まとめ

住宅価格が下落し、市場金利が低下するにつれて、既存の住宅ローンと新規の住宅ローンの間の金利差が急速に拡大しました。住民の繰り上げ返済行動が大幅に増加することで、既存の住宅ローン金利はさらに引き下げられることが予想されます。

文｜タンジュン

編集者｜張偉源萬

「住宅ローンの早期返済は中毒性がある」と北京のネットユーザーはソーシャルプラットフォームに書き込み、住宅ローンの早期返済のスクリーンショットを数枚見せた。

住宅購入者の周林氏もこれに全面的に同意する。最近、彼は銀行に今年3回目のローン早期返済申請を提出し、返済額は4万元で、9月に引き落とされる予定だ。周林さんは財経に対し、早期返済の主な理由は、住宅ローンの金利が新規住宅ローンの金利よりも135ベーシスポイント（ベーシスポイント）高かったためであり、その大きな金利差が受け入れられなかったと語った。

2024年5月17日、中国人民銀行（以下「中央銀行」という）は、全国的な不動産金融政策の解除を含む複数の不動産金融最適化政策（以下「517ニューディール」という）を発表した。住宅ローン金利の上限を相次いで撤廃、または大幅に引き下げた住宅ローン金利の下限は、年初からの5年以上のlprの累計で35bp減少した。そして新たな住宅ローンが急速に拡大した。

北京を例に挙げると、8月30日現在、北京で新規に発行された第一住宅ローンの金利は3.4％であるのに対し、既存の第一住宅ローンの金利は4.75％にも達している。 2人は135bpに達しました。

国泰君安の調査によると、住民の前払い行動の大幅な増加を反映して、2024 年 4 月に住民の前払い率指数は 37% という歴史的最高値に達しました。同時に、上場銀行の中間報告書によると、今年上半期には大手国有銀行と株式会社銀行が軒並み住宅ローン残高の減少を示した。

前述の圧力に直面して、多くの住宅購入者は、銀行がローンの繰り上げ返済に一定の基準を設定していると一般的な要件として、少なくとも1か月前に控除の予約をし、その間の利息は次のように計算されると報告した。いつもの。

ノムラ・チャイナの首席エコノミスト、ルー・ティン氏は、「これは2023年の状況と似ている」と述べ、既存住宅ローンと新規住宅ローンの金利差は現在90bp─130bpに拡大しており、人民銀行は金利引き下げ圧力の高まりに直面していると述べた。既存の住宅ローンの金利。

2023年6月には全国の既存住宅ローンと新規住宅ローンの金利差が100bpに達した。 2023年8月、住民の早期ローン返済規模は4,324億5,000万元に達し、これは新規住宅ローンの月間平均規模に相当する。

2023年8月末、人民銀行は商業銀行に対し、既存の第一住宅ローン金利を平均73bp引き下げるよう指導し、借り手の利息支払いを毎年約1700億元削減すると発表した。

「中国地域金融運営報告書（2024年）」では、政策導入後の9月から12月までの住宅ローンの月間平均繰り上げ返済額が、政策導入前（2023年8月）と比べて10.5％減少したと明らかにした。中央銀行重慶支店の調査によると、調査対象となった住民の30％以上が、節約された利払いを消費拡大に充てる計画を立てていた。 2023年10月から12月までのソーシャルリテール売上高の伸び率は、過去3年間で最も高かった。

人民銀行のデータによると、2024年6月末時点の金融機関の人民元融資残高は250兆8500億元で、前年比8.8％増加した。このうち、全国の個人住宅ローン残高は37兆7,900億元で、約15.06％を占めている。

「7月の政治局会議では、消費促進に重点を置いて内需を拡大すべきと提案されており、既存の住宅ローン金利の引き下げは消費促進に効果的な政策選択肢であると人民銀行は商業銀行を指導することが期待されている」と述べた。今後数か月で既存の住宅ローン金利が引き下げられ、金利引き下げ率は2023年末と同程度になると予想されます。

しかし、現在の状況は1年前とまったく同じではありません。 2024年6月の商業銀行の純金利マージンは1.54%で、前年比20bp減少した。

「既存の住宅ローン金利を再び引き下げることは消費を促進する可能性があるが、まだ調整は行われていない。主な理由は銀行への影響を考慮することだ」と中国欧州国際ビジネススクールの経済金融教授シェン・ソンチェン氏はカイジン氏に語った。金融業界の90％の10％以上を銀行が占めているため、中央銀行の政策は銀行を考慮する必要があるが、銀行の利益ではなく、銀行のリスク、銀行の存続、銀行の存続能力を考慮する必要がある。実体経済の発展を支援します。」

