ringkasan

ketika harga rumah turun dan suku bunga pasar menurun, selisih suku bunga antara pinjaman hipotek yang ada dan yang baru meningkat dengan cepat. karena perilaku warga dalam membayar kembali pinjaman di muka meningkat secara signifikan, suku bunga hipotek yang ada diperkirakan akan semakin diturunkan.

teks｜tangjun

editor｜zhang wei yuan man

“membayar hipotek lebih awal adalah hal yang membuat ketagihan,” tulis seorang netizen dari beijing di platform sosial, menunjukkan beberapa tangkapan layar pembayaran hipotek awal.

pembeli rumah zhou lin sepenuhnya setuju dengan hal ini. baru-baru ini, dia mengajukan permohonan pelunasan pinjaman lebih awal ke bank untuk ketiga kalinya tahun ini. jumlah pelunasannya adalah 40.000 yuan, yang diharapkan akan dipotong pada bulan september. zhou lin memberi tahu caijing bahwa alasan utama pelunasan lebih awal adalah karena tingkat bunga hipoteknya 135 basis poin (basis poin) lebih tinggi daripada pinjaman hipotek baru. kesenjangan suku bunga yang besar tidak dapat diterima olehnya.

pada tanggal 17 mei 2024, bank rakyat tiongkok (selanjutnya disebut sebagai "bank sentral") mengumumkan sejumlah kebijakan optimalisasi keuangan real estat (selanjutnya disebut sebagai "517 new deal") termasuk pembatalan obligasi nasional yang lebih rendah batasan suku bunga kpr. berbagai kota berturut-turut telah membatalkan atau menurunkan secara signifikan batas bawah suku bunga kpr, ditambah dengan penurunan kumulatif lpr 5 tahun ke atas sebesar 35bp sejak awal tahun, selisih suku bunga yang ada. dan pinjaman hipotek baru telah berkembang pesat.

mengambil beijing sebagai contoh, pada tanggal 30 agustus, tingkat bunga pinjaman rumah pertama yang baru diterbitkan di beijing adalah 3,4%, sedangkan tingkat bunga pinjaman rumah pertama yang sudah ada mencapai 4,75%. dua mencapai 135bp.

penelitian guotai junan menunjukkan bahwa pada bulan april 2024, indeks tingkat pembayaran di muka penduduk mencapai rekor tertinggi dalam sejarah sebesar 37%, mencerminkan peningkatan yang signifikan dalam perilaku pembayaran di muka penduduk. pada saat yang sama, laporan sementara dari bank-bank yang terdaftar menunjukkan bahwa pada paruh pertama tahun ini, bank-bank besar milik negara dan bank-bank saham gabungan semuanya menunjukkan penurunan saldo hipotek.

menghadapi tekanan yang disebutkan di atas, banyak pembeli rumah melaporkan ke caijing bahwa bank telah menetapkan ambang batas tertentu untuk pelunasan pinjaman lebih awal. persyaratan umum adalah membuat janji untuk pemotongan setidaknya satu bulan sebelumnya, dan bunga akan dihitung sebagai biasa.

“hal ini mirip dengan situasi pada tahun 2023.” lu ting, kepala ekonom nomura china, menulis bahwa kesenjangan suku bunga saat ini antara pinjaman hipotek yang ada dan yang baru telah melebar menjadi 90bp-130bp, dan bank sentral menghadapi tekanan yang semakin besar untuk menurunkan suku bunga. suku bunga pinjaman hipotek yang ada.

pada bulan juni 2023, selisih suku bunga antara pinjaman hipotek lama dan baru secara nasional mencapai 100bp. pada agustus 2023, skala pelunasan pinjaman awal penduduk mencapai 432,45 miliar yuan, setara dengan rata-rata skala bulanan pinjaman hipotek baru.

pada akhir agustus 2023, bank sentral mengumumkan bahwa mereka akan memandu bank-bank komersial untuk secara kolektif menurunkan suku bunga pinjaman rumah pertama yang ada, dengan pengurangan rata-rata sebesar 73bp, sehingga mengurangi beban bunga peminjam sekitar 170 miliar yuan setiap tahun.

"laporan operasi keuangan regional tiongkok (2024)" mengungkapkan bahwa setelah kebijakan tersebut diberlakukan, dari bulan september hingga desember, rata-rata jumlah pembayaran di muka bulanan pinjaman hipotek turun sebesar 10,5% dibandingkan sebelum kebijakan tersebut diberlakukan (agustus 2023). sebuah survei yang dilakukan oleh bank sentral cabang chongqing menunjukkan bahwa lebih dari 30% penduduk yang disurvei berencana menggunakan pembayaran bunga yang dihemat untuk meningkatkan konsumsi. pada oktober hingga desember 2023, tingkat pertumbuhan penjualan ritel sosial merupakan yang tertinggi pada periode yang sama dalam tiga tahun terakhir.

menurut data bank sentral, pada akhir juni 2024, saldo pinjaman rmb lembaga keuangan adalah 250,85 triliun yuan, meningkat 8,8% dibandingkan tahun lalu. diantaranya, saldo pinjaman perumahan pribadi nasional adalah 37,79 triliun yuan, terhitung sekitar 15,06%.

"pertemuan biro politik bulan juli mengusulkan agar kita fokus pada peningkatan konsumsi untuk meningkatkan permintaan domestik, dan menurunkan suku bunga hipotek yang ada merupakan pilihan kebijakan yang efektif untuk mendorong konsumsi." lu ting mengatakan bahwa bank sentral diharapkan dapat memandu bank-bank komersial dalam perekonomian beberapa bulan ke depan mengurangi suku bunga kpr yang ada, dan tingkat penurunan suku bunga diperkirakan akan sama dengan pada akhir tahun 2023.

namun kondisi saat ini tidak persis sama dengan tahun lalu. pada juni 2024, margin bunga bersih bank umum adalah 1,54%, turun 20bp dibandingkan tahun lalu.

