resumo

à medida que os preços da habitação caíram e as taxas de juro do mercado diminuíram, o diferencial das taxas de juro entre os empréstimos hipotecários existentes e os novos empréstimos hipotecários expandiu-se rapidamente. à medida que o comportamento dos residentes de reembolsar antecipadamente os empréstimos aumenta significativamente, espera-se que as taxas de juro hipotecárias existentes sejam ainda mais reduzidas.

texto｜tangjun

editor｜zhang wei yuan man

“reembolsar hipotecas antecipadamente é viciante”, escreveu um internauta de pequim em uma plataforma social, mostrando diversas capturas de tela de pagamentos antecipados de hipotecas.

o comprador de imóvel residencial, zhou lin, concorda plenamente com isso. recentemente, ele apresentou um pedido de reembolso antecipado do empréstimo ao banco pela terceira vez este ano. o valor do reembolso é de 40.000 yuans, que deverá ser deduzido em setembro. zhou lin disse a caijing que a principal razão para o seu reembolso antecipado foi que a taxa de juros de sua hipoteca era 135 pontos base (pontos base) mais alta do que o novo empréstimo hipotecário.

em 17 de maio de 2024, o banco popular da china (doravante denominado "banco central") anunciou uma série de políticas de otimização financeira imobiliária (doravante denominado "517 new deal"), incluindo o cancelamento do regime nacional mais baixo limite nas taxas de juros hipotecários várias cidades cancelaram sucessivamente ou reduziram significativamente o limite inferior das taxas de juros hipotecários, combinado com a redução cumulativa da lpr de 5 anos e acima em 35bp desde o início do ano, a diferença da taxa de juros entre os existentes. e os novos empréstimos hipotecários expandiram-se rapidamente.

tomando pequim como exemplo, em 30 de agosto, a taxa de juros para os empréstimos para a primeira habitação recém-emitidos em pequim era de 3,4%, enquanto a taxa de juros para os empréstimos para a primeira habitação existentes era de 4,75%. dois atingiram 135bp.

a pesquisa de guotai junan mostra que em abril de 2024, o índice da taxa de pré-pagamento dos residentes atingiu um máximo histórico de 37%, refletindo um aumento significativo no comportamento de pré-pagamento dos residentes. ao mesmo tempo, os relatórios intercalares dos bancos cotados mostraram que, no primeiro semestre do ano, os principais bancos estatais e os bancos por ações apresentaram todos um declínio nos saldos hipotecários.

confrontados com a pressão acima mencionada, muitos compradores de casas relataram a caijing que os bancos estabeleceram certos limites para o reembolso antecipado dos empréstimos. um requisito comum é marcar uma consulta para dedução com pelo menos um mês de antecedência, durante o qual os juros serão calculados como. habitual.

"isso é semelhante à situação em 2023." lu ting, economista-chefe da nomura china, escreveu que a atual diferença nas taxas de juros entre os empréstimos hipotecários existentes e os novos aumentou para 90bp-130bp, e o banco central está enfrentando uma pressão crescente para reduzi-la. taxas de juros sobre empréstimos hipotecários existentes.

em junho de 2023, a diferença de taxas de juros entre os empréstimos hipotecários existentes e novos em todo o país atingiu 100bp. em agosto de 2023, a escala de reembolsos antecipados de empréstimos dos residentes atingiu 432,45 bilhões de yuans, o que equivale à escala média mensal de novos empréstimos hipotecários.

no final de agosto de 2023, o banco central anunciou que orientaria os bancos comerciais a reduzir colectivamente as taxas de juro existentes para o primeiro empréstimo à habitação, com uma redução média de 73bp, reduzindo as despesas com juros dos mutuários em aproximadamente 170 mil milhões de yuans por ano.

o "relatório de operações financeiras regionais da china (2024)" revelou que após a introdução da política, de setembro a dezembro, o valor médio mensal de pré-pagamento de empréstimos hipotecários caiu 10,5% em comparação com antes da introdução da política (agosto de 2023). uma pesquisa realizada pela sucursal de chongqing do banco central mostrou que mais de 30% dos residentes entrevistados planejavam usar os pagamentos de juros economizados para aumentar o consumo. de outubro a dezembro de 2023, a taxa de crescimento das vendas no varejo social foi a maior do mesmo período dos últimos três anos.

de acordo com dados do banco central, no final de junho de 2024, o saldo dos empréstimos em rmb das instituições financeiras era de 250,85 trilhões de yuans, um aumento anual de 8,8%. entre eles, o saldo nacional de empréstimos habitacionais pessoais é de 37,79 trilhões de yuans, representando aproximadamente 15,06%.

"a reunião do bureau político de julho propôs que deveríamos nos concentrar em impulsionar o consumo para expandir a demanda interna, e a redução das taxas de juros hipotecárias existentes é uma opção política eficaz para promover o consumo." próximos meses reduza as taxas de juros hipotecárias existentes e espera-se que a taxa de redução da taxa de juros seja semelhante à do final de 2023.

mas a situação agora não é exatamente a mesma de há um ano. em junho de 2024, a margem financeira líquida dos bancos comerciais foi de 1,54%, uma diminuição homóloga de 20bp.

