περίληψη

καθώς οι τιμές των κατοικιών μειώθηκαν και τα επιτόκια της αγοράς μειώθηκαν, η διαφορά επιτοκίου μεταξύ υφιστάμενων και νέων στεγαστικών δανείων επεκτάθηκε γρήγορα. καθώς η συμπεριφορά των κατοίκων για την προκαταβολή των δανείων αυξάνεται σημαντικά, τα υφιστάμενα επιτόκια στεγαστικών δανείων αναμένεται να μειωθούν περαιτέρω.

κείμενο｜ταντζούν

συντάκτης｜zhang wei yuan man

«η έγκαιρη εξόφληση των στεγαστικών δανείων είναι εθιστική», έγραψε ένας διαδικτυακός χρήστης από το πεκίνο σε μια κοινωνική πλατφόρμα, δείχνοντας πολλά στιγμιότυπα οθόνης με πρόωρες πληρωμές στεγαστικών δανείων.

ο αγοραστής κατοικίας zhou lin συμφωνεί πλήρως με αυτό. πρόσφατα, υπέβαλε αίτηση για πρόωρη αποπληρωμή δανείου στην τράπεζα για τρίτη φορά φέτος. ο zhou lin είπε στον caijing ότι ο κύριος λόγος για την πρόωρη αποπληρωμή του ήταν ότι το επιτόκιο της υποθήκης του ήταν 135 μονάδες βάσης (πόντους βάσης) υψηλότερο από αυτό της νέας υποθήκης το τεράστιο χάσμα επιτοκίων ήταν απαράδεκτο.

στις 17 μαΐου 2024, η λαϊκή τράπεζα της κίνας (εφεξής «κεντρική τράπεζα») ανακοίνωσε μια σειρά από πολιτικές βελτιστοποίησης χρηματοοικονομικής ακίνητης περιουσίας (εφεξής «517 new deal») συμπεριλαμβανομένης της ακύρωσης του εθνικού χαμηλότερου όριο στα επιτόκια στεγαστικών δανείων διάφορες πόλεις έχουν διαδοχικά ακυρώσει ή μειώσει σημαντικά το κατώτατο όριο των επιτοκίων στεγαστικών δανείων, σε συνδυασμό με τη σωρευτική μείωση του lpr κατά 35 bp από την αρχή του έτους. και τα νέα στεγαστικά δάνεια επεκτάθηκαν ραγδαία.

λαμβάνοντας ως παράδειγμα το πεκίνο, στις 30 αυγούστου, το επιτόκιο για τα πρόσφατα εκδοθέντα δάνεια πρώτης κατοικίας στο πεκίνο ήταν 3,4%, ενώ το επιτόκιο για τα υπάρχοντα δάνεια πρώτης κατοικίας ήταν έως και 4,75%. δύο έφτασαν τα 135 bp.

η έρευνα του guotai junan δείχνει ότι τον απρίλιο του 2024, ο δείκτης ποσοστού προπληρωμής των κατοίκων έφτασε στο ιστορικό υψηλό του 37%, αντικατοπτρίζοντας μια σημαντική αύξηση στη συμπεριφορά προπληρωμών των κατοίκων. παράλληλα, οι ενδιάμεσες εκθέσεις των εισηγμένων τραπεζών έδειξαν ότι το πρώτο εξάμηνο του έτους, οι μεγάλες κρατικές τράπεζες και οι μετοχικές τράπεζες εμφάνισαν όλες μείωση των υπολοίπων των στεγαστικών δανείων.

αντιμέτωποι με την προαναφερθείσα πίεση, πολλοί αγοραστές κατοικιών ανέφεραν στο caijing ότι οι τράπεζες έχουν θέσει ορισμένα όρια για την πρόωρη αποπληρωμή των δανείων μια κοινή απαίτηση είναι να κλείσουν ραντεβού για έκπτωση τουλάχιστον ένα μήνα νωρίτερα, κατά τη διάρκεια του οποίου οι τόκοι θα υπολογίζονται ως. συνήθης.

«αυτό είναι παρόμοιο με την κατάσταση του 2023, ο lu ting, επικεφαλής οικονομολόγος της nomura china, έγραψε ότι η τρέχουσα διαφορά επιτοκίου μεταξύ των υφιστάμενων και των νέων στεγαστικών δανείων έχει διευρυνθεί σε 90bp-130bp και η κεντρική τράπεζα αντιμετωπίζει αυξανόμενες πιέσεις για μείωση». επιτόκια των υφιστάμενων στεγαστικών δανείων.

τον ιούνιο του 2023, η διαφορά επιτοκίου μεταξύ υφιστάμενων και νέων στεγαστικών δανείων σε εθνικό επίπεδο έφτασε τα 100 bp. τον αύγουστο του 2023, η κλίμακα των πρόωρων αποπληρωμών δανείων των κατοίκων έφτασε τα 432,45 δισεκατομμύρια γιουάν, που ισοδυναμεί με τη μέση μηνιαία κλίμακα των νέων στεγαστικών δανείων.

στα τέλη αυγούστου 2023, η κεντρική τράπεζα ανακοίνωσε ότι θα καθοδηγούσε τις εμπορικές τράπεζες να μειώσουν συλλογικά τα επιτόκια των υφιστάμενων δανείων πρώτης κατοικίας, με μέση μείωση 73 bp, μειώνοντας τις πληρωμές τόκων των δανειοληπτών κατά περίπου 170 δισεκατομμύρια γιουάν κάθε χρόνο.

η «περιφερειακή έκθεση χρηματοοικονομικής λειτουργίας της κίνας (2024)» αποκάλυψε ότι μετά την εισαγωγή της πολιτικής, από τον σεπτέμβριο έως τον δεκέμβριο, το μέσο μηνιαίο ποσό προπληρωμής των στεγαστικών δανείων μειώθηκε κατά 10,5% σε σύγκριση με πριν από την εισαγωγή της πολιτικής (αύγουστος 2023). μια έρευνα του υποκαταστήματος chongqing της κεντρικής τράπεζας έδειξε ότι περισσότερο από το 30% των κατοίκων που ερωτήθηκαν σχεδίαζαν να χρησιμοποιήσουν τις πληρωμές τόκων που εξοικονομήθηκαν για να αυξήσουν την κατανάλωση. από τον οκτώβριο έως τον δεκέμβριο του 2023, ο ρυθμός αύξησης των κοινωνικών λιανικών πωλήσεων ήταν ο υψηλότερος την ίδια περίοδο τα τελευταία τρία χρόνια.

σύμφωνα με στοιχεία της κεντρικής τράπεζας, στα τέλη ιουνίου 2024, το υπόλοιπο των δανείων rmb των χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων ήταν 250,85 τρισεκατομμύρια γιουάν, σημειώνοντας αύξηση 8,8% από έτος σε έτος. μεταξύ αυτών, το εθνικό προσωπικό στεγαστικό υπόλοιπο είναι 37,79 τρισεκατομμύρια γιουάν, αντιπροσωπεύοντας περίπου το 15,06%.

«η συνεδρίαση του πολιτικού γραφείου του ιουλίου πρότεινε να επεκταθεί η εγχώρια ζήτηση με έμφαση στην τόνωση της κατανάλωσης και η μείωση των υφιστάμενων επιτοκίων στεγαστικών δανείων είναι μια αποτελεσματική επιλογή πολιτικής για την προώθηση της κατανάλωσης». τους επόμενους μήνες μειώστε τα υφιστάμενα επιτόκια στεγαστικών δανείων και το ποσοστό μείωσης των επιτοκίων αναμένεται να είναι παρόμοιο με αυτό στο τέλος του 2023.

αλλά η κατάσταση τώρα δεν είναι ακριβώς η ίδια όπως ήταν πριν από ένα χρόνο. τον ιούνιο του 2024, το καθαρό επιτοκιακό περιθώριο των εμπορικών τραπεζών ήταν 1,54%, σημειώνοντας μείωση 20 bp από έτος σε έτος.

"η μείωση των υφιστάμενων επιτοκίων στεγαστικών δανείων μπορεί να προωθήσει ξανά την κατανάλωση, αλλά δεν έχει γίνει ακόμη προσαρμογή. ο κύριος λόγος είναι να εξετάσουμε τον αντίκτυπο στις τράπεζες, ο sheng songcheng, καθηγητής οικονομικών και οικονομικών στο china europe international business school, ". οι τράπεζες αντιπροσωπεύουν περισσότερο από το 10% του χρηματοπιστωτικού κλάδου το 90%, οι πολιτικές της κεντρικής τράπεζας πρέπει να λαμβάνουν υπόψη τις τράπεζες, αλλά όχι τα συμφέροντα των τραπεζών, αλλά τους κινδύνους των τραπεζών, την επιβίωση των τραπεζών και την ικανότητα των τραπεζών να συνεχίσουν να το κάνουν. υποστήριξη της ανάπτυξης της πραγματικής οικονομίας».