“penurunan kembali suku bunga hipotek saat ini dapat meningkatkan konsumsi, namun hal ini belum disesuaikan, terutama karena dampaknya terhadap bank.” sheng songcheng, profesor ekonomi dan keuangan di china europe international business school, mengatakan kepada caijing, “bank memperhitungkan lebih dari 10% industri keuangan. 90%, kebijakan bank sentral harus mempertimbangkan bank, tetapi bukan kepentingan bank, tetapi risiko bank, kelangsungan hidup bank, dan kemampuan bank untuk terus mendukung pembangunan. perekonomian riil.”

pada siang hari tanggal 30 agustus, beberapa media melaporkan bahwa bank rakyat tiongkok sedang mempertimbangkan untuk menurunkan lebih lanjut suku bunga hipotek yang ada untuk mengurangi beban utang penduduk dan meningkatkan konsumsi. sebagai tanggapan, bank sentral tidak menanggapi.

pada pembukaan sore hari di hari yang sama, sektor real estate a-share menguat secara keseluruhan, dengan dua etf real estate naik lebih dari 5%, dan banyak saham seperti gemdale group dan tiandiyuan mencapai batas hariannya; sektor konsumen meningkat tajam, dengan etf elektronik konsumen naik lebih dari 4%, dan lingyi zhizao dan mindray. medical, haiti flavours dan saham-saham lainnya termasuk di antara saham-saham yang mengalami kenaikan terbesar; bank termasuk dalam kelompok yang paling merugi.

dalam laporan tersebut di atas, bank sentral menyatakan bahwa langkah selanjutnya adalah mendesak lembaga keuangan untuk terus menerapkan hasil penurunan suku bunga kpr yang ada, meluruskan hubungan antara suku bunga kpr tambahan dan yang ada, dan secara efektif mengurangi beban bunga masyarakat. , dan melepaskan motivasi investasi dan konsumsi masyarakat.

selisih bunga melebar: pembayaran di muka meningkat

"setelah melunasi jumlah ini pada bulan september, pokok pinjaman komersial masih sebesar 840.000 yuan, dan direncanakan akan dilunasi dalam waktu tiga tahun."

zhou lin mengatakan kepada caijing bahwa setelah memiliki dana cadangan darurat, dia telah menghabiskan hampir 95% pendapatan keluarganya untuk membayar kembali pinjaman di muka dalam dua tahun terakhir. pengeluaran sehari-hari terutama bergantung pada penghematan dan dukungan orang tua untuk menyeimbangkan pengeluaran sehari-hari.

pada tahun 2021, zhou lin yang berusia 29 tahun membeli rumah pertamanya di beijing dan juga mengambil pinjaman perumahan pribadi sebesar 1,54 juta yuan, dengan tingkat bunga lpr+55bp.

yang tidak disangka zhou lin adalah dia membelinya tepat sebelum suku bunga hipotek turun.

di satu sisi, sejak 20 januari 2022, bank sentral telah mengarahkan lpr 5 tahun ke atas untuk turun secara kumulatif sebesar 80bp. di sisi lain, sejak akhir tahun 2023, beijing telah menurunkan batas bawah suku bunga kpr sebanyak dua kali. batas bawah terbaru suku bunga pinjaman rumah pertama kali telah diturunkan menjadi lpr-45bp, dan kenaikan poin kumulatif telah turun. sebesar 100bp.

menurut data bank sentral, pada triwulan keempat tahun 2021, rata-rata tertimbang suku bunga pinjaman hipotek baru secara nasional adalah 5,63%. menjadi 3,45%. pada saat yang sama, suku bunga pinjaman rumah pertama baru di beijing juga turun dari 5,2% pada tahun 2021 menjadi 3,4%.

dari oktober 2019 hingga desember 2023, batas bawah suku bunga kpr pertama di beijing adalah lpr+55bp. masyarakat yang membeli rumah di beijing selama periode ini juga memiliki persepsi berbeda terhadap suku bunga kpr.

di satu sisi, tanggal penyesuaian harga lpr untuk sebagian besar pinjaman hipotek yang ada adalah 1 januari setiap tahun, sehingga manfaat penurunan suku bunga sering kali tertinggal dibandingkan peminjam hipotek baru. di sisi lain, karena titik kenaikan suku bunga kpr yang ditetapkan dalam kontrak adalah tetap, tidak peduli bagaimana lpr disesuaikan, suku bunga kpr yang ada akan selalu lebih tinggi 100bp dibandingkan peminjam yang membeli rumah setelah juni 2024.

saat ini, suku bunga hipotek zhou lin adalah 4,75%, lebih tinggi 135bp dibandingkan suku bunga 3,4% yang diterapkan di beijing. kesenjangan suku bunga yang besar antara hipotek lama dan baru membuat zhou lin sulit menerimanya. pada saat yang sama, zhou lin juga menghadapi fluktuasi harga rumah. data dari biro statistik nasional menunjukkan bahwa sejak oktober 2023, tingkat pertumbuhan indeks harga jual rumah bekas di beijing dari tahun ke tahun terus negatif, menunjukkan bahwa harga rumah terus turun -7,2%. penilaian rumah zhou lin telah turun sekitar 20% sejak dia membelinya.

sejak januari 2022, zhou lin telah mengajukan permohonan pelunasan pinjaman lebih awal setiap beberapa bulan, dengan jumlah tunggal berkisar antara puluhan ribu yuan hingga dua hingga tiga ratus ribu yuan. dalam lebih dari dua tahun, zhou lin telah melunasi sekitar 600.000 yuan di muka pokok hipoteknya.

“saat saya membeli rumah, saya mengosongkan enam dompet. setelah membeli rumah, keluarga kecil kami tidak punya tabungan. sekarang sumber utama tekanan keuangan adalah hipotek. untuk menghemat uang dan melunasi pinjaman di muka, kecuali untuk pengeluaran yang diperlukan, pada dasarnya kita dapat membelanjakan lebih sedikit. habiskan lebih sedikit uang, "kata zhou lin.

hu ying dari shanghai juga menghadapi perbedaan suku bunga yang besar antara hipotek baru dan lama.

pada bulan april 2023, hu ying membeli sebuah rumah di shanghai dan mengajukan pinjaman perumahan komersial sebesar 1,2 juta yuan dari bank. tingkat bunga yang disepakati dalam kontrak adalah lpr+35bp, dan tanggal penyesuaian harga adalah tanggal penandatanganan kontrak. saat ini, suku bunga hipoteknya adalah 4,3%, 90bp lebih tinggi dari suku bunga pinjaman rumah pertama di shanghai.