"reduzir novamente as taxas de juros hipotecárias existentes pode promover o consumo, mas ainda não foi ajustado, principalmente devido ao impacto sobre os bancos." sheng songcheng, professor de economia e finanças na china europe international business school, disse a caijing: "os bancos são responsáveis ​​por". mais de 10% da indústria financeira, 90%, as políticas do banco central devem considerar os bancos, mas não os interesses dos bancos, mas os riscos dos bancos, a sobrevivência dos bancos e a capacidade dos bancos de continuarem a apoiar o desenvolvimento. da economia real.”

ao meio-dia de 30 de agosto, alguns meios de comunicação informaram que o banco popular da china estava a considerar reduzir ainda mais as taxas de juro hipotecárias existentes para reduzir o peso da dívida dos residentes e aumentar o consumo. em resposta, o banco central não respondeu.

na abertura, na tarde do mesmo dia, o setor imobiliário de ações a subiu em todos os níveis, com dois etfs imobiliários subindo mais de 5% e muitas ações, como gemdale group e tiandiyuan, atingindo seus limites diários; o setor de consumo subiu acentuadamente, com os etfs de produtos eletrónicos de consumo a subirem mais de 4%, e as ações da lingyi zhizao e da mindray medical, haitian flavors e outras estiveram entre as que mais ganharam, com o bank of communications e a china construction; banco entre os maiores perdedores.

no referido relatório, o banco central afirmou que o próximo passo será instar as instituições financeiras a continuarem a implementar os resultados da redução das taxas de juro hipotecárias existentes, endireitar a relação entre as taxas de juro hipotecárias incrementais e existentes, reduzir eficazmente a carga de juros dos residentes e libertar a motivação do investimento público e do consumo.

o spread de juros aumenta: os pré-pagamentos aumentam

"depois de reembolsar esse valor em setembro, o principal do empréstimo comercial ainda será de 840 mil yuans e está planejado para ser reembolsado dentro de três anos."

zhou lin disse a caijing que depois de manter um fundo de reserva de emergência, ele gastou quase 95% da renda de sua família no pagamento antecipado de empréstimos nos últimos dois anos. suas despesas diárias dependiam principalmente da frugalidade e do apoio dos pais para equilibrar as despesas diárias.

em 2021, zhou lin, de 29 anos, comprou a sua primeira casa em pequim e também contraiu um empréstimo pessoal para habitação no valor de 1,54 milhões de yuans, com uma taxa de juro de lpr+55bp.

o que zhou lin não esperava era comprá-lo às vésperas de uma tendência de queda nas taxas de juros hipotecários.

por um lado, desde 20 de janeiro de 2022, o banco central orientou a redução do lpr em 80bp num total de 5 anos ou mais. por outro lado, desde o final de 2023, pequim reduziu duas vezes o limite inferior das taxas de juros hipotecários. o último limite inferior das taxas de juros do primeiro empréstimo à habitação foi reduzido para lpr-45bp, e o aumento cumulativo de pontos caiu. por 100bp.

segundo dados do banco central, no quarto trimestre de 2021, a taxa de juro média ponderada dos novos empréstimos hipotecários a nível nacional foi de 5,63%. desde então, diminuiu trimestre a trimestre e, no segundo trimestre de 2024, tinha caído. para 3,45%. ao mesmo tempo, a taxa de juro para novos empréstimos para a primeira habitação em pequim também caiu de 5,2% em 2021 para 3,4%.

de outubro de 2019 a dezembro de 2023, o limite inferior das taxas de juro do primeiro empréstimo à habitação em pequim é lpr+55bp.as pessoas que compram casas em pequim durante este período também têm uma sensação diferente sobre as taxas de juro dos empréstimos à habitação.

por um lado, a data de refixação do lpr para a maioria dos empréstimos hipotecários existentes é 1 de janeiro de cada ano, pelo que os benefícios dos cortes nas taxas de juro muitas vezes ficam atrás dos novos mutuários hipotecários. por outro lado, uma vez que o ponto de aumento da taxa de juro hipotecário estipulado no contrato é fixo, independentemente da forma como o lpr for ajustado, a taxa de juro hipotecária existente será sempre 100bp superior à dos mutuários que adquirem casas após junho de 2024.

a partir de agora, a taxa de juros hipotecária de zhou lin é de 4,75%, o que é 135bp superior aos últimos 3,4% implementados em pequim. a enorme diferença nas taxas de juros entre as hipotecas antigas e as novas tornou difícil para zhou lin aceitá-la. ao mesmo tempo, zhou lin também enfrenta flutuações nos preços da habitação. dados do departamento nacional de estatísticas mostram que desde outubro de 2023, a taxa de crescimento anual do índice de preços de vendas residenciais de segunda mão de pequim continuou negativa, mostrando que os preços da habitação continuam a cair. -7,2%. a avaliação da casa de zhou lin caiu cerca de 20% desde o momento em que ele a comprou.

desde janeiro de 2022, zhou lin solicita o reembolso antecipado do empréstimo a cada poucos meses, com um valor único variando de dezenas de milhares de yuans a duzentos a trezentos mil yuans. em mais de dois anos, zhou lin pagou cerca de 600 mil yuans adiantados do principal de sua hipoteca.

“quando comprei a casa, esvaziei seis carteiras. depois de comprar a casa, a nossa pequena família não tinha poupanças. despesas necessárias, podemos basicamente gastar menos dinheiro", disse zhou lin.

hu ying, de xangai, também enfrentou uma grande diferença nas taxas de juros entre hipotecas novas e antigas.

em abril de 2023, hu ying comprou uma casa em xangai e solicitou um empréstimo habitacional comercial de 1,2 milhão de yuans ao banco. a taxa de juros acordada no contrato foi lpr+35bp, e a data de repactuação foi a data de assinatura do contrato. atualmente, sua taxa de juros hipotecária é de 4,3%, 90bp mais alta do que a última taxa de juros do primeiro empréstimo imobiliário em xangai.