8月30日正午、一部メディアは、中国人民銀行が住民の債務負担を軽減し、消費を促進するため、既存の住宅ローン金利をさらに引き下げることを検討していると報じた。これに対して中央銀行は応じなかった。

同日午後の寄り付きでは、a株不動産セクターは軒並み上昇し、2つの不動産etfが5％以上上昇し、ジェムデール・グループや天地園などの多くの銘柄が連日のストップ高に達した。消費者セクターは大幅に上昇し、家電etfが4％以上上昇したほか、交通銀行や中国建設などの銀行株が上昇幅を上回り、上昇率上位となった。銀行も敗者上位にいます。

前述の報告書で中央銀行は、次のステップは金融機関に対し、既存の住宅ローン金利引き下げの結果を継続的に実施し、増分金利と既存の住宅ローン金利の関係を正し、住民の金利負担を効果的に軽減するよう促すことであると述べた。 、そして公共投資と消費意欲を解放します。

金利スプレッドの拡大: 繰上返済額の増加

「9月にこの金額を返済しても、商業ローンの元本は84万元残るが、3年以内に返済する予定だ。」

周林さんは財経に対し、過去2年間で家族の収入のほぼ95％をローンの繰り上げ返済に費やし、日々の生活費は主に倹約と親の援助に頼ったと語った。

2021年、29歳の周林さんは北京で最初の家を購入し、金利lpr+55bpの個人住宅ローン154万元も借りた。

周林さんは予想していなかったが、住宅ローン金利が低下する直前に購入したことだ。

一方で、中央銀行は2022年1月20日以降、lprを5年以上合計で80bp引き下げるよう指導している。一方、中国政府は2023年末以降、住宅ローン金利の下限を2度引き下げており、直近の初回住宅ローン金利の下限はlpr-45bpまで引き下げられ、累積ポイント増加額は減少した。 100bpまで。

中銀のデータによると、2021年第4四半期の全国の新規住宅ローンの加重平均金利は5.63％で、それ以降四半期ごとに低下し、2024年の第2四半期までに低下した。 3.45%まで。同時に、北京における新規の第一住宅ローン金利も2021年の5.2％から3.4％に低下した。

2019年10月から2023年12月まで、北京の初回住宅ローン金利の下限はlpr+55bpです。この期間に北京で住宅を購入する人々は、住宅ローン金利についても異なる感覚を持っています。

一方で、ほとんどの既存の住宅ローンのlpr再価格決定日は毎年1月1日であるため、金利引き下げの恩恵は新規の住宅ローン借り手に比べて遅れることがよくあります。一方で、契約で定められた住宅ローン金利の上昇ポイントは固定されているため、lprをどのように調整しても、既存の住宅ローン金利は2024年6月以降に住宅を購入する借り手よりも常に100bp高くなる。

現在、周林の住宅ローン金利は4.75%で、北京で実施されている最新の3.4%よりも135bp高い。新旧の住宅ローンの金利に大きな差があったため、周林さんはそれを受け入れることが困難でした。同時に、周林さんは住宅価格の変動にも直面している。国家統計局のデータによると、2023年10月以降、北京の中古住宅販売価格指数の前年比伸び率はマイナスが続いており、住宅価格が下落し続けていることが示された。 -7.2%。周林さんの家の評価額は購入時より約20％下落した。

周林さんは2022年1月以来、数か月ごとにローンの繰り上げ返済を申請しており、その額は1回の金額が数万元から20～30万元に及ぶ。周林さんは2年以上で住宅ローン元金約60万元を前払いした。

「家を買ったとき、私は6つの財布を空にしました。家を買った後、私たちの小さな家族には貯金がありませんでした。今、経済的プレッシャーの主な原因は住宅ローンです。お金を節約してローンを前払いするためには、次のことを除きます。」必要な支出は基本的に少なくて済みます」と周林氏は語った。

上海在住の胡英さんも、新旧住宅ローンの大きな金利差に直面した。

2023年4月、胡英さんは上海で住宅を購入し、銀行に120万元の商業用住宅ローンを申請した。契約で合意された金利はlpr+35bpで、価格改定日は契約締結日だった。現在、彼女の住宅ローン金利は 4.3% で、最新の上海の最初の住宅ローン金利より 90bp 高いです。

