résumé

à mesure que les prix de l’immobilier baissaient et que les taux d’intérêt du marché baissaient, l’écart de taux d’intérêt entre les prêts hypothécaires existants et les nouveaux prêts hypothécaires s’est rapidement élargi. à mesure que la tendance des résidents à rembourser leurs prêts par anticipation augmente considérablement, les taux d’intérêt hypothécaires existants devraient encore baisser.

texte｜tangjun

éditeur｜zhang wei yuan man

"rembourser ses hypothèques par anticipation crée une dépendance", a écrit un internaute de pékin sur une plateforme sociale, montrant plusieurs captures d'écran de remboursements hypothécaires anticipés.

l'acheteur de maison zhou lin est entièrement d'accord avec cela. récemment, il a soumis une demande de remboursement anticipé de prêt à la banque pour la troisième fois cette année. le montant du remboursement est de 40 000 yuans, qui devrait être déduit en septembre. zhou lin a déclaré à caijing que la principale raison de son remboursement anticipé était que le taux d'intérêt de son hypothèque était de 135 points de base (points de base) supérieur à celui du nouveau prêt hypothécaire. l'énorme écart de taux d'intérêt était inacceptable pour lui.

le 17 mai 2024, la banque populaire de chine (ci-après dénommée la « banque centrale ») a annoncé un certain nombre de politiques d'optimisation financière immobilière (ci-après dénommées le « 517 new deal »), notamment l'annulation du taux national de baisse des taux d'intérêt. limite des taux d'intérêt hypothécaires. diverses villes ont successivement annulé ou abaissé de manière significative la limite inférieure des taux d'intérêt hypothécaires, combinée à la réduction cumulée du lpr de 5 ans et plus de 35bp depuis le début de l'année, la différence de taux d'intérêt entre les taux d'intérêt existants. et les nouveaux prêts hypothécaires se sont développés rapidement.

en prenant pékin comme exemple, au 30 août, le taux d'intérêt pour les prêts au premier logement nouvellement émis à pékin était de 3,4 %, tandis que le taux d'intérêt pour les prêts au premier logement existants atteignait 4,75 %. deux ont atteint 135 bp.

les recherches de guotai junan montrent qu'en avril 2024, l'indice du taux de remboursement anticipé des résidents a atteint un sommet historique de 37 %, reflétant une augmentation significative du comportement de remboursement anticipé des résidents. dans le même temps, les rapports intermédiaires des banques cotées ont montré qu'au premier semestre, les grandes banques publiques et les banques par actions ont toutes enregistré une baisse de leurs soldes hypothécaires.

face à la pression mentionnée ci-dessus, de nombreux acheteurs de logements ont signalé à caijing que les banques ont fixé certains seuils pour le remboursement anticipé des prêts. une exigence courante consiste à prendre rendez-vous pour le prélèvement au moins un mois à l'avance, pendant lequel les intérêts seront calculés comme suit. habituel.

"c'est similaire à la situation en 2023." lu ting, économiste en chef de nomura chine, a écrit que l'écart actuel des taux d'intérêt entre les prêts hypothécaires existants et les nouveaux prêts hypothécaires s'est élargi pour atteindre 90-130 bp, et que la banque centrale est confrontée à une pression croissante pour baisser. taux d'intérêt sur les prêts hypothécaires existants.

en juin 2023, la différence de taux d'intérêt entre les prêts hypothécaires existants et les nouveaux prêts hypothécaires à l'échelle nationale a atteint 100 bp. en août 2023, le montant des remboursements anticipés des prêts des résidents a atteint 432,45 milliards de yuans, ce qui équivaut au montant mensuel moyen des nouveaux prêts hypothécaires.

fin août 2023, la banque centrale a annoncé qu'elle inciterait les banques commerciales à abaisser collectivement les taux d'intérêt existants sur les prêts au premier logement, avec une réduction moyenne de 73 bp, réduisant ainsi les charges d'intérêts des emprunteurs d'environ 170 milliards de yuans chaque année.

le « rapport sur les opérations financières régionales de la chine (2024) » a révélé qu'après l'introduction de la politique, de septembre à décembre, le montant mensuel moyen des remboursements anticipés des prêts hypothécaires a chuté de 10,5 % par rapport à avant l'introduction de la politique (août 2023). une enquête menée par la succursale de chongqing de la banque centrale a montré que plus de 30 % des habitants interrogés prévoyaient d'utiliser les intérêts économisés pour augmenter leur consommation. d'octobre à décembre 2023, le taux de croissance des ventes au détail sociales a été le plus élevé sur la même période au cours des trois dernières années.

selon les données de la banque centrale, à fin juin 2024, le solde des prêts en rmb des institutions financières s'élevait à 250 850 milliards de yuans, soit une augmentation de 8,8 % sur un an. parmi eux, le solde national des prêts personnels au logement s'élève à 37 790 milliards de yuans, soit environ 15,06 %.

"la réunion du bureau politique de juillet a proposé que nous nous concentrions sur la stimulation de la consommation pour accroître la demande intérieure, et la baisse des taux d'intérêt hypothécaires existants est une option politique efficace pour promouvoir la consommation. lu ting a déclaré que la banque centrale devrait guider les banques commerciales dans ce domaine." dans les prochains mois, réduire les taux d'intérêt hypothécaires existants, et le taux de réduction des taux d'intérêt devrait être similaire à celui de fin 2023.

mais la situation n’est plus exactement la même qu’il y a un an. en juin 2024, la marge nette d'intérêts des banques commerciales était de 1,54%, soit une baisse de 20 bp sur un an.

"réduire à nouveau les taux d'intérêt hypothécaires existants peut promouvoir la consommation, mais cela n'a pas encore été ajusté, principalement en raison de l'impact sur les banques", a déclaré à caijing sheng songcheng, professeur d'économie et de finance à la china europe international business school. plus de 10 % du secteur financier. 90 %, les politiques de la banque centrale doivent prendre en compte les banques, non pas les intérêts des banques, mais les risques des banques, la survie des banques et la capacité des banques à continuer à soutenir le développement. de l’économie réelle.

le 30 août à midi, certains médias ont rapporté que la banque populaire de chine envisageait de baisser davantage les taux d’intérêt hypothécaires existants afin de réduire le fardeau de la dette des résidents et de stimuler la consommation. en réponse, la banque centrale n'a pas répondu.