"as taxas de juros hipotecárias ainda estão altas. se você tem dinheiro em mãos, é melhor usá-lo para reduzir a alavancagem. a redução da alavancagem pode reduzir a pressão. hu ying disse que os rendimentos dos produtos financeiros diminuíram gradualmente nos últimos anos." como profissional financeira, ela avaliou os rendimentos no curto prazo. foi difícil recuperar, então decidi limpar minha gestão financeira e pagar o empréstimo antecipadamente.

em maio de 2024, um ano após o término do contrato de empréstimo habitacional, você poderia solicitar o reembolso antecipado. hu ying apresentou imediatamente um pedido de reembolso antecipado, reembolsando quase 1 milhão de yuans de uma só vez, reduzindo o empréstimo habitacional para 200.000 yuans.

as experiências de zhou lin e hu ying não são únicas. nos últimos tempos, termos como “reembolso antecipado de empréstimos” e “vício em reembolso de empréstimos” tornaram-se temas quentes nas principais plataformas sociais.

inserir “reembolso antecipado do empréstimo” na caixa de pesquisa de uma plataforma social mostra mais de 30.000 conteúdos relacionados.os mutuários de hipotecas existentes que compraram casas com taxas de juros relativamente altas compartilharam suas experiências no reembolso antecipado de seus empréstimos e também discutiram outras maneiras de reduzir as taxas de juros das hipotecas existentes. eles chamaram essa série de ações de "auto-resgate".

em junho, a equipe de pesquisa macro de guotai junan calculou o índice de taxa de pré-pagamento de residentes (cpr) com referência ao método de compilação do índice de taxa de pré-pagamento condicional rmbs (títulos garantidos por hipotecas residenciais) publicado pelo centro nacional de financiamento interbancário. desde fevereiro de 2024, o índice da taxa de pré-pagamento de residentes acelerou a sua tendência ascendente, atingindo um máximo histórico de 37% em abril (excluindo ajustamentos técnicos em outubro de 2023), refletindo um aumento significativo no comportamento de pré-pagamento dos residentes.

de acordo com dados do banco central, no primeiro semestre de 2024, os empréstimos de médio e longo prazo dos residentes aumentaram 1,18 trilhão de yuans, uma diminuição de 280 bilhões de yuans em relação ao ano anterior. entre eles, em junho, o médio dos residentes. - e os empréstimos de longo prazo aumentaram 320,2 bilhões de yuans, uma diminuição de 142,8 bilhões de yuans em relação ao ano anterior.a tianfeng securities acredita que após a redução da taxa de juros do empréstimo incremental, a diferença da taxa de juros entre os empréstimos incrementais e os existentes aumentou, levando ao reembolso antecipado, o que pode ser uma das razões para o contínuo estreitamento do aumento no médio e longo prazo empréstimos a residentes.

empréstimos hipotecários existentes: apelos por cortes nas taxas de juros revivem

a diferença de taxas de juro entre empréstimos hipotecários novos e existentes está principalmente relacionada com o método de fixação das taxas de juro hipotecárias.

segundo zou lan, diretor do departamento de política monetária do banco central, 99% dos empréstimos hipotecários adotam um mecanismo de taxa de juros flutuante, que é baseado na lpr. ao assinar o contrato, você seleciona um ponto adicional e concorda com o ponto adicional. faixa baseada na oferta e demanda do mercado no momento da emissão. o ponto adicional é fixo durante a vigência do contrato.

os membros da indústria acreditam que, em geral, a maioria das hipotecas emitidas antes de 2022 apresentam aumentos relativamente elevados. com a optimização e o ajustamento múltiplos das políticas de taxas de juro hipotecárias, a diferença entre as taxas de juro hipotecárias existentes e as novas aumentou gradualmente.

por volta de junho de 2023, a diferença nas taxas de juros entre os empréstimos hipotecários existentes e os novos em todo o país atingirá cerca de 100bp. houve um aumento significativo no número de residentes que reembolsaram antecipadamente os seus empréstimos.

no final de agosto de 2023, a fim de reduzir a carga de juros sobre os residentes e apoiar a expansão do consumo, o banco central e a administração estatal de supervisão financeira promoveram conjuntamente os bancos comerciais para reduzir as taxas de juro dos empréstimos existentes para a primeira habitação. as taxas de juros dos empréstimos hipotecários existentes de mais de 23 trilhões de yuans foram concluídas, e a taxa de juros média ponderada ajustada foi de 4,27%.

porém, no reajuste de 2023, os pontos somados à lpr pela nova taxa de juros de execução não poderão ser inferiores ao limite inferior da taxa de juros do primeiro empréstimo imobiliário da cidade onde o empréstimo original foi emitido. de acordo com zou lan, após o ajuste, as taxas de juros para a maioria dos empréstimos para primeira habitação existentes que atendam aos requisitos serão reduzidas para lpr, e aqueles após maio de 2022 serão reduzidos para lpr-20bp, baixando diretamente para o limite inferior da apólice.

de acordo com os cálculos de lu ting, para os empréstimos habitacionais existentes de cerca de 30 trilhões de yuans de 2015 a 2022, a taxa de juros dos empréstimos habitacionais existentes é estimada em cerca de 5,2%, em média. depois que as taxas de juros hipotecárias existentes forem reduzidas em 73bp, em média, em 2023, estima-se que a média atual das taxas de juros hipotecárias existentes será de cerca de 4,5%.

desde o início deste ano, com a introdução do "517 new deal", o banco central anunciou o cancelamento do limite inferior da política de taxas de juro hipotecárias a nível nacional. taxa de juros de acordo com as condições locais.

de 27 a 28 de maio, xangai e shenzhen reduziram as taxas de juro mais baixas para empréstimos de primeira e segunda habitação em 35 bp, respetivamente, para lpr-45 bp e lpr+5 bp.

em 28 de maio, guangzhou anunciou a remoção do limite inferior das taxas de juros hipotecários. os principais bancos locais chegaram a um consenso sobre as taxas de juros hipotecários: o primeiro empréstimo à habitação será reduzido para lpr-55bp e o segundo empréstimo à habitação será reduzido para lpr-15bp. em 15 de julho, a primeira taxa de juros do empréstimo imobiliário de guangzhou foi novamente reduzida em 20bp, para lpr-75bp.