「住宅ローン金利は依然として高水準にある。手元にお金があるなら、それを使ってレバレッジを下げる方が良い。レバレッジを下げることで圧力を軽減できる。近年、金融商品の利回りは徐々に低下している」と胡英氏は述べた。金融実務家として、彼女は短期的には利回りを判断し、回収は困難だったため、財務管理を整理し、早期にローンを返済することにしました。

住宅ローン契約満了から1年後の2024年5月、胡英さんはすぐに繰り上げ返済申請を提出し、100万元近くを一度に返済し、住宅ローンを20万元まで減らした。

周林さんと胡英さんの経験は特別なものではありません。最近、「ローン繰り上げ返済」や「ローン返済依存症」といった言葉が主要なソーシャルプラットフォームで話題になっています。

ソーシャルプラットフォームの検索ボックスに「ローン早期返済」と入力すると、3万件以上の関連コンテンツが表示される。比較的高い金利で住宅を購入した既存の住宅ローン借り手たちは、早期返済の経験を互いに共有し、既存の住宅ローン金利を引き下げる他の方法についても議論した。彼らはこの一連の行動を「自己救済」と呼んだ。

国泰君南マクロ研究チームは6月、国家銀行間資金センターが公表したrmbs（住宅ローン担保証券）条件付き期限前返済率指数の作成方法を参考にして、居住者期限前返済率指数（cpr）を算出した。 2024年2月以降、居住者の前払い率指数は上昇傾向を加速し、居住者の前払い行動の大幅な増加を反映して、4月には37％という歴史的最高値に達しました（2023年10月の技術調整を除く）。

中央銀行のデータによると、2024年上半期の住民向け中長期融資は1兆1,800億元増加し、前年同期比2,800億元減少した。このうち、6月の住民向け融資は中長期となった。 - 長期融資は3,202億元増加し、前年同期比1,428億元減少した。天豊証券は、増額融資金利の引き下げ後、増額融資と既存融資との金利差が拡大し、早期返済につながったことが、中長期金利の上昇幅が縮小し続けている理由の一つではないかと考えている。住民への融資。

既存の住宅ローン：金利引き下げ要求が再燃

新規住宅ローンと既存住宅ローンの金利差は主に住宅ローン金利の設定方法に関係します。

中央銀行金融政策局長のzou lan氏によると、住宅ローンの99％はlprに基づく変動金利メカニズムを採用しており、契約時に追加ポイントを選択し、追加ポイントに同意する。追加ポイントは、発行時の市場の需要と供給に基づいて変動し、契約期間中固定されます。

業界関係者は、全体として、2022年以前に発行された住宅ローンのほとんどが比較的高いポイント増加率を持っていると考えている。住宅ローン金利政策の複数の最適化と調整により、既存の住宅ローン金利と新規の住宅ローン金利の差は徐々に拡大してきました。

2023年6月頃には、全国の既存住宅ローンと新規住宅ローンの金利差は約100bpに達する。住民のローンの繰り上げ返済が大幅に増加している。

2023年8月末、住民の金利負担を軽減し、消費拡大を支援するため、中央銀行と国家金融監督局は共同で商業銀行に対し、既存の住宅ローン金利の引き下げを推進した。 23兆元を超える既存の住宅ローンの金利が完了し、調整後の加重平均金利は4.27%となり、平均で73bp低下した。

ただし、2023年の調整においては、新たな実行金利によるlprへの加算ポイント数は、当初のローンを発行した都市における最初の住宅ローン金利の下限を下回らないものとします。鄒蘭氏によると、調整後は要件を満たすほとんどの既存のファースト住宅ローンの金利がlprに引き下げられ、2022年5月以降の金利はlpr-20bpに引き下げられ、政策の下限に直接引き下げられるという。

lu ting氏の試算によると、2015年から2022年までの約30兆元の既存住宅ローンについて、既存住宅ローンの金利は平均で約5.2％と推定される。 2023 年に既存の住宅ローン金利が平均 73bp 引き下げられると、現在の平均既存住宅ローン金利は約 4.5% になると推定されます。

今年初め以降、「517ニューディール政策」の導入に伴い、中央銀行は国家レベルでの住宅ローン金利の下限政策の解除を発表し、ほとんどの都市が住宅ローンの下限金利を解除または大幅に引き下げた。地域の状況に応じた金利。

5月27日から28日にかけて、上海と深センは第1住宅ローンと第2住宅ローンの低金利をそれぞれ35bp引き下げ、lpr-45bpとlpr+5bpとした。

広州市は5月28日、住宅ローン金利の下限撤廃を発表した。主要な地方銀行は、住宅ローン金利について合意に達しました。最初の住宅ローンは lpr-55bp に引き下げられ、2 番目の住宅ローンは lpr-15bp に引き下げられます。 7月15日、広州市初の住宅ローン金利が再び20bp引き下げられ、lpr-75bpとなった。