"suku bunga hipotek masih tinggi. jika anda memiliki uang, lebih baik menggunakannya untuk mengurangi leverage. menurunkan leverage dapat mengurangi tekanan." hu ying mengatakan bahwa imbal hasil produk keuangan secara bertahap menurun dalam beberapa tahun terakhir sebagai seorang praktisi keuangan, dia menilai imbal hasil dalam jangka pendek sulit untuk dipulihkan, jadi saya memutuskan untuk membereskan pengelolaan keuangan saya dan membayar kembali pinjaman lebih awal.

pada bulan mei 2024, satu tahun setelah berakhirnya kontrak pinjaman perumahan, anda dapat mengajukan permohonan pelunasan lebih awal. hu ying segera mengajukan permohonan pelunasan lebih awal, membayar kembali hampir 1 juta yuan dalam satu waktu, mengurangi pinjaman perumahan menjadi 200.000 yuan.

pengalaman zhou lin dan hu ying tidaklah unik. belakangan ini, istilah seperti “pembayaran pinjaman di muka” dan “kecanduan pembayaran pinjaman” telah menjadi topik hangat di platform sosial utama.

memasukkan "pembayaran pinjaman awal" di kotak pencarian platform sosial menunjukkan lebih dari 30.000 konten terkait.peminjam hipotek yang membeli rumah dengan suku bunga yang relatif tinggi berbagi pengalaman mereka dalam melunasi pinjaman mereka lebih awal, dan juga membahas cara lain untuk menurunkan suku bunga hipotek yang ada. mereka menyebut rangkaian tindakan ini sebagai "penyelamatan diri".

pada bulan juni, tim peneliti makro guotai junan menghitung indeks tingkat pembayaran di muka penduduk (cpr) dengan mengacu pada metode kompilasi indeks tingkat pembayaran di muka bersyarat rmbs (sekuritas berbasis hipotek perumahan) yang diterbitkan oleh national interbank funding center. sejak februari 2024, indeks tingkat pembayaran di muka penduduk telah mempercepat tren kenaikannya, mencapai rekor tertinggi dalam sejarah sebesar 37% pada bulan april (tidak termasuk penyesuaian teknis pada bulan oktober 2023), yang mencerminkan peningkatan signifikan dalam perilaku pembayaran di muka penduduk.

menurut data bank sentral, pada paruh pertama tahun 2024, pinjaman jangka menengah dan panjang penduduk meningkat total 1,18 triliun yuan, turun 280 miliar yuan dibandingkan tahun lalu. pinjaman jangka menengah dan panjang penduduk meningkat sebesar 320,2 miliar yuan, turun 142,8 miliar yuan tahun-ke-tahun.tianfeng securities percaya bahwa setelah suku bunga pinjaman tambahan diturunkan, perbedaan suku bunga antara pinjaman tambahan dan pinjaman yang ada meningkat, menyebabkan pelunasan lebih awal, yang mungkin menjadi salah satu alasan terus menyempitnya kenaikan jangka menengah dan panjang. pinjaman kepada penduduk.

pinjaman hipotek yang ada: seruan untuk penurunan suku bunga kembali muncul

perbedaan suku bunga antara pinjaman hipotek baru dan lama terutama terkait dengan metode penetapan harga suku bunga hipotek.

menurut zou lan, direktur departemen kebijakan moneter bank sentral, 99% pinjaman hipotek mengadopsi mekanisme suku bunga mengambang, yang didasarkan pada lpr. saat menandatangani kontrak, anda memilih poin tambahan, dan kisaran poin tambahan disepakati berdasarkan permintaan dan penawaran pasar pada saat penerbitan. poin tambahan bersifat tetap selama jangka waktu kontrak.

orang dalam industri percaya bahwa secara keseluruhan, sebagian besar hipotek yang diterbitkan sebelum tahun 2022 memiliki kenaikan poin yang relatif tinggi. dengan berbagai optimalisasi dan penyesuaian kebijakan suku bunga kpr, kesenjangan antara suku bunga kpr yang ada dan yang baru secara bertahap semakin melebar.

sekitar juni 2023, perbedaan suku bunga antara pinjaman hipotek lama dan baru secara nasional akan mencapai sekitar 100bp. terdapat peningkatan yang signifikan dalam jumlah penduduk yang membayar kembali pinjaman mereka di muka.

pada akhir agustus 2023, untuk mengurangi beban bunga penduduk dan mendukung perluasan konsumsi, bank sentral dan badan pengawasan keuangan negara bersama-sama mendorong bank-bank komersial untuk menurunkan suku bunga pinjaman rumah pertama yang ada suku bunga pinjaman hipotek yang ada lebih dari 23 triliun yuan telah diselesaikan, dan tingkat bunga rata-rata tertimbang yang disesuaikan adalah 4,27%, dengan penurunan rata-rata sebesar 73bp.

namun, dalam penyesuaian tahun 2023, poin yang ditambahkan ke lpr dengan tingkat bunga eksekusi baru tidak boleh lebih rendah dari batas bawah suku bunga pinjaman rumah pertama di kota tempat pinjaman awal diterbitkan. menurut zou lan, setelah penyesuaian, suku bunga untuk sebagian besar pinjaman rumah pertama yang memenuhi persyaratan akan diturunkan menjadi lpr, dan setelah mei 2022 akan diturunkan menjadi lpr-20bp, yang langsung diturunkan ke batas bawah kebijakan.

menurut perhitungan lu ting, untuk pinjaman perumahan yang ada sekitar 30 triliun yuan dari tahun 2015 hingga 2022, tingkat bunga pinjaman perumahan yang ada diperkirakan rata-rata sekitar 5,2%. setelah suku bunga kpr eksisting diturunkan rata-rata sebesar 73bp pada tahun 2023, diperkirakan rata-rata suku bunga kpr eksisting saat ini akan berada di kisaran 4,5%.

sejak awal tahun ini, dengan diperkenalkannya "517 new deal", bank sentral mengumumkan pembatalan kebijakan suku bunga batas bawah hipotek di tingkat nasional. sebagian besar kota telah membatalkan atau menurunkan batas bawah hipotek secara signifikan suku bunga sesuai dengan kondisi setempat.

dari tanggal 27 hingga 28 mei, shanghai dan shenzhen menurunkan suku bunga yang lebih rendah untuk pinjaman rumah pertama dan kedua masing-masing sebesar 35 bp untuk lpr-45 bp dan lpr+5 bp.

pada tanggal 28 mei, guangzhou mengumumkan penghapusan batas bawah suku bunga hipotek. bank-bank lokal besar telah mencapai konsensus mengenai suku bunga hipotek: pinjaman rumah pertama akan dikurangi menjadi lpr-55bp, dan pinjaman rumah kedua akan dikurangi menjadi lpr-15bp. pada tanggal 15 juli, suku bunga pinjaman rumah pertama di guangzhou diturunkan lagi sebesar 20bp menjadi lpr-75bp.

