процентных ставок по депозитам, чтобы сократить расходы по обязательствам.

на данный момент перечисленные процентные ставки по депозитам крупнейших банков попрощались с 2% и вошли в префикс «1».

если взять в качестве примера промышленно-коммерческий банк китая, текущая процентная ставка по текущим депозитам банка составляет 0,15% для единовременных депозитов, указанные процентные ставки на 3 месяца, полгода, 1 год, 2 года и т.д. 3 года и 5 лет составляют 1,05% и 1,25%, 1,35%, 1,45%, 1,75%, 1,8%.

по сравнению с ситуацией, существовавшей до 15 сентября 2022 года, зарегистрированные процентные ставки банка по различным видам депозитов были снижены на 15 до 100 bp, в том числе зарегистрированная процентная ставка по трехлетним срочным депозитам (все депозиты и снятие средств) снизилась с 2,75. % до 1,75%, снижение на 100 п.н.

в целях эффективного снижения дороговизны банковских депозитов в апреле этого года механизм саморегулирования рыночного ценообразования процентных ставок выпустил «инициативу о запрещении поддержания порядка конкуренции на рынке депозитов посредством ручной компенсации процентных ставок и высоких процентных ставок». процентные ставки», требуя, чтобы отныне банки не предоставляли депозиты банкам в любой форме. клиент обещает или выплачивает процентную надбавку, которая превышает разрешенный верхний предел процентной ставки по депозиту.

по состоянию на конец июля баланс м1 (узкая валюта) составлял 63,23 трлн юаней, что примерно на 5,4 трлн юаней меньше, чем на конец марта 2024 года. m1 в основном состоит из наличных и корпоративных депозитов до востребования линь инци, банковский аналитик cicc, пишет, что отрицательный рост m1 в основном связан с оттоком корпоративных депозитов из банков из-за отмены ручных выплат процентов.

в то же время давление кредитных потерь, вызванное досрочным погашением кредитов, также является испытанием для коммерческих банков.

по состоянию на конец июня текущего года остаток потребительских жилищных кредитов по всей стране составил 37,79 трлн юаней, что на 2,1% меньше, чем в прошлом году, и примерно на 410 млрд юаней по сравнению с концом 2023 года. данные годового отчета показывают, что по состоянию на конец 2023 года общий остаток потребительских жилищных кредитов пяти государственных банков, а именно «промышленность», «сельское хозяйство», «китай», «строительство» и «коммуникации», составил 24,16 трлн юаней, что меньше, чем в прошлом году. 2,40%.

данные последнего промежуточного отчета показывают, что в первой половине 2024 года баланс потребительских жилищных кредитов многих перечисленных банков, таких как bank of china, bank of communications, shanghai pudong development bank и industrial bank, снизился. среди них остаток ипотечных кредитов промышленного банка упал более чем на 10 миллиардов юаней.

многие опрошенные сказали, что потребительские жилищные кредиты имеют низкий уровень необслуживаемости и относительно высокую доходность и по-прежнему являются активами самого высокого качества среди коммерческих банков. снижение остатков по жилищным кредитам - это не та ситуация, которую банки хотят видеть.

на этом фоне банки незаметно повысили порог досрочного погашения кредита.

"финанс" узнал от некоторых банков и заемщиков, что в настоящее время большинству банков приходится ждать один месяц, чтобы подать заявку на досрочное погашение кредита, а некоторые банки ждут и три месяца. кроме того, многие заемщики сообщили, что в некоторых малых и средних банках действуют ограничения на количество досрочных погашений кредита, а некоторые банки могут подавать заявку только один раз в год.

в связи с этим многие заемщики рассказали caijing, что теперь они договариваются о следующем досрочном погашении каждый раз, когда банк списывает деньги. «промежутка между выплатами достаточно, чтобы сэкономить деньги», — сказал заемщик.

«по моим оценкам, существующие процентные ставки по ипотечным кредитам рано или поздно придется снизить». руководитель кредитного отдела филиала акционерного банка откровенно сказал цайцзину: «если не будет корректировки, депозиты (остатки) могут быть». также упадут, и кредит (остатки) тоже могут упасть».

человек из отдела потребительского кредитования крупного банка сообщил caijing, что банк проводит соответствующее исследование, но пока не уверен, будет ли оно наконец реализовано.

стоит отметить, что доля неработающих банковских жилищных кредитов демонстрирует признаки роста.

согласно неполным статистическим данным caijing, объем необслуживаемых потребительских жилищных кредитов пяти перечисленных банков, представивших промежуточные отчеты по состоянию на 29 августа, растет. среди них, показатели неработающих ипотечных кредитов в china citic bank, ping an bank, shanghai pudong development bank, bank of communications и industrial bank увеличились на 21bp, 14bp, 13bp, 11bp и 9bp соответственно по сравнению с концом 2023 года.

