zusammenfassung

als die immobilienpreise sanken und die marktzinsen sanken, weitete sich die zinsspanne zwischen bestehenden und neuen hypothekendarlehen rasch aus. da das verhalten der bewohner bei der vorzeitigen rückzahlung von krediten deutlich zunimmt, ist mit einer weiteren senkung der bestehenden hypothekenzinsen zu rechnen.

text｜tangjun

herausgeber｜zhang wei yuan man

„hypotheken vorzeitig zurückzuzahlen macht süchtig“, schrieb ein internetnutzer aus peking auf einer sozialen plattform und zeigte mehrere screenshots vorzeitiger hypothekenzahlungen.

der hauskäufer zhou lin stimmt dem voll und ganz zu. kürzlich stellte er zum dritten mal in diesem jahr einen antrag auf vorzeitige kreditrückzahlung bei der bank. der rückzahlungsbetrag beträgt 40.000 yuan, der voraussichtlich im september abgezogen wird. zhou lin sagte gegenüber caijing, der hauptgrund für seine vorzeitige rückzahlung sei, dass der zinssatz seiner hypothek 135 basispunkte (basispunkte) höher sei als der des neuen hypothekendarlehens. die große zinslücke sei für ihn inakzeptabel.

am 17. mai 2024 kündigte die people's bank of china (im folgenden als „zentralbank“ bezeichnet) eine reihe von richtlinien zur optimierung der immobilienfinanzierung an (im folgenden als „517 new deal“ bezeichnet), einschließlich der aufhebung der nationalen senkung begrenzung der hypothekenzinsen. verschiedene städte haben die untergrenze der hypothekenzinsen sukzessive aufgehoben oder erheblich gesenkt, verbunden mit der kumulativen reduzierung der lpr von 5 jahren und mehr seit jahresbeginn, der zinsdifferenz zwischen bestehenden und neue hypothekendarlehen hat rasch zugenommen.

am beispiel peking betrug der zinssatz für neu vergebene erstwohnungskredite in peking 3,4 %, während der zinssatz für bestehende erstwohnungskredite bis zu 4,75 % betrug zwei erreichten 135bp.

die untersuchungen von guotai junan zeigen, dass der index der vorauszahlungsquote der bewohner im april 2024 einen historischen höchststand von 37 % erreichte, was einen deutlichen anstieg des vorauszahlungsverhaltens der bewohner widerspiegelt. gleichzeitig zeigten die zwischenberichte der börsennotierten banken, dass im ersten halbjahr alle großen staatsbanken und aktienbanken einen rückgang der hypothekensalden verzeichneten.

angesichts des oben genannten drucks berichteten viele hauskäufer gegenüber caijing, dass banken bestimmte schwellenwerte für die vorzeitige rückzahlung von krediten festgelegt haben. eine häufige anforderung besteht darin, mindestens einen monat im voraus einen termin für den abzug zu vereinbaren, bei dem die zinsen berechnet werden üblich.

„dies ähnelt der situation im jahr 2023.“ lu ting, chefökonom von nomura china, schrieb, dass sich die aktuelle zinslücke zwischen bestehenden und neuen hypothekendarlehen auf 90 bis 130 bp vergrößert habe und die zentralbank einem zunehmenden druck ausgesetzt sei, sie zu senken zinssätze für bestehende hypothekendarlehen.

im juni 2023 erreichte die zinsdifferenz zwischen bestehenden und neuen hypothekendarlehen landesweit 100 bp. im august 2023 erreichte der umfang der vorzeitigen kreditrückzahlungen der bewohner 432,45 milliarden yuan, was dem durchschnittlichen monatlichen umfang neuer hypothekendarlehen entspricht.

ende august 2023 kündigte die zentralbank an, dass sie die geschäftsbanken anweisen werde, die bestehenden zinssätze für erstwohnungsbaudarlehen gemeinsam zu senken, mit einer durchschnittlichen senkung von 73 bp, wodurch die zinsaufwendungen der kreditnehmer jedes jahr um etwa 170 milliarden yuan sinken würden.

der „china regional financial operation report (2024)“ ergab, dass nach einführung der richtlinie von september bis dezember der durchschnittliche monatliche vorauszahlungsbetrag von hypothekendarlehen um 10,5 % im vergleich zu vor einführung der richtlinie (august 2023) sank. eine umfrage der chongqing-filiale der zentralbank ergab, dass mehr als 30 % der befragten einwohner planten, die eingesparten zinszahlungen zur steigerung des konsums zu verwenden. von oktober bis dezember 2023 war die wachstumsrate der social-retail-umsätze die höchste im gleichen zeitraum der vergangenen drei jahre.

nach angaben der zentralbank belief sich der bestand an rmb-krediten von finanzinstituten ende juni 2024 auf 250,85 billionen yuan, was einem anstieg von 8,8 % gegenüber dem vorjahr entspricht. darunter beträgt der nationale persönliche wohnungsbaudarlehenssaldo 37,79 billionen yuan, was etwa 15,06 % ausmacht.

„auf der sitzung des politbüros im juli wurde vorgeschlagen, dass wir uns auf die ankurbelung des konsums konzentrieren sollten, um die inlandsnachfrage zu steigern, und dass die senkung der bestehenden hypothekenzinsen eine wirksame politische option zur förderung des konsums sei.“ in den nächsten monaten werden die bestehenden hypothekenzinsen gesenkt, und die zinssenkungsrate wird voraussichtlich ähnlich hoch sein wie ende 2023.

aber die situation ist jetzt nicht ganz die gleiche wie vor einem jahr. im juni 2024 betrug die nettozinsspanne der geschäftsbanken 1,54 %, ein rückgang um 20 bp im vergleich zum vorjahr.