6月26日、中国政府は、第1住宅ローン金利の下限をlpr-45bpに、第2住宅ローン金利の下限をlpr-5bp（五環路内）とlpr-5bpに引き下げると発表した。それぞれ25bp（五環状道路の外側）。

6月末時点で、北京、上海、深センの3大都市を除き、その他の都市における第1、第2住宅ローンの金利引き下げ制限は解除されている。現在、北京、上海、深センの3都市における初回住宅ローン金利の下限はlpr-45bpとなっている。メディア報道によると、広州市は住宅ローン金利の下限を撤廃し、広州市の一部の銀行の初回住宅ローン金利は2.9％（lpr-95bp）という低金利となった。

その結果、新旧住宅ローンの金利差は再び拡大した。北京を例に挙げると、6月26日以降、新旧住宅ローンの金利ポイントの差は100bpに達する可能性があり、最初の既存の住宅ローンに追加されるポイントでも、2番目に新たに追加される住宅ローンに追加されるポイントよりも60bp〜80bp高くなる。住宅ローンでは、大きな金利差が形成されます。

中銀は2024年2月と7月の2度、5年以上のlprを合計35bp引き下げるよう誘導し、新規住宅ローンと既存住宅ローンの金利差がさらに拡大した。 lu ting 氏の計算によると、現在の住宅ローンと新規住宅ローンの金利差は約 90bp ～ 130bp です。

その結果、既存の住宅ローン借り手も商業銀行に対し、既存の住宅ローン金利の引き下げに再び注力してくれることを期待している。

人民日報電子版の指導者掲示板には、一部の住民が中央銀行の担当者に「初回住宅ローンの金利が大幅に引き下げられたので、フォローアップや金利の見直しを勧める」とのメッセージを残した。既存の住宅ローンの金利を調整します。

ソーシャルプラットフォーム上では、一部のユーザーが中央銀行やその他の財務管理部門の公開連絡先情報を投稿し、ネットユーザーに対し、自分たちの要求を財務管理部門に共同で報告し、既存の住宅ローン金利の引き下げを要求するよう呼びかけた。

同研究所の張明副所長は「住宅価格の下落と市場金利の低下が続く中、既存の住宅ローン金利はすでに比較的高い水準にあり、新たな硬直的な需要の流入と住宅価格の安定に影響を与える可能性がある」と述べた。中国社会科学院財政学博士は蔡京に対し、「現在の既存の住宅ローン金利は一般的に新規の住宅ローン金利より約100bp高い。さらに50bp～80bp引き下げられれば、より合理的だと思う」と語った。 」

同時に、張明氏は、既存の住宅ローン金利を引き下げることで、家計、特に高レバレッジ世帯の多額の利払いを節約し、消費に対する住宅ローンのクラウディングアウト効果を軽減できると述べた。張明氏は「この動きは消費や他の多くの側面にプラスの影響を与えるため、検討する価値がある」と述べた。

天豊証券の不動産チームの計算によると、2023年7月から2024年7月までの居住者向け新規中長期ローン残高は個人住宅ローン残高の約5.94％を占め、住宅ローンの規模が拡大していることを反映している。金利の高い既存のローンは依然として多額です。天豊証券は「現時点で既存の住宅ローン金利を適切に引き下げることで、住民の消費潜在力が部分的に解放される可能性があり、同時に『繰り上げ返済』の拡大を抑制できると考えている」と述べた。

中国商人連合会の首席研究員、董暁妙氏は、資金の価格は時期によって異なり、住宅ローンの金利も時期によって異なるのと同じ理由だと考えている。期間。 「現在の既存の第一住宅ローン金利は、ローン発行時にすでに都市住宅ローン金利の下限となっており、これを再び引き下げるのは不公平だ。」

董暁廟氏によると、現在、既存の住宅ローン金利の引き下げが検討される状況は2つあるという。第一に、前回の集中引き下げの影響を受けなかった既存のセカンドハウスローンの金利を引き下げることが推奨され、第二に、各都市が住宅戸数の特定基準を調整した後、引き下げることが推奨される。初回住宅ローンの金利もそれに応じて変わります。

盛松成氏は財経に対し、既存の住宅ローン金利を再び引き下げるよう提案したと語った。シェン・ソンチェン氏は、「既存の住宅ローンの金利が下がれば、節約された利息が実際に消費を支えることができるが、運用は確かに非常に困難であり、商業銀行の意向も考慮する必要がある」と述べた。