em 26 de junho, pequim anunciou que reduziria o limite inferior das taxas de juros do empréstimo da primeira habitação para lpr-45bp, e o limite inferior das taxas de juros do empréstimo da segunda habitação para lpr-5bp (dentro do quinto anel viário) e lpr- 25bp (fora do quinto anel viário), respectivamente.

no final de junho, com excepção das três cidades de primeiro nível, pequim, xangai e shenzhen, os limites mais baixos das taxas de juro para empréstimos de primeira e segunda habitação noutras cidades foram cancelados.actualmente, o limite inferior da taxa de juro do primeiro empréstimo à habitação nas três cidades de pequim, xangai e shenzhen é lpr-45bp. guangzhou aboliu o limite inferior das taxas de juros hipotecários. de acordo com relatos da mídia, as taxas de juros do primeiro empréstimo residencial de alguns bancos em guangzhou foram tão baixas quanto 2,9% (ou seja, lpr-95bp).

como resultado, a diferença nas taxas de juros entre hipotecas novas e antigas aumentou novamente.tomando pequim como exemplo, depois de 26 de junho, a diferença nos pontos de taxa de juros entre hipotecas novas e antigas pode chegar a 100bp, e mesmo os pontos adicionados para o primeiro empréstimo hipotecário existente são 60bp-80bp mais altos do que os pontos adicionados para o segundo recém-adicionado hipoteca, formando uma enorme diferença nas taxas de juros.

em fevereiro e julho de 2024, o banco central orientou duas vezes o lpr de 5 anos ou mais para diminuir num total de 35bp, alargando ainda mais a diferença de taxas de juro entre hipotecas novas e existentes. de acordo com os cálculos de lu ting, a diferença atual da taxa de juros entre os empréstimos hipotecários existentes e os novos é de cerca de 90bp-130bp.

como resultado, os actuais mutuários hipotecários também depositam a sua esperança nos bancos comerciais para que se concentrem mais uma vez na redução das taxas de juro hipotecárias existentes.

no quadro de mensagens de liderança do people's daily online, alguns residentes deixaram uma mensagem ao responsável pelo banco central, dizendo que a taxa de juro dos primeiros empréstimos à habitação foi significativamente reduzida, e é recomendado acompanhar e ajustar as taxas de juro dos empréstimos à habitação existentes.

nas plataformas sociais, alguns utilizadores publicaram as informações de contacto públicas do banco central e de outros departamentos de gestão financeira, apelando aos internautas para reportarem conjuntamente as suas exigências aos departamentos de gestão financeira e exigirem uma redução nas taxas de juro hipotecárias existentes.

"à medida que os preços da habitação caem e as taxas de juro do mercado continuam a diminuir, as taxas de juro hipotecárias existentes já estão num nível relativamente elevado, o que pode afectar a entrada de uma nova procura rígida e a estabilidade dos preços da habitação", disse zhang ming, vice-director do instituto. das finanças, academia chinesa de ciências sociais, disse a caijing. ele disse: "as atuais taxas de juros hipotecários existentes são geralmente cerca de 100bp mais altas do que as novas taxas de juros hipotecárias. se for ainda mais reduzido em 50bp-80bp, acho que é mais razoável. "

ao mesmo tempo, zhang ming disse que a redução das taxas de juro hipotecárias existentes pode poupar às famílias, especialmente às famílias altamente alavancadas, pagamentos de juros consideráveis ​​e aliviar o efeito de exclusão das hipotecas sobre o consumo."esta medida tem um impacto positivo no consumo e em muitos outros aspectos, por isso vale a pena considerar."

de acordo com cálculos da equipa imobiliária da tianfeng securities, de julho de 2023 a julho de 2024, o saldo dos novos empréstimos de médio e longo prazo a residentes representou cerca de 5,94% do saldo do crédito pessoal à habitação, refletindo que a escala de os empréstimos existentes com taxas de juro mais elevadas ainda são elevados. "acreditamos que, ao reduzir adequadamente as taxas de juros hipotecários existentes neste momento, o potencial de consumo dos residentes pode ser parcialmente liberado e, ao mesmo tempo, a expansão do 'reembolso antecipado' pode ser contida", afirmou a tianfeng securities.

dong ximiao, pesquisador-chefe da união de comerciantes da china, acredita que as taxas de juros são o preço dos fundos. os preços dos fundos são diferentes em diferentes períodos, e as taxas de juros das hipotecas também são altas e baixas. esta é a mesma razão pela qual os preços da habitação são diferentes em diferentes períodos. períodos. “a atual taxa de juros do empréstimo para a primeira habitação já é o limite inferior da taxa de juros da hipoteca urbana quando o empréstimo foi emitido e é injusto baixá-la novamente.”

de acordo com dong ximiao, existem atualmente duas situações em que pode ser considerada a redução das taxas de juros hipotecárias existentes:em primeiro lugar, recomenda-se reduzir as taxas de juro dos empréstimos para segunda habitação existentes que não foram afectados pela ronda anterior de reduções centralizadas; em segundo lugar, depois de cada cidade ajustar os padrões para identificar o número de unidades habitacionais, recomenda-se reduzir; as taxas de juros para hipotecas iniciais em conformidade.

sheng songcheng disse a caijing que sugeriu reduzir novamente as taxas de juros das hipotecas existentes. "se a taxa de juros dos empréstimos hipotecários existentes cair, os juros economizados podem realmente apoiar o consumo.", disse sheng songcheng, mas é realmente muito difícil de operar e os desejos dos bancos comerciais devem ser considerados.