согласно данным мониторинга, недавно опубликованным рыночным агентством cric, в первой половине 2024 года количество домов, лишенных права выкупа, по всей стране достигло 202 000, что на 12% больше, чем в прошлом году. среди них было 166 000 эффективных аукционов и 28 000 транзакций со средней долей транзакций 17%, что на 7 процентных пунктов ниже, чем за тот же период прошлого года.

на самом деле, не только потребительские жилищные кредиты. промежуточный отчет показывает, что процент необслуживаемых предприятий розничного кредитования, таких как кредиты по кредитным картам и потребительские бизнес-кредиты во многих банках, увеличился.

на полугодовой итоговой конференции директор по рискам bank of communications лю цзяньцзюнь признал, что неэффективный розничный бизнес увеличился в первой половине года. в то же время, под влиянием макроэкономического восстановления и корректировок в отрасли недвижимости, ожидается, что во второй половине года все еще будет некоторое понижательное давление на качество розничных кредитных активов.

замещающая ипотека: банки усиливают надзор

пока неясно, будут ли сокращены существующие ипотечные кредиты, но процентные ставки по потребительским кредитам и бизнес-кредитам значительно снизились.

в настоящее время банковские потребительские кредиты и бизнес-кредиты в основном имеют приставку «2».

по сообщениям сми, годовая процентная ставка по потребительскому кредиту от bank of ningbo составляет всего 2,98%, а по потребительскому кредиту от ping an bank, ориентированному на служащих, процентная ставка составляет всего 2,88%. после скидок. что касается бизнес-кредитов, многие кредитные посредники заявили, что текущая процентная ставка по ипотечному бизнес-кредиту крупных государственных банков составляет всего 2,8%, а срок может достигать десяти лет.

для сравнения, средневзвешенная процентная ставка по новым ипотечным кредитам во втором квартале составила 3,45%, а процентная ставка по значительному числу существующих ипотечных кредитов составила около 4%.рассчитанная на основе существующей процентной ставки по жилищному кредиту в пекине в размере 4,75%, разница процентных ставок между ней и операционными кредитами близка к 200bp.

огромный разброс процентных ставок заставил некоторых ипотечных заемщиков пойти на риск и заменить кредиты с высокими процентами на кредиты с низкими процентами.заемщик из пекина рассказал caijing, что он заменил часть своего жилищного кредита бизнес-кредитом или потребительским кредитом.

«не рекомендуется подавать заявку на операционные кредиты или потребительские кредиты для замены потребительских жилищных кредитов». дун симиао напомнил, что использование средств текущего кредита и потребительских кредитов четко оговорено, и незаконное использование может повлиять на личный кредит. а если вы подделаете отчеты о капитале, лицензии на ведение бизнеса и т. д., чтобы подать заявку на кредит, вас могут заподозрить в нарушении закона или даже в нарушении уголовного законодательства.

с 2021 года потребительские бизнес-кредиты незаконно используются вместо жилищных кредитов.

в августе 2021 года регулирующие органы шэньчжэня объявили результаты расследования инцидента со спекуляцией недвижимостью «шэньфанли» и выяснили, что соответствующий персонал «шэньфанли» подозревается в подделке официальных документов госорганов, предоставлении ложной информации для получения кредитов. и использование множественных переводов. поведения, нарушающие порядок финансового рынка, такие как уклонение от контроля за движением капитала путем разделения на части и снятия наличных, включают в себя различные категории, такие как ипотечные кредиты, бизнес-кредиты и потребительские кредиты. общая сумма. проблемных кредитов составляет 1,064 млрд юаней, из которых 380 млн юаней приходится на бизнес-кредиты.

дай чжифэн, директор научно-исследовательского института ценных бумаг чжунтай, сообщил caijing, что по состоянию на первую половину 2024 года масштаб личных бизнес-кредитов по всей стране достиг 23,8 трлн юаней, что вдвое превышает 11,4 трлн юаней в конце 2019 года.

в частности, с 2020 по 2023 год чистый прирост потребительских бизнес-кредитов составит 2,3 трлн юаней, 2,6 трлн юаней, 2,7 трлн юаней и 3,3 трлн юаней соответственно. в первой половине 2024 года объем потребительских бизнес-кредитов увеличился на 1,65 трлн юаней, сохранив высокие темпы роста.

с точки зрения структуры, с 2022 года чистый прирост средне- и долгосрочных операционных кредитов был значительно выше, чем краткосрочных операционных кредитов. данные показывают, что в 2022, 2023 и первой половине 2024 года среднесрочные и долгосрочные операционные кредиты увеличатся на 0,5 трлн юаней, 0,66 трлн юаней и 0,35 трлн юаней соответственно по сравнению с краткосрочными операционными кредитами. «можно заметить, что увеличение объема личных бизнес-кредитов за последние два года в основном произошло за счет средне- и долгосрочных бизнес-кредитов со сроком более одного года», — сказал дай чжифэн.