à l'ouverture dans l'après-midi du même jour, le secteur immobilier des actions a a augmenté dans tous les domaines, avec deux etf immobiliers en hausse de plus de 5 %, et de nombreuses actions telles que gemdale group et tiandiyuan ont atteint leurs limites quotidiennes ; le secteur de la consommation a fortement augmenté, les etf de l'électronique grand public ayant augmenté de plus de 4 %, et lingyi zhizao et mindray medical, haitian flavors et d'autres actions ont été parmi les plus gagnantes ; les valeurs bancaires ont chuté plus qu'elles n'ont augmenté, avec bank of communications et china construction. la banque parmi les grands perdants.

dans le rapport susmentionné, la banque centrale a déclaré que la prochaine étape consisterait à exhorter les institutions financières à continuer de mettre en œuvre les résultats de la réduction des taux d'intérêt hypothécaires existants, à redresser la relation entre les taux d'intérêt hypothécaires différentiels et existants, et à réduire efficacement la charge d'intérêt des résidents. , et libérer l’investissement public et la motivation de la consommation.

l'écart d'intérêt s'élargit : les remboursements anticipés augmentent

"après avoir remboursé ce montant en septembre, le principal du prêt commercial sera toujours de 840 000 yuans, et il est prévu qu'il soit remboursé d'ici trois ans."

zhou lin a déclaré à caijing qu'après avoir conservé un fonds de réserve d'urgence, il a consacré près de 95 % des revenus de sa famille au remboursement anticipé des prêts au cours des deux dernières années. les dépenses quotidiennes dépendent principalement de la frugalité et du soutien parental pour équilibrer les dépenses quotidiennes.

en 2021, zhou lin, 29 ans, a acheté sa première maison à pékin et a également contracté un prêt personnel au logement de 1,54 million de yuans, avec un taux d'intérêt de lpr+55bp.

ce à quoi zhou lin ne s'attendait pas, c'est qu'il l'a acheté juste avant que le taux d'intérêt hypothécaire ne baisse.

d'une part, depuis le 20 janvier 2022, la banque centrale a guidé le lpr des 5 ans et plus vers une diminution cumulée de 80 bp. d'autre part, depuis la fin de 2023, pékin a abaissé à deux reprises la limite inférieure des taux d'intérêt hypothécaires. la dernière limite inférieure des taux d'intérêt des prêts immobiliers pour la première fois a été réduite à lpr-45bp, et l'augmentation cumulée des points a diminué. par 100 bp.

selon les données de la banque centrale, au quatrième trimestre 2021, le taux d'intérêt moyen pondéré des nouveaux prêts hypothécaires à l'échelle nationale était de 5,63 %. depuis lors, il a diminué trimestre après trimestre, et au deuxième trimestre 2024, il avait baissé. à 3,45%. dans le même temps, le taux d'intérêt des nouveaux prêts au premier logement à pékin a également baissé, passant de 5,2 % en 2021 à 3,4 %.

d'octobre 2019 à décembre 2023, la limite inférieure des taux d'intérêt des premiers prêts immobiliers à pékin est de lpr+55bp. les personnes qui achètent une maison à pékin pendant cette période ont également un sentiment différent à l'égard des taux d'intérêt des prêts immobiliers.

d’une part, la date de retarification du lpr pour la plupart des prêts hypothécaires existants est le 1er janvier de chaque année, de sorte que les avantages des réductions de taux d’intérêt sont souvent à la traîne par rapport aux nouveaux emprunteurs hypothécaires. d'autre part, étant donné que le point d'augmentation du taux d'intérêt hypothécaire stipulé dans le contrat est fixe, quelle que soit la manière dont le lpr est ajusté, le taux d'intérêt hypothécaire existant sera toujours 100 bp plus élevé que celui des emprunteurs qui achètent une maison après juin 2024.

à l’heure actuelle, le taux d’intérêt hypothécaire de zhou lin est de 4,75 %, soit 135 bp de plus que le dernier taux de 3,4 % mis en œuvre à pékin. l'énorme écart entre les taux d'intérêt entre les anciens et les nouveaux prêts hypothécaires a rendu difficile l'acceptation de zhou lin. dans le même temps, zhou lin est également confrontée aux fluctuations des prix de l'immobilier. les données du bureau national des statistiques montrent que depuis octobre 2023, le taux de croissance annuel de l'indice des prix de vente des logements d'occasion à pékin est resté négatif, ce qui montre que les prix des logements continuent de baisser. -7,2%. la valeur de la maison de zhou lin a chuté d'environ 20 % depuis qu'il l'a achetée.

depuis janvier 2022, zhou lin demande un remboursement anticipé de prêt tous les quelques mois, pour un montant unique allant de dizaines de milliers de yuans à deux à trois cent mille yuans. en plus de deux ans, zhou lin a remboursé environ 600 000 yuans d'avance sur le principal de son hypothèque.

"lorsque j'ai acheté la maison, j'ai vidé six portefeuilles. après avoir acheté la maison, notre petite famille n'avait plus d'économies. aujourd'hui, la principale source de pression financière est l'hypothèque. afin d'économiser de l'argent et de rembourser le prêt à l'avance, sauf pour dépenses nécessaires, nous pouvons dépenser moins d'argent", a déclaré zhou lin.

hu ying de shanghai a également été confrontée à une grande différence de taux d'intérêt entre les nouveaux et les anciens prêts hypothécaires.

en avril 2023, hu ying a acheté une maison à shanghai et a demandé à la banque un prêt au logement commercial de 1,2 million de yuans. le taux d'intérêt convenu dans le contrat était lpr+35bp, et la date de retarification était la date de signature du contrat. actuellement, son taux d'intérêt hypothécaire est de 4,3 %, soit 90 bp de plus que le dernier taux d'intérêt du premier prêt immobilier à shanghai.