το μεσημέρι της 30ης αυγούστου, ορισμένα μέσα ενημέρωσης ανέφεραν ότι η λαϊκή τράπεζα της κίνας εξετάζει το ενδεχόμενο περαιτέρω μείωσης των υφιστάμενων επιτοκίων στεγαστικών δανείων για να μειώσει το χρέος των κατοίκων και να τονώσει την κατανάλωση. σε απάντηση, η κεντρική τράπεζα δεν απάντησε.

στο άνοιγμα το απόγευμα της ίδιας ημέρας, ο τομέας ακινήτων a-share ανέβηκε σε γενικές γραμμές, με δύο etf ακινήτων να αυξάνονται περισσότερο από 5%, και πολλές μετοχές όπως η gemdale group και η tiandiyuan να ξεπερνούν τα ημερήσια όριά τους ο τομέας των καταναλωτών αυξήθηκε απότομα, με τα etfs ευρείας κατανάλωσης να αυξάνονται περισσότερο από 4%, και οι μετοχές της medical, της haitian flavors και άλλων μετοχών ήταν μεταξύ των κορυφαίων κερδισμένων μετοχών, με την bank of communications και την china construction η τράπεζα μεταξύ των κορυφαίων χαμένων.

στην προαναφερθείσα έκθεση, η κεντρική τράπεζα δήλωσε ότι το επόμενο βήμα θα είναι να παροτρύνει τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα να συνεχίσουν να εφαρμόζουν τα αποτελέσματα της μείωσης των υφιστάμενων επιτοκίων στεγαστικών δανείων, να διορθώσουν τη σχέση μεταξύ των αυξημένων και των υφιστάμενων επιτοκίων στεγαστικών δανείων, να μειώσουν αποτελεσματικά την επιβάρυνση των κατοίκων , και να απελευθερώσουν τα κίνητρα για τις δημόσιες επενδύσεις και την κατανάλωση.

διευρύνεται το περιθώριο επιτοκίου: αυξάνονται οι προπληρωμές

«μετά την αποπληρωμή αυτού του ποσού τον σεπτέμβριο, το κεφάλαιο του εμπορικού δανείου θα εξακολουθεί να είναι 840.000 γιουάν και σχεδιάζεται να αποπληρωθεί εντός τριών ετών».

ο zhou lin είπε στην caijing ότι αφού διατήρησε ένα αποθεματικό έκτακτης ανάγκης, ξόδεψε σχεδόν το 95% του εισοδήματος της οικογένειάς του για την προκαταβολή της αποπληρωμής δανείων τα τελευταία δύο χρόνια.

το 2021, ο 29χρονος zhou lin αγόρασε το πρώτο του σπίτι στο πεκίνο και πήρε επίσης ένα προσωπικό στεγαστικό δάνειο 1,54 εκατομμυρίων γιουάν, με επιτόκιο lpr+55bp.

αυτό που δεν περίμενε ο zhou lin ήταν ότι το αγόρασε λίγο πριν πέσει το επιτόκιο των στεγαστικών δανείων.

από τη μία πλευρά, από τις 20 ιανουαρίου 2022, η κεντρική τράπεζα οδήγησε το lpr να μειωθεί κατά 80 bp συνολικά για 5 χρόνια και άνω. από την άλλη πλευρά, από το τέλος του 2023, το πεκίνο μείωσε δύο φορές το κατώτερο όριο των επιτοκίων στεγαστικών δανείων. κατά 100 bp.

σύμφωνα με στοιχεία της κεντρικής τράπεζας, το τέταρτο τρίμηνο του 2021, το μέσο σταθμισμένο επιτόκιο των νέων στεγαστικών δανείων σε εθνικό επίπεδο ήταν 5,63%. στο 3,45%. ταυτόχρονα, το επιτόκιο για τα νέα δάνεια πρώτης κατοικίας στο πεκίνο έχει επίσης μειωθεί από 5,2% το 2021 σε 3,4%.

από τον οκτώβριο του 2019 έως τον δεκέμβριο του 2023, το κατώτερο όριο των επιτοκίων στεγαστικών δανείων για πρώτη φορά στο πεκίνο είναι lpr+55bp οι άνθρωποι που αγοράζουν σπίτια στο πεκίνο κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου έχουν επίσης διαφορετική αίσθηση για τα επιτόκια στεγαστικών δανείων.

από τη μία πλευρά, η ημερομηνία αναπροσαρμογής του lpr για τα περισσότερα υπάρχοντα στεγαστικά δάνεια είναι η 1η ιανουαρίου κάθε έτους, επομένως τα οφέλη από τη μείωση των επιτοκίων συχνά υστερούν σε σχέση με τους νέους στεγαστικούς δανειολήπτες. από την άλλη πλευρά, δεδομένου ότι το σημείο αύξησης του επιτοκίου στεγαστικού δανείου που ορίζεται στη σύμβαση είναι σταθερό, ανεξάρτητα από το πώς προσαρμόζεται το lpr, το υφιστάμενο επιτόκιο στεγαστικών δανείων θα είναι πάντα 100 bp υψηλότερο από αυτό των δανειοληπτών που αγοράζουν σπίτια μετά τον ιούνιο του 2024.

μέχρι στιγμής, το επιτόκιο στεγαστικών δανείων του zhou lin είναι 4,75%, το οποίο είναι 135 bp υψηλότερο από το τελευταίο 3,4% που εφαρμόστηκε στο πεκίνο. το τεράστιο χάσμα στα επιτόκια μεταξύ των παλαιών και των νέων στεγαστικών δανείων δυσκόλεψε τον zhou lin να το αποδεχτεί. την ίδια στιγμή, η zhou lin αντιμετωπίζει επίσης διακυμάνσεις στις τιμές των κατοικιών. τα στοιχεία από το εθνικό γραφείο στατιστικής δείχνουν ότι από τον οκτώβριο του 2023, ο ετήσιος ρυθμός αύξησης του δείκτη τιμών πωλήσεων μεταχειρισμένων κατοικιών του πεκίνου συνέχισε να είναι αρνητικός, δείχνοντας ότι οι τιμές των κατοικιών συνεχίζουν να πέφτουν -7,2%. η αποτίμηση του σπιτιού του zhou lin έχει μειωθεί κατά περίπου 20% από τη στιγμή που το αγόρασε.

από τον ιανουάριο του 2022, ο zhou lin υποβάλλει αίτηση για πρόωρη αποπληρωμή δανείου κάθε λίγους μήνες, με ένα μόνο ποσό που κυμαίνεται από δεκάδες χιλιάδες γιουάν έως διακόσιες έως τριακόσιες χιλιάδες γιουάν. σε περισσότερα από δύο χρόνια, ο zhou lin έχει εξοφλήσει περίπου 600.000 γιουάν προκαταβολικά για το κεφάλαιο της υποθήκης του.

"όταν αγόρασα το σπίτι, άδειασα έξι πορτοφόλια. αφού αγόρασα το σπίτι, η μικρή μας οικογένεια δεν είχε οικονομίες. τώρα η κύρια πηγή οικονομικής πίεσης είναι το στεγαστικό δάνειο. για να εξοικονομήσω χρήματα και να εξοφλήσω το δάνειο προκαταβολικά, εκτός από τα απαραίτητα έξοδα, μπορούμε βασικά να ξοδέψουμε λιγότερα χρήματα», είπε ο zhou lin.

ο hu ying από τη σαγκάη αντιμετώπισε επίσης μεγάλη διαφορά επιτοκίου μεταξύ νέων και παλαιών στεγαστικών δανείων.

τον απρίλιο του 2023, ο hu ying αγόρασε ένα σπίτι στη σαγκάη και υπέβαλε αίτηση για ένα εμπορικό στεγαστικό δάνειο 1,2 εκατομμυρίων γιουάν από την τράπεζα το επιτόκιο που συμφωνήθηκε στη σύμβαση ήταν lpr+35bp και η ημερομηνία ανατιμολόγησης ήταν η ημερομηνία υπογραφής της σύμβασης. επί του παρόντος, το επιτόκιο στεγαστικών δανείων της είναι 4,3%, το οποίο είναι 90 bp υψηλότερο από το τελευταίο επιτόκιο δανείου πρώτης κατοικίας στη σαγκάη.

"τα επιτόκια στεγαστικών δανείων εξακολουθούν να είναι σε υψηλά επίπεδα. εάν έχετε χρήματα στο χέρι, είναι καλύτερα να τα χρησιμοποιήσετε για να μειώσετε τη μόχλευση. η μείωση της μόχλευσης μπορεί να μειώσει την πίεση." ως χρηματοοικονομικός επαγγελματίας, έκρινε τις αποδόσεις βραχυπρόθεσμα.

τον μάιο του 2024, μετά από ένα χρόνο μετά τη λήξη της σύμβασης στεγαστικού δανείου, θα μπορούσατε να υποβάλετε αμέσως αίτηση για πρόωρη αποπληρωμή, αποπληρώνοντας σχεδόν 1 εκατομμύριο γιουάν σε μία φορά, μειώνοντας το στεγαστικό δάνειο στα 200.000 γιουάν.