dilema para os bancos: spreads de juros estreitos, saldos em queda

de acordo com cálculos anteriores do instituto de pesquisa do banco da china, assumindo que a taxa de juros dos empréstimos hipotecários existentes seja reduzida em 50 bp, a margem de juros líquida do banco será reduzida em 7 bp, o lucro operacional será reduzido em 3% e o líquido o lucro será reduzido em 6%.

de acordo com dados da administração estatal de supervisão financeira, no segundo trimestre de 2024, a margem financeira líquida dos bancos comerciais foi de 1,54%, uma diminuição homóloga de 20bp, que atingiu o nível mais baixo desde a recolha das estatísticas . entre eles, o nível da margem de juros líquida dos grandes bancos no segundo trimestre foi de 1,46%, uma diminuição homóloga de 21 bp, e o nível mais baixo desde que as estatísticas foram recolhidas.

no primeiro semestre de 2024, muitos dos principais bancos estatais registaram um crescimento anual negativo nas receitas e nos lucros. nas recentes conferências intensivas sobre o desempenho a médio prazo dos bancos cotados, responsáveis ​​relevantes de muitos bancos afirmaram que o declínio no crescimento das receitas estava relacionado com a pressão sobre as margens de juros líquidas.

na conferência de resultados intercalares de 2024, o presidente do banco de comunicações, zhang baojiang, disse francamente que os bancos comerciais enfrentam três grandes pressões no curto prazo. primeiro, a taxa de crescimento da escala empresarial pode continuar a abrandar. margens de juros. terceiro, a pressão sobre o controlo do risco em áreas-chave como o imobiliário não pode ser ignorada.

“a taxa de juro lpr a 5 anos do lado dos activos sofreu duas rondas de cortes desde este ano, exercendo uma pressão descendente sobre o rendimento do lado dos activos. mostrou um certo grau de rigidez, o spread de juros diminuiu e a superposição (crédito "com o declínio no crescimento em escala e a fraca renda de médio prazo, os bancos comerciais estão enfrentando maior pressão no lado da renda", disse zhang baojiang.

zhou wanfu, vice-presidente do banco de comunicações, prevê que as taxas de juros hipotecárias existentes serão reduzidas em 2023, o "517 new deal" e as duas reduções de lpr em 2024 terão um impacto nas margens líquidas de juros dos bancos no segundo metade do ano. ao mesmo tempo, a tendência actual dos depósitos a prazo e dos depósitos a longo prazo não foi atenuada, o que afectou, em certa medida, a tendência descendente dos custos do passivo. "de uma perspectiva para o ano inteiro, nosso objetivo é manter a margem de juros líquida basicamente estável e lutar por uma melhoria marginal. é difícil e desafiador conseguir isso."

a fim de aliviar a pressão sobre as margens de juros líquidas dos bancos, os principais bancos estatais conduziram cinco rondas de cortes nas taxas de juro dos depósitos desde agosto de 2022 para reduzir os custos dos passivos.

a partir de agora, as taxas de juros listadas dos principais depósitos bancários despediram-se dos 2% e entraram no prefixo “1”.

tomando como exemplo o banco industrial e comercial da china, a taxa de juro actual listada para depósitos correntes do banco é de 0,15% para depósitos a prazo de montante fixo, as taxas de juro listadas para 3 meses, meio ano, 1 ano, 2 anos, 3 anos e 5 anos são 1,05% e 1,25%, 1,35%, 1,45%, 1,75%, 1,8%, respectivamente.

em comparação com antes de 15 de setembro de 2022, as taxas de juros listadas do banco para várias variedades de depósitos foram reduzidas em 15 bp para 100 bp. entre elas, a taxa de juros listada para depósitos a prazo de 3 anos (depósitos e retiradas totais) caiu de 2,75. % para 1,75%, uma redução de 100 bp.

com o objetivo de reduzir efetivamente o elevado custo dos depósitos bancários, em abril deste ano, o mecanismo de autorregulação de precificação de taxas de juros de mercado emitiu a “iniciativa sobre a proibição da manutenção de ordem de concorrência no mercado de depósitos por meio de compensação manual de taxas de juros e altas taxas de juros”, exigindo que a partir de agora os bancos não forneçam depósitos aos bancos sob qualquer forma. o cliente promete ou paga o suplemento de juros que excede o limite superior autorizado da taxa de juros de depósito.

no final de julho, o saldo do m1 (moeda estreita) era de 63,23 trilhões de yuans, uma diminuição de aproximadamente 5,4 trilhões de yuans em relação ao final de março de 2024. o m1 é composto principalmente por numerário e depósitos à ordem empresariais lin yingqi, analista bancário do cicc, escreveu que o crescimento negativo do m1 está principalmente relacionado com a saída de depósitos empresariais dos bancos devido à eliminação dos pagamentos manuais de juros.

ao mesmo tempo, a pressão de perda de crédito causada por reembolsos antecipados de empréstimos também está a testar os bancos comerciais.

no final de junho deste ano, o saldo dos empréstimos habitacionais pessoais em todo o país era de 37,79 trilhões de yuans, uma redução anual de 2,1% e uma redução de aproximadamente 410 bilhões de yuans em relação ao final de 2023. os dados do relatório anual mostram que no final de 2023, o saldo total de empréstimos à habitação pessoal dos cinco bancos estatais, nomeadamente indústria, agricultura, china, construção e comunicações, era de 24,16 biliões de yuans, uma diminuição anual. de 2,40%.

os dados do último relatório intercalar mostram que, no primeiro semestre de 2024, o saldo dos empréstimos à habitação pessoal de muitos bancos cotados, como o banco da china, o banco das comunicações, o banco de desenvolvimento shanghai pudong e o banco industrial, diminuiu. entre eles, o saldo dos empréstimos hipotecários do banco industrial caiu mais de 10 bilhões de yuans.

muitos entrevistados afirmaram que os empréstimos pessoais à habitação têm rácios de incumprimento baixos e rendimentos relativamente elevados, e ainda são os activos de maior qualidade dos bancos comerciais. um declínio nos saldos dos empréstimos à habitação não é uma situação que os bancos desejam ver.

neste contexto, os bancos aumentaram discretamente o limite para o reembolso antecipado dos empréstimos.