銀行のジレンマ: 狭い金利スプレッド、減少する残高

中国銀行研究院の以前の計算によれば、既存の住宅ローン金利が50bp引き下げられたと仮定すると、銀行の純金利マージンは7bp減少し、営業利益は3％減少し、純利益は3％減少することになる。利益は6%減ります。

国家金融監督総局のデータによると、2024年第2四半期時点で商業銀行の純金利マージンは1.54％で、前年同期比20bp減少し、統計収集以来最低水準に達した。 。このうち第２・四半期の大手銀行の純金利マージン水準は１．４６％で、前年同期比２１ポイント低下し、統計開始以来最低水準となった。

2024年上半期、多くの大手国有銀行は売上高と利益が前年同期比でマイナス成長となった。上場銀行の最近の集中中期業績会議では、多くの銀行の担当者が、収益成長率の低下は純金利マージンの圧迫に関係していると述べた。

交通銀行の張宝江頭取は、2024年の中間決算会見で、商業銀行は短期的には3つの大きなプレッシャーに直面していることを率直に認めた。第一に、事業規模の成長率は引き続き鈍化する可能性があり、第二に、純を安定させるという大きな圧力がある。第三に、不動産などの主要分野におけるリスク管理の圧力は無視できません。

「資産側の5年物lpr金利は今年以来2回引き下げられ、資産側の利回りに低下圧力がかかっているが、負債側の預金構造は引き続き定期的であり、負債コストは上昇している。ある程度の硬直性を示し、金利スプレッドは縮小し、重ね合わせ（クレジット） 「規模の伸びの鈍化と中期利益の低迷により、商業銀行は収入面でより大きな圧力に直面している」と張宝江氏は述べた。

交通銀行の副頭取、周万福氏は、既存の住宅ローン金利が2023年に引き下げられ、「517ニューディール」と2024年の2つのlpr引き下げが、2024年の銀行の純金利マージンに影響を与えるだろうと予測している。一年の半分。一方で、現在の定期預金や長期預金の傾向は緩和されておらず、負債コストの低下傾向に一定の影響を及ぼしている。 「通期の観点から見ると、われわれの目標は、純金利マージンを基本的に安定させ、わずかな改善に努めることだ。これを達成するのは難しく、挑戦的だ」と述べた。

銀行の純金利マージンへの圧力を緩和するため、大手国有銀行は負債コスト削減のため、2022年8月以来5回にわたる預金金利引き下げを主導してきた。

現在、大手銀行の上場預金金利は２％に別れを告げ、接頭語「１」となっている。

中国工商銀行を例に挙げると、同銀行の当座預金の現在の表示金利は0.15％で、3ヶ月、半年、1年、2年、 3 年と 5 年はそれぞれ 1.05%、1.25%、1.35%、1.45%、1.75%、1.8% です。

2022年9月15日以前と比較して、当行の各種預金の上場金利は15bpから100bpに引き下げられました。このうち、3年定期預金（入出金全体）の上場金利は2.75bpから引き下げられました。 % から 1.75%、100 bp の減少。

銀行預金の高コストを効果的に削減するため、市場金利設定の自主規制機構は、本年4月に「手動による金利補償及び高金利による預金市場における競争秩序の維持の禁止に関するイニシアチブ」を発表した。金利」により、今後、銀行はいかなる形であっても銀行に預金を提供してはならないと定められています。顧客は、認可された預金金利の上限を超える利息補填を約束または支払うことになります。

7月末時点のm1（ナロー通貨）残高は63兆2,300億元で、2024年3月末に比べ約5兆4,000億元減少した。 ciccの銀行アナリスト、リン・インチー氏は、m1は主に現金と企業要求払預金で構成されており、m1のマイナス成長は主に手動利払いの廃止による銀行からの企業預金の流出に関係していると述べた。

同時に、ローンの早期返済による信用損失の圧力も商業銀行を試練にさらしている。

今年6月末時点の全国の個人住宅ローン残高は37兆7,900億元で、前年比2.1％減、2023年末から約4,100億元減少した。年次報告書のデータによると、2023年末時点で、工業、農業、中国、建設、通信という国有銀行5行の個人住宅ローン残高は総額24兆1600億元で、前年比減少した。 2.40%。

最新の中間報告データによると、2024年上半期、中国銀行、交通銀行、上海浦東発展銀行、興業銀行など多くの上場銀行の個人住宅ローン残高が減少した。このうち、興業銀行の住宅ローン残高は100億元以上減少した。