„eine erneute senkung der bestehenden hypothekenzinsen kann den konsum fördern, wurde aber bisher nicht angepasst, vor allem wegen der auswirkungen auf die banken“, sagte sheng songcheng, professor für wirtschaft und finanzen an der china europe international business school, gegenüber caijing: „banken tragen dazu bei.“ bei mehr als 10 % der finanzindustrie muss die politik der zentralbank banken berücksichtigen, aber nicht die interessen der banken, sondern die risiken der banken, das überleben der banken und die fähigkeit der banken, die entwicklung weiterhin zu unterstützen der realwirtschaft.“

am mittag des 30. august berichteten einige medien, dass die people’s bank of china erwäge, die bestehenden hypothekenzinsen weiter zu senken, um die schuldenlast der einwohner zu verringern und den konsum anzukurbeln. darauf reagierte die zentralbank nicht.

bei der eröffnung am nachmittag desselben tages stieg der a-aktien-immobiliensektor auf breiter front, wobei zwei immobilien-etfs um mehr als 5 % zulegten und viele aktien wie gemdale group und tiandiyuan ihre tageslimits erreichten; der verbrauchersektor stieg stark an, wobei die etfs auf unterhaltungselektronik um mehr als 4 % zulegten, und lingyi zhizao und mindray medical, haitian flavors und andere aktien gehörten zu den größten gewinnern, darunter bank of communications und china construction bank gehört zu den top-verlierern.

in dem oben genannten bericht erklärte die zentralbank, dass der nächste schritt darin bestehen werde, die finanzinstitute zu drängen, die ergebnisse der senkung bestehender hypothekenzinsen weiterhin umzusetzen, das verhältnis zwischen inkrementellen und bestehenden hypothekenzinsen zu klären und die zinslast der bewohner effektiv zu reduzieren und öffentliche investitions- und konsummotivation freisetzen.

zinsspanne weitet sich aus: vorauszahlungen nehmen zu

„nach der rückzahlung dieses betrags im september wird der kapitalbetrag des kommerziellen darlehens immer noch 840.000 yuan betragen, und die rückzahlung ist innerhalb von drei jahren geplant.“

zhou lin erzählte caijing, dass er in den letzten zwei jahren fast 95 % des einkommens seiner familie für die vorzeitige rückzahlung von krediten ausgegeben habe. seine täglichen ausgaben beruhten hauptsächlich auf sparsamkeit und der unterstützung der eltern, um die täglichen ausgaben auszugleichen.

im jahr 2021 kaufte der 29-jährige zhou lin sein erstes haus in peking und nahm außerdem ein persönliches wohnungsbaudarlehen in höhe von 1,54 millionen yuan mit einem zinssatz von lpr+55bp auf.

was zhou lin nicht erwartet hatte, war, dass er es am vorabend eines abwärtstrends bei den hypothekenzinsen kaufte.

einerseits hat die zentralbank seit dem 20. januar 2022 eine senkung des lpr um insgesamt 80 bp über einen zeitraum von 5 jahren und länger vorgegeben. andererseits hat peking seit ende 2023 die untergrenze der hypothekenzinsen zweimal gesenkt. die jüngste untergrenze der zinssätze für erstkredite wurde auf lpr-45bp gesenkt, und die kumulative punkterhöhung ist gesunken um 100bp.

nach angaben der zentralbank lag der gewichtete durchschnittliche zinssatz für neue hypothekendarlehen landesweit bei 5,63 %. seitdem ist er von quartal zu quartal gesunken und ist bis zum zweiten quartal 2024 gesunken auf 3,45 %. gleichzeitig ist auch der zinssatz für neue erstwohnungsbaudarlehen in peking von 5,2 % im jahr 2021 auf 3,4 % gesunken.

von oktober 2019 bis dezember 2023 liegt die untergrenze der erstfinanzierungszinsen in peking bei lpr+55bp. menschen, die in diesem zeitraum häuser in peking kaufen, haben auch eine andere einstellung zu den zinssätzen für wohnungsbaudarlehen.

einerseits ist das lpr-neufestsetzungsdatum für die meisten bestehenden hypothekendarlehen jedes jahr der 1. januar, so dass die vorteile von zinssenkungen oft hinter denen zurückbleiben, die neue hypothekendarlehen aufnehmen. da andererseits der im vertrag festgelegte hypothekenzinserhöhungspunkt festgelegt ist, wird der bestehende hypothekenzins unabhängig von der anpassung des lpr immer 100 bp höher sein als der von kreditnehmern, die nach juni 2024 häuser kaufen.

derzeit beträgt der hypothekenzinssatz von zhou lin 4,75 %, was 135 bp höher ist als die zuletzt in peking eingeführten 3,4 %. der große zinsunterschied zwischen der alten und der neuen hypothek machte es zhou lin schwer, dies zu akzeptieren. gleichzeitig ist zhou lin auch mit schwankungen der immobilienpreise konfrontiert. daten des national bureau of statistics zeigen, dass die jährliche wachstumsrate des preisindex für gebrauchtwohnungen in peking seit oktober 2023 weiterhin negativ ist, was darauf hindeutet, dass die immobilienpreise weiter fallen -7,2 %. der wert von zhou lins haus ist seit dem kauf um etwa 20 % gesunken.

seit januar 2022 beantragt zhou lin alle paar monate eine vorzeitige kreditrückzahlung, wobei ein einzelner betrag zwischen zehntausenden yuan und zwei- bis dreihunderttausend yuan liegt. in mehr als zwei jahren hat zhou lin etwa 600.000 yuan seiner hypothek im voraus zurückgezahlt.

„als ich das haus kaufte, habe ich sechs geldbörsen geleert. nach dem kauf des hauses hatte unsere kleine familie keine ersparnisse mehr. jetzt ist die hypothek die hauptquelle des finanziellen drucks. um geld zu sparen und den kredit im voraus abzubezahlen, außer „wenn wir die notwendigen ausgaben tätigen, können wir grundsätzlich weniger geld ausgeben“, sagte zhou lin.

auch hu ying aus shanghai war mit einem großen zinsunterschied zwischen neuen und alten hypotheken konfrontiert.

im april 2023 kaufte hu ying ein haus in shanghai und beantragte bei der bank einen gewerblichen wohnungsbaukredit in höhe von 1,2 millionen yuan. der im vertrag vereinbarte zinssatz betrug lpr+35bp, und das datum der neubewertung war das datum der vertragsunterzeichnung. derzeit beträgt ihr hypothekenzinssatz 4,3 %, was 90 bp höher ist als der letzte zinssatz für ein erstes wohnungsbaudarlehen in shanghai.