οι εμπειρίες του zhou lin και του hu ying δεν είναι μοναδικές. τον τελευταίο καιρό, όροι όπως «προπληρωμή δανείου» και «εθισμός στην αποπληρωμή δανείου» έχουν γίνει καυτά θέματα στις μεγάλες κοινωνικές πλατφόρμες.

η εισαγωγή "πρόωρη αποπληρωμή δανείου" στο πλαίσιο αναζήτησης μιας κοινωνικής πλατφόρμας εμφανίζει πάνω από 30.000 σχετικό περιεχόμενο.οι υφιστάμενοι δανειολήπτες στεγαστικών δανείων που αγόρασαν σπίτια με σχετικά υψηλά επιτόκια μοιράστηκαν τις εμπειρίες πρόωρης αποπληρωμής μεταξύ τους και συζήτησαν επίσης άλλους τρόπους μείωσης των υφιστάμενων επιτοκίων στεγαστικών δανείων.

τον ιούνιο, η μακροοικονομική ερευνητική ομάδα του guotai junan υπολόγισε τον δείκτη επιτοκίου προπληρωμής κατοίκων (cpr) με αναφορά στη μέθοδο κατάρτισης του δείκτη επιτοκίων υπό όρους rmbs (κατοχύρωσης στεγαστικών δανείων) που δημοσιεύτηκε από το εθνικό κέντρο διατραπεζικής χρηματοδότησης. από τον φεβρουάριο του 2024, ο δείκτης επιτοκίων προπληρωμών κατοίκων έχει επιταχύνει την ανοδική του τάση, φθάνοντας στο ιστορικό υψηλό του 37% τον απρίλιο (εξαιρουμένων των τεχνικών προσαρμογών τον οκτώβριο του 2023), αντανακλώντας σημαντική αύξηση στη συμπεριφορά προπληρωμών των κατοίκων.

σύμφωνα με στοιχεία της κεντρικής τράπεζας, το πρώτο εξάμηνο του 2024, τα μεσοπρόθεσμα και μακροπρόθεσμα δάνεια των κατοίκων αυξήθηκαν κατά 1,18 τρισεκατομμύρια γιουάν, μείωση κατά 280 δισεκατομμύρια γιουάν από έτος σε έτος - και τα μακροπρόθεσμα δάνεια αυξήθηκαν κατά 320,2 δισεκατομμύρια γιουάν, μείωση 142,8 δισεκατομμυρίων γιουάν από έτος σε έτος.η tianfeng securities πιστεύει ότι μετά τη μείωση του αυξητικού επιτοκίου δανείου, η διαφορά επιτοκίου μεταξύ των αυξημένων και των υφιστάμενων δανείων αυξήθηκε, οδηγώντας σε πρόωρη αποπληρωμή, γεγονός που μπορεί να είναι ένας από τους λόγους για τη συνεχιζόμενη μείωση της αύξησης σε μεσοπρόθεσμη και μακροπρόθεσμη δάνεια σε κατοίκους.

υφιστάμενα στεγαστικά δάνεια: οι εκκλήσεις για περικοπές επιτοκίων αναβιώνουν

η διαφορά επιτοκίου μεταξύ νέων και υφιστάμενων στεγαστικών δανείων σχετίζεται κυρίως με τη μέθοδο τιμολόγησης των επιτοκίων στεγαστικών δανείων.

σύμφωνα με τον zou lan, διευθυντή του τμήματος νομισματικής πολιτικής της κεντρικής τράπεζας, το 99% των στεγαστικών δανείων υιοθετεί μηχανισμό κυμαινόμενου επιτοκίου, ο οποίος βασίζεται στο lpr κατά την υπογραφή της σύμβασης, επιλέγετε ένα επιπλέον σημείο και συμφωνείτε για το πρόσθετο σημείο εύρος με βάση την προσφορά και τη ζήτηση της αγοράς κατά τη στιγμή της έκδοσης.

οι γνώστες του κλάδου πιστεύουν ότι συνολικά, τα περισσότερα στεγαστικά δάνεια που εκδόθηκαν πριν από το 2022 έχουν σχετικά υψηλές αυξήσεις. με την πολλαπλή βελτιστοποίηση και προσαρμογή των πολιτικών επιτοκίων στεγαστικών δανείων, το χάσμα μεταξύ των υφιστάμενων και των νέων επιτοκίων στεγαστικών δανείων διευρύνθηκε σταδιακά.

γύρω στον ιούνιο του 2023, η διαφορά επιτοκίου μεταξύ υφιστάμενων και νέων στεγαστικών δανείων σε εθνικό επίπεδο θα φτάσει περίπου τα 100 bp. σημαντική αύξηση έχει σημειωθεί στην προπληρωμή δανείων από κατοίκους.

στα τέλη αυγούστου 2023, προκειμένου να μειωθεί η επιβάρυνση των κατοίκων και να υποστηριχθεί η επέκταση της κατανάλωσης, η κεντρική τράπεζα και η κρατική διοίκηση χρηματοοικονομικής εποπτείας προώθησαν από κοινού τις εμπορικές τράπεζες να μειώσουν τα επιτόκια των υφιστάμενων δανείων πρώτης κατοικίας τα επιτόκια των υφιστάμενων στεγαστικών δανείων άνω των 23 τρισεκατομμυρίων γιουάν ολοκληρώθηκαν και το προσαρμοσμένο μέσο σταθμισμένο επιτόκιο ήταν 4,27%, με μέση μείωση 73 bp.

ωστόσο, στην προσαρμογή το 2023, ο αριθμός των μονάδων που προστίθενται στο lpr από το νέο επιτόκιο εκτέλεσης δεν θα είναι χαμηλότερος από το κατώτερο όριο του επιτοκίου του δανείου πρώτης κατοικίας στην πόλη όπου εκδόθηκε το αρχικό δάνειο. σύμφωνα με την zou lan, μετά την προσαρμογή, τα επιτόκια για τα περισσότερα υπάρχοντα δάνεια πρώτης κατοικίας που πληρούν τις προϋποθέσεις θα μειωθούν σε lpr και αυτά μετά τον μάιο του 2022 θα μειωθούν σε lpr-20bp, κατευθείαν στο κατώτατο όριο πολιτικής.

σύμφωνα με τους υπολογισμούς του lu ting, για τα υφιστάμενα στεγαστικά δάνεια ύψους περίπου 30 τρισεκατομμυρίων γιουάν από το 2015 έως το 2022, το επιτόκιο των υφιστάμενων στεγαστικών δανείων εκτιμάται ότι είναι περίπου 5,2% κατά μέσο όρο. μετά τη μείωση των υφιστάμενων επιτοκίων στεγαστικών δανείων κατά 73 bp κατά μέσο όρο το 2023, εκτιμάται ότι τα τρέχοντα μέσα υφιστάμενα επιτόκια στεγαστικών δανείων θα είναι περίπου 4,5%.

από τις αρχές του τρέχοντος έτους, με την εισαγωγή του «517 new deal», η κεντρική τράπεζα ανακοίνωσε την ακύρωση του κατώτατου ορίου της πολιτικής επιτοκίων στεγαστικών δανείων σε εθνικό επίπεδο επιτόκιο σύμφωνα με τις τοπικές συνθήκες.

από τις 27 έως τις 28 μαΐου, η σαγκάη και η shenzhen μείωσαν τα χαμηλότερα επιτόκια για δάνεια πρώτης και δεύτερης κατοικίας κατά 35 bp αντίστοιχα σε lpr-45 bp και lpr+5 bp.

στις 28 μαΐου, η guangzhou ανακοίνωσε την άρση του κατώτατου ορίου στα επιτόκια στεγαστικών δανείων. οι μεγάλες τοπικές τράπεζες έχουν καταλήξει σε συναίνεση για τα επιτόκια στεγαστικών δανείων: το πρώτο στεγαστικό δάνειο θα μειωθεί σε lpr-55bp και το δεύτερο στεγαστικό δάνειο θα μειωθεί σε lpr-15bp. στις 15 ιουλίου, το επιτόκιο του πρώτου στεγαστικού δανείου της guangzhou μειώθηκε ξανά κατά 20 bp σε lpr-75bp.

στις 26 ιουνίου, το πεκίνο ανακοίνωσε ότι θα μειώσει το κατώτερο όριο των επιτοκίων των δανείων πρώτης κατοικίας σε lpr-45bp και το κατώτερο όριο των επιτοκίων για δάνεια δεύτερης κατοικίας σε lpr-5bp (εντός του πέμπτου περιφερειακού δρόμου) και lpr- 25bp (εκτός της πέμπτης περιφερειακής οδού) αντίστοιχα.