pada tanggal 26 juni, beijing mengumumkan bahwa mereka akan menurunkan batas bawah suku bunga pinjaman rumah pertama menjadi lpr-45bp, dan batas bawah suku bunga pinjaman rumah kedua menjadi lpr-5bp (dalam jalan lingkar kelima) dan lpr- 25bp (di luar jalan lingkar kelima) masing-masing.

pada akhir juni, kecuali tiga kota tingkat pertama yaitu beijing, shanghai, dan shenzhen, batas suku bunga yang lebih rendah untuk pinjaman rumah pertama dan kedua di kota-kota lain telah dibatalkan.saat ini, batas bawah suku bunga kpr pertama di tiga kota beijing, shanghai dan shenzhen adalah lpr-45bp. guangzhou telah menghapuskan batas bawah suku bunga hipotek. menurut laporan media, suku bunga pinjaman rumah pertama beberapa bank di guangzhou telah serendah 2,9% (yaitu lpr-95bp).

alhasil, selisih suku bunga kpr baru dan lama kembali melebar.mengambil contoh di beijing, setelah tanggal 26 juni, perbedaan poin suku bunga antara hipotek baru dan lama bisa mencapai 100bp, dan bahkan poin yang ditambahkan untuk pinjaman hipotek pertama yang ada adalah 60bp-80bp lebih tinggi daripada poin yang ditambahkan untuk pinjaman hipotek kedua yang baru ditambahkan. hipotek, membentuk perbedaan suku bunga yang besar.

pada bulan februari dan juli 2024, bank sentral dua kali mengarahkan lpr 5 tahun ke atas untuk menurunkan total sebesar 35bp, sehingga semakin memperlebar perbedaan suku bunga antara hipotek baru dan yang sudah ada. menurut perhitungan lu ting, perbedaan suku bunga saat ini antara pinjaman hipotek lama dan baru adalah sekitar 90bp-130bp.

akibatnya, peminjam hipotek yang ada juga menaruh harapan mereka pada bank komersial untuk sekali lagi fokus pada penurunan suku bunga hipotek yang ada.

di papan pesan pimpinan people's daily online, beberapa warga meninggalkan pesan kepada penanggung jawab bank sentral terkait, mengatakan bahwa tingkat bunga pinjaman rumah pertama kali telah diturunkan secara signifikan, dan disarankan untuk menindaklanjuti dan menyesuaikan suku bunga pinjaman rumah yang ada.

di platform sosial, beberapa pengguna memposting informasi kontak publik bank sentral dan departemen manajemen keuangan lainnya, menyerukan netizen untuk bersama-sama melaporkan tuntutan mereka ke departemen manajemen keuangan dan menuntut pengurangan suku bunga hipotek yang ada.

"ketika harga rumah turun dan suku bunga pasar terus menurun, suku bunga hipotek saat ini sudah berada pada tingkat yang relatif tinggi, yang dapat mempengaruhi masuknya permintaan baru yang kaku dan stabilitas harga rumah." departemen keuangan, akademi ilmu sosial tiongkok, mengatakan kepada caijing dia berkata, "suku bunga hipotek yang ada saat ini umumnya sekitar 100bp lebih tinggi daripada suku bunga hipotek baru. jika diturunkan lebih lanjut sebesar 50bp-80bp, saya pikir itu lebih masuk akal. "

pada saat yang sama, zhang ming mengatakan bahwa menurunkan suku bunga hipotek yang ada dapat menyelamatkan rumah tangga, terutama rumah tangga dengan leverage tinggi, pembayaran bunga yang besar dan mengurangi efek crowding-out hipotek terhadap konsumsi.“langkah ini memiliki dampak positif terhadap konsumsi dan banyak aspek lainnya, sehingga patut dipertimbangkan.”

menurut perhitungan tim real estat tianfeng securities, dari juli 2023 hingga juli 2024, saldo pinjaman jangka menengah dan panjang baru kepada penduduk menyumbang sekitar 5,94% dari saldo pinjaman perumahan pribadi, yang mencerminkan skala pinjaman perumahan pribadi yang ada. pinjaman dengan suku bunga lebih tinggi masih besar. “kami percaya bahwa dengan menurunkan suku bunga hipotek secara tepat saat ini, sebagian potensi konsumsi penduduk dapat dilepaskan, dan pada saat yang sama, perluasan 'pelunasan lebih awal' dapat dibatasi.”

dong ximiao, kepala peneliti china merchants union, percaya bahwa suku bunga adalah harga dana. harga dana berbeda pada periode yang berbeda, dan suku bunga hipotek juga tinggi dan rendah periode. “suku bunga pinjaman rumah pertama yang ada saat ini sudah merupakan batas bawah suku bunga hipotek perkotaan ketika pinjaman tersebut diterbitkan, dan tidak adil untuk menurunkannya lagi.”

menurut dong ximiao, saat ini ada dua situasi yang dapat dipertimbangkan untuk menurunkan suku bunga hipotek:pertama, direkomendasikan untuk menurunkan suku bunga pinjaman rumah kedua yang tidak terpengaruh oleh putaran pengurangan terpusat sebelumnya; kedua, setelah menyesuaikan standar jumlah unit rumah di setiap kota, direkomendasikan untuk menguranginya suku bunga pinjaman rumah pertama secara terpusat.

sheng songcheng memberi tahu caijing bahwa dia menyarankan untuk menurunkan kembali suku bunga hipotek yang ada. “jika suku bunga pinjaman hipotek yang ada turun, bunga yang dihemat sebenarnya dapat mendukung konsumsi,” kata sheng songcheng, tetapi memang sangat sulit untuk dioperasikan, dan keinginan bank komersial harus dipertimbangkan.

dilema bagi bank: penyebaran bunga yang sempit, saldo yang menurun

menurut perhitungan sebelumnya yang dilakukan oleh bank of china research institute, dengan asumsi suku bunga pinjaman hipotek yang ada diturunkan sebesar 50 bp, margin bunga bersih bank akan berkurang sebesar 7 bp, pendapatan operasional akan berkurang sebesar 3%, dan laba bersih. keuntungan akan berkurang sebesar 6%.