インタビュー対象者の多くは、個人向け住宅ローンは不良率が低く、利回りが比較的高く、依然として商業銀行にとって最も優良な資産であると述べた。住宅ローン残高の減少は銀行にとって望ましい状況ではない。

このような背景から、銀行はローンの早期返済の基準値を密かに引き上げてきました。

「財務」が一部の銀行や借り手から聞いたところによると、現在ほとんどの銀行はローンの繰り上げ返済を申請するには1カ月待つ必要があり、中には3カ月も待つ銀行もあるという。さらに、多くの借り手は、一部の中小銀行では繰り上げ返済回数に制限があり、年に1回しか申請できない銀行もあると報告した。

この点に関して、多くの借り手は現在、銀行からお金が引き落とされるたびに次回の繰り上げ返済の予約をしていると財京に語った。ある借り手は「返済までの期間はお金を貯めるのにちょうど十分な時間だ」と語った。

ある株式会社銀行支店の信用業務担当者は「現状の住宅ローン金利は遅かれ早かれ引き下げなければならないだろう」と率直に財経に語った。が減り、ローン（残高）も減る可能性があります。」

大手銀行の個人融資部門の関係者は財経に対し、同銀行は関連する調査を行っているが、最終的に実施されるかどうかはまだ分からないと語った。

銀行住宅ローンの不良率が上昇傾向にあることは注目に値する。

財京の不完全な統計によると、8月29日時点で中間報告を発表した上場銀行5行の個人向け住宅ローンの不良件数はいずれも増加傾向にある。このうち、中国中信銀行、平安銀行、上海浦東開発銀行、交通銀行、興業銀行の不良住宅ローン比率は、2023年末と比べてそれぞれ21bp、14bp、13bp、11bp、9bp増加した。

市場機関cricが最近発表したモニタリングデータによると、2024年上半期に全国で差し押さえられた住宅数は20万2000戸に達し、前年比12％増加した。このうち、有効オークション件数は16万6,000件、取引件数は2万8,000件で、平均取引率は17％で、前年同期比7ポイント低下した。

実は個人の住宅ローンだけではありません。中間報告では、多くの銀行のクレジットカードローンや個人事業者向けローンなど個人向けローン事業の不良率が上昇していることが示された。

交通銀行の最高リスク責任者、liu jianjun氏は半期決算会見で、今年上半期に小売事業の不振が増加したことを認めた。同時に、マクロ経済の回復と不動産業界の調整の影響を受け、今年下半期も個人向けローンの資産品質には依然としてある程度の下方圧力がかかることが予想されます。

代替住宅ローン：銀行の監督強化

既存の住宅ローンが減額されるかどうかはまだ不透明ですが、消費者ローンやビジネスローンの金利は大幅に低下しています。

現在、銀行の消費者ローンやビジネスローンには基本的に「2」が付いています。

報道によると、寧波銀行の消費者ローン商品は初回借入の年利が2.98％と低く、平安銀行のホワイトカラー向け消費者ローン商品は2.88％と低い。割引後。ビジネスローンに関して、多くの融資仲介業者は、現在の大手国有銀行の住宅ローンビジネスローン金利は2.8％と低く、期間は10年に達する可能性があると述べた。

これに対し、第 2 四半期の新規住宅ローンの加重平均金利は 3.45% で、相当数の既存住宅ローンの金利は約 4% でした。北京の既存の住宅ローン金利4.75％に基づいて計算すると、営業ローンとの金利差は200bp近くになる。

巨額の金利差により、一部の住宅ローン借り手はリスクを負い、高金利ローンを低金利ローンに置き換える結果となった。北京の借り手は蔡京に対し、住宅ローンの一部をビジネスローンか消費者ローンに切り替えたと語った。

「個人住宅ローンの代わりに営業ローンや個人消費ローンを申請することは賢明ではない。」と董暁妙氏は、営業ローンや消費者ローン資金の利用は明確に規定されており、違法利用は個人信用に影響を及ぼす可能性があると注意を喚起した。また、融資を申請するために資本金報告書や営業許可証などを偽造すると、法律違反、さらには刑法違反の疑いがかかる可能性があります。