" les taux d'intérêt hypothécaires restent élevés. si vous avez de l'argent en main, il est préférable de l'utiliser pour réduire l'endettement. la réduction de l'endettement peut réduire la pression. hu ying a déclaré que les rendements des produits financiers ont progressivement diminué ces dernières années. " . en tant que praticienne financière, elle jugeait les rendements à court terme. il était difficile de récupérer, j'ai donc décidé de mettre de l'ordre dans ma gestion financière et de rembourser le prêt par anticipation.

en mai 2024, un an après l'expiration du contrat de prêt au logement, vous avez pu demander un remboursement anticipé. hu ying a immédiatement soumis une demande de remboursement anticipé, remboursant près d'un million de yuans en une seule fois, réduisant le prêt au logement à 200 000 yuans.

les expériences de zhou lin et hu ying ne sont pas uniques. ces derniers temps, des termes tels que « remboursement anticipé du prêt » et « dépendance au remboursement du prêt » sont devenus des sujets brûlants sur les principales plateformes sociales.

la saisie de « remboursement anticipé du prêt » dans le champ de recherche d'une plateforme sociale affiche plus de 30 000 contenus associés.les emprunteurs hypothécaires existants qui ont acheté des maisons à des taux d'intérêt relativement élevés ont partagé leurs expériences en matière de remboursement anticipé de leurs prêts et ont également discuté d'autres moyens de réduire les taux d'intérêt hypothécaires existants. ils ont appelé cette série d'actions « d'auto-sauvetage ».

en juin, l'équipe de recherche macro de guotai junan a calculé l'indice du taux de remboursement anticipé résident (cpr) en référence à la méthode de compilation de l'indice du taux de remboursement anticipé conditionnel des rmbs (titres adossés à des créances hypothécaires résidentielles) publié par le centre national de financement interbancaire. depuis février 2024, l'indice du taux de remboursement anticipé des résidents a accéléré sa tendance haussière, atteignant un sommet historique de 37% en avril (hors ajustements techniques d'octobre 2023), reflétant une augmentation significative du comportement de remboursement anticipé des résidents.

selon les données de la banque centrale, au premier semestre 2024, les prêts à moyen et long terme des résidents ont augmenté d'un total de 1 180 milliards de yuans, soit une diminution de 280 milliards de yuans sur un an. parmi eux, en juin, les prêts à moyen et long terme des résidents ont augmenté de 320,2 milliards de yuans, soit une diminution de 142,8 milliards de yuans sur un an.tianfeng securities estime qu'après la baisse du taux d'intérêt supplémentaire du prêt, la différence de taux d'intérêt entre les prêts supplémentaires et existants a augmenté, conduisant à un remboursement anticipé, ce qui pourrait être l'une des raisons de la diminution continue de l'augmentation des prêts à moyen et long terme. prêts aux résidents.

prêts hypothécaires existants : les appels à une baisse des taux d’intérêt renaissent

la différence de taux d'intérêt entre les prêts hypothécaires nouveaux et existants est principalement liée à la méthode de tarification des taux d'intérêt hypothécaires.

selon zou lan, directeur du département de politique monétaire de la banque centrale, 99 % des prêts hypothécaires adoptent un mécanisme de taux d'intérêt flottant, basé sur le lpr. lors de la signature du contrat, vous sélectionnez un point supplémentaire et une fourchette de points supplémentaire. est convenu en fonction de l'offre et de la demande du marché au moment de l'émission. le point supplémentaire est fixe pour la durée du contrat.

les initiés du secteur estiment que dans l’ensemble, la plupart des prêts hypothécaires émis avant 2022 comportent des augmentations de points relativement élevées. avec l'optimisation et l'ajustement multiples des politiques de taux d'intérêt hypothécaires, l'écart entre les taux d'intérêt hypothécaires existants et les nouveaux s'est progressivement élargi.

vers juin 2023, la différence de taux d'intérêt entre les prêts hypothécaires existants et les nouveaux prêts hypothécaires à l'échelle nationale atteindra environ 100 bp. il y a eu une augmentation significative du nombre de résidents remboursant leurs prêts par anticipation.

fin août 2023, afin de réduire la charge d'intérêt des résidents et de soutenir l'expansion de la consommation, la banque centrale et l'administration d'état de surveillance financière ont encouragé conjointement les banques commerciales à baisser les taux d'intérêt des prêts au premier logement existants. les taux d'intérêt des prêts hypothécaires existants de plus de 23 000 milliards de yuans ont été complétés et le taux d'intérêt moyen pondéré ajusté était de 4,27 %, avec une baisse moyenne de 73 bp.

toutefois, lors de l'ajustement en 2023, les points ajoutés au lpr par le nouveau taux d'intérêt d'exécution ne seront pas inférieurs à la limite inférieure du taux d'intérêt du premier prêt immobilier dans la ville où le prêt initial a été émis. selon zou lan, après l'ajustement, les taux d'intérêt de la plupart des prêts au premier logement existants qui répondent aux exigences seront réduits à lpr, et ceux après mai 2022 seront réduits à lpr-20bp, abaissant directement la limite inférieure de la politique.

selon les calculs de lu ting, pour les prêts au logement existants d'environ 30 000 milliards de yuans de 2015 à 2022, le taux d'intérêt des prêts au logement existants est estimé à environ 5,2 % en moyenne. après que les taux d'intérêt hypothécaires existants auront été réduits de 73 bp en moyenne en 2023, on estime que les taux d'intérêt hypothécaires existants moyens actuels seront d'environ 4,5 %.

depuis le début de cette année, avec l'introduction du « 517 new deal », la banque centrale a annoncé l'annulation de la limite inférieure de la politique des taux d'intérêt hypothécaires au niveau national. la plupart des villes ont annulé ou abaissé considérablement la limite inférieure des taux hypothécaires. taux d’intérêt selon les conditions locales.

du 27 au 28 mai, shanghai et shenzhen ont abaissé respectivement de 35 bp les taux d'intérêt les plus bas pour les prêts aux première et seconde résidences, à lpr-45 bp et lpr+5 bp.