menurut data administrasi pengawasan keuangan negara, pada kuartal kedua tahun 2024, margin bunga bersih bank umum adalah 1,54%, penurunan tahun-ke-tahun sebesar 20bp, yang mencapai level terendah sejak statistik dikumpulkan. . diantaranya, tingkat margin bunga bersih bank-bank besar pada kuartal kedua adalah 1,46%, penurunan year-on-year sebesar 21 bp, dan level terendah sejak statistik dikumpulkan.

pada paruh pertama tahun 2024, banyak bank besar milik negara mengalami pertumbuhan pendapatan dan laba yang negatif dari tahun ke tahun. pada konferensi kinerja jangka menengah intensif bank-bank terdaftar yang intensif baru-baru ini, penanggung jawab banyak bank menyatakan bahwa penurunan pertumbuhan pendapatan terkait dengan tekanan pada margin bunga bersih.

pada konferensi hasil sementara tahun 2024, presiden bank komunikasi zhang baojiang mengatakan dengan jujur ​​bahwa bank komersial menghadapi tiga tekanan utama dalam jangka pendek. pertama, tingkat pertumbuhan skala bisnis mungkin terus melambat. kedua, ada tekanan besar untuk menstabilkan neto margin bunga. ketiga, tekanan pengendalian risiko di bidang-bidang utama seperti real estate tidak dapat diabaikan.

“suku bunga lpr 5 tahun di sisi aset telah mengalami dua putaran penurunan tahun ini, memberikan tekanan ke bawah pada imbal hasil di sisi aset. struktur simpanan di sisi liabilitas tetap teratur, biaya liabilitas telah terlihat tingkat kekakuan tertentu, dan selisih suku bunga telah menyempit, sehingga membebani (kredit "dengan penurunan pertumbuhan skala dan lemahnya pendapatan jangka menengah, bank-bank komersial menghadapi tekanan yang lebih besar pada sisi pendapatan," kata zhang baojiang.

zhou wanfu, wakil presiden bank komunikasi, memperkirakan bahwa suku bunga hipotek yang ada akan diturunkan pada tahun 2023, "517 new deal" dan dua pengurangan lpr pada tahun 2024 akan berdampak pada margin bunga bersih bank di tahun kedua. setengah tahun. pada saat yang sama, tren deposito berjangka dan deposito jangka panjang saat ini belum mereda, sehingga sampai batas tertentu telah mempengaruhi tren penurunan biaya kewajiban. "dari perspektif setahun penuh, tujuan kami adalah menjaga margin bunga bersih tetap stabil dan mengupayakan peningkatan marjinal. sulit dan menantang untuk mencapai hal ini."

untuk mengurangi tekanan pada margin bunga bersih bank, bank-bank besar milik negara telah melakukan lima putaran penurunan suku bunga deposito sejak agustus 2022 untuk mengurangi biaya kewajiban.

saat ini, suku bunga simpanan bank-bank besar yang tercatat telah mengucapkan selamat tinggal menjadi 2% dan telah memasuki awalan "1".

mengambil contoh industrial and commercial bank of china, suku bunga yang tercantum saat ini untuk simpanan bank saat ini adalah 0,15%; untuk deposito berjangka sekaligus, suku bunga yang tercantum selama 3 bulan, setengah tahun, 1 tahun, 2 tahun, 3 tahun, dan 5 tahun masing-masing sebesar 1,05% dan 1,25%, 1,35%, 1,45%, 1,75%, 1,8%.

dibandingkan dengan sebelum 15 september 2022, suku bunga tercatat bank untuk berbagai jenis simpanan telah diturunkan sebesar 15 bp menjadi 100 bp. diantaranya, suku bunga tercatat deposito berjangka 3 tahun (simpanan dan penarikan utuh) turun dari 2,75. % menjadi 1,75%, penurunan 100 bp.

untuk secara efektif mengurangi tingginya biaya simpanan bank, pada bulan april tahun ini, mekanisme pengaturan mandiri untuk penetapan harga suku bunga pasar mengeluarkan "inisiatif pelarangan pemeliharaan tatanan persaingan di pasar simpanan melalui kompensasi manual suku bunga dan tinggi suku bunga”, yang mensyaratkan bahwa mulai saat ini bank tidak boleh memberikan simpanan kepada bank dalam bentuk apapun. nasabah menjanjikan atau membayar tambahan bunga melebihi batas atas suku bunga simpanan yang diperbolehkan.

pada akhir juli, saldo m1 (uang sempit) berjumlah 63,23 triliun yuan, turun sekitar 5,4 triliun yuan dari akhir maret 2024. m1 terutama terdiri dari uang tunai dan giro korporasi. lin yingqi, analis perbankan di cicc, menulis, pertumbuhan negatif m1 terutama terkait dengan keluarnya simpanan korporasi dari bank karena penghapusan pembayaran bunga manual.

pada saat yang sama, tekanan kerugian kredit yang disebabkan oleh pelunasan pinjaman lebih awal juga menguji bank-bank komersial.

pada akhir juni tahun ini, saldo pinjaman perumahan pribadi secara nasional adalah 37,79 triliun yuan, penurunan tahun-ke-tahun sebesar 2,1%, dan penurunan sekitar 410 miliar yuan dari akhir tahun 2023. data laporan tahunan menunjukkan bahwa pada akhir tahun 2023, total saldo pinjaman perumahan pribadi dari lima bank milik negara, yaitu industri, pertanian, tiongkok, konstruksi, dan komunikasi, berjumlah 24,16 triliun yuan, turun dari tahun ke tahun. sebesar 2,40%.

data laporan sementara terbaru menunjukkan bahwa pada paruh pertama tahun 2024, saldo pinjaman perumahan pribadi dari banyak bank yang terdaftar seperti bank of china, bank of communications, shanghai pudong development bank, dan industrial bank menurun. diantaranya, saldo pinjaman hipotek bank industri turun lebih dari 10 miliar yuan.

banyak orang yang diwawancarai mengatakan bahwa pinjaman perumahan pribadi memiliki rasio bermasalah yang rendah dan imbal hasil yang relatif tinggi, dan masih merupakan aset bank komersial dengan kualitas terbaik. penurunan saldo pinjaman perumahan bukanlah situasi yang ingin dilihat oleh bank.

dengan latar belakang ini, bank diam-diam menaikkan ambang batas pelunasan pinjaman lebih awal.