„die hypothekenzinsen sind immer noch hoch. wenn man über geld verfügt, ist es besser, es zur reduzierung der verschuldung einzusetzen. hu ying sagte, dass die renditen von finanzprodukten in den letzten jahren allmählich gesunken seien.“ als finanzfachfrau schätzte sie die renditen kurzfristig ein. es war schwierig, mich zu erholen, also beschloss ich, meine finanzverwaltung zu klären und den kredit vorzeitig zurückzuzahlen.

im mai 2024, ein jahr nach ablauf des wohnungsbaudarlehensvertrags, konnten sie sofort einen antrag auf vorzeitige rückzahlung stellen und fast 1 million yuan auf einmal zurückzahlen, wodurch sich der wohnungsbaukredit auf 200.000 yuan reduzierte.

die erfahrungen von zhou lin und hu ying sind nicht einzigartig. in letzter zeit sind begriffe wie „kreditrückzahlung im voraus“ und „kreditrückzahlungssucht“ zu heißen themen auf den großen sozialen plattformen geworden.

wenn sie „vorzeitige kreditrückzahlung“ in das suchfeld einer sozialen plattform eingeben, werden mehr als 30.000 verwandte inhalte angezeigt.bestehende hypothekennehmer, die häuser zu relativ hohen zinssätzen gekauft haben, berichteten über ihre erfahrungen bei der vorzeitigen rückzahlung ihrer kredite und diskutierten auch andere möglichkeiten, die bestehenden hypothekenzinsen zu senken. sie nannten diese maßnahmenreihe „selbstrettung“.

im juni berechnete das makroforschungsteam von guotai junan den resident prepaid rate index (cpr) unter bezugnahme auf die vom national interbank funding center veröffentlichte berechnungsmethode des rmbs (residential mortgage-backed securities) conditional prepaid rate index. seit februar 2024 hat der index der vorauszahlungsquote der einwohner seinen aufwärtstrend beschleunigt und erreichte im april einen historischen höchststand von 37 % (ohne technische anpassungen im oktober 2023), was einen deutlichen anstieg des vorauszahlungsverhaltens der bewohner widerspiegelt.

nach angaben der zentralbank stiegen die mittel- und langfristigen kredite der einwohner im ersten halbjahr 2024 um 1,18 billionen yuan, ein rückgang um 280 milliarden yuan im vergleich zum vorjahr - und die langfristigen kredite stiegen um 320,2 milliarden yuan, was einem rückgang von 142,8 milliarden yuan im vergleich zum vorjahr entspricht.tianfeng securities geht davon aus, dass nach der senkung des zinssatzes für inkrementelle kredite die zinsdifferenz zwischen inkrementellen und bestehenden krediten zunahm, was zu einer vorzeitigen rückzahlung führte, was einer der gründe für die weitere verringerung des anstiegs mittel- und langfristig sein könnte kredite an bewohner.

bestehende hypothekendarlehen: rufe nach zinssenkungen werden lauter

der zinsunterschied zwischen neuen und bestehenden hypothekendarlehen hängt hauptsächlich mit der preismethode der hypothekenzinsen zusammen.

laut zou lan, direktor der abteilung für geldpolitik der zentralbank, nutzen 99 % der hypothekendarlehen einen variablen zinssatzmechanismus, der auf lpr basiert. bei der vertragsunterzeichnung wählen sie einen zusätzlichen punkt aus und vereinbaren den zusätzlichen punkt basierend auf dem marktangebot und der nachfrage zum zeitpunkt der ausgabe. der zusätzliche punkt ist für die dauer des vertrags festgelegt.

brancheninsider gehen davon aus, dass die meisten hypotheken, die vor 2022 vergeben wurden, insgesamt relativ hohe punktzuwächse aufweisen. durch die mehrfache optimierung und anpassung der hypothekarzinspolitik hat sich die schere zwischen bestehenden und neuen hypothekarzinsen immer weiter vergrößert.

etwa im juni 2023 wird die zinsdifferenz zwischen bestehenden und neuen hypothekendarlehen landesweit etwa 100 bp erreichen. die zahl der einwohner, die ihre kredite vorzeitig zurückzahlen, ist deutlich gestiegen.

um die zinsbelastung der bewohner zu verringern und die ausweitung des konsums zu unterstützen, förderten die zentralbank und die staatliche finanzaufsichtsbehörde ende august 2023 gemeinsam die senkung der zinssätze bestehender erstwohnungskredite die zinssätze für bestehende hypothekendarlehen in höhe von mehr als 23 billionen yuan wurden abgeschlossen, und der angepasste gewichtete durchschnittszinssatz betrug 4,27 %, mit einem durchschnittlichen rückgang von 73 bp.

bei der anpassung im jahr 2023 dürfen die durch den neuen ausführungszinssatz zum lpr hinzugefügten punkte jedoch nicht niedriger sein als die untergrenze des zinssatzes für das erste wohnungsbaudarlehen in der stadt, in der das ursprüngliche darlehen vergeben wurde. laut zou lan werden nach der anpassung die zinssätze für die meisten bestehenden erstwohnungskredite, die die anforderungen erfüllen, auf lpr gesenkt, und die nach mai 2022 werden auf lpr-20bp gesenkt, was direkt auf die politische untergrenze sinkt.

nach den berechnungen von lu ting wird für die bestehenden wohnungsbaukredite in höhe von etwa 30 billionen yuan von 2015 bis 2022 der zinssatz der bestehenden wohnungsbaukredite auf durchschnittlich etwa 5,2 % geschätzt. nachdem die bestehenden hypothekenzinsen im jahr 2023 um durchschnittlich 73 bp gesenkt werden, wird geschätzt, dass die aktuellen durchschnittlichen bestehenden hypothekenzinsen bei etwa 4,5 % liegen werden.

seit beginn dieses jahres hat die zentralbank mit der einführung des „517 new deal“ die aufhebung der untergrenze der hypothekenzinspolitik auf nationaler ebene angekündigt. die meisten städte haben die untergrenze der hypothekenzinsen aufgehoben oder deutlich gesenkt zinssatz entsprechend den örtlichen gegebenheiten.

vom 27. bis 28. mai senkten shanghai und shenzhen die niedrigeren zinssätze für erst- und zweitwohnungskredite um jeweils 35 bp auf lpr-45 bp und lpr+5 bp.

am 28. mai kündigte guangzhou die aufhebung der untergrenze für hypothekenzinsen an. große lokale banken haben einen konsens über die hypothekenzinsen erzielt: der erste wohnungsbaukredit wird auf 55 bp lpr und der zweite wohnungsbaukredit auf 15 bp lpr gesenkt. am 15. juli wurde guangzhous erster zinssatz für wohnungsbaudarlehen erneut um 20 bp auf lpr-75 bp gesenkt.