le 28 mai, guangzhou a annoncé la suppression de la limite inférieure des taux d'intérêt hypothécaires. les principales banques locales sont parvenues à un consensus sur les taux d'intérêt hypothécaires : le premier prêt immobilier sera réduit à lpr-55bp et le deuxième prêt immobilier sera réduit à lpr-15bp. le 15 juillet, le taux d’intérêt du premier prêt immobilier de guangzhou a de nouveau été réduit de 20 bp pour atteindre lpr-75 bp.

le 26 juin, pékin a annoncé qu'il abaisserait la limite inférieure des taux d'intérêt des prêts pour une première maison à lpr-45bp, et la limite inférieure des taux d'intérêt pour les prêts à une résidence secondaire à lpr-5bp (dans le cinquième périphérique) et lpr-. 25bp (en dehors du cinquième périphérique) respectivement.

depuis fin juin, à l'exception des trois villes de premier rang que sont pékin, shanghai et shenzhen, les limites inférieures des taux d'intérêt pour les prêts aux logements premier et secondaire dans les autres villes ont été supprimées.à l'heure actuelle, la limite inférieure du taux d'intérêt du premier prêt immobilier dans les trois villes de pékin, shanghai et shenzhen est de lpr-45bp. guangzhou a aboli la limite inférieure des taux d'intérêt hypothécaires. selon les médias, les taux d'intérêt des prêts au premier logement de certaines banques à guangzhou étaient aussi bas que 2,9 % (c'est-à-dire lpr-95bp).

en conséquence, la différence de taux d’intérêt entre les nouveaux et les anciens prêts hypothécaires s’est encore creusée.en prenant pékin comme exemple, après le 26 juin, la différence de points de taux d'intérêt entre les nouveaux et les anciens prêts hypothécaires peut atteindre 100 bp, et même les points ajoutés pour le premier prêt hypothécaire existant sont de 60 à 80 bp supérieurs aux points ajoutés pour le deuxième prêt nouvellement ajouté. hypothèque, formant une énorme différence de taux d’intérêt.

en février et juillet 2024, la banque centrale a guidé à deux reprises le lpr de 5 ans et plus vers une baisse totale de 35 bp, élargissant encore l'écart de taux d'intérêt entre les prêts hypothécaires nouveaux et existants. selon les calculs de lu ting, la différence actuelle de taux d'intérêt entre les prêts hypothécaires existants et les nouveaux prêts hypothécaires est d'environ 90 à 130 bp.

en conséquence, les emprunteurs hypothécaires existants placent également leurs espoirs dans les banques commerciales pour qu’elles se concentrent à nouveau sur la baisse des taux d’intérêt hypothécaires existants.

sur le forum de discussion des dirigeants du quotidien du peuple en ligne, certains habitants ont laissé un message à la personne concernée en charge de la banque centrale, disant que le taux d'intérêt sur les prêts immobiliers pour la première fois a été considérablement réduit et qu'il est recommandé de suivre et ajuster les taux d’intérêt sur les prêts immobiliers existants.

sur les plateformes sociales, certains utilisateurs ont publié les coordonnées publiques de la banque centrale et d'autres départements de gestion financière, appelant les internautes à faire part conjointement de leurs demandes aux départements de gestion financière et à exiger une réduction des taux d'intérêt hypothécaires existants.

« alors que les prix de l'immobilier chutent et que les taux d'intérêt du marché continuent de baisser, les taux d'intérêt hypothécaires existants sont déjà à un niveau relativement élevé, ce qui pourrait affecter l'entrée d'une nouvelle demande rigide et la stabilité des prix de l'immobilier, zhang ming, directeur adjoint de l'institut. des finances, académie chinoise des sciences sociales, a déclaré à caijing : « les taux d'intérêt hypothécaires existants actuels sont généralement d'environ 100 bp plus élevés que les nouveaux taux d'intérêt hypothécaires. s'ils sont encore réduits de 50 bp à 80 bp, je pense que ce sera plus raisonnable. "

dans le même temps, zhang ming a déclaré que la baisse des taux d'intérêt hypothécaires existants peut permettre aux ménages, en particulier aux ménages très endettés, d'économiser des paiements d'intérêts considérables et d'atténuer l'effet d'éviction des prêts hypothécaires sur la consommation."cette décision a un impact positif sur la consommation et sur de nombreux autres aspects, elle mérite donc d'être prise en considération", a déclaré zhang ming.

selon les calculs de l'équipe immobilière de tianfeng securities, de juillet 2023 à juillet 2024, le solde des nouveaux prêts à moyen et long terme aux résidents représentait environ 5,94 % du solde des prêts personnels au logement, reflétant que l'ampleur des prêts existants les prêts à taux d’intérêt plus élevés restent importants. « nous pensons qu'en abaissant de manière appropriée les taux d'intérêt hypothécaires existants à l'heure actuelle, le potentiel de consommation des résidents pourrait être partiellement libéré, et en même temps, l'expansion du « remboursement anticipé » pourrait être freinée. » a déclaré tianfeng securities.

dong ximiao, chercheur en chef de l'union des commerçants de chine, estime que les taux d'intérêt sont le prix des fonds. les prix des fonds sont différents selon les périodes, et les taux d'intérêt hypothécaires sont également élevés et bas. c'est la même raison pour laquelle les prix des logements sont différents selon les périodes. périodes. "le taux d'intérêt actuel du prêt pour un premier logement est déjà la limite inférieure du taux d'intérêt hypothécaire urbain au moment de l'émission du prêt, et il est injuste de le baisser à nouveau."

selon dong ximiao, il existe actuellement deux situations dans lesquelles une baisse des taux d’intérêt hypothécaires existants peut être envisagée :premièrement, il est recommandé de réduire les taux d'intérêt des prêts aux résidences secondaires existants qui n'ont pas été affectés par la précédente série de réductions centralisées. deuxièmement, après avoir ajusté les normes relatives au nombre de logements dans chaque ville, il est recommandé de réduire les taux d'intérêt. les taux d’intérêt des prêts au premier logement de manière centralisée.

sheng songcheng a déclaré à caijing qu'il avait suggéré de réduire à nouveau les taux d'intérêt hypothécaires existants. "si les taux d'intérêt sur les prêts hypothécaires existants baissent, les intérêts économisés peuvent effectivement soutenir la consommation", a déclaré sheng songcheng, mais il est en effet très difficile de fonctionner et les souhaits des banques commerciales doivent être pris en compte.