2021年以降、個人向けビジネスローンが住宅ローンの代替として違法に利用されている。

2021年8月、深セン監督当局は「神方里」の不動産投機事件の捜査結果を発表し、「神方里」の関係者が国家機関の公文書を偽造し、融資を受けるために虚偽の情報を提供した疑いがあることが判明した。資金の流れの監視を避けるために侵入したり資金を引き出したりするなど、金融市場の秩序を乱す行為は、住宅ローン、営業ローン、消費者ローンなどさまざまなカテゴリーに及び、その総額は以下の通りです。問題のある融資は10億6,400万元で、そのうち3億8,000万元が営業融資に関与している。

中台証券研究院の戴志峰所長は財経に対し、２０２４年上半期時点で全国の個人事業融資の規模は２３兆８０００億元に達し、２０１９年末の１１兆４０００億元の２倍に達したと語った。

具体的には、2020年から2023年にかけて、個人事業融資はそれぞれ2.3兆元、2.6兆元、2.7兆元、3.3兆元の純増加となる。 2024年上半期の個人事業融資は1兆6500億元増加し、高い成長を維持した。

構造的には、2022年以降、中長期営業貸付の純増加額が短期営業貸付の純増加額を大幅に上回っている。データによると、2022年、2023年、2024年上半期に、中長期営業融資は短期営業融資と比較して、それぞれ0.5兆元、0.66兆元、0.35兆元増加すると予想されている。戴志峰氏は「過去２年間の個人事業融資の増加は主に期間１年以上の中長期事業融資が寄与していることが分かる」と述べた。

戴志峰氏の試算によると、2021年の住宅購入に利用される消費者ローンとビジネスローンの総額は約3兆1600億元、ビジネスローンが約70％を占めると仮定すると、2兆2100億元となる。

戴志峰氏は、今年上半期に上場銀行の個人事業融資の伸び率が低下し、2021年以降、監督当局が個人事業融資の流れを厳しく検査し、銀行の事前融資の承認が厳しくなったと述べた。実際の住宅ローン承認金利はほとんどが 70% 未満で、場合によっては 50% に達することもありますが、安全クッションは厚く、銀行は定期的な住宅ローン価値の再評価などの融資後の管理措置を実施しています。担保と追加の保証。「商業銀行は個人事業融資に対してより厳格な承認政策を実施すると予想される。」

最近、住宅ローンの代わりにビジネスローンを利用した多くの借り手が、銀行から事前にローンを決済するよう求められたとソーシャルプラットフォームで述べています。これに関連して、前出の株式会社銀行は、営業融資資金の使途に対する監督を強化したとしている。

借り手の中には、古いお金を返済するために新たにお金を借りることに加えて、所有権の移転や借り換えを検討している人もいます。具体的な運用方法は、家を信頼できる第三者（通常は親）に譲渡し、第三者名義で銀行に再度ローンを申し込み、最新の初回住宅ローン金利を享受するというもの。

この事業を支援できると主張した融資仲介業者は、親が住宅を購入する資格があり、不動産の買い替えの必要がない場合、譲渡と借り換えの敷居が比較的高いと蔡京に語った。過去5年間。 「信頼できる譲渡者が見つからない場合、リスクが比較的高くなるため、これはお勧めできない」と仲介業者は述べた。

さらに、深セン、蘇州、福州、厦門、鄭州を含む30以上の都市が最近、適格な申請者が商業用住宅ローンを積立基金の住宅ローンに転換できる「商業対公共」事業を開始した。

現在の初住住宅向け積立金融資金利は2.85％であり、「企業間融資」事業は「既存の住宅ローン金利の引き下げ」に代わる選択肢として多くの人が検討している。鄭州の住民が「企業から公共への送金」事業を完了した後、住宅ローン金利は4.25％から2.85％に下がり、月々の支払い額は約500元減った。

2023年以降、各地の住民が「企業間」事業の実施を求めているが、一部の都市は住宅ローンの「企業間」事業を行わないことを明らかにしている当面。

財京の不完全な統計によると、北京、上海、広州、成都、杭州、西安、南京などの不動産ホットスポット都市の多くは「企業対公共」ビジネスを開始していない。このうち、杭州、南京、広州などの都市は、住民の問い合わせに対し、地元の積立金の利用率が高く、資金不足さえあり、「企業間取引」を行う能力がないと述べている。当面は「パブリック」事業となります。

「既存の住宅ローンの金利引き下げを要求することしかできない」とある住宅ローン借り手は、市が「企業から公共への送金」に対応できないことを知った後、蔡京市に語った。

株式利下げ：消費促進に期待

既存の住宅ローンの金利が再び引き下げられた場合、家計が節約した金利費用はどこに行くのでしょうか。

周林さんは「お金を貯めると消費の一部も増える。この部分は自分の懐に戻ってくるので、拾うのと同じで、考え方が違う」との考えを示した。

周林氏は財経のために計算してみた、「例えば、ある人の現在のビジネスローンは月5,000元で、給与の50％を占めている。これが4,000元に減額されれば、絶対額が1,000元も減るだけではない」 , でも住宅ローンの支払いも減りますよ」という割合が40％になって、違う気がします。