am 26. juni kündigte peking an, dass es die untergrenze der zinssätze für erstwohnungsdarlehen auf lpr-45bp und die untergrenze der zweitwohnungsdarlehenszinssätze auf lpr-5bp (innerhalb der fünften ringstraße) und lpr- 25bp (außerhalb der fünften ringstraße).

mit ausnahme der drei hauptstädte peking, shanghai und shenzhen wurden ende juni die niedrigeren zinsgrenzen für erst- und zweitwohnungskredite in anderen städten aufgehoben.derzeit liegt die untergrenze des zinssatzes für erstwohnungsdarlehen in den drei städten peking, shanghai und shenzhen bei lpr-45bp. guangzhou hat die untergrenze für hypothekenzinsen abgeschafft medienberichten zufolge lagen die zinssätze für erstwohnungsdarlehen in guangzhou bei nur 2,9 % (d. h. lpr-95bp).

dadurch vergrößerte sich die zinsdifferenz zwischen neuen und alten hypotheken erneut.nehmen wir als beispiel peking: nach dem 26. juni kann die differenz der zinspunkte zwischen neuen und alten hypotheken 100 bp erreichen, und selbst die punkte, die für das erste bestehende hypothekendarlehen hinzugefügt werden, sind 60 bp bis 80 bp höher als die punkte, die für das zweite neu hinzugefügte darlehen hinzugefügt werden hypothek, was zu einer enormen zinsdifferenz führt.

im februar und juli 2024 führte die zentralbank zweimal zu einem rückgang des lpr von 5 jahren und mehr um insgesamt 35 bp, wodurch sich die zinsdifferenz zwischen neuen und bestehenden hypotheken weiter vergrößerte. nach den berechnungen von lu ting beträgt der aktuelle zinsunterschied zwischen bestehenden und neuen hypothekendarlehen etwa 90bp-130bp.

daher hoffen auch bestehende hypothekennehmer darauf, dass sich die geschäftsbanken wieder auf die senkung der bestehenden hypothekenzinsen konzentrieren.

im leadership message board von people's daily online hinterließen einige einwohner eine nachricht an die zuständige person, die für die zentralbank zuständig ist, und sagten, dass der zinssatz für erstmalige wohnungsbaudarlehen erheblich gesenkt wurde und es empfohlen wird, dies weiterzuverfolgen passen sie die zinssätze für bestehende wohnungsbaudarlehen an.

auf sozialen plattformen veröffentlichten einige nutzer die öffentlichen kontaktinformationen der zentralbank und anderer finanzverwaltungsabteilungen und forderten die internetnutzer auf, ihre forderungen gemeinsam an die finanzverwaltungsabteilungen zu melden und eine senkung der bestehenden hypothekenzinsen zu fordern.

„da die immobilienpreise sinken und die marktzinsen weiter sinken, liegen die bestehenden hypothekenzinsen bereits auf einem relativ hohen niveau, was den eintritt einer neuen starren nachfrage und die stabilität der immobilienpreise beeinträchtigen könnte.“ of finance, chinesische akademie der sozialwissenschaften, sagte gegenüber caijing he: „die derzeit bestehenden hypothekenzinsen sind im allgemeinen etwa 100 bp höher als die neuen hypothekenzinsen. wenn sie um 50 bp bis 80 bp weiter gesenkt werden, halte ich das für angemessener.“ "

gleichzeitig sagte zhang ming, dass die senkung der bestehenden hypothekenzinsen haushalten, insbesondere haushalten mit hoher verschuldung, erhebliche zinszahlungen ersparen und den verdrängungseffekt von hypotheken auf den konsum abmildern könne.„dieser schritt wirkt sich positiv auf den konsum und viele andere aspekte aus und ist daher eine überlegung wert.“

nach berechnungen des immobilienteams von tianfeng securities machte der saldo der neuen mittel- und langfristigen kredite an einwohner von juli 2023 bis juli 2024 etwa 5,94 % des saldos der privaten wohnungsbaukredite aus, was das ausmaß von widerspiegelt der anteil bestehender kredite mit höheren zinssätzen ist immer noch groß. „wir glauben, dass durch eine angemessene senkung der bestehenden hypothekenzinsen zum jetzigen zeitpunkt das konsumpotenzial der bewohner teilweise freigesetzt werden kann und gleichzeitig die ausweitung der ‚vorzeitigen rückzahlung‘ eingedämmt werden kann“, sagte tianfeng securities.

dong ximiao, chefforscher der china merchants union, glaubt, dass die zinssätze der fondspreise in verschiedenen zeiträumen unterschiedlich sind und die hypothekenzinsen ebenfalls hoch und niedrig sind perioden. „der aktuell bestehende zinssatz für das erstwohnungsdarlehen stellt bereits die untergrenze des städtischen hypothekenzinssatzes dar, als das darlehen vergeben wurde, und es ist unfair, ihn noch einmal zu senken.“

laut dong ximiao gibt es derzeit zwei situationen, in denen eine senkung der bestehenden hypothekenzinsen in betracht gezogen werden kann:erstens wird empfohlen, die zinssätze für die bestehenden zweitwohnungskredite zu senken, die von der vorherigen runde der zentralen kürzungen nicht betroffen waren. zweitens wird empfohlen, die zinssätze zu senken, nachdem jede stadt die standards für die ermittlung der anzahl der wohneinheiten angepasst hat die zinssätze für ersthypotheken entsprechend.

sheng songcheng sagte gegenüber caijing, dass er vorschlage, die bestehenden hypothekenzinsen erneut zu senken. „wenn der zinssatz für bestehende hypothekendarlehen sinkt, können die eingesparten zinsen tatsächlich den konsum stützen, aber es ist in der tat sehr schwierig zu betreiben, und die wünsche der geschäftsbanken müssen berücksichtigt werden.“

dilemma für banken: enge zinsspannen, sinkende salden

nach früheren berechnungen des bank of china research institute wird unter der annahme, dass der zinssatz bestehender hypothekendarlehen um 50 bp gesenkt wird, die nettozinsmarge der bank um 7 bp, das betriebsergebnis um 3 % und der nettozinssatz reduziert der gewinn wird um 6 % gekürzt.