по оценкам дай чжифэна, общий объем потребительских кредитов и бизнес-кредитов, использованных на покупку жилья в 2021 году, составит около 3,16 трлн юаней. если предположить, что бизнес-кредиты составят около 70%, то он составит 2,21 трлн юаней.

дай чжифэн сказал, что темпы роста потребительских бизнес-кредитов перечисленных банков снизились в первой половине года, и с 2021 года надзор строго контролирует поток личных бизнес-кредитов, а предварительное одобрение банковских кредитов стало более строгим. фактическая ставка одобрения ипотечного кредита обычно ниже 70%, а в некоторых случаях даже до 70% и 50%, подушка безопасности толстая, и банк осуществляет меры по управлению после выдачи кредита, такие как регулярная переоценка стоимости ипотечного кредита. залог и дополнительные гарантии.«ожидается, что коммерческие банки будут проводить более строгую политику одобрения личных бизнес-кредитов».

недавно многие заемщики, которые использовали бизнес-кредиты вместо жилищных кредитов, заявили на социальных платформах, что банки просили их досрочно погасить свои кредиты. в связи с этим в вышеупомянутом акционерном банке заявили, что банк усилил надзор за использованием операционных кредитных средств.

помимо заимствования новых денег для погашения старых, некоторые заемщики рассматривают возможность передачи права собственности и рефинансирования.конкретный метод операции: передать дом надежному третьему лицу (обычно родителям), повторно подать заявку на кредит в банке на имя третьего лица и воспользоваться последней процентной ставкой по первому жилищному кредиту.

кредитный посредник, который утверждал, что может помочь в этом бизнесе, сказал caijing, что порог для перевода и рефинансирования относительно высок. лучше всего, если родители имеют право купить дом и не было необходимости в замене недвижимости в стране. последние пять лет. «если вы не сможете найти надежного отправителя, риск будет относительно высоким, и делать это не рекомендуется», — сказал посредник.

кроме того, более 30 городов, включая шэньчжэнь, сучжоу, фучжоу, сямынь и чжэнчжоу, недавно запустили бизнес «коммерческий для государства», который позволяет квалифицированным заявителям конвертировать коммерческие жилищные кредиты в жилищные кредиты резервного фонда.

текущая процентная ставка по кредиту резервного фонда для впервые приобретаемого жилья составляет 2,85%, а бизнес «бизнес для общества» многие считают альтернативой «снижению существующих процентных ставок по ипотечным кредитам». после того, как житель чжэнчжоу завершил бизнес по «переводу от бизнеса к государству», процентная ставка по ипотеке упала с 4,25% до 2,85%, а ежемесячный платеж сократился примерно на 500 юаней.

с 2023 года жители в разных местах призывают к осуществлению бизнеса «бизнес для общества», но некоторые города ясно дали понять, что не будут осуществлять бизнес по жилищному кредитованию «бизнес для бизнеса». в настоящее время.

согласно неполным статистическим данным цайцзин, многие города с горячими точками недвижимости, такие как пекин, шанхай, гуанчжоу, чэнду, ханчжоу, сиань и нанкин, не запустили бизнес «бизнес для общества». среди них такие города, как ханчжоу, нанкин и гуанчжоу, в ответ на запросы жителей заявили, что уровень использования местных резервных фондов высок и существует даже дефицит финансирования, и у них нет возможности вести «бизнес для бизнеса». -публичный» бизнес на данный момент.

«мы можем только призвать к снижению процентной ставки по существующим ипотечным кредитам», — сказал caijing ипотечный заемщик, узнав, что его город не может справиться с «переводами бизнеса в общество».

снижение процентной ставки по акциям: ожидается рост потребления

если процентная ставка по существующим ипотечным кредитам снова снизится, куда пойдут процентные расходы, сэкономленные домохозяйствами?

«экономия денег также увеличит часть потребления», — выразил свои мысли цайцзину чжоу линь. «эта часть денег вернется в ваш собственный карман, что равнозначно тому, чтобы забрать их, и ваш менталитет будет другим».

чжоу линь сделал некоторые расчеты для цайцзин: «например, текущий бизнес-кредит человека составляет 5000 юаней в месяц, что составляет 50% его зарплаты. юаней, но и выплаты по ипотеке будут снижены». эта доля стала 40%, и я чувствую себя по-другому».

чжоу линь считает, что когда доля расходов на ипотеку снизится, люди будут охотнее тратить деньги.

идея чжоу линя совпадает с идеей некоторых экономистов. многие опрошенные экономисты сказали caijing, что снижение существующих процентных ставок по ипотечным кредитам является эффективным средством стимулирования потребления.

