yhteenveto

asuntojen hintojen ja markkinakorkojen laskiessa korkoero olemassa olevien ja uusien asuntoluottojen välillä kasvoi nopeasti. kun asukkaiden lainojen ennakkomaksukäyttäytyminen lisääntyy merkittävästi, nykyisten asuntolainojen korkojen odotetaan laskevan edelleen.

teksti｜ tangjun

toimittaja ｜ zhang wei yuan man

"asuntolainojen ennenaikainen takaisinmaksu on koukuttavaa", pekingilainen nettimies kirjoitti sosiaalisessa mediassa näyttäen useita kuvakaappauksia asuntolainan varhaisista maksuista.

asunnon ostaja zhou lin on tästä täysin samaa mieltä. äskettäin hän jätti pankille kolmatta kertaa tänä vuonna hakemuksen lainan ennenaikaisesta takaisinmaksusta. zhou lin kertoi caijingille, että hänen ennenaikaisen takaisinmaksunsa pääasiallinen syy oli, että hänen asuntolainansa korko oli 135 peruspistettä korkeampi kuin uuden asuntolainan. valtava korkoero ei ollut hänelle hyväksyttävää.

kiinan keskuspankki (jäljempänä "keskuspankki") ilmoitti 17. toukokuuta 2024 useista kiinteistötalouden optimointikäytännöistä (jäljempänä "517 new deal"), mukaan lukien kansallisen alemman lainan peruuttaminen. asuntolainojen korkorajoitus useat kaupungit ovat peräkkäin peruneet tai laskeneet merkittävästi asuntolainojen korkojen alarajaa yhdistettynä 5 vuoden ja sitä korkeamman korkotason kumulatiiviseen laskuun vuoden alusta lähtien. ja uudet asuntolainat ovat lisääntyneet nopeasti.

esimerkkinä pekingistä, 30. elokuuta uusien ensiasuntolainojen korko oli pekingissä 3,4 %, kun taas olemassa olevien ensiasuntolainojen korko oli peräti 4,75 % kaksi saavutti 135bp.

guotai junanin tutkimus osoittaa, että huhtikuussa 2024 asukkaiden ennakkomaksuindeksi saavutti historiallisen korkeimman 37 prosentin, mikä heijastaa asukkaiden ennakkomaksukäyttäytymisen merkittävää lisääntymistä. samaan aikaan pörssipankkien osavuosikatsaukset osoittivat, että vuoden ensimmäisellä puoliskolla suurimpien valtion omistamien pankkien ja osakepankkien asuntolainat laskivat.

edellä mainitun paineen edessä monet asunnon ostajat ilmoittivat caijingille, että pankit ovat asettaneet tietyt kynnykset lainojen takaisinmaksulle. tavallista.

"tämä on samanlainen kuin vuonna 2023, nomura kiinan pääekonomisti