nach angaben der staatlichen finanzaufsichtsbehörde betrug die nettozinsspanne der geschäftsbanken im zweiten quartal 2024 1,54 %, was einem rückgang von 20 bp gegenüber dem vorjahr entspricht und damit den niedrigsten stand seit erhebung der statistiken erreicht hat . darunter lag die nettozinsmarge der großbanken im zweiten quartal bei 1,46 %, was einem rückgang um 21 bp gegenüber dem vorjahr und dem niedrigsten stand seit erhebung der statistik entspricht.

im ersten halbjahr 2024 verzeichneten viele staatliche großbanken im jahresvergleich ein negatives umsatz- und gewinnwachstum. auf den jüngsten intensiven halbjahreskonferenzen börsennotierter banken erklärten verantwortliche vieler banken, dass der rückgang des umsatzwachstums mit dem druck auf die nettozinsmargen zusammenhänge.

auf der zwischenergebniskonferenz 2024 sagte zhang baojiang, präsident der bank of communications, offen, dass geschäftsbanken kurzfristig mit drei großen belastungen konfrontiert seien. erstens könnte sich die wachstumsrate des geschäftsumfangs weiter verlangsamen drittens kann der druck auf die risikokontrolle in schlüsselbereichen wie immobilien nicht ignoriert werden.

„der 5-jahres-lpr-zinssatz auf der aktivseite hat seit diesem jahr zwei zinssenkungsrunden erlebt, was einen abwärtsdruck auf die rendite auf der aktivseite ausübt zeigte ein gewisses maß an starrheit, die zinsspanne hat sich verringert und die überlagerung (kredit „mit dem rückgang des skalenwachstums und den schwachen mittelfristigen erträgen sehen sich geschäftsbanken einem größeren druck auf der ertragsseite ausgesetzt“, sagte zhang baojiang.

zhou wanfu, stellvertretender präsident der bank of communications, prognostiziert, dass die bestehenden hypothekenzinsen im jahr 2023 gesenkt werden, der „517 new deal“ und die beiden lpr-senkungen im jahr 2024 auswirkungen auf die nettozinsmargen der banken im zweiten jahr haben werden hälfte des jahres. gleichzeitig hat sich der aktuelle trend bei termineinlagen und langfristigen einlagen nicht abgeschwächt, was sich in gewissem maße auf den abwärtstrend der haftungskosten ausgewirkt hat. „auf gesamtjahressicht ist es unser ziel, die nettozinsmarge grundsätzlich stabil zu halten und eine geringfügige verbesserung anzustreben. dies zu erreichen ist schwierig und herausfordernd.“

um den druck auf die nettozinsmargen der banken zu verringern, haben große staatsbanken seit august 2022 fünf runden von zinssenkungen für einlagen durchgeführt, um die haftungskosten zu senken.

die aufgeführten zinssätze für großbankeinlagen haben sich ab sofort von 2 % verabschiedet und den präfix „1“ erhalten.

am beispiel der industrial and commercial bank of china beträgt der aktuell aufgeführte zinssatz für kurzfristige einlagen der bank 0,15 % für pauschaltermineinlagen, die aufgeführten zinssätze für 3 monate, ein halbes jahr, 1 jahr, 2 jahre. 3 jahre und 5 jahre betragen 1,05 % bzw. 1,25 %, 1,35 %, 1,45 %, 1,75 %, 1,8 %.

im vergleich zu vor dem 15. september 2022 wurden die angegebenen zinssätze der bank für verschiedene einlagenarten um 15 bp auf 100 bp gesenkt. darunter ist der angegebene zinssatz für 3-jährige termineinlagen (gesamte einlagen und abhebungen) von 2,75 gesunken % auf 1,75 %, ein rückgang um 100 bp.

um die hohen kosten für bankeinlagen wirksam zu senken, hat der selbstregulierungsmechanismus für die marktzinsfestsetzung im april dieses jahres die „initiative zum verbot der aufrechterhaltung der wettbewerbsordnung auf dem einlagenmarkt durch manuelle kompensation von zinssätzen und hohen zinssätzen“ herausgegeben „zinssätze“, die verlangen, dass banken von nun an keine einlagen mehr an banken in irgendeiner form gewähren dürfen. der kunde verspricht oder zahlt den zinszuschlag, der die genehmigte obergrenze des einlagenzinssatzes übersteigt.

ende juli betrug der saldo der geldmenge m1 (schmale währung) 63,23 billionen yuan, ein rückgang um etwa 5,4 billionen yuan gegenüber ende märz 2024. m1 besteht hauptsächlich aus bargeld und sichteinlagen von unternehmen. lin yingqi, bankanalyst bei cicc, schrieb, dass das negative wachstum von m1 hauptsächlich mit dem abfluss von unternehmenseinlagen von banken aufgrund des wegfalls manueller zinszahlungen zusammenhängt.

gleichzeitig stellt der kreditverlustdruck durch vorzeitige kreditrückzahlungen auch die geschäftsbanken auf eine harte probe.

ende juni dieses jahres belief sich der saldo der privaten wohnungsbaudarlehen landesweit auf 37,79 billionen yuan, was einem rückgang von 2,1 % gegenüber dem vorjahr und einem rückgang von etwa 410 milliarden yuan gegenüber ende 2023 entspricht. die daten des jahresberichts zeigen, dass sich der gesamte persönliche wohnungsbaukreditsaldo der fünf staatlichen banken, nämlich industrie, landwirtschaft, china, bau und kommunikation, ende 2023 auf 24,16 billionen yuan belief, ein rückgang gegenüber dem vorjahr von 2,40 %.

die neuesten zwischenberichtsdaten zeigen, dass im ersten halbjahr 2024 der saldo der privaten wohnungsbaukredite vieler börsennotierter banken wie der bank of china, der bank of communications, der shanghai pudong development bank und der industrial bank zurückgegangen ist. unter ihnen sank der saldo der hypothekendarlehen der industrial bank um mehr als 10 milliarden yuan.

viele befragte gaben an, dass private wohnungsbaukredite eine niedrige ausfallquote und relativ hohe renditen aufweisen und immer noch die vermögenswerte von geschäftsbanken mit der höchsten qualität sind. ein rückgang der wohnungsbaukreditbestände ist keine situation, die banken sehen wollen.

vor diesem hintergrund haben banken stillschweigend die schwelle für die vorzeitige kreditrückzahlung angehoben.