dilemme pour les banques : écarts d’intérêt étroits, soldes en baisse

selon des calculs antérieurs de l'institut de recherche de la banque de chine, en supposant que le taux d'intérêt des prêts hypothécaires existants soit réduit de 50 bp, la marge nette d'intérêt de la banque sera réduite de 7 bp, le résultat d'exploitation sera réduit de 3% et le résultat net le bénéfice sera réduit de 6%.

selon les données de l'administration nationale de surveillance financière, au deuxième trimestre 2024, la marge nette d'intérêt des banques commerciales était de 1,54%, soit une baisse de 20 bp sur un an, qui a atteint le niveau le plus bas depuis la collecte des statistiques. . parmi eux, le niveau de marge nette d'intérêt des grandes banques au deuxième trimestre était de 1,46%, soit une baisse de 21 bp sur un an et le niveau le plus bas depuis la collecte des statistiques.

au premier semestre 2024, de nombreuses grandes banques publiques ont connu une croissance annuelle négative de leurs revenus et de leurs bénéfices. lors des récentes conférences intensives sur les performances à mi-parcours des banques cotées, les responsables de nombreuses banques ont déclaré que le ralentissement de la croissance des revenus était lié à la pression sur les marges nettes d'intérêt.

lors de la conférence sur les résultats intermédiaires de 2024, le président de la banque des communications, zhang baojiang, a déclaré franchement que les banques commerciales sont confrontées à trois pressions majeures à court terme : premièrement, le taux de croissance de l'échelle des entreprises pourrait continuer à ralentir. marges d’intérêt. troisièmement, la pression en matière de contrôle des risques dans des domaines clés tels que l’immobilier ne peut être ignorée.

« le taux d'intérêt lpr à 5 ans du côté de l'actif a connu deux séries de réductions cette année, exerçant une pression à la baisse sur le rendement du côté de l'actif, la structure des dépôts du côté du passif continue d'être régulière, a montré le coût du passif. un certain degré de rigidité et les écarts d'intérêt se sont rétrécis, se superposant (crédit "avec le déclin de la croissance à grande échelle et la faiblesse des revenus à moyen terme, les banques commerciales sont confrontées à une plus grande pression du côté des revenus", a déclaré zhang baojiang.

zhou wanfu, vice-président de la banque des communications, prédit que les taux d'intérêt hypothécaires existants seront réduits en 2023, que le « 517 new deal » et les deux réductions du lpr en 2024 auront un impact sur les marges d'intérêt nettes des banques au cours du deuxième. la moitié de l'année. dans le même temps, la tendance actuelle des dépôts à terme et des dépôts à long terme ne s'est pas atténuée, ce qui a eu un certain impact sur la tendance à la baisse des coûts de responsabilité. "d'un point de vue annuel, notre objectif est de maintenir la marge nette d'intérêts fondamentalement stable et de rechercher une amélioration marginale. il est difficile et stimulant d'y parvenir", a déclaré zhou wanfu.

afin d'atténuer la pression sur les marges nettes d'intérêt des banques, les grandes banques publiques ont mené cinq séries de réductions des taux d'intérêt sur les dépôts depuis août 2022 afin de réduire les coûts de responsabilité.

désormais, les taux d'intérêt sur les dépôts indiqués par les grandes banques ont fait leurs adieux à 2% et sont entrés dans le préfixe "1".

en prenant comme exemple la banque industrielle et commerciale de chine, le taux d'intérêt actuellement indiqué pour les dépôts courants de la banque est de 0,15 % ; pour les dépôts forfaitaires à terme, les taux d'intérêt indiqués pour 3 mois, six mois, 1 an, 2 ans, 3 ans et 5 ans valent respectivement 1,05 % et 1,25 %, 1,35 %, 1,45 %, 1,75 %, 1,8 %.

par rapport à avant le 15 septembre 2022, les taux d'intérêt indiqués par la banque pour diverses variétés de dépôts ont été réduits de 15 bp à 100 bp. parmi eux, le taux d'intérêt indiqué pour les dépôts à terme à 3 ans (dépôts entiers et retraits) est passé de 2,75. % à 1,75%, soit une diminution de 100 bp.

afin de réduire efficacement le coût élevé des dépôts bancaires, en avril de cette année, le mécanisme d'autorégulation de la tarification des taux d'intérêt du marché a publié « l'initiative visant à interdire le maintien de l'ordre de la concurrence sur le marché des dépôts par le biais d'une compensation manuelle des taux d'intérêt et des taux d'intérêt élevés ». taux d'intérêt », exigeant que désormais les banques ne fournissent plus de dépôts aux banques sous quelque forme que ce soit. le client promet ou paie un supplément d'intérêt qui dépasse la limite supérieure autorisée du taux d'intérêt des dépôts.

fin juillet, le solde de la m1 (monnaie au sens étroit) s'élevait à 63 230 milliards de yuans, soit une baisse d'environ 5 400 milliards de yuans par rapport à fin mars 2024. m1 est principalement composé d'espèces et de dépôts à vue d'entreprises. lin yingqi, analyste bancaire chez cicc, a écrit que la croissance négative de m1 est principalement liée à la sortie des dépôts d'entreprises des banques en raison de l'élimination des paiements d'intérêts manuels.

dans le même temps, la pression des pertes de crédit provoquée par les remboursements anticipés des prêts met également à l’épreuve les banques commerciales.

fin juin de cette année, le solde des prêts personnels au logement à l'échelle nationale s'élevait à 37 790 milliards de yuans, soit une baisse de 2,1 % sur un an et une diminution d'environ 410 milliards de yuans par rapport à fin 2023. les données du rapport annuel montrent qu'à la fin de 2023, le solde total des prêts personnels au logement des cinq banques publiques, à savoir l'industrie, l'agriculture, la chine, la construction et les communications, était de 24 160 milliards de yuans, soit une baisse d'une année sur l'autre. de 2,40%.

les dernières données du rapport intermédiaire montrent qu'au premier semestre 2024, le solde des prêts personnels au logement de nombreuses banques cotées telles que la banque de chine, la banque des communications, la banque de développement de shanghai pudong et la banque industrielle a diminué. parmi eux, le solde des prêts hypothécaires de la banque industrielle a diminué de plus de 10 milliards de yuans.

de nombreuses personnes interrogées ont déclaré que les prêts personnels au logement ont de faibles ratios de non-performance et des rendements relativement élevés, et restent les actifs de la plus haute qualité des banques commerciales. une baisse des soldes des prêts au logement n'est pas une situation que les banques souhaitent voir.

dans ce contexte, les banques ont discrètement relevé le seuil de remboursement anticipé des prêts.