"finanças" aprendeu com alguns bancos e mutuários que atualmente a maioria dos bancos precisa esperar um mês para solicitar o reembolso antecipado do empréstimo, e alguns bancos esperam até três meses. além disso, muitos mutuários relataram que alguns bancos de pequeno e médio porte têm restrições quanto ao número de reembolsos antecipados de empréstimos e alguns bancos só podem solicitar uma vez por ano.

a este respeito, muitos mutuários disseram à caijing que agora marcam uma consulta para o próximo reembolso antecipado sempre que o banco debita o dinheiro. “o tempo entre os pagamentos é suficiente para economizar dinheiro”, disse um mutuário.

“eu estimo que as taxas de juros hipotecárias existentes terão de ser reduzidas mais cedo ou mais tarde.” um chefe de negócios de crédito em uma agência de um banco de ações disse francamente a caijing: “se não houver ajuste, os depósitos (saldos) poderão. também cair, e os saldos dos empréstimos também podem cair ".

uma pessoa do departamento de empréstimos pessoais de um grande banco disse a caijing que o banco está conduzindo pesquisas relevantes, mas ainda não tem certeza se será finalmente implementado.

é de salientar que o rácio de incumprimento dos empréstimos bancários à habitação dá sinais de aumento.

de acordo com estatísticas incompletas da caijing, os empréstimos habitacionais pessoais inadimplentes dos cinco bancos listados que emitiram relatórios provisórios em 29 de agosto estão todos aumentando. entre eles, os rácios de empréstimos hipotecários inadimplentes do china citic bank, ping an bank, shanghai pudong development bank, bank of communications e industrial bank aumentaram 21bp, 14bp, 13bp, 11bp e 9bp, respectivamente, em comparação com o final de 2023.

de acordo com dados de monitorização divulgados recentemente pela agência de mercado cric, no primeiro semestre de 2024, o número de casas hipotecadas em todo o país atingiu 202.000, um aumento homólogo de 12%. entre eles, foram realizados 166 mil leilões efetivos e 28 mil transações, com taxa média de transação de 17%, queda de 7 pontos percentuais em relação ao mesmo período do ano passado.

na verdade, não só empréstimos à habitação pessoal. o relatório intercalar mostra que os rácios de incumprimento das empresas de crédito a retalho, tais como empréstimos de cartão de crédito e empréstimos comerciais pessoais de muitos bancos, aumentaram.

na conferência semestral de resultados, o diretor de risco do bank of communications, liu jianjun, admitiu que os negócios de varejo inadimplentes aumentaram no primeiro semestre do ano. ao mesmo tempo, afectado pela recuperação macroeconómica e pelos ajustamentos do sector imobiliário, espera-se que ainda exista alguma pressão descendente sobre a qualidade dos activos de empréstimos a retalho no segundo semestre do ano.

hipotecas de substituição: bancos reforçam supervisão

ainda é incerto se os empréstimos hipotecários existentes serão reduzidos, mas as taxas de juro dos empréstimos ao consumo e dos empréstimos comerciais caíram significativamente.

actualmente, os empréstimos bancários ao consumo e os empréstimos comerciais têm basicamente o prefixo "2".

de acordo com relatos da mídia, um produto de empréstimo ao consumidor do banco de ningbo tem uma taxa de juros anual do primeiro empréstimo tão baixa quanto 2,98%, e um produto de empréstimo ao consumidor do banco ping an direcionado a trabalhadores administrativos tem uma taxa de juros tão baixa quanto 2,88%. após descontos. em termos de empréstimos comerciais, muitos intermediários de empréstimos disseram que a atual taxa de juros dos empréstimos comerciais hipotecários para habitação dos principais bancos estatais é tão baixa quanto 2,8%, e o prazo pode chegar a dez anos.

em comparação, a taxa de juro média ponderada dos novos empréstimos hipotecários no segundo trimestre foi de 3,45%, e a taxa de juro de um número considerável de empréstimos hipotecários existentes foi de cerca de 4%.calculada com base na taxa de juros de empréstimos habitacionais existente em pequim de 4,75%, a diferença da taxa de juros entre ela e os empréstimos operacionais é próxima de 200bp.

o enorme diferencial das taxas de juro fez com que alguns mutuários hipotecários assumissem riscos e substituíssem empréstimos com juros elevados por empréstimos com juros baixos.um mutuário de pequim disse a caijing que havia substituído parte de seu empréstimo habitacional por um empréstimo comercial ou de consumo.

"não é aconselhável solicitar empréstimos operacionais ou empréstimos para consumo pessoal para substituir empréstimos pessoais para habitação." dong ximiao lembrou que o uso de empréstimos operacionais e fundos de empréstimos ao consumidor está claramente estipulado e o uso ilegal pode afetar o crédito pessoal. e se você falsificar declarações de capital, licenças comerciais, etc. para solicitar um empréstimo, poderá ser suspeito de infringir a lei ou até mesmo de violar a lei criminal.

desde 2021, os empréstimos comerciais pessoais têm sido usados ​​ilegalmente para substituir empréstimos à habitação.

em agosto de 2021, as autoridades reguladoras de shenzhen anunciaram os resultados da investigação sobre o incidente de especulação imobiliária de "shenfangli" e descobriram que funcionários relevantes de "shenfangli" eram suspeitos de falsificar documentos oficiais de agências estatais, fornecendo informações falsas para obter empréstimos , e usando múltiplas transferências, comportamentos que perturbam a ordem do mercado financeiro, como evitar o monitoramento do fluxo de capital dividindo-se em partes e fazendo saques em dinheiro, envolvem diferentes categorias, como empréstimos hipotecários para habitação, empréstimos comerciais e empréstimos ao consumidor. dos empréstimos problemáticos é de 1,064 bilhão de yuans, dos quais 380 milhões de yuans estão envolvidos em empréstimos comerciais.