данные национального бюро статистики показывают, что за первые семь месяцев 2024 года общий объем розничных продаж потребительских товаров увеличился на 3,5% в годовом исчислении, снизившись на 0,2 процентных пункта в месячном исчислении и на 3,8 процентных пункта в годовом исчислении. год. что касается цен, индекс потребительских цен (ипц) вырос на 0,5% в годовом исчислении в июле, что ниже заранее определенного целевого показателя примерно в 3% в начале года.

инь цзяньфэн, заместитель директора национальной лаборатории финансов и развития, написал в недавно опубликованном отчете: «совокупный годовой вклад расходов на конечное потребление в ввп (валовой внутренний продукт) в первой половине года упал с с 83% в конце 2023 года до 61%, рекордного уровня. достигнут новый минимум с первого квартала 2023 года, темпы роста совокупных розничных продаж потребительских товаров также замедлились с 7% в конце 2023 года. до 2%, что отражает вялую тенденцию потребления».

анализ заседания политбюро, состоявшегося в конце июля, показал, что текущие негативные последствия изменений во внешней среде усиливаются, внутренний платежеспособный спрос недостаточен, хозяйственные операции дифференцированы, сохраняется множество рисков и скрытых опасностей в ключевых сферах. областях, и существуют трудности с преобразованием новых и старых движущих сил. во второй половине года макроэкономическая политика должна оставаться более эффективной и действенной. среди них главным приоритетом было «расширение внутреннего спроса с акцентом на стимулирование потребления».

на последующей рабочей конференции во второй половине 2024 года центральный банк предложил «больше сместить фокус на улучшение условий жизни людей и стимулирование потребления».

в какой степени снижение существующих процентных ставок по ипотечным кредитам может стимулировать потребление?

в «отчете о региональных финансовых операциях китая (2024 г.)» центральный банк рассмотрел политические последствия существующего снижения процентных ставок по ипотечным кредитам в 2023 году в рамках специальной темы.

центральный банк заявил, что эта политика снижает процентные выплаты заемщиков примерно на 170 миллиардов юаней каждый год и играет значительную роль в сокращении досрочного погашения кредитов и стимулировании роста потребления.

по данным центрального банка, до реализации этой политики объем досрочного погашения ипотечных кредитов по всей стране увеличился. в августе 2023 года объем досрочного погашения потребительских жилищных кредитов по всей стране достиг 432,45 млрд юаней. после введения политики 31 августа, с сентября по декабрь, среднемесячная сумма досрочного погашения ипотечных кредитов снизилась на 10,5% по сравнению с периодом до введения политики (август 2023 г.).

выборочный опрос, проведенный чунцинским отделением центрального банка среди домохозяйств, участвующих в снижении существующих процентных ставок по ипотечным кредитам, показал, что более 30% опрошенных жителей планировали использовать сэкономленные процентные платежи для увеличения потребления, в том числе ежедневного потребления, путешествий. , образование детей и т. д. в первом квартале после введения политики как потребительские расходы домохозяйств, так и общий объем розничных продаж потребительских товаров продемонстрировали значительный рост.

с точки зрения потребительских расходов жителей, в четвертом квартале 2023 года потребительские расходы городских жителей на душу населения по всей стране достигли 8679 юаней, увеличившись в годовом исчислении на 8,4%, а темпы роста увеличились на 12,3 процентных пункта по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. если рассматривать общий объем розничных продаж потребительских товаров, то с октября по декабрь 2023 года темпы роста розничных продаж составили 7,6%, 10,1% и 7,4% соответственно, что стало самым высоким темпом роста за тот же период за последние три года.

лу тин сказал, что с точки зрения стимулирования потребления снижение существующих процентных ставок по ипотечным кредитам является эффективным вариантом политики.по его расчетам, снижение существующих процентных ставок по ипотечным кредитам на 55–95bp позволит ипотечным заемщикам сэкономить от 210 до 336 млрд юаней ежегодных процентных расходов. если существующие процентные ставки по ипотечным кредитам снизятся в среднем на 65 bp, сокращение процентных расходов составит примерно 250 миллиардов юаней.

«поскольку индустрия недвижимости еще не достигла дна, мы по-прежнему считаем, что центральный банк может побудить коммерческие банки снизить существующие процентные ставки по ипотечным кредитам в ближайшие несколько месяцев, при этом темпы снижения процентов будут аналогичны тем, которые были в конце 2023 года. », — сказал лу тин.

(по просьбе собеседника, чжоу линь и ху ин в статье — псевдонимы; стажер тан минань также участвовал в написании этой статьи; автор — репортер «цайцзин»; эта статья была опубликована в журнале «цайцзин», вышедшем в сентябре 2, 2024 г.)