από τα τέλη ιουνίου, με εξαίρεση τις τρεις πόλεις πρώτης κατηγορίας, το πεκίνο, τη σαγκάη και τη σενζέν, τα χαμηλότερα όρια επιτοκίων για δάνεια πρώτης και δεύτερης κατοικίας σε άλλες πόλεις έχουν ακυρωθεί.προς το παρόν, το κατώτερο όριο του επιτοκίου δανείου πρώτης κατοικίας στις τρεις πόλεις του πεκίνου, της σαγκάης και της σενζέν είναι lpr-45bp. η guangzhou έχει καταργήσει το κατώτερο όριο των επιτοκίων στεγαστικών δανείων σύμφωνα με αναφορές των μέσων ενημέρωσης, τα επιτόκια των δανείων πρώτης κατοικίας ορισμένων τραπεζών στο guangzhou ήταν τόσο χαμηλά όσο 2,9% (δηλαδή lpr-95bp).

ως αποτέλεσμα, η διαφορά επιτοκίου μεταξύ νέων και παλαιών στεγαστικών δανείων διευρύνθηκε ξανά.λαμβάνοντας ως παράδειγμα το πεκίνο, μετά τις 26 ιουνίου, η διαφορά στα ποσοστά επιτοκίου μεταξύ νέων και παλαιών στεγαστικών δανείων μπορεί να φτάσει τα 100 bp και ακόμη και οι πόντοι που προστέθηκαν για το πρώτο υπάρχον στεγαστικό δάνειο είναι 60 bp-80 bp υψηλότεροι από τους βαθμούς που προστέθηκαν για το δεύτερο που προστέθηκε πρόσφατα στεγαστικό δάνειο, σχηματίζοντας τεράστια διαφορά επιτοκίου.

τον φεβρουάριο και τον ιούλιο του 2024, η κεντρική τράπεζα οδήγησε δύο φορές το lpr 5 ετών και άνω να μειωθεί συνολικά κατά 35 bp, διευρύνοντας περαιτέρω τη διαφορά επιτοκίου μεταξύ νέων και υφιστάμενων στεγαστικών δανείων. σύμφωνα με τους υπολογισμούς του lu ting, η τρέχουσα διαφορά επιτοκίου μεταξύ υφιστάμενων και νέων στεγαστικών δανείων είναι περίπου 90bp-130bp.

ως αποτέλεσμα, οι υφιστάμενοι δανειολήπτες στεγαστικών δανείων εναποθέτουν επίσης την ελπίδα τους στις εμπορικές τράπεζες να επικεντρωθούν και πάλι στη μείωση των υφιστάμενων επιτοκίων στεγαστικών δανείων.

στο ηγετικό πίνακα μηνυμάτων της people's daily online, ορισμένοι κάτοικοι άφησαν μήνυμα στον αρμόδιο υπεύθυνο της κεντρικής τράπεζας, λέγοντας ότι το επιτόκιο στα δάνεια πρώτης κατοικίας έχει μειωθεί σημαντικά και συνιστάται η παρακολούθηση και προσαρμογή των επιτοκίων των υφιστάμενων στεγαστικών δανείων.

στις πλατφόρμες κοινωνικής δικτύωσης, ορισμένοι χρήστες δημοσίευσαν τα δημόσια στοιχεία επικοινωνίας της κεντρικής τράπεζας και άλλων τμημάτων οικονομικής διαχείρισης, καλώντας τους χρήστες να αναφέρουν από κοινού τα αιτήματά τους στα τμήματα οικονομικής διαχείρισης και να απαιτήσουν μείωση των υφιστάμενων επιτοκίων στεγαστικών δανείων.

καθώς οι τιμές των κατοικιών μειώνονται και τα επιτόκια της αγοράς συνεχίζουν να μειώνονται, τα υπάρχοντα επιτόκια στεγαστικών δανείων είναι ήδη σε σχετικά υψηλό επίπεδο, γεγονός που μπορεί να επηρεάσει την είσοδο νέας άκαμπτης ζήτησης και τη σταθερότητα των τιμών των κατοικιών zhang ming, αναπληρωτής διευθυντής του ινστιτούτου οικονομικών, κινεζική ακαδημία κοινωνικών επιστημών, είπε στο caijing he είπε: "τα τρέχοντα επιτόκια στεγαστικών δανείων είναι γενικά περίπου 100 bp υψηλότερα από τα νέα επιτόκια στεγαστικών δανείων. εάν μειωθούν περαιτέρω κατά 50bp-80bp, νομίζω ότι είναι πιο λογικό. "

ταυτόχρονα, ο zhang ming είπε ότι η μείωση των υφιστάμενων επιτοκίων στεγαστικών δανείων μπορεί να σώσει τα νοικοκυριά, ειδικά τα νοικοκυριά με υψηλή μόχλευση, σημαντικές πληρωμές τόκων και να μετριάσει την επίδραση παραγκωνισμού των στεγαστικών δανείων στην κατανάλωση."αυτή η κίνηση έχει θετικό αντίκτυπο στην κατανάλωση και σε πολλές άλλες πτυχές, γι' αυτό αξίζει να εξεταστεί."

σύμφωνα με υπολογισμούς της ομάδας real estate της tianfeng securities, από τον ιούλιο του 2023 έως τον ιούλιο του 2024, το υπόλοιπο των νέων μεσοπρόθεσμων και μακροπρόθεσμων δανείων προς κατοίκους αντιπροσώπευε περίπου το 5,94% του υπολοίπου των προσωπικών στεγαστικών δανείων, αντανακλώντας ότι η κλίμακα τα υπάρχοντα δάνεια με υψηλότερα επιτόκια είναι ακόμη μεγάλα. «πιστεύουμε ότι με την κατάλληλη μείωση των υφιστάμενων επιτοκίων στεγαστικών δανείων αυτή τη στιγμή, το δυναμικό κατανάλωσης των κατοίκων μπορεί να απελευθερωθεί εν μέρει και ταυτόχρονα, η επέκταση της «πρόωρης αποπληρωμής» μπορεί να περιοριστεί».

ο dong ximiao, επικεφαλής ερευνητής της china merchants union, πιστεύει ότι τα επιτόκια είναι η τιμή των αμοιβαίων κεφαλαίων που διαφέρουν σε διαφορετικές περιόδους και τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων είναι επίσης υψηλά και χαμηλά έμμηνα. «το τρέχον επιτόκιο δανείου πρώτης κατοικίας είναι ήδη το κατώτερο όριο του επιτοκίου των αστικών στεγαστικών δανείων όταν εκδόθηκε το δάνειο και είναι άδικο να το μειώσουμε ξανά».

σύμφωνα με τον dong ximiao, υπάρχουν επί του παρόντος δύο καταστάσεις στις οποίες μπορεί να εξεταστεί το ενδεχόμενο μείωσης των υφιστάμενων επιτοκίων στεγαστικών δανείων:πρώτον, συνιστάται η μείωση των επιτοκίων για τα υπάρχοντα δάνεια δεύτερης κατοικίας που δεν επηρεάστηκαν από τον προηγούμενο γύρο κεντρικών μειώσεων, δεύτερον, αφού κάθε πόλη προσαρμόσει τα πρότυπα για τον προσδιορισμό του αριθμού των κατοικιών, συνιστάται η μείωση τα επιτόκια για στεγαστικά δάνεια πρώτης φοράς αντίστοιχα.

ο sheng songcheng είπε στην caijing ότι πρότεινε να μειωθούν ξανά τα υφιστάμενα επιτόκια στεγαστικών δανείων. "εάν το επιτόκιο των υφιστάμενων στεγαστικών δανείων πέσει, οι τόκοι που εξοικονομούνται μπορούν πραγματικά να υποστηρίξουν την κατανάλωση", είπε ο sheng songcheng, αλλά είναι πράγματι πολύ δύσκολο να λειτουργήσει και πρέπει να ληφθούν υπόψη οι επιθυμίες των εμπορικών τραπεζών.

δίλημμα για τις τράπεζες: στενά περιθώρια επιτοκίων, πτώση των υπολοίπων

σύμφωνα με προηγούμενους υπολογισμούς του ινστιτούτου ερευνών της τράπεζας της κίνας, υποθέτοντας ότι το επιτόκιο των υφιστάμενων στεγαστικών δανείων μειώνεται κατά 50 bp, το καθαρό επιτοκιακό περιθώριο της τράπεζας θα μειωθεί κατά 7 bp, τα λειτουργικά έσοδα θα μειωθούν κατά 3% και τα καθαρά τα κέρδη θα μειωθούν κατά 6%.

σύμφωνα με στοιχεία της κρατικής διοίκησης χρηματοοικονομικής εποπτείας, το δεύτερο τρίμηνο του 2024, το καθαρό επιτοκιακό περιθώριο των εμπορικών τραπεζών ήταν 1,54%, σημειώνοντας μείωση 20 bp σε ετήσια βάση, το οποίο έχει φτάσει στο χαμηλότερο επίπεδο από τη συλλογή στατιστικών στοιχείων . μεταξύ αυτών, το επίπεδο καθαρού επιτοκιακού περιθωρίου των μεγάλων τραπεζών το δεύτερο τρίμηνο ήταν 1,46%, σημειώνοντας μείωση κατά 21 bp σε ετήσια βάση και το χαμηλότερο επίπεδο από τη συλλογή στατιστικών στοιχείων.