„finance“ erfuhr von einigen banken und kreditnehmern, dass die meisten banken derzeit einen monat warten müssen, um eine vorzeitige kreditrückzahlung zu beantragen, und dass einige banken sogar drei monate warten müssen. darüber hinaus berichteten viele kreditnehmer, dass einige kleine und mittlere banken beschränkungen hinsichtlich der anzahl vorzeitiger kreditrückzahlungen haben und einige banken nur einmal im jahr einen antrag stellen können.

in diesem zusammenhang teilten viele kreditnehmer caijing mit, dass sie nun bei jeder abbuchung durch die bank einen termin für die nächste vorzeitige rückzahlung vereinbaren. „die zeit zwischen den rückzahlungen reicht gerade aus, um geld zu sparen“, sagte ein kreditnehmer.

„ich schätze, dass die bestehenden hypothekenzinsen früher oder später gesenkt werden müssen.“ ein leiter des kreditgeschäfts einer filiale einer aktienbank sagte offen zu caijing: „wenn es keine anpassung gibt, könnten die einlagen (guthaben) gesenkt werden.“ auch sinken, und kredit(salden) können ebenfalls sinken.

eine person aus der privatkreditabteilung einer großbank teilte caijing mit, dass die bank entsprechende untersuchungen durchführe, sich aber noch nicht sicher sei, ob diese letztendlich umgesetzt würden.

es ist erwähnenswert, dass die notleidende quote der bankkredite für den wohnungsbau anzeichen für einen anstieg zeigt.

unvollständigen statistiken von caijing zufolge nehmen die notleidenden privatwohnungskredite der fünf börsennotierten banken, die bis zum 29. august zwischenberichte veröffentlicht haben, alle zu. darunter stiegen die quoten notleidender hypothekendarlehen der china citic bank, der ping an bank, der shanghai pudong development bank, der bank of communications und der industrial bank im vergleich zum ende 2023 um jeweils 21 bp, 14 bp, 13 bp, 11 bp und 9 bp.

laut kürzlich von der marktagentur cric veröffentlichten überwachungsdaten erreichte die zahl der zwangsversteigerten häuser im ganzen land im ersten halbjahr 2024 202.000, was einem anstieg von 12 % gegenüber dem vorjahr entspricht. darunter waren 166.000 effektive auktionen und 28.000 transaktionen, mit einer durchschnittlichen transaktionsrate von 17 %, was einem rückgang von 7 prozentpunkten gegenüber dem vorjahreszeitraum entspricht.

tatsächlich nicht nur private wohnungsbaudarlehen. der zwischenbericht zeigt, dass die notleidenden quoten von privatkreditgeschäften wie kreditkartenkrediten und privaten geschäftskrediten vieler banken gestiegen sind.

auf der halbjährlichen ergebniskonferenz gab liu jianjun, chief risk officer der bank of communications, zu, dass das notleidende einzelhandelsgeschäft in der ersten jahreshälfte zugenommen habe. gleichzeitig wird erwartet, dass es angesichts der makroökonomischen erholung und der anpassungen in der immobilienbranche in der zweiten jahreshälfte weiterhin zu einem gewissen abwärtsdruck auf die qualität der privatkredite kommen wird.

ersatzhypotheken: banken verstärken aufsicht

es ist noch ungewiss, ob die bestehenden hypothekendarlehen gekürzt werden, aber die zinssätze für verbraucherkredite und geschäftskredite sind deutlich gesunken.

bankkredite für verbraucher und geschäftskredite haben derzeit grundsätzlich den präfix „2“.

medienberichten zufolge hat ein verbraucherkreditprodukt der bank of ningbo einen jährlichen erstkreditzinssatz von nur 2,98 % und ein verbraucherkreditprodukt der ping an bank für angestellte hat einen zinssatz von nur 2,88 %. nach rabatten. in bezug auf geschäftskredite gaben viele kreditvermittler an, dass der aktuelle zinssatz für wohnungsbauhypotheken bei großen staatlichen banken nur 2,8 % beträgt und die laufzeit bis zu zehn jahre betragen kann.

im vergleich dazu lag der gewichtete durchschnittszinssatz neuer hypothekendarlehen im zweiten quartal bei 3,45 %, und der zinssatz einer beträchtlichen anzahl bestehender hypothekendarlehen lag bei rund 4 %.berechnet auf der grundlage des aktuellen zinssatzes für wohnungsbaudarlehen in peking von 4,75 % beträgt die zinsdifferenz zwischen diesem und betriebskrediten nahezu 200 bp.

die enorme zinsdifferenz hat einige hypothekarkreditnehmer dazu veranlasst, risiken einzugehen und hochverzinsliche kredite durch zinsgünstige kredite zu ersetzen.ein kreditnehmer aus peking teilte caijing mit, dass er einen teil seines wohnungsbaukredits durch einen geschäftskredit oder verbraucherkredit ersetzt habe.

„es ist nicht ratsam, betriebskredite oder privatverbrauchskredite zu beantragen, um private wohnungsbaukredite zu ersetzen.“ dong ximiao erinnerte daran, dass die verwendung von betriebskrediten und verbraucherkrediten klar geregelt ist und eine illegale verwendung die persönliche kreditwürdigkeit beeinträchtigen kann. und wenn sie kapitalabrechnungen, gewerbescheine etc. fälschen, um einen kredit zu beantragen, stehen sie möglicherweise im verdacht, gegen das gesetz verstoßen zu haben oder sogar gegen das strafrecht zu verstoßen.

seit 2021 werden privatkredite illegal als ersatz für wohnungsbaudarlehen genutzt.

im august 2021 gaben die aufsichtsbehörden von shenzhen die ergebnisse der untersuchung des immobilienspekulationsvorfalls von „shenfangli“ bekannt und stellten fest, dass relevante mitarbeiter von „shenfangli“ verdächtigt wurden, offizielle dokumente staatlicher behörden zu fälschen und falsche angaben zu machen, um kredite zu erhalten verhaltensweisen, die die ordnung des finanzmarkts stören, wie z. b. die umgehung der kapitalflussüberwachung durch aufbrechen in teile und bargeldabhebungen, betreffen verschiedene kategorien wie hypothekendarlehen für wohnimmobilien, geschäftskredite und verbraucherkredite der anteil der problemkredite beträgt 1,064 milliarden yuan, davon entfallen 380 millionen yuan auf unternehmenskredite.