"finance" a appris de certaines banques et emprunteurs qu'actuellement, la plupart des banques doivent attendre un mois pour demander un remboursement anticipé de prêt, et certaines banques attendent jusqu'à trois mois. en outre, de nombreux emprunteurs ont signalé que certaines banques de petite et moyenne taille imposent des restrictions sur le nombre de remboursements anticipés de leurs prêts et que certaines banques ne peuvent en faire la demande qu'une fois par an.

à cet égard, de nombreux emprunteurs ont déclaré à caijing qu'ils prenaient désormais rendez-vous pour le prochain remboursement anticipé à chaque fois que la banque débitait l'argent. « le temps entre les remboursements est juste le temps nécessaire pour économiser de l’argent », a déclaré un emprunteur.

"j'estime que les taux d'intérêt hypothécaires existants devront être abaissés tôt ou tard." un responsable des activités de crédit dans une succursale d'une banque par actions a déclaré franchement à caijing : "s'il n'y a pas d'ajustement, les dépôts (soldes) pourraient baisser également, et les prêts (soldes) peuvent également baisser.

une personne du département des prêts personnels d'une grande banque a déclaré à caijing que la banque menait des recherches pertinentes, mais qu'elle n'était pas encore sûre si elles seraient finalement mises en œuvre.

il convient de noter que le taux d’improductivité des prêts hypothécaires bancaires montre des signes d’augmentation.

selon des statistiques incomplètes de caijing, les prêts personnels au logement non performants des cinq banques cotées qui ont publié des rapports intermédiaires au 29 août sont tous en hausse. parmi eux, les ratios de prêts hypothécaires non performants de china citic bank, ping an bank, shanghai pudong development bank, bank of communications et industrial bank ont ​​augmenté respectivement de 21bp, 14bp, 13bp, 11bp et 9bp par rapport à fin 2023. .

selon les données de surveillance récemment publiées par l'agence de marché cric, au premier semestre 2024, le nombre de logements saisis dans tout le pays a atteint 202 000, soit une augmentation de 12 % sur un an. parmi eux, il y a eu 166 000 enchères effectives et 28 000 transactions, avec un taux de transaction moyen de 17%, en baisse de 7 points de pourcentage par rapport à la même période de l'année dernière.

en fait, pas seulement les prêts personnels au logement. le rapport intermédiaire montre que les ratios non performants des entreprises de prêts aux particuliers, tels que les prêts sur cartes de crédit et les prêts personnels aux entreprises de nombreuses banques, ont augmenté.

lors de la conférence semestrielle sur les résultats, liu jianjun, directeur des risques de la bank of communications, a admis que les affaires de détail non performantes avaient augmenté au premier semestre. dans le même temps, sous l'effet de la reprise macroéconomique et des ajustements du secteur immobilier, on s'attend à ce qu'une certaine pression à la baisse sur la qualité des actifs de prêts aux particuliers persiste au cours du second semestre.

hypothèques de remplacement : les banques renforcent leur surveillance

il est encore incertain si les prêts hypothécaires existants seront réduits, mais les taux d'intérêt sur les prêts à la consommation et les prêts aux entreprises ont considérablement baissé.

à l'heure actuelle, les prêts bancaires à la consommation et les prêts aux entreprises portent essentiellement le préfixe « 2 ».

selon les médias, un produit de prêt à la consommation de la banque de ningbo a un taux d'intérêt annuel de premier emprunt aussi bas que 2,98 %, et un produit de prêt à la consommation de la banque ping an ciblant les cols blancs a un taux d'intérêt aussi bas que 2,88 %. après réductions. en ce qui concerne les prêts aux entreprises, de nombreux intermédiaires de prêt ont déclaré que le taux d'intérêt actuel des prêts hypothécaires aux entreprises des grandes banques publiques est aussi bas que 2,8% et que la durée peut atteindre dix ans.

en comparaison, le taux d'intérêt moyen pondéré des nouveaux prêts hypothécaires au deuxième trimestre était de 3,45%, et le taux d'intérêt d'un nombre considérable de prêts hypothécaires existants était d'environ 4%.calculée sur la base du taux d'intérêt des prêts au logement existant à pékin de 4,75 %, la différence de taux d'intérêt entre ceux-ci et les prêts d'exploitation est proche de 200 bp.

l'énorme écart de taux d'intérêt a poussé certains emprunteurs hypothécaires à prendre des risques et à remplacer les prêts à taux d'intérêt élevé par des prêts à faible taux d'intérêt.un emprunteur de pékin a déclaré à caijing qu'il avait remplacé une partie de son prêt au logement par un prêt commercial ou un prêt à la consommation.

« il n'est pas conseillé de demander des prêts de fonctionnement ou des prêts à la consommation personnelle pour remplacer les prêts personnels au logement. » dong ximiao a rappelé que l'utilisation des fonds des prêts de fonctionnement et des prêts à la consommation est clairement stipulée et que leur utilisation illégale peut affecter le crédit personnel. et si vous falsifiez des déclarations de capital, des licences commerciales, etc. afin de demander un prêt, vous pourriez être soupçonné d'avoir enfreint la loi, voire d'enfreindre le droit pénal.

depuis 2021, les prêts personnels aux entreprises sont utilisés illégalement pour remplacer les prêts au logement.