το πρώτο εξάμηνο του 2024, πολλές μεγάλες κρατικές τράπεζες παρουσίασαν αρνητική ετήσια αύξηση εσόδων και κερδών. στα πρόσφατα εντατικά συνέδρια ενδιάμεσης απόδοσης των εισηγμένων τραπεζών, αρμόδιοι υπεύθυνοι πολλών τραπεζών δήλωσαν ότι η μείωση της αύξησης των εσόδων σχετιζόταν με την πίεση στα καθαρά επιτοκιακά περιθώρια.

στο ενδιάμεσο συνέδριο των αποτελεσμάτων του 2024, ο πρόεδρος της τράπεζας επικοινωνιών zhang baojiang παραδέχτηκε ειλικρινά ότι οι εμπορικές τράπεζες αντιμετωπίζουν βραχυπρόθεσμα τρεις μεγάλες πιέσεις τα περιθώρια επιτοκίων τρίτον, η πίεση ελέγχου κινδύνου σε βασικούς τομείς όπως τα ακίνητα δεν μπορεί να αγνοηθεί.

«το 5ετές επιτόκιο lpr από την πλευρά του ενεργητικού έχει υποστεί δύο γύρους περικοπών από φέτος, ασκώντας πτωτική πίεση στην απόδοση στην πλευρά του ενεργητικού η δομή των καταθέσεων στην πλευρά του παθητικού συνεχίζει να είναι κανονική, ενώ το κόστος των υποχρεώσεων παρουσίασε κάποιο βαθμό ακαμψίας, το περιθώριο επιτοκίου μειώθηκε και η υπέρθεση (πίστωση "με την πτώση της αύξησης της κλίμακας και τα αδύναμα μεσοπρόθεσμα έσοδα, οι εμπορικές τράπεζες αντιμετωπίζουν μεγαλύτερη πίεση στην πλευρά του εισοδήματος", δήλωσε ο zhang baojiang.

ο zhou wanfu, αντιπρόεδρος της τράπεζας επικοινωνιών, προβλέπει ότι τα υπάρχοντα επιτόκια στεγαστικών δανείων θα μειωθούν το 2023, το "517 new deal" και οι δύο μειώσεις lpr το 2024 θα έχουν αντίκτυπο στα καθαρά επιτοκιακά περιθώρια των τραπεζών στο δεύτερο το μισό του έτους. παράλληλα, δεν έχει αμβλυνθεί η τρέχουσα τάση των προθεσμιακών καταθέσεων και των μακροπρόθεσμων καταθέσεων, γεγονός που έχει επηρεάσει σε κάποιο βαθμό την πτωτική τάση του κόστους των υποχρεώσεων. "από μια προοπτική πλήρους έτους, ο στόχος μας είναι να διατηρήσουμε το καθαρό περιθώριο επιτοκίου βασικά σταθερό και να προσπαθήσουμε για οριακή βελτίωση. είναι δύσκολο και δύσκολο να επιτευχθεί αυτό."

προκειμένου να αμβλύνουν την πίεση στα καθαρά περιθώρια επιτοκίου των τραπεζών, οι μεγάλες κρατικές τράπεζες έχουν οδηγήσει σε πέντε γύρους περικοπών επιτοκίων καταθέσεων από τον αύγουστο του 2022 για να μειώσουν το κόστος των υποχρεώσεων.

από τώρα, τα αναγραφόμενα επιτόκια καταθέσεων των μεγάλων τραπεζών αποχαιρετούν το 2% και έχουν μπει το πρόθεμα «1».

λαμβάνοντας ως παράδειγμα την industrial and commercial bank of china, το τρέχον αναγραφόμενο επιτόκιο για τις τρέχουσες καταθέσεις της τράπεζας είναι 0,15% για τις κατ' αποκοπή προθεσμιακές καταθέσεις, τα αναγραφόμενα επιτόκια για 3 μήνες, εξάμηνο, 1 έτος, 2 έτη, τα 3 έτη και τα 5 έτη είναι 1,05% και 1,25 %, 1,35%, 1,45%, 1,75%, 1,8%.

σε σύγκριση με πριν από τις 15 σεπτεμβρίου 2022, τα εισηγμένα επιτόκια της τράπεζας για διάφορες ποικιλίες καταθέσεων έχουν μειωθεί κατά 15 bp σε 100 bp μεταξύ αυτών, το αναγραφόμενο επιτόκιο προθεσμιακών καταθέσεων 3 ετών (ολόκληρες καταθέσεις και αναλήψεις) έχει μειωθεί από 2,75. % σε 1,75%, μείωση 100 bp.

προκειμένου να μειωθεί αποτελεσματικά το υψηλό κόστος των τραπεζικών καταθέσεων, τον απρίλιο του τρέχοντος έτους, ο μηχανισμός αυτορρύθμισης για την τιμολόγηση των επιτοκίων της αγοράς εξέδωσε την «πρωτοβουλία για την απαγόρευση διατήρησης εντολής ανταγωνισμού στην αγορά καταθέσεων μέσω χειροκίνητης αντιστάθμισης επιτοκίων και υψηλών επιτόκια», απαιτώντας από εδώ και στο εξής, οι τράπεζες να μην παρέχουν καταθέσεις σε τράπεζες με οποιαδήποτε μορφή. ο πελάτης υπόσχεται ή πληρώνει το επιτόκιο που υπερβαίνει το επιτρεπόμενο ανώτατο όριο του επιτοκίου καταθέσεων.

στα τέλη ιουλίου, το υπόλοιπο του μ1 (στενό νόμισμα) ήταν 63,23 τρισεκατομμύρια γιουάν, μείωση περίπου 5,4 τρισεκατομμυρίων γιουάν από τα τέλη μαρτίου 2024. το m1 αποτελείται κυρίως από μετρητά και εταιρικές καταθέσεις όψεως, ο lin yingqi, τραπεζικός αναλυτής της cicc, έγραψε ότι η αρνητική ανάπτυξη του m1 σχετίζεται κυρίως με την εκροή εταιρικών καταθέσεων από τις τράπεζες λόγω της εξάλειψης των μη αυτόματων πληρωμών τόκων.

ταυτόχρονα, η πίεση των πιστωτικών ζημιών που προκαλείται από τις πρόωρες αποπληρωμές δανείων δοκιμάζει και τις εμπορικές τράπεζες.

στα τέλη ιουνίου του τρέχοντος έτους, το υπόλοιπο των προσωπικών στεγαστικών δανείων σε εθνικό επίπεδο ήταν 37,79 τρισεκατομμύρια γιουάν, σημειώνοντας μείωση 2,1% από έτος σε έτος και μείωση περίπου 410 δισεκατομμυρίων γιουάν από το τέλος του 2023. τα στοιχεία της ετήσιας έκθεσης δείχνουν ότι μέχρι το τέλος του 2023, το συνολικό υπόλοιπο στεγαστικών δανείων των πέντε κρατικών τραπεζών, δηλαδή της βιομηχανίας, της γεωργίας, της κίνας, των κατασκευών και των επικοινωνιών, ήταν 24,16 τρισεκατομμύρια γιουάν, σημειώνοντας μείωση από έτος σε έτος. του 2,40%.

τα τελευταία στοιχεία ενδιάμεσης έκθεσης δείχνουν ότι το πρώτο εξάμηνο του 2024, το υπόλοιπο των προσωπικών στεγαστικών δανείων πολλών εισηγμένων τραπεζών όπως η bank of china, η bank of communications, η shanghai pudong development bank και η industrial bank μειώθηκαν. μεταξύ αυτών, το υπόλοιπο των στεγαστικών δανείων της industrial bank μειώθηκε κατά περισσότερα από 10 δισεκατομμύρια γιουάν.

πολλοί ερωτηθέντες είπαν ότι τα προσωπικά στεγαστικά δάνεια έχουν χαμηλούς δείκτες μη εξυπηρετούμενων και σχετικά υψηλές αποδόσεις και εξακολουθούν να είναι τα υψηλότερα ποιοτικά περιουσιακά στοιχεία των εμπορικών τραπεζών η μείωση των υπολοίπων των στεγαστικών δανείων δεν είναι μια κατάσταση που οι τράπεζες θέλουν να δουν.

σε αυτό το πλαίσιο, οι τράπεζες αύξησαν αθόρυβα το όριο για την πρόωρη αποπληρωμή των δανείων.

το "finance" έμαθε από ορισμένες τράπεζες και δανειολήπτες ότι αυτή τη στιγμή οι περισσότερες τράπεζες πρέπει να περιμένουν έναν μήνα για να υποβάλουν αίτηση για πρόωρη αποπληρωμή δανείου, ενώ ορισμένες τράπεζες περιμένουν έως και τρεις μήνες. επιπλέον, πολλοί δανειολήπτες ανέφεραν ότι ορισμένες μικρές και μεσαίες τράπεζες έχουν περιορισμούς στον αριθμό των πρόωρων αποπληρωμών δανείων και ορισμένες τράπεζες μπορούν να κάνουν αίτηση μόνο μία φορά το χρόνο.