dai zhifeng, diretor do instituto de pesquisa de valores mobiliários de zhongtai, disse a caijing que no primeiro semestre de 2024, a escala de empréstimos comerciais pessoais em todo o país atingiu 23,8 trilhões de yuans, o dobro dos 11,4 trilhões de yuans no final de 2019.

especificamente, de 2020 a 2023, os empréstimos comerciais pessoais terão um aumento líquido de 2,3 trilhões de yuans, 2,6 trilhões de yuans, 2,7 trilhões de yuans e 3,3 trilhões de yuans, respectivamente. no primeiro semestre de 2024, os empréstimos comerciais pessoais aumentaram 1,65 trilhão de yuans, mantendo um crescimento elevado.

em termos de estrutura, desde 2022, o aumento líquido dos empréstimos operacionais de médio e longo prazo tem sido significativamente superior ao dos empréstimos operacionais de curto prazo. os dados mostram que em 2022, 2023 e no primeiro semestre de 2024, os empréstimos operacionais de médio e longo prazo aumentarão em 0,5 trilhões de yuans, 0,66 trilhões de yuans e 0,35 trilhões de yuans, respectivamente, em comparação com os empréstimos operacionais de curto prazo. "pode-se observar que o aumento nos empréstimos comerciais pessoais nos últimos dois anos foi contribuído principalmente por empréstimos comerciais de médio e longo prazo com prazo superior a um ano", disse dai zhifeng.

de acordo com a estimativa de dai zhifeng, o total de empréstimos ao consumidor e empréstimos comerciais usados ​​para compras de casas em 2021 será de cerca de 3,16 trilhões de yuans. supondo que os empréstimos comerciais representem cerca de 70%, serão 2,21 trilhões de yuans.

dai zhifeng disse que a taxa de crescimento dos empréstimos comerciais pessoais dos bancos listados diminuiu no primeiro semestre do ano e, desde 2021, a supervisão inspecionou rigorosamente o fluxo de empréstimos comerciais pessoais e a aprovação pré-empréstimo dos bancos tornou-se mais rigorosa. a taxa real de aprovação de hipotecas é geralmente inferior a 70%, e mesmo tão baixa quanto 70% em alguns casos, 50%, a almofada de segurança é espessa e o banco realiza medidas de gestão pós-empréstimo, como a reavaliação regular do valor de. as cauções e garantias adicionais.“espera-se que os bancos comerciais implementem políticas de aprovação mais rigorosas para empréstimos comerciais pessoais”.

recentemente, muitos mutuários que utilizaram empréstimos comerciais para substituir empréstimos à habitação declararam em plataformas sociais que os bancos lhes pediram para liquidar os seus empréstimos antecipadamente. a este respeito, o referido banco por ações afirmou que o banco reforçou a supervisão sobre a utilização de fundos de empréstimos operacionais.

além de pedir dinheiro novo emprestado para pagar os antigos, alguns mutuários estão a considerar a transferência de propriedade e o refinanciamento.o método de operação específico é: transferir a casa para um terceiro confiável (geralmente os pais), solicitar novamente um empréstimo do banco em nome do terceiro e aproveitar a última taxa de juros do primeiro empréstimo à habitação.

um intermediário de empréstimos que afirmou ser capaz de ajudar a gerir este negócio disse a caijing que o limite para transferência e refinanciamento é relativamente elevado. é melhor que os pais estejam qualificados para comprar uma casa e não haja necessidade de substituição de imóveis no país. últimos cinco anos. “se você não conseguir encontrar um transferente confiável, o risco será relativamente alto e não é recomendado fazer isso”, disse o intermediário.

além disso, mais de 30 cidades, incluindo shenzhen, suzhou, fuzhou, xiamen e zhengzhou, lançaram recentemente o negócio “comercial-público”, que permite que candidatos qualificados convertam empréstimos à habitação comercial em empréstimos à habitação para fundos de previdência.

a atual taxa de juros do empréstimo do fundo de previdência para a primeira habitação é de 2,85%, e o negócio "business-to-public" é considerado por muitos como uma alternativa à "redução das taxas de juros hipotecários existentes". depois que um residente de zhengzhou concluiu o negócio de "transferência empresa-pública", a taxa de juros da hipoteca caiu de 4,25% para 2,85% e o pagamento mensal foi reduzido em cerca de 500 yuans.

desde 2023, residentes de vários locais têm apelado à realização do negócio “business-to-public”, mas algumas cidades deixaram claro que não realizarão o negócio “business-to-business” de crédito à habitação por enquanto.

de acordo com estatísticas incompletas de caijing, muitas cidades importantes no setor imobiliário, como pequim, xangai, guangzhou, chengdu, hangzhou, xi'an e nanjing, não lançaram o negócio "business-to-public". entre elas, cidades como hangzhou, nanjing e guangzhou declararam, em resposta às perguntas dos residentes, que a taxa de utilização do fundo de previdência local é elevada e que existe até uma lacuna de financiamento, e que não têm a capacidade de realizar “negócios para -público” por enquanto.

"só podemos pedir uma redução na taxa de juro dos empréstimos hipotecários existentes." um mutuário hipotecário disse a caijing depois de saber que a sua cidade não conseguiria lidar com "transferências entre empresas e o público".

corte da taxa de juros das ações: espera-se que impulsione o consumo

se a taxa de juro das hipotecas existentes for novamente reduzida, para onde irão as despesas com juros poupadas pelas famílias?