en août 2021, les autorités de régulation de shenzhen ont annoncé les résultats de l'enquête sur l'incident de spéculation immobilière de « shenfangli » et ont découvert que le personnel concerné de « shenfangli » était soupçonné d'avoir falsifié des documents officiels d'agences d'état et fourni de fausses informations pour obtenir des prêts. , et utilisant des transferts multiples, les comportements qui perturbent l'ordre du marché financier, comme se soustraire au contrôle des flux de capitaux en se fragmentant et en effectuant des retraits d'espèces, impliquent différentes catégories telles que les prêts hypothécaires au logement, les prêts aux entreprises et les prêts à la consommation. les prêts problématiques s'élèvent à 1,064 milliard de yuans, dont 380 millions de yuans concernent des prêts aux entreprises.

dai zhifeng, directeur du zhongtai securities research institute, a déclaré à caijing qu'au premier semestre 2024, l'ampleur des prêts personnels aux entreprises dans tout le pays atteignait 23 800 milliards de yuans, soit le double des 11 400 milliards de yuans fin 2019.

plus précisément, de 2020 à 2023, les prêts personnels aux entreprises connaîtront une augmentation nette de 2 300 milliards de yuans, 2 600 milliards de yuans, 2 700 milliards de yuans et 3 300 milliards de yuans respectivement. au premier semestre 2024, les prêts personnels aux entreprises ont augmenté de 1 650 milliards de yuans, maintenant une croissance élevée.

en termes de structure, depuis 2022, l’augmentation nette des prêts d’exploitation à moyen et long terme est nettement supérieure à celle des prêts d’exploitation à court terme. les données montrent qu'en 2022, 2023 et au premier semestre 2024, les prêts d'exploitation à moyen et long terme augmenteront respectivement de 0,5 billion de yuans, 0,66 billion de yuans et 0,35 billion de yuans par rapport aux prêts d'exploitation à court terme. "on peut constater que l'augmentation des prêts personnels aux entreprises au cours des deux dernières années a été principalement due aux prêts commerciaux à moyen et long terme d'une durée supérieure à un an", a déclaré dai zhifeng.

selon l'estimation de dai zhifeng, le total des prêts à la consommation et des prêts aux entreprises utilisés pour l'achat d'un logement en 2021 s'élèvera à environ 3 160 milliards de yuans. en supposant que les prêts aux entreprises représentent environ 70 %, il s'élèvera à 2 210 milliards de yuans.

dai zhifeng a déclaré que le taux de croissance des prêts personnels aux entreprises des banques cotées a diminué au premier semestre et que depuis 2021, la surveillance a strictement inspecté le flux des prêts personnels aux entreprises et l'approbation des pré-prêts par les banques est devenue plus stricte. le taux d'approbation hypothécaire réel est généralement inférieur à 70 %, et même jusqu'à 70 % dans certains cas, à 50 %, le coussin de sécurité est épais et la banque met en œuvre des mesures de gestion post-prêt telles qu'une réévaluation régulière de la valeur du prêt. les garanties et garanties supplémentaires."on s'attend à ce que les banques commerciales mettent en œuvre des politiques d'approbation plus strictes pour les prêts personnels aux entreprises."

récemment, de nombreux emprunteurs qui ont utilisé des prêts commerciaux pour remplacer leurs prêts au logement ont déclaré sur des plateformes sociales que les banques leur avaient demandé de régler leurs prêts à l'avance. à cet égard, la banque par actions susmentionnée a déclaré qu'elle avait renforcé la surveillance de l'utilisation des fonds des prêts d'exploitation.

en plus d’emprunter de l’argent neuf pour rembourser l’argent ancien, certains emprunteurs envisagent de transférer la propriété et de refinancer.le mode de fonctionnement spécifique est le suivant : transférer la maison à un tiers de confiance (généralement les parents), refaire une demande de prêt auprès de la banque au nom du tiers et bénéficier du dernier taux d'intérêt du premier prêt immobilier.

un intermédiaire de prêt qui prétend être en mesure d'aider à gérer cette affaire a déclaré à caijing que le seuil de transfert et de refinancement est relativement élevé. il est préférable que les parents soient qualifiés pour acheter une maison et qu'il n'y ait pas besoin de remplacement immobilier. cinq dernières années. "si vous ne trouvez pas un cédant digne de confiance, le risque sera relativement élevé et ce n'est pas recommandé de le faire", a déclaré l'intermédiaire.

en outre, plus de 30 villes, dont shenzhen, suzhou, fuzhou, xiamen et zhengzhou, ont récemment lancé l'activité « du commerce au public », qui permet aux candidats qualifiés de convertir des prêts au logement commercial en prêts au logement de prévoyance.

le taux d'intérêt actuel des prêts du fonds de prévoyance pour les premiers logements est de 2,85 %, et le commerce « entreprise-public » est considéré par beaucoup comme une alternative à « la baisse des taux d'intérêt hypothécaires existants ». après qu'un résident de zhengzhou ait terminé l'activité de « transfert d'entreprise à public », le taux d'intérêt hypothécaire est passé de 4,25 % à 2,85 % et le paiement mensuel a été réduit d'environ 500 yuans.

depuis 2023, les habitants de diverses localités réclament que le commerce « business-to-public » soit réalisé, mais certaines villes ont clairement indiqué qu'elles ne réaliseraient pas le commerce « business-to-business » des prêts au logement. pour le moment.

selon des statistiques incomplètes de caijing, de nombreuses villes phares de l'immobilier telles que pékin, shanghai, guangzhou, chengdu, hangzhou, xi'an et nanjing n'ont pas lancé le commerce « entreprise-public ». parmi elles, des villes comme hangzhou, nanjing et guangzhou ont déclaré en réponse aux demandes des habitants que le taux d'utilisation des fonds de prévoyance locaux est élevé, qu'il existe même un déficit de financement et qu'elles n'ont pas la capacité de mener des activités « d'affaires ». « affaires publiques » pour le moment.

"nous ne pouvons qu'appeler à une réduction du taux d'intérêt des prêts hypothécaires existants", a déclaré un emprunteur hypothécaire à caijing après avoir appris que sa ville ne pouvait pas gérer les "transferts d'entreprises à publics".

baisse des taux d'intérêt sur les actions : devrait stimuler la consommation

si les taux d’intérêt sur les prêts hypothécaires existants sont à nouveau abaissés, où iront les dépenses d’intérêt économisées par les ménages ?