από αυτή την άποψη, πολλοί δανειολήπτες είπαν στην caijing ότι πλέον κλείνουν ραντεβού για την επόμενη πρόωρη εξόφληση κάθε φορά που η τράπεζα χρεώνει τα χρήματα. «ο χρόνος μεταξύ των πληρωμών είναι αρκετός χρόνος για εξοικονόμηση χρημάτων», είπε ένας δανειολήπτης.

«εκτιμώ ότι τα υπάρχοντα επιτόκια στεγαστικών δανείων θα πρέπει να μειωθούν αργά ή γρήγορα, ένας υπεύθυνος για τις πιστωτικές δραστηριότητες ενός υποκαταστήματος μετοχικής τράπεζας είπε ειλικρινά στην caijing: «αν δεν υπάρξει προσαρμογή, η κατάθεση (υπόλοιπο) μπορεί επίσης να πέσει, και το δάνειο (υπόλοιπο) μπορεί επίσης να πέσει».

άτομο από το τμήμα προσωπικών δανείων μιας μεγάλης τράπεζας είπε στο caijing ότι η τράπεζα διεξάγει σχετική έρευνα, αλλά δεν είναι ακόμη σίγουρο αν τελικά θα εφαρμοστεί.

αξίζει να σημειωθεί ότι ο δείκτης μη εξυπηρετούμενων τραπεζικών στεγαστικών δανείων παρουσιάζει σημάδια ανόδου.

σύμφωνα με ελλιπή στατιστικά στοιχεία από το caijing, τα μη εξυπηρετούμενα προσωπικά στεγαστικά δάνεια των πέντε εισηγμένων τραπεζών που έχουν εκδώσει ενδιάμεσες εκθέσεις έως τις 29 αυγούστου είναι όλα σε άνοδο. μεταξύ αυτών, οι δείκτες μη εξυπηρετούμενων στεγαστικών δανείων των china citic bank, ping an bank, shanghai pudong development bank, bank of communications και industrial bank αυξήθηκαν κατά 21 bp, 14 bp, 13 bp, 11 bp και 9 bp αντίστοιχα σε σύγκριση με το τέλος του 2023.

σύμφωνα με στοιχεία παρακολούθησης που δημοσίευσε πρόσφατα το πρακτορείο αγοράς cric, το πρώτο εξάμηνο του 2024, ο αριθμός των αποκλεισμένων κατοικιών σε εθνικό επίπεδο έφτασε τις 202.000, σημειώνοντας αύξηση 12% από έτος σε έτος. μεταξύ αυτών, πραγματοποιήθηκαν 166.000 αποτελεσματικοί πλειστηριασμοί και 28.000 συναλλαγές, με μέσο επιτόκιο συναλλαγής 17%, μειωμένο κατά 7 ποσοστιαίες μονάδες σε σχέση με την αντίστοιχη περσινή περίοδο.

στην πραγματικότητα, όχι μόνο προσωπικά στεγαστικά δάνεια. η ενδιάμεση έκθεση δείχνει ότι οι μη εξυπηρετούμενοι δείκτες των δανειακών επιχειρήσεων λιανικής, όπως τα δάνεια με πιστωτικές κάρτες και τα προσωπικά επιχειρηματικά δάνεια πολλών τραπεζών, έχουν αυξηθεί.

στο συνέδριο εξαμηνιαίων αποτελεσμάτων, ο chief risk officer της bank of communications, liu jianjun, παραδέχτηκε ότι οι μη εξυπηρετούμενες δραστηριότητες λιανικής είχαν αυξηθεί το πρώτο εξάμηνο του έτους. ταυτόχρονα, επηρεασμένη από τη μακροοικονομική ανάκαμψη και τις προσαρμογές του κλάδου των ακινήτων, αναμένεται ότι θα εξακολουθήσει να υπάρχει κάποια καθοδική πίεση στην ποιότητα του ενεργητικού των δανείων λιανικής το δεύτερο εξάμηνο του έτους.

στεγαστικά δάνεια αντικατάστασης: οι τράπεζες ενισχύουν την εποπτεία

παραμένει αβέβαιο εάν θα μειωθούν τα υφιστάμενα στεγαστικά δάνεια, ωστόσο τα επιτόκια των καταναλωτικών και των επιχειρηματικών δανείων έχουν μειωθεί σημαντικά.

επί του παρόντος, τα τραπεζικά καταναλωτικά δάνεια και τα επιχειρηματικά δάνεια έχουν κατά βάση το πρόθεμα «2».

σύμφωνα με δημοσιεύματα των μέσων ενημέρωσης, ένα προϊόν καταναλωτικού δανείου από την bank of ningbo έχει ετήσιο επιτόκιο πρώτου δανεισμού τόσο χαμηλό όσο 2,98%, και ένα προϊόν καταναλωτικού δανείου από την ping an bank που στοχεύει σε υπαλλήλους έχει επιτόκιο τόσο χαμηλό όσο 2,88%. μετά από εκπτώσεις. όσον αφορά τα επιχειρηματικά δάνεια, πολλοί διαμεσολαβητές δανείων δήλωσαν ότι το τρέχον επιτόκιο στεγαστικών επιχειρηματικών δανείων των μεγάλων κρατικών τραπεζών είναι τόσο χαμηλό όσο 2,8% και η διάρκεια μπορεί να φτάσει τα δέκα χρόνια.

συγκριτικά, το μέσο σταθμισμένο επιτόκιο των νέων στεγαστικών δανείων το β' τρίμηνο ήταν 3,45%, και το επιτόκιο σημαντικού αριθμού υφιστάμενων στεγαστικών δανείων ήταν περίπου 4%.υπολογιζόμενο με βάση το υφιστάμενο επιτόκιο στεγαστικού δανείου στο πεκίνο 4,75%, η διαφορά επιτοκίου μεταξύ αυτού και των λειτουργικών δανείων είναι κοντά στα 200 bp.

η τεράστια διαφορά επιτοκίου έχει προκαλέσει ορισμένους δανειολήπτες στεγαστικών δανείων να αναλάβουν κινδύνους και να αντικαταστήσουν τα υψηλά επιτόκια δάνεια με δάνεια χαμηλού επιτοκίου.ένας δανειολήπτης από το πεκίνο είπε στο caijing ότι είχε αντικαταστήσει μέρος του στεγαστικού του δανείου με επιχειρηματικό ή καταναλωτικό δάνειο.

"δεν είναι σκόπιμο να υποβάλετε αίτηση για λειτουργικά δάνεια ή δάνεια προσωπικής κατανάλωσης για να αντικαταστήσετε τα προσωπικά στεγαστικά δάνεια." και αν πλαστογραφείτε δηλώσεις κεφαλαίου, επιχειρηματικές άδειες κ.λπ. για να υποβάλετε αίτηση για δάνειο, μπορεί να υποπτευτείτε ότι παραβιάζετε το νόμο ή ακόμη και παραβιάζετε τον ποινικό νόμο.

από το 2021, τα δάνεια προσωπικών επιχειρήσεων χρησιμοποιούνται παράνομα για την αντικατάσταση στεγαστικών δανείων.

τον αύγουστο του 2021, οι ρυθμιστικές αρχές του shenzhen ανακοίνωσαν τα αποτελέσματα της έρευνας για το περιστατικό κερδοσκοπίας ακινήτων του "shenfangli" και ανακάλυψαν ότι το αρμόδιο προσωπικό του "shenfangli" ήταν ύποπτο για πλαστογραφία επίσημων εγγράφων κρατικών υπηρεσιών, παρέχοντας ψευδείς πληροφορίες για τη λήψη δανείων , και χρησιμοποιώντας πολλαπλές μεταφορές, συμπεριφορές που διαταράσσουν την τάξη της χρηματοπιστωτικής αγοράς, όπως η διάσπαση σε μέρη και η ανάληψη χρημάτων για την αποφυγή παρακολούθησης της ροής κεφαλαίων, περιλαμβάνουν διάφορες κατηγορίες όπως στεγαστικά δάνεια, λειτουργικά δάνεια και καταναλωτικά δάνεια των προβληματικών δανείων είναι 1,064 δισεκατομμύρια γιουάν, εκ των οποίων τα 380 εκατομμύρια αφορούν λειτουργικά δάνεια.

ο dai zhifeng, διευθυντής του ινστιτούτου έρευνας κινητών αξιών zhongtai, είπε στο caijing ότι από το πρώτο εξάμηνο του 2024, η κλίμακα των προσωπικών επιχειρηματικών δανείων σε εθνικό επίπεδο έφτασε τα 23,8 τρισεκατομμύρια γιουάν, διπλάσιο από τα 11,4 τρισεκατομμύρια γιουάν στο τέλος του 2019.