“economizar dinheiro também aumentará parte do consumo.” zhou lin expressou seus pensamentos a caijing “essa parte do dinheiro voltará para o seu bolso, o que equivale a pegá-lo, e sua mentalidade será diferente”.

zhou lin fez alguns cálculos para caijing: “por exemplo, o empréstimo comercial atual de uma pessoa é de 5.000 yuans por mês, o que representa 50% de seu salário. yuan, mas também o pagamento da hipoteca será reduzido." a proporção passou para 40% e me sinto diferente."

zhou lin acredita que quando a proporção das despesas hipotecárias diminuir, as pessoas estarão mais dispostas a gastar dinheiro.

a ideia de zhou lin coincide com a de alguns economistas. muitos economistas entrevistados disseram a caijing que a redução das taxas de juro hipotecárias existentes é um meio eficaz de impulsionar o consumo.

dados do instituto nacional de estatísticas mostram que nos primeiros sete meses de 2024, as vendas totais a retalho de bens de consumo aumentaram 3,5% em termos anuais, uma descida de 0,2 pontos percentuais em termos mensais e de 3,8 pontos percentuais em termos anuais. ano. em termos de preços, o ipc (índice de preços no consumidor) aumentou 0,5% em termos homólogos em julho, inferior ao objectivo pré-determinado de cerca de 3% no início do ano.

yin jianfeng, vice-diretor do laboratório nacional de finanças e desenvolvimento, escreveu num relatório recentemente divulgado: “a taxa de contribuição anual acumulada das despesas de consumo final para o pib (produto interno bruto) no primeiro semestre do ano caiu de 83% no final de 2023 para 61%, um máximo histórico atingiu um novo mínimo desde o primeiro trimestre de 2023, e a taxa de crescimento do total das vendas a retalho de bens de consumo também abrandou de 7% no final de 2023 para 2%, tudo refletindo a tendência de desaceleração do consumo”.

a análise da reunião do bureau político realizada no final de julho apontou que os actuais efeitos adversos das mudanças no ambiente externo estão a aumentar, a procura efectiva interna é insuficiente, as operações económicas são diferenciadas, ainda existem muitos riscos e perigos ocultos em aspectos chave áreas, e há dificuldades na conversão de forças motrizes novas e antigas. na segunda metade do ano, as políticas macroeconómicas devem continuar a ser mais eficazes e poderosas. entre elas, foi dada prioridade máxima à “expansão da procura interna com foco no estímulo ao consumo”.

na conferência de trabalho subsequente para o segundo semestre de 2024, o banco central propôs “mudar o seu foco mais para beneficiar a subsistência das pessoas e promover o consumo”.

até que ponto a redução das taxas de juro hipotecárias existentes pode impulsionar o consumo?

no "relatório de operações financeiras regionais da china (2024)", o banco central revisou os efeitos políticos da redução existente da taxa de juros hipotecária em 2023 em um tópico especial.

o banco central afirmou que esta política reduz os pagamentos de juros dos mutuários em aproximadamente 170 mil milhões de yuans por ano e desempenha um papel significativo na redução do reembolso antecipado de empréstimos e no estímulo ao crescimento do consumo.

de acordo com dados do banco central, antes da implementação da política, o montante do reembolso antecipado de empréstimos hipotecários em todo o país aumentou. em agosto de 2023, o montante do reembolso antecipado de empréstimos à habitação pessoal em todo o país atingiu 432,45 mil milhões de yuans. após a introdução da política em 31 de agosto, de setembro a dezembro, o valor médio mensal do pré-pagamento de empréstimos hipotecários caiu 10,5% em comparação com antes da introdução da política (agosto de 2023).

um inquérito por amostragem realizado pela sucursal de chongqing do banco central às famílias envolvidas na redução das taxas de juro hipotecárias existentes mostrou que mais de 30% dos residentes inquiridos planeavam utilizar os pagamentos de juros poupados para aumentar o consumo, incluindo o consumo diário, viagens , educação infantil, etc. no primeiro trimestre após a implementação da política, tanto as despesas de consumo das famílias como as vendas totais a retalho de bens de consumo registaram um crescimento significativo.

do ponto de vista das despesas de consumo dos residentes, no quarto trimestre de 2023, as despesas de consumo per capita dos residentes urbanos em todo o país atingiram 8.679 yuans, um aumento anual de 8,4%, e a taxa de crescimento aumentou 12,3 pontos percentuais em comparação com o mesmo período do ano passado. olhando para o total das vendas a retalho de bens de consumo, de outubro a dezembro de 2023, as taxas de crescimento das vendas a retalho foram de 7,6%, 10,1% e 7,4%, respetivamente, que foram as taxas de crescimento mais elevadas no mesmo período nos últimos três anos.

lu ting disse que, em termos de estímulo ao consumo, a redução das taxas de juros hipotecárias existentes é uma opção política eficaz.de acordo com seus cálculos, uma redução de 55bp-95bp nas taxas de juros hipotecários existentes economizará aos mutuários hipotecários 210 bilhões a 336 bilhões de yuans em despesas anuais com juros. se as taxas de juros hipotecárias existentes forem reduzidas em média 65bp, a redução nas despesas com juros será de aproximadamente 250 bilhões de yuans.

“uma vez que o setor imobiliário ainda não atingiu o fundo, continuamos a acreditar que o banco central poderá orientar os bancos comerciais a reduzir as taxas de juro hipotecárias existentes nos próximos meses, com a redução da taxa de juro semelhante à do final de 2023 ." lu ting disse.

(a pedido do entrevistado, zhou lin e hu ying são pseudônimos no artigo; o estagiário tang minan também contribuiu para este artigo; o autor é um repórter de "caijing"; este artigo foi publicado na revista "caijing" publicada em setembro 2, 2024)