"keuangan" mengetahui dari beberapa bank dan peminjam bahwa saat ini sebagian besar bank perlu menunggu selama satu bulan untuk mengajukan pembayaran pinjaman lebih awal, dan beberapa bank menunggu hingga tiga bulan. selain itu, banyak peminjam melaporkan bahwa beberapa bank kecil dan menengah memiliki batasan jumlah pembayaran pinjaman lebih awal, dan beberapa bank hanya dapat mengajukan permohonan setahun sekali.

dalam hal ini, banyak peminjam mengatakan kepada caijing bahwa mereka sekarang membuat janji untuk pelunasan lebih awal berikutnya setiap kali bank mendebit uangnya. “waktu antar pelunasan hanyalah waktu yang cukup untuk menghemat uang,” kata seorang peminjam.

“saya memperkirakan suku bunga hipotek yang ada cepat atau lambat harus diturunkan.” seorang kepala bisnis kredit di cabang bank saham gabungan berkata terus terang kepada caijing, “jika tidak ada penyesuaian, simpanan (saldo) mungkin akan turun.” juga turun, dan pinjaman (saldo) juga bisa turun.

seseorang dari departemen pinjaman pribadi sebuah bank besar mengatakan kepada caijing bahwa bank tersebut sedang melakukan penelitian yang relevan, tetapi belum yakin apakah penelitian tersebut pada akhirnya akan dilaksanakan.

perlu dicatat bahwa tingkat kredit macet bank hipotek menunjukkan tanda-tanda peningkatan.

menurut statistik yang tidak lengkap dari caijing, kredit perumahan pribadi yang bermasalah dari lima bank terdaftar yang telah menerbitkan laporan sementara pada tanggal 29 agustus semuanya sedang meningkat. diantaranya, rasio pinjaman hipotek bermasalah china citic bank, ping an bank, shanghai pudong development bank, bank of communications, dan industrial bank masing-masing meningkat sebesar 21bp, 14bp, 13bp, 11bp, dan 9bp dibandingkan dengan akhir tahun 2023. .

menurut data pemantauan yang baru-baru ini dirilis oleh lembaga pasar cric, pada paruh pertama tahun 2024, jumlah rumah yang diambil alih secara nasional mencapai 202,000, meningkat 12% dari tahun ke tahun. diantaranya, terdapat 166.000 lelang efektif dan 28.000 transaksi, dengan rata-rata tingkat transaksi 17%, turun 7 poin persentase dibandingkan periode yang sama tahun lalu.

nyatanya, tidak hanya kredit rumah pribadi. laporan sementara menunjukkan bahwa rasio non-performing pada bisnis pinjaman ritel seperti pinjaman kartu kredit dan pinjaman bisnis pribadi di banyak bank telah meningkat.

pada konferensi hasil semesteran, chief risk officer bank of communications liu jianjun mengakui bahwa bisnis ritel yang bermasalah telah meningkat pada paruh pertama tahun ini. pada saat yang sama, dipengaruhi oleh pemulihan makroekonomi dan penyesuaian industri real estate, diperkirakan masih akan ada tekanan penurunan pada kualitas aset pinjaman ritel pada paruh kedua tahun ini.

penggantian hipotek: bank memperkuat pengawasan

apakah pinjaman hipotek yang ada akan dikurangi masih belum pasti, namun suku bunga pinjaman konsumen dan pinjaman bisnis telah turun secara signifikan.

saat ini, pinjaman konsumen bank dan pinjaman usaha pada dasarnya memiliki awalan "2".

menurut laporan media, produk pinjaman konsumen dari bank of ningbo memiliki tingkat bunga tahunan pinjaman pertama serendah 2,98%, dan produk pinjaman konsumen dari ping an bank yang menargetkan pekerja kerah putih memiliki tingkat bunga serendah 2,88% setelah diskon. dalam hal pinjaman usaha, banyak perantara pinjaman mengatakan bahwa tingkat bunga pinjaman usaha hipotek perumahan di bank-bank besar milik negara saat ini hanya 2,8%, dan jangka waktunya bisa mencapai sepuluh tahun.

sebagai perbandingan, tingkat bunga rata-rata tertimbang pinjaman hipotek baru pada kuartal kedua adalah 3,45%, dan tingkat bunga sejumlah besar pinjaman hipotek yang ada adalah sekitar 4%.dihitung berdasarkan tingkat bunga pinjaman perumahan yang ada di beijing sebesar 4,75%, perbedaan suku bunga antara pinjaman tersebut dan pinjaman operasional mendekati 200bp.

perbedaan suku bunga yang besar telah menyebabkan beberapa peminjam hipotek mengambil risiko dan mengganti pinjaman berbunga tinggi dengan pinjaman berbunga rendah.seorang peminjam dari beijing mengatakan kepada caijing bahwa dia telah mengganti sebagian pinjaman perumahannya dengan pinjaman bisnis atau pinjaman konsumen.

“tidak disarankan untuk mengajukan pinjaman operasional atau pinjaman konsumsi pribadi untuk menggantikan pinjaman perumahan pribadi.” dong ximiao mengingatkan bahwa penggunaan pinjaman operasional dan dana pinjaman konsumen diatur dengan jelas, dan penggunaan ilegal dapat mempengaruhi kredit pribadi. dan jika anda memalsukan surat keterangan modal, izin usaha, dll untuk mengajukan pinjaman, anda mungkin dicurigai melanggar hukum atau bahkan melanggar hukum pidana.

sejak tahun 2021, pinjaman usaha pribadi telah digunakan secara ilegal untuk menggantikan pinjaman perumahan.

pada bulan agustus 2021, otoritas pengatur shenzhen mengumumkan hasil penyelidikan atas insiden spekulasi real estat "shenfangli" dan menemukan bahwa personel terkait "shenfangli" dicurigai memalsukan dokumen resmi lembaga negara, memberikan informasi palsu untuk mendapatkan pinjaman , dan menggunakan banyak transfer, perilaku yang mengganggu tatanan pasar keuangan, seperti menghindari pemantauan aliran modal dengan membobol beberapa bagian dan melakukan penarikan tunai, melibatkan berbagai kategori seperti pinjaman hipotek perumahan, pinjaman usaha, dan pinjaman konsumen jumlah totalnya pinjaman bermasalah adalah 1,064 miliar yuan, dimana 380 juta yuan digunakan untuk pinjaman usaha.

dai zhifeng, direktur zhongtai securities research institute, mengatakan kepada caijing bahwa pada paruh pertama tahun 2024, skala pinjaman usaha pribadi secara nasional mencapai 23,8 triliun yuan, dua kali lipat dari 11,4 triliun yuan pada akhir tahun 2019.