συγκεκριμένα, από το 2020 έως το 2023, τα δάνεια προσωπικών επιχειρήσεων θα έχουν καθαρή αύξηση κατά 2,3 τρισεκατομμύρια γιουάν, 2,6 τρισεκατομμύρια γιουάν, 2,7 τρισεκατομμύρια γιουάν και 3,3 τρισεκατομμύρια γιουάν αντίστοιχα. το πρώτο εξάμηνο του 2024, τα δάνεια προσωπικών επιχειρήσεων αυξήθηκαν κατά 1,65 τρισεκατομμύρια γιουάν, διατηρώντας υψηλή ανάπτυξη.

σε επίπεδο δομής, από το 2022, η καθαρή αύξηση των μεσοπρόθεσμων και μακροπρόθεσμων λειτουργικών δανείων ήταν σημαντικά υψηλότερη από αυτή των βραχυπρόθεσμων λειτουργικών δανείων. τα στοιχεία δείχνουν ότι το 2022, το 2023 και το πρώτο εξάμηνο του 2024, τα μεσοπρόθεσμα και μακροπρόθεσμα λειτουργικά δάνεια θα αυξηθούν κατά 0,5 τρισεκατομμύρια γιουάν, 0,66 τρισεκατομμύρια γιουάν και 0,35 τρισεκατομμύρια γιουάν αντίστοιχα σε σύγκριση με τα βραχυπρόθεσμα λειτουργικά δάνεια. «μπορεί να φανεί ότι η αύξηση των προσωπικών επιχειρηματικών δανείων τα τελευταία δύο χρόνια έχει συμβάλει κυρίως στα μεσοπρόθεσμα και μακροπρόθεσμα επιχειρηματικά δάνεια με διάρκεια μεγαλύτερη του ενός έτους».

σύμφωνα με την εκτίμηση του dai zhifeng, τα συνολικά καταναλωτικά δάνεια και επιχειρηματικά δάνεια που χρησιμοποιούνται για αγορές κατοικιών το 2021 θα είναι περίπου 3,16 τρισεκατομμύρια γιουάν αν υποθέσουμε ότι τα επιχειρηματικά δάνεια αντιστοιχούν σε περίπου 70%, θα είναι 2,21 τρισεκατομμύρια γιουάν.

ο dai zhifeng είπε ότι ο ρυθμός αύξησης των προσωπικών επιχειρηματικών δανείων των εισηγμένων τραπεζών μειώθηκε το πρώτο εξάμηνο του έτους και από το 2021, η εποπτεία έχει επιθεωρήσει αυστηρά τη ροή των προσωπικών επιχειρηματικών δανείων και η προ-δάνεια της τράπεζας έχει γίνει αυστηρότερη το πραγματικό επιτόκιο στεγαστικών δανείων για έγκριση είναι ως επί το πλείστον χαμηλότερο από 70%, και ακόμη και 70% σε ορισμένες περιπτώσεις, το μαξιλάρι ασφαλείας είναι παχύ και η τράπεζα εκτελεί μέτρα διαχείρισης μετά το δάνειο, όπως η τακτική αναπροσαρμογή της αξίας του. τις εξασφαλίσεις και τις πρόσθετες εγγυήσεις.«αναμένεται ότι οι εμπορικές τράπεζες θα εφαρμόσουν πιο αυστηρές πολιτικές έγκρισης για προσωπικά επιχειρηματικά δάνεια».

πρόσφατα, πολλοί δανειολήπτες που χρησιμοποίησαν επιχειρηματικά δάνεια για να αντικαταστήσουν στεγαστικά δάνεια δήλωσαν στις κοινωνικές πλατφόρμες ότι τους ζητήθηκε από τις τράπεζες να προκαθορίσουν τα δάνειά τους. στο πλαίσιο αυτό, η προαναφερθείσα μετοχική τράπεζα ανέφερε ότι η τράπεζα έχει ενισχύσει την εποπτεία στη χρήση κεφαλαίων λειτουργικών δανείων.

εκτός από τον δανεισμό νέων χρημάτων για την αποπληρωμή παλαιών, ορισμένοι δανειολήπτες εξετάζουν το ενδεχόμενο να μεταβιβάσουν την ιδιοκτησία και να αναχρηματοδοτήσουν.η συγκεκριμένη μέθοδος λειτουργίας είναι: μεταβίβαση του σπιτιού σε αξιόπιστο τρίτο μέρος (συνήθως γονείς), υποβολή εκ νέου δανείου από την τράπεζα στο όνομα του τρίτου και επωφεληθείτε από το τελευταίο επιτόκιο δανείου πρώτης κατοικίας.

ένας διαμεσολαβητής δανείου που ισχυρίστηκε ότι ήταν σε θέση να βοηθήσει στη διαχείριση αυτής της επιχείρησης είπε στην caijing ότι το όριο για μεταβίβαση και αναχρηματοδότηση είναι σχετικά υψηλό εάν οι γονείς έχουν τα προσόντα να αγοράσουν ένα σπίτι και δεν υπήρξε ανάγκη για αντικατάσταση ακινήτων τελευταία πέντε χρόνια. "εάν δεν μπορείτε να βρείτε έναν αξιόπιστο μεταβιβαστή, ο κίνδυνος θα είναι σχετικά υψηλός και δεν συνιστάται να το κάνετε αυτό."

επιπλέον, περισσότερες από 30 πόλεις, συμπεριλαμβανομένων των shenzhen, suzhou, fuzhou, xiamen και zhengzhou, ξεκίνησαν πρόσφατα την επιχείρηση «εμπορική σε δημόσια», η οποία επιτρέπει στους ειδικευμένους αιτούντες να μετατρέπουν εμπορικά στεγαστικά δάνεια σε στεγαστικά δάνεια ταμείου προνοίας.

το τρέχον επιτόκιο του δανείου του ταμείου προνοίας για τη στέγαση πρώτης φοράς είναι 2,85% και η επιχείρηση «από επιχείρηση σε δημόσιο» θεωρείται από πολλούς ως εναλλακτική λύση στη «μείωση των υφιστάμενων επιτοκίων στεγαστικών δανείων». αφού ένας κάτοικος του zhengzhou ολοκλήρωσε την επιχείρηση "μεταφοράς από επιχείρηση σε δημόσιο", το επιτόκιο στεγαστικών δανείων μειώθηκε από 4,25% σε 2,85% και η μηνιαία πληρωμή μειώθηκε κατά περίπου 500 γιουάν.

από το 2023, κάτοικοι σε διάφορα μέρη ζητούν τη διενέργεια της επιχείρησης «business-to-public», αλλά ορισμένες πόλεις έχουν καταστήσει σαφές ότι δεν θα πραγματοποιήσουν την επιχείρηση «business-to-business» των στεγαστικών δανείων. προς το παρόν.

σύμφωνα με ελλιπή στατιστικά στοιχεία από το caijing, πολλές πόλεις με hotspot ακινήτων, όπως το πεκίνο, η σαγκάη, η γκουανγκζού, το τσενγκντού, η χανγκζού, η σιάν και η ναντζίνγκ δεν έχουν ξεκινήσει την επιχείρηση «από τις επιχειρήσεις στο δημόσιο». μεταξύ αυτών, πόλεις όπως το hangzhou, το nanjing και το guangzhou δήλωσαν απαντώντας στις ερωτήσεις των κατοίκων ότι το ποσοστό χρησιμοποίησης του τοπικού ταμείου προνοίας είναι υψηλό και ότι υπάρχει ακόμη και χρηματοδοτικό κενό και ότι δεν έχουν τη δυνατότητα να πραγματοποιήσουν «επιχειρήσεις -δημόσια» επιχείρηση προς το παρόν.

"μπορούμε μόνο να ζητήσουμε μείωση του επιτοκίου των υφιστάμενων στεγαστικών δανείων."

μείωση επιτοκίων μετοχών: αναμένεται να τονώσει την κατανάλωση

εάν μειωθεί ξανά το επιτόκιο των υφιστάμενων στεγαστικών δανείων, πού θα πάνε οι τόκοι που εξοικονομούν τα νοικοκυριά;

«η εξοικονόμηση χρημάτων θα αυξήσει επίσης μέρος της κατανάλωσης, ο zhou lin εξέφρασε τις σκέψεις του στον caijing.

ο zhou lin έκανε μερικούς υπολογισμούς για το caijing, "για παράδειγμα, το τρέχον επιχειρηματικό δάνειο ενός ατόμου είναι 5.000 γιουάν το μήνα, που αντιστοιχεί στο 50% του μισθού του. εάν μειωθεί στα 4.000 γιουάν, όχι μόνο η απόλυτη αξία θα μειωθεί κατά 1.000 γιουάν , αλλά και η πληρωμή του στεγαστικού δανείου θα μειωθεί." το ποσοστό έχει γίνει 40% και νιώθω διαφορετικά."