周林氏は、住宅ローン支出の割合が減れば、人々はより積極的にお金を使うようになるだろうと考えている。

周林氏の考えは一部の経済学者の考えと一致している。インタビューを受けた多くのエコノミストは財経に対し、既存の住宅ローン金利の引き下げは消費を促進する効果的な手段だと語った。

国家統計局のデータによると、2024 年最初の 7 か月間、消費財の小売総売上高は前年比 3.5% 増加し、前月比では 0.2 ポイント、前年比では 3.8 ポイント減少しました。年。物価面では、７月のｃｐｉ（消費者物価指数）上昇率は前年同月比０．５％となり、年初に設定した目標の３％程度を下回った。

国家財政発展研究所のイン・ジャンフェン副所長は、最近発表された報告書の中で、「今年上半期の最終消費支出のgdp（国内総生産）に対する累積寄与率は前年比で低下した。 2023年末の83％から61％と過去最高 2023年第1四半期以来の最低水準に達し、消費財小売総額の伸び率も2023年末の7％から鈍化いずれも消費低迷を反映している。」

7月末に開催された政治局会議の分析では、現在の外部環境の変化による悪影響が増大し、国内の有効需要が不足し、経済運営が分化していること、経済活動には依然として多くのリスクと隠れた危険が存在していることが指摘された。新旧の推進力の転換には苦労が伴います。今年下半期も、マクロ経済政策は引き続き強力になるだろう。その中で「消費喚起を中心とした内需拡大」が最優先課題とされた。

その後の2024年下半期の作業会議で、中銀は「国民生活への利益と消費促進に重点を移す」ことを提案した。

既存の住宅ローン金利の引き下げは、消費をどの程度押し上げることができるでしょうか?

中央銀行は「中国地域金融運営報告書（2024年）」の中で、特別テーマとして2023年の既存の住宅ローン金利引き下げの政策効果を検討した。

人民銀行は、この政策により借り手の利息支払いが毎年約1700億元削減され、ローンの繰り上げ返済の削減と消費成長の刺激に重要な役割を果たしていると述べた。

中央銀行のデータによると、政策実施前の2023年8月の全国の個人住宅ローンの繰り上げ返済額は4,324億5,000万元に達した。 8月31日の政策導入後、9月か​​ら12月までの住宅ローンの月平均繰り上げ返済額は、政策導入前（2023年8月）と比べて10.5％減少した。

中央銀行重慶支店が既存の住宅ローン金利の引き下げに参加している世帯を対象に実施したサンプル調査では、調査対象となった住民の30％以上が、節約された利息支払いを日常消費や旅行などの消費を増やすために使う計画であることが示された。 、子供の教育など。政策実施後の第 1 四半期には、家計消費支出と消費財小売総額の両方が大幅な伸びを示しました。

住民の消費支出の観点から見ると、2023年第4四半期の全国都市住民の1人当たり消費支出は8,679元に達し、前年同期比8.4%増加し、成長率は前年比12.3ポイント上昇した。昨年の同時期と同様。消費財の小売総売上高を見ると、2023年10月から12月までの小売売上高の伸び率はそれぞれ7.6％、10.1％、7.4％で、過去3年間の同時期で最も高い伸び率となった。

ルー・ティン氏は、消費促進という観点からは、既存の住宅ローン金利の引き下げが効果的な政策選択肢であると述べた。同氏の計算によると、既存の住宅ローン金利を55bp～95bp引き下げれば、住宅ローン借り手は年間利息支出を2100億元から3360億元節約できるという。既存の住宅ローン金利が平均65bp引き下げられた場合、支払利息の削減効果は約2500億元となる。

「不動産業界はまだ底を打っていないため、今後数カ月以内に中央銀行が既存の住宅ローン金利を引き下げるよう指導し、その金利引き下げ率は2023年末と同様になる可能性があると我々は引き続き信じている」 」とルー・ティンは言った。

（取材対象者の希望により、記事中の周林さんと胡英さんは仮名です。インターンの唐美南さんもこの記事に寄稿しました。著者は『財経』の記者です。この記事は9月発行の『財経』誌に掲載されました） 2024 年 2 月)