dai zhifeng, direktor des zhongtai securities research institute, sagte gegenüber caijing, dass der umfang der privaten geschäftskredite im ganzen land im ersten halbjahr 2024 23,8 billionen yuan erreicht habe, doppelt so viel wie die 11,4 billionen yuan ende 2019.

konkret werden private geschäftskredite von 2020 bis 2023 einen nettoanstieg von 2,3 billionen yuan, 2,6 billionen yuan, 2,7 billionen yuan bzw. 3,3 billionen yuan verzeichnen. im ersten halbjahr 2024 stiegen die privaten geschäftskredite um 1,65 billionen yuan und setzten damit das hohe wachstum fort.

strukturell gesehen ist der nettoanstieg der mittel- und langfristigen betriebskredite seit 2022 deutlich höher als der der kurzfristigen betriebskredite. daten zeigen, dass in den jahren 2022, 2023 und im ersten halbjahr 2024 die mittel- und langfristigen betriebskredite im vergleich zu kurzfristigen betriebskrediten um 0,5 billionen yuan, 0,66 billionen yuan bzw. 0,35 billionen yuan steigen werden. „es ist ersichtlich, dass der anstieg der privaten geschäftskredite in den letzten zwei jahren hauptsächlich auf mittel- und langfristige geschäftskredite mit einer laufzeit von mehr als einem jahr zurückzuführen ist“, sagte dai zhifeng.

nach schätzungen von dai zhifeng werden sich die gesamten für den hauskauf verwendeten verbraucherkredite und unternehmenskredite im jahr 2021 auf etwa 3,16 billionen yuan belaufen. unter der annahme, dass unternehmenskredite etwa 70 % ausmachen, werden es 2,21 billionen yuan sein.

dai zhifeng sagte, dass die wachstumsrate der privaten geschäftskredite börsennotierter banken in der ersten jahreshälfte zurückgegangen sei und dass die aufsicht seit 2021 den fluss privater geschäftskredite streng kontrolliert und die genehmigung vor der kreditvergabe durch die banken strenger geworden sei der tatsächliche hypothekenzinssatz liegt meist unter 70 %, in manchen fällen sogar bei 50 %, das sicherheitspolster ist groß und die bank führt nach der kreditvergabe maßnahmen wie eine regelmäßige neubewertung des wertes durch die sicherheiten und zusätzlichen garantien.„es wird erwartet, dass geschäftsbanken strengere genehmigungsrichtlinien für private geschäftskredite einführen werden.“

in letzter zeit gaben viele kreditnehmer, die geschäftskredite als ersatz für wohnungsbaudarlehen nutzten, auf sozialen plattformen an, dass sie von banken aufgefordert wurden, ihre kredite im voraus abzuzahlen. in diesem zusammenhang erklärte die oben genannte aktienbank, dass die bank die aufsicht über die verwendung von betriebskreditmitteln verstärkt habe.

neben der aufnahme von neuem geld zur rückzahlung des alten erwägen einige kreditnehmer auch eine eigentumsübertragung und refinanzierung.die konkrete vorgehensweise ist: übertragen sie das haus an einen vertrauenswürdigen dritten (in der regel eltern), beantragen sie erneut einen kredit bei der bank im namen des dritten und profitieren sie vom aktuellen zinssatz für den ersten wohnungsbaukredit.

ein kreditvermittler, der behauptete, bei der abwicklung dieses geschäfts helfen zu können, sagte caijing, dass die schwelle für die übertragung und refinanzierung relativ hoch sei. es sei am besten, wenn die eltern für den kauf eines hauses qualifiziert seien und kein bedarf an immobilienersatz bestehe letzten fünf jahren. „wenn sie keinen vertrauenswürdigen übergeber finden, ist das risiko relativ hoch, und es wird nicht empfohlen, dies zu tun“, sagte der vermittler.

darüber hinaus haben mehr als 30 städte, darunter shenzhen, suzhou, fuzhou, xiamen und zhengzhou, kürzlich das „commercial-to-public“-geschäft gestartet, das es qualifizierten antragstellern ermöglicht, gewerbliche wohnungsbaudarlehen in wohnbaudarlehen aus vorsorgefonds umzuwandeln.

der aktuelle zinssatz für vorsorgefondsdarlehen für erstwohnungen beträgt 2,85 %, und das „business-to-public“-geschäft wird von vielen als alternative zur „senkung der bestehenden hypothekenzinsen“ angesehen. nachdem ein einwohner von zhengzhou das „business-to-public-transfer“-geschäft abgeschlossen hatte, sank der hypothekenzinssatz von 4,25 % auf 2,85 % und die monatliche zahlung wurde um etwa 500 yuan gekürzt.

seit 2023 fordern einwohner verschiedener orte die durchführung des „business-to-public“-geschäfts, doch einige städte haben deutlich gemacht, dass sie das „business-to-business“-geschäft von wohnungsbaukrediten nicht durchführen werden vorerst.

nach unvollständigen statistiken von caijing haben viele immobilien-hotspot-städte wie peking, shanghai, guangzhou, chengdu, hangzhou, xi'an und nanjing das „business-to-public“-geschäft noch nicht gestartet. unter ihnen antworteten städte wie hangzhou, nanjing und guangzhou auf anfragen von anwohnern, dass die auslastung der örtlichen vorsorgefonds hoch sei und es sogar eine finanzierungslücke gebe und sie nicht in der lage seien, „business-to-transaktionen“ durchzuführen „öffentliches“ geschäft vorerst.

„wir können nur eine senkung des zinssatzes für bestehende hypothekendarlehen fordern“, sagte ein hypothekennehmer gegenüber caijing, nachdem er erfahren hatte, dass seine stadt „transfers von unternehmen an die öffentliche hand“ nicht bewältigen könne.

senkung des aktienzinses: dürfte den konsum ankurbeln

wenn der zinssatz für bestehende hypotheken erneut gesenkt wird, wohin gehen dann die von den haushalten eingesparten zinsaufwendungen?