secara khusus, dari tahun 2020 hingga 2023, pinjaman usaha pribadi akan mengalami peningkatan bersih masing-masing sebesar 2,3 triliun yuan, 2,6 triliun yuan, 2,7 triliun yuan, dan 3,3 triliun yuan. pada paruh pertama tahun 2024, pinjaman usaha pribadi meningkat sebesar 1,65 triliun yuan, mempertahankan pertumbuhan yang tinggi.

dari segi struktur, sejak tahun 2022, peningkatan bersih pinjaman operasional jangka menengah dan panjang jauh lebih tinggi dibandingkan pinjaman operasional jangka pendek. data menunjukkan bahwa pada tahun 2022, 2023 dan paruh pertama tahun 2024, pinjaman operasional jangka menengah dan panjang akan meningkat masing-masing sebesar 0,5 triliun yuan, 0,66 triliun yuan, dan 0,35 triliun yuan dibandingkan dengan pinjaman operasional jangka pendek. terlihat bahwa peningkatan pinjaman usaha pribadi dalam dua tahun terakhir sebagian besar dikontribusi oleh pinjaman usaha jangka menengah dan panjang dengan jangka waktu lebih dari satu tahun.

menurut perkiraan dai zhifeng, total pinjaman konsumen dan pinjaman usaha yang digunakan untuk pembelian rumah pada tahun 2021 akan berjumlah sekitar 3,16 triliun yuan. dengan asumsi pinjaman usaha menyumbang sekitar 70%, maka akan menjadi 2,21 triliun yuan.

dai zhifeng mengatakan bahwa tingkat pertumbuhan pinjaman usaha pribadi dari bank-bank yang terdaftar telah menurun pada paruh pertama tahun ini, dan sejak tahun 2021, pengawasan telah secara ketat memeriksa aliran pinjaman usaha pribadi, dan persetujuan pra-pinjaman bank menjadi lebih ketat tingkat persetujuan hipotek aktual sebagian besar lebih rendah dari 70%, dan bahkan serendah 70% dalam beberapa kasus. 50%, bantalan keamanannya tebal, dan bank melakukan tindakan manajemen pasca-pinjaman seperti revaluasi nilai secara teratur. agunan dan jaminan tambahan.“bank komersial diharapkan akan menerapkan kebijakan persetujuan yang lebih ketat untuk pinjaman usaha pribadi.”

baru-baru ini, banyak peminjam yang menggunakan pinjaman usaha untuk menggantikan pinjaman perumahan menyatakan di platform sosial bahwa mereka diminta oleh bank untuk melunasi pinjaman mereka terlebih dahulu. terkait hal itu, bank gabungan tersebut menyatakan pihaknya telah memperkuat pengawasan terhadap penggunaan dana pinjaman operasional.

selain meminjam uang baru untuk membayar kembali uang lama, beberapa peminjam juga mempertimbangkan untuk mentransfer kepemilikan dan membiayai kembali.cara pengoperasian spesifiknya adalah: mengalihkan rumah kepada pihak ketiga yang dapat dipercaya (biasanya orang tua), mengajukan kembali pinjaman ke bank atas nama pihak ketiga, dan menikmati suku bunga kpr pertama yang terbaru.

seorang perantara pinjaman yang mengaku dapat membantu menangani bisnis ini mengatakan kepada caijing bahwa ambang batas untuk transfer dan pembiayaan kembali relatif tinggi jika orang tua memenuhi syarat untuk membeli rumah dan tidak memerlukan penggantian real estat lima tahun terakhir. “jika anda tidak dapat menemukan pihak yang mentransfer yang dapat dipercaya, risikonya akan relatif tinggi, dan tidak disarankan untuk melakukan hal ini.”

selain itu, lebih dari 30 kota termasuk shenzhen, suzhou, fuzhou, xiamen, dan zhengzhou baru-baru ini meluncurkan bisnis “komersial-ke-publik”, yang memungkinkan pemohon yang memenuhi syarat untuk mengubah pinjaman perumahan komersial menjadi pinjaman perumahan dana hemat.

suku bunga pinjaman dana simpanan saat ini untuk perumahan pertama kali adalah 2,85%, dan bisnis "bisnis-ke-publik" dianggap oleh banyak orang sebagai alternatif untuk "menurunkan suku bunga hipotek yang ada". setelah seorang penduduk zhengzhou menyelesaikan bisnis "transfer bisnis-ke-publik", tingkat bunga hipotek turun dari 4,25% menjadi 2,85%, dan pembayaran bulanan berkurang sekitar 500 yuan.

sejak tahun 2023, warga di berbagai tempat telah menyerukan agar bisnis “business-to-public” dilakukan, namun beberapa kota sudah menegaskan tidak akan menjalankan bisnis “business-to-business” berupa kpr. untuk sementara.

menurut statistik yang tidak lengkap dari caijing, banyak kota pusat real estate seperti beijing, shanghai, guangzhou, chengdu, hangzhou, xi'an, dan nanjing belum meluncurkan bisnis "bisnis-ke-publik". di antara mereka, kota-kota seperti hangzhou, nanjing, dan guangzhou menjawab pertanyaan warga bahwa tingkat pemanfaatan dana tabungan lokal tinggi, bahkan ada kesenjangan pendanaan, dan mereka tidak memiliki kemampuan untuk melakukan “business-to”. bisnis -publik” untuk saat ini.

“kami hanya dapat menyerukan pengurangan suku bunga pinjaman hipotek yang ada.” seorang peminjam hipotek mengatakan kepada caijing setelah mengetahui bahwa kotanya tidak dapat menangani “transfer bisnis-ke-publik.”

pemotongan suku bunga saham: diperkirakan akan meningkatkan konsumsi

jika suku bunga kpr diturunkan lagi, kemana biaya bunga yang dihemat oleh rumah tangga akan disalurkan?