"économiser de l'argent augmentera également une partie de la consommation", a exprimé zhou lin à caijing. "cette partie de l'argent reviendra dans votre propre poche, ce qui équivaut à le récupérer, et votre mentalité sera différente."

zhou lin a calculé un compte pour « caijing », « par exemple, le prêt commercial actuel d'une personne est de 5 000 yuans par mois, ce qui représente 50 % de son salaire. s'il est réduit à 4 000 yuans, non seulement la valeur absolue sera réduite de 1 000 yuans, mais aussi le paiement de l'hypothèque sera réduit. " la proportion est devenue 40 % et je me sens différent. "

zhou lin estime que lorsque la proportion des dépenses hypothécaires diminue, les gens seront plus disposés à dépenser de l'argent.

l’idée de zhou lin coïncide avec celle de certains économistes. de nombreux économistes interrogés ont déclaré à caijing que la baisse des taux d'intérêt hypothécaires existants était un moyen efficace de stimuler la consommation.

les données du bureau national des statistiques montrent qu'au cours des sept premiers mois de 2024, les ventes au détail totales de biens de consommation ont augmenté de 3,5 % sur un an, en baisse de 0,2 point de pourcentage sur un mois et de 3,8 points de pourcentage sur un an. année. en termes de prix, l'ipc (indice des prix à la consommation) a augmenté en juillet de 0,5% sur un an, inférieur à l'objectif prédéterminé d'environ 3% au début de l'année.

yin jianfeng, directeur adjoint du laboratoire national des finances et du développement, a écrit dans un rapport récemment publié : « le taux de contribution cumulé d'une année sur l'autre des dépenses de consommation finale au pib (produit intérieur brut) au premier semestre est tombé de 83% fin 2023 à 61%, un record il a atteint un nouveau plus bas depuis le premier trimestre 2023, et le taux de croissance des ventes au détail totales de biens de consommation a également ralenti par rapport à 7% fin 2023 à 2%, tout cela reflétant l'évolution atone de la consommation.

l'analyse de la réunion du bureau politique tenue fin juillet a souligné que les effets négatifs actuels des changements dans l'environnement extérieur s'accentuent, que la demande intérieure effective est insuffisante, que les opérations économiques sont différenciées et qu'il existe encore de nombreux risques et dangers cachés dans les domaines clés. domaines, et il y a des difficultés dans la conversion des forces motrices nouvelles et anciennes. au second semestre, les politiques macroéconomiques continueront à être plus puissantes. parmi eux, « l’expansion de la demande intérieure en mettant l’accent sur la stimulation de la consommation » a été la priorité absolue.

lors de la conférence de travail qui a suivi au cours du second semestre 2024, la banque centrale a proposé de « se concentrer davantage sur le bénéfice des moyens de subsistance de la population et la promotion de la consommation ».

dans quelle mesure la baisse des taux d’intérêt hypothécaires existants peut-elle stimuler la consommation ?

dans le « rapport sur les opérations financières régionales de chine (2024) », la banque centrale a examiné les effets politiques de la réduction actuelle des taux d'intérêt hypothécaires en 2023 dans un sujet spécial.

la banque centrale a déclaré que cette politique réduit les paiements d'intérêts des emprunteurs d'environ 170 milliards de yuans chaque année et joue un rôle important dans la réduction des remboursements anticipés des prêts et dans la stimulation de la croissance de la consommation.

selon les données de la banque centrale, avant la mise en œuvre de cette politique, le montant des remboursements anticipés des prêts hypothécaires dans tout le pays a augmenté. en août 2023, le montant des remboursements anticipés des prêts personnels au logement dans tout le pays a atteint 432,45 milliards de yuans. après l'introduction de la politique le 31 août, de septembre à décembre, le montant mensuel moyen des remboursements anticipés des prêts hypothécaires a diminué de 10,5 % par rapport à avant l'introduction de la politique (août 2023).

une enquête par sondage menée par la succursale de chongqing de la banque centrale auprès des ménages impliqués dans la réduction des taux d'intérêt hypothécaires existants a montré que plus de 30 % des résidents interrogés prévoyaient d'utiliser les intérêts économisés pour augmenter leur consommation, y compris la consommation quotidienne, les voyages. , l'éducation des enfants, etc. au premier trimestre après la mise en œuvre de la politique, les dépenses de consommation des ménages et les ventes au détail totales de biens de consommation ont affiché une croissance significative.

du point de vue des dépenses de consommation des résidents, au quatrième trimestre 2023, les dépenses de consommation par habitant des citadins à l'échelle nationale ont atteint 8 679 yuans, soit une augmentation de 8,4 % sur un an, et le taux de croissance a augmenté de 12,3 points de pourcentage par rapport à avec la même période l’année dernière. en ce qui concerne les ventes au détail totales de biens de consommation, d'octobre à décembre 2023, les taux de croissance des ventes au détail étaient respectivement de 7,6 %, 10,1 % et 7,4 %, soit les taux de croissance les plus élevés au cours de la même période au cours des trois dernières années.

lu ting a déclaré qu'en termes de stimulation de la consommation, la baisse des taux d'intérêt hypothécaires existants est une option politique efficace.selon ses calculs, une réduction de 55 à 95 milliards de dollars des taux d'intérêt hypothécaires existants permettrait aux emprunteurs hypothécaires d'économiser entre 210 et 336 milliards de yuans en frais d'intérêt annuels. si les taux d'intérêt hypothécaires existants sont réduits de 65 bp en moyenne, la réduction des charges d'intérêts sera d'environ 250 milliards de yuans.

« étant donné que le secteur immobilier n'a pas encore touché le fond, nous continuons de croire que la banque centrale pourrait inciter les banques commerciales à réduire les taux d'intérêt hypothécaires existants au cours des prochains mois, avec une réduction des taux d'intérêt similaire à celle de fin 2023. ", a déclaré lu ting.

(à la demande des personnes interrogées, zhou lin et hu ying sont des pseudonymes dans l'article ; le stagiaire tang minan a également contribué à cet article ; l'auteur est un journaliste de « caijing » ; cet article a été publié dans le magazine « caijing » publié en septembre 2, 2024)