ο zhou lin πιστεύει ότι όταν το ποσοστό των εξόδων στεγαστικών δανείων μειώνεται, οι άνθρωποι θα είναι πιο πρόθυμοι να ξοδέψουν χρήματα.

η ιδέα του zhou lin συμπίπτει με αυτή ορισμένων οικονομολόγων. πολλοί οικονομολόγοι που πήραν συνέντευξη είπαν στο caijing ότι η μείωση των υφιστάμενων επιτοκίων στεγαστικών δανείων είναι ένα αποτελεσματικό μέσο για την τόνωση της κατανάλωσης.

τα στοιχεία της εθνικής στατιστικής υπηρεσίας δείχνουν ότι τους πρώτους επτά μήνες του 2024, οι συνολικές λιανικές πωλήσεις καταναλωτικών αγαθών αυξήθηκαν κατά 3,5% σε ετήσια βάση, μειωμένες κατά 0,2 ποσοστιαίες μονάδες σε μηνιαία βάση και 3,8 ποσοστιαίες μονάδες σε ετήσια βάση έτος. σε ό,τι αφορά τις τιμές, ο δτκ (δείκτης τιμών καταναλωτή) αυξήθηκε κατά 0,5% σε ετήσια βάση τον ιούλιο, χαμηλότερα από τον προκαθορισμένο στόχο περίπου 3% στην αρχή του έτους.

ο yin jianfeng, αναπληρωτής διευθυντής του εθνικού εργαστηρίου οικονομικών και ανάπτυξης, έγραψε σε μια πρόσφατα δημοσιευμένη έκθεση, «το σωρευτικό ποσοστό συνεισφοράς της τελικής καταναλωτικής δαπάνης στο αεπ (ακαθάριστο εγχώριο προϊόν) το πρώτο εξάμηνο μειώθηκε από έτος σε έτος. 83% στο τέλος του 2023 στο 61%, υψηλό ρεκόρ έχει φτάσει σε νέο χαμηλό από το πρώτο τρίμηνο του 2023 και ο ρυθμός αύξησης των συνολικών λιανικών πωλήσεων καταναλωτικών αγαθών έχει επίσης επιβραδυνθεί από 7% στο τέλος του 2023 στο 2%, αντανακλώντας όλα την υποτονική τάση της κατανάλωσης».

η ανάλυση της συνεδρίασης του πολιτικού γραφείου που πραγματοποιήθηκε στα τέλη ιουλίου επισήμανε ότι οι τρέχουσες αρνητικές επιπτώσεις των αλλαγών στο εξωτερικό περιβάλλον έχουν αυξηθεί, η εγχώρια πραγματική ζήτηση είναι ανεπαρκής, οι οικονομικές λειτουργίες έχουν διαφοροποιηθεί, υπάρχουν ακόμη πολλοί κίνδυνοι και κρυμμένοι κίνδυνοι. βασικοί τομείς, και υπάρχουν πόνοι στη μετατροπή νέων και παλαιών κινητήριων δυνάμεων. το δεύτερο εξάμηνο του έτους, οι μακροοικονομικές πολιτικές θα συνεχίσουν να είναι πιο ισχυρές. μεταξύ αυτών, δόθηκε κορυφαία προτεραιότητα «η επέκταση της εγχώριας ζήτησης με έμφαση στην τόνωση της κατανάλωσης».

στη συνδιάσκεψη εργασίας που ακολούθησε για το δεύτερο εξάμηνο του 2024, η κεντρική τράπεζα πρότεινε να «στρέψει την εστίασή της περισσότερο προς το όφελος του βιοπορισμού των ανθρώπων και την προώθηση της κατανάλωσης».

σε ποιο βαθμό η μείωση των υφιστάμενων επιτοκίων στεγαστικών δανείων μπορεί να ενισχύσει την κατανάλωση;

στην «περιφερειακή έκθεση χρηματοοικονομικής λειτουργίας της κίνας (2024)», η κεντρική τράπεζα εξέτασε τις επιπτώσεις της πολιτικής της υφιστάμενης μείωσης των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων το 2023 σε ένα ειδικό θέμα.

η κεντρική τράπεζα δήλωσε ότι αυτή η πολιτική μειώνει τις πληρωμές τόκων των δανειοληπτών κατά περίπου 170 δισεκατομμύρια γιουάν κάθε χρόνο και διαδραματίζει σημαντικό ρόλο στη μείωση των πρόωρων αποπληρωμών δανείων και στην τόνωση της αύξησης της κατανάλωσης.

σύμφωνα με στοιχεία της κεντρικής τράπεζας, πριν από την εφαρμογή της πολιτικής, το ποσό της πρόωρης αποπληρωμής των στεγαστικών δανείων σε εθνικό επίπεδο αυξήθηκε τον αύγουστο του 2023, το ποσό της πρόωρης αποπληρωμής των προσωπικών στεγαστικών δανείων σε εθνικό επίπεδο έφτασε τα 432,45 δισεκατομμύρια γιουάν. μετά τη θέσπιση της πολιτικής στις 31 αυγούστου, από τον σεπτέμβριο έως τον δεκέμβριο, το μέσο μηνιαίο ποσό προπληρωμής των στεγαστικών δανείων μειώθηκε κατά 10,5% σε σύγκριση με πριν από την εισαγωγή της πολιτικής (αύγουστος 2023).

μια δειγματοληπτική έρευνα που διεξήχθη από το υποκατάστημα chongqing της κεντρικής τράπεζας των νοικοκυριών που εμπλέκονται στη μείωση των υφιστάμενων επιτοκίων στεγαστικών δανείων έδειξε ότι περισσότερο από το 30% των ερωτηθέντων κατοίκων σχεδίαζε να χρησιμοποιήσει τις αποταμιευμένες πληρωμές τόκων για να αυξήσει την κατανάλωση, συμπεριλαμβανομένης της ημερήσιας κατανάλωσης, των ταξιδιών , εκπαίδευση των παιδιών κ.λπ. το πρώτο τρίμηνο μετά την εφαρμογή της πολιτικής, τόσο οι καταναλωτικές δαπάνες των νοικοκυριών όσο και οι συνολικές λιανικές πωλήσεις καταναλωτικών αγαθών παρουσίασαν σημαντική αύξηση.

από την άποψη των καταναλωτικών δαπανών των κατοίκων, το τέταρτο τρίμηνο του 2023, η κατά κεφαλήν καταναλωτική δαπάνη των κατοίκων των πόλεων σε εθνικό επίπεδο έφτασε τα 8.679 γιουάν, σημειώνοντας ετήσια αύξηση 8,4% και ο ρυθμός ανάπτυξης αυξήθηκε κατά 12,3 ποσοστιαίες μονάδες σε σύγκριση με την ίδια περίοδο πέρυσι. όσον αφορά τις συνολικές λιανικές πωλήσεις καταναλωτικών αγαθών, από τον οκτώβριο έως τον δεκέμβριο του 2023, οι ρυθμοί αύξησης των λιανικών πωλήσεων ήταν 7,6%, 10,1% και 7,4% αντίστοιχα, που ήταν οι υψηλότεροι ρυθμοί αύξησης την ίδια περίοδο την τελευταία τριετία.

ο λου τινγκ είπε ότι όσον αφορά την τόνωση της κατανάλωσης, η μείωση των υφιστάμενων επιτοκίων στεγαστικών δανείων είναι μια αποτελεσματική επιλογή πολιτικής.σύμφωνα με τους υπολογισμούς του, μια μείωση κατά 55 bp-95 bp στα υφιστάμενα επιτόκια στεγαστικών δανείων θα εξοικονομήσει στους δανειολήπτες στεγαστικών δανείων 210 δισεκατομμύρια γιουάν έως 336 δισεκατομμύρια γιουάν σε ετήσια έξοδα τόκων. εάν τα υπάρχοντα επιτόκια στεγαστικών δανείων μειωθούν κατά 65 bp κατά μέσο όρο, η μείωση των δαπανών για τόκους θα είναι περίπου 250 δισεκατομμύρια γιουάν.

«δεδομένου ότι ο κλάδος των ακινήτων δεν έχει πιάσει ακόμη πάτο, συνεχίζουμε να πιστεύουμε ότι η κεντρική τράπεζα μπορεί να καθοδηγήσει τις εμπορικές τράπεζες να μειώσουν τα υφιστάμενα επιτόκια στεγαστικών δανείων τους επόμενους μήνες, με το ποσοστό μείωσης των επιτοκίων να είναι παρόμοιο με αυτό στο τέλος του 2023 », είπε ο λου τινγκ.

(κατόπιν αιτήματος του συνεντευξιαζόμενου, οι zhou lin και hu ying είναι ψευδώνυμα στο άρθρο· ο ασκούμενος tang minan συνέβαλε επίσης σε αυτό το άρθρο· ο συγγραφέας είναι ρεπόρτερ από το "caijing", αυτό το άρθρο δημοσιεύθηκε στο περιοδικό "caijing" που δημοσιεύτηκε τον σεπτέμβριο 2, 2024)