“menabung juga akan meningkatkan sebagian konsumsi.” zhou lin mengungkapkan pemikirannya kepada caijing. “bagian dari uang ini akan kembali ke kantong anda sendiri, yang setara dengan mengambilnya, dan mentalitas anda akan berbeda.”

zhou lin menghitung akun untuk "caijing", "misalnya, pinjaman bisnis seseorang saat ini adalah 5.000 yuan sebulan, terhitung 50% dari gajinya. jika dikurangi menjadi 4.000 yuan, nilai absolutnya tidak hanya akan berkurang sebesar 1.000 yuan, tetapi pembayaran hipotek juga akan dikurangi. "proporsinya menjadi 40%, dan saya merasa berbeda.”

zhou lin percaya bahwa ketika proporsi biaya hipotek menurun, masyarakat akan lebih bersedia mengeluarkan uang.

gagasan zhou lin sejalan dengan gagasan beberapa ekonom. banyak ekonom yang diwawancarai mengatakan kepada caijing bahwa menurunkan suku bunga hipotek merupakan cara yang efektif untuk meningkatkan konsumsi.

data dari biro statistik nasional menunjukkan bahwa dalam tujuh bulan pertama tahun 2024, total penjualan ritel barang konsumsi meningkat sebesar 3,5% tahun ke tahun, turun 0,2 poin persentase bulan ke bulan, dan 3,8 poin persentase tahun ke tahun. tahun. dari sisi harga, cpi (indeks harga konsumen) pada bulan juli naik sebesar 0,5% year-on-year, lebih rendah dibandingkan target yang telah ditetapkan sekitar 3% di awal tahun.

yin jianfeng, wakil direktur laboratorium keuangan dan pembangunan nasional, menulis dalam laporan yang baru-baru ini dirilis, "tingkat kontribusi kumulatif belanja konsumsi akhir tahun-ke-tahun terhadap pdb (produk domestik bruto) pada paruh pertama tahun ini turun dari 83% pada akhir tahun 2023 menjadi 61%, rekor tertinggi ini telah mencapai titik terendah baru sejak kuartal pertama tahun 2023, dan tingkat pertumbuhan total penjualan ritel barang konsumsi juga melambat dari 7% pada akhir tahun 2023 menjadi 2%, semuanya mencerminkan tren konsumsi yang lesu."

analisis pertemuan biro politik yang diadakan pada akhir juli menunjukkan bahwa dampak buruk perubahan lingkungan eksternal saat ini semakin meningkat, permintaan efektif dalam negeri tidak mencukupi, operasi ekonomi terdiferensiasi, masih banyak risiko dan bahaya utama yang tersembunyi. wilayah tersebut, dan terdapat kesulitan dalam mengubah kekuatan pendorong yang baru dan yang lama. pada paruh kedua tahun ini, kebijakan makroekonomi akan semakin kuat. diantaranya, “memperluas permintaan domestik dengan fokus pada peningkatan konsumsi” mendapat prioritas utama.

pada konferensi kerja berikutnya pada paruh kedua tahun 2024, bank sentral mengusulkan untuk "lebih mengalihkan fokusnya ke arah memberi manfaat bagi penghidupan masyarakat dan mendorong konsumsi."

sejauh mana penurunan suku bunga kpr dapat meningkatkan konsumsi?

dalam "laporan operasi keuangan regional tiongkok (2024)", bank sentral mengulas dampak kebijakan penurunan suku bunga hipotek yang ada pada tahun 2023 dalam topik khusus.

bank sentral menyatakan bahwa kebijakan ini mengurangi pembayaran bunga peminjam sekitar 170 miliar yuan setiap tahun, dan memainkan peran penting dalam mengurangi pembayaran pinjaman lebih awal dan merangsang pertumbuhan konsumsi.

menurut data bank sentral, sebelum kebijakan tersebut diterapkan, jumlah pelunasan awal pinjaman hipotek secara nasional meningkat pada agustus 2023, jumlah pelunasan awal pinjaman perumahan pribadi secara nasional mencapai 432,45 miliar yuan. setelah kebijakan ini diberlakukan pada tanggal 31 agustus, dari bulan september hingga desember, rata-rata jumlah pembayaran di muka bulanan pinjaman hipotek turun sebesar 10,5% dibandingkan sebelum kebijakan tersebut diberlakukan (agustus 2023).

sebuah survei sampel yang dilakukan oleh bank sentral cabang chongqing terhadap rumah tangga yang terlibat dalam pengurangan suku bunga hipotek menunjukkan bahwa lebih dari 30% penduduk yang disurvei berencana menggunakan pembayaran bunga yang dihemat untuk meningkatkan konsumsi, termasuk konsumsi harian, perjalanan , pendidikan anak, dll. pada triwulan pertama setelah kebijakan tersebut diterapkan, baik pengeluaran konsumsi rumah tangga maupun total penjualan eceran barang konsumsi menunjukkan pertumbuhan yang signifikan.

dari perspektif pengeluaran konsumsi penduduk, pada kuartal keempat tahun 2023, pengeluaran konsumsi per kapita penduduk perkotaan secara nasional mencapai 8.679 yuan, meningkat dari tahun ke tahun sebesar 8,4%, dan tingkat pertumbuhan meningkat sebesar 12,3 poin persentase dibandingkan dengan periode yang sama tahun lalu. dilihat dari total penjualan eceran barang konsumsi, pada bulan oktober hingga desember 2023, tingkat pertumbuhan penjualan eceran masing-masing sebesar 7,6%, 10,1%, dan 7,4%, yang merupakan tingkat pertumbuhan tertinggi pada periode yang sama dalam tiga tahun terakhir.

lu ting mengatakan, dalam rangka meningkatkan konsumsi, menurunkan suku bunga kpr merupakan pilihan kebijakan yang efektif.menurut perhitungannya, penurunan suku bunga hipotek saat ini sebesar 55bp-95bp akan menghemat biaya bunga tahunan peminjam hipotek sebesar 210 miliar yuan hingga 336 miliar yuan. jika suku bunga hipotek saat ini diturunkan rata-rata sebesar 65bp, maka pengurangan beban bunga akan mencapai sekitar 250 miliar yuan.

“karena industri real estat belum mencapai titik terendahnya, kami terus percaya bahwa bank sentral dapat memandu bank-bank komersial untuk menurunkan suku bunga hipotek saat ini dalam beberapa bulan ke depan, dengan tingkat penurunan suku bunga serupa dengan yang terjadi pada akhir tahun 2023. . "kata lu ting.

(atas permintaan orang yang diwawancarai, zhou lin dan hu ying menggunakan nama samaran dalam artikel tersebut; pekerja magang tang minan juga berkontribusi pada artikel ini; penulis adalah reporter dari "caijing"; artikel ini diterbitkan di majalah "caijing" yang diterbitkan pada bulan september 2 agustus 2024)