„geld zu sparen wird auch einen teil des verbrauchs erhöhen.“ zhou lin äußerte seine gedanken gegenüber caijing: „dieser teil des geldes wird in ihre eigene tasche zurückkehren, was gleichbedeutend ist mit dem abholen, und ihre mentalität wird eine andere sein.“

zhou lin hat einige berechnungen für caijing durchgeführt: „zum beispiel beträgt der aktuelle geschäftskredit einer person 5.000 yuan pro monat, was 50 % seines gehalts ausmacht. wenn er auf 4.000 yuan reduziert wird, verringert sich nicht nur der absolute wert um 1.000.“ yuan, aber auch die hypothekenzahlung wird gekürzt.“ der anteil ist auf 40 % gestiegen, und ich fühle mich anders.“

zhou lin glaubt, dass die menschen eher bereit sein werden, geld auszugeben, wenn der anteil der hypothekenausgaben sinkt.

die idee von zhou lin deckt sich mit der einiger ökonomen. viele befragte ökonomen sagten caijing, dass die senkung der bestehenden hypothekenzinsen ein wirksames mittel sei, um den konsum anzukurbeln.

daten des national bureau of statistics zeigen, dass in den ersten sieben monaten des jahres 2024 der gesamte einzelhandelsumsatz mit konsumgütern im jahresvergleich um 3,5 % gestiegen ist, was einem rückgang von 0,2 prozentpunkten gegenüber dem vormonat und 3,8 prozentpunkten gegenüber dem vorjahr entspricht. jahr. was die preise betrifft, so stieg der cpi (verbraucherpreisindex) im juli im jahresvergleich um 0,5 % und lag damit unter dem zu jahresbeginn festgelegten ziel von rund 3 %.

yin jianfeng, stellvertretender direktor des national finance and development laboratory, schrieb in einem kürzlich veröffentlichten bericht: „der kumulierte jährliche beitragssatz der konsumausgaben zum bip (bruttoinlandsprodukt) ist im ersten halbjahr des jahres gesunken.“ die wachstumsrate des gesamten einzelhandelsumsatzes mit konsumgütern hat sich von 7 % ende 2023 ebenfalls verlangsamt auf 2 %, was den schleppenden trend des konsums widerspiegelt.

in der analyse der sitzung des politbüros ende juli wurde darauf hingewiesen, dass die derzeitigen negativen auswirkungen der veränderungen im externen umfeld zunehmen, die effektive inlandsnachfrage unzureichend ist, die wirtschaftsabläufe differenziert sind und im kern noch viele risiken und versteckte gefahren bestehen bereiche, und es gibt schwierigkeiten bei der umwandlung neuer und alter antriebskräfte. in der zweiten jahreshälfte muss die makroökonomische politik weiterhin effektiver und kraftvoller sein. dabei wurde der „ausweitung der inlandsnachfrage mit fokus auf die ankurbelung des konsums“ oberste priorität eingeräumt.

auf der anschließenden arbeitskonferenz für das zweite halbjahr 2024 schlug die zentralbank vor, „ihren fokus stärker auf die sicherung der lebensgrundlagen der menschen und die förderung des konsums zu verlagern“.

inwieweit kann eine senkung der bestehenden hypothekarzinsen den konsum ankurbeln?

im „china regional financial operation report (2024)“ untersuchte die zentralbank in einem sonderthema die politischen auswirkungen der bestehenden hypothekenzinssenkung im jahr 2023.

die zentralbank erklärte, dass diese politik die zinszahlungen der kreditnehmer jedes jahr um etwa 170 milliarden yuan reduziere und eine wichtige rolle bei der reduzierung vorzeitiger kreditrückzahlungen und der stimulierung des konsumwachstums spiele.

nach angaben der zentralbank stieg der betrag der vorzeitigen rückzahlung von hypothekendarlehen landesweit an, bevor die richtlinie umgesetzt wurde. im august 2023 erreichte der betrag der vorzeitigen rückzahlung persönlicher wohnungsbaudarlehen landesweit 432,45 milliarden yuan. nach einführung der police am 31. august sank der durchschnittliche monatliche betrag der vorzeitigen rückzahlung von hypothekendarlehen von september bis dezember im vergleich zu vor einführung der police (august 2023) um 10,5 %.

eine von der chongqing-zentralbank in chongqing durchgeführte stichprobenumfrage unter haushalten, die an der senkung bestehender hypothekenzinsen beteiligt waren, ergab, dass mehr als 30 % der befragten einwohner planten, die eingesparten zinszahlungen zur steigerung des konsums, einschließlich des täglichen konsums und reisens, zu verwenden , kindererziehung usw. im ersten quartal nach umsetzung der richtlinie verzeichneten sowohl die konsumausgaben der privaten haushalte als auch die gesamten einzelhandelsumsätze mit konsumgütern ein deutliches wachstum.

aus der perspektive der konsumausgaben der bewohner erreichten die pro-kopf-konsumausgaben der stadtbewohner im vierten quartal 2023 landesweit 8.679 yuan, ein anstieg von 8,4 % gegenüber dem vorjahr, und die wachstumsrate stieg im vergleich um 12,3 prozentpunkte mit dem gleichen zeitraum im letzten jahr. betrachtet man die gesamten einzelhandelsumsätze mit konsumgütern, so betrugen die wachstumsraten der einzelhandelsumsätze von oktober bis dezember 2023 7,6 %, 10,1 % bzw. 7,4 %, was die höchsten wachstumsraten im gleichen zeitraum der letzten drei jahre darstellte.

lu ting sagte, dass die senkung der bestehenden hypothekenzinsen eine wirksame politische option sei, um den konsum anzukurbeln.nach seinen berechnungen würde eine senkung der bestehenden hypothekenzinsen um 55 bis 95 prozent den hypothekennehmern jährliche zinsaufwendungen in höhe von 210 bis 336 milliarden yuan einsparen. wenn die bestehenden hypothekenzinsen im durchschnitt um 65 bp gesenkt werden, beträgt die reduzierung der zinsaufwendungen etwa 250 milliarden yuan.

„da die immobilienbranche ihren tiefpunkt noch nicht erreicht hat, glauben wir weiterhin, dass die zentralbank die geschäftsbanken in den nächsten monaten anweisen könnte, die bestehenden hypothekenzinsen zu senken, wobei die zinssenkungsrate ähnlich hoch sein wird wie ende 2023.“ .“, sagte lu ting.

(auf wunsch des interviewpartners sind zhou lin und hu ying in dem artikel pseudonyme; der praktikant tang minan hat ebenfalls zu diesem artikel beigetragen; der autor ist ein reporter von „caijing“; dieser artikel wurde im september in der zeitschrift „caijing“ veröffentlicht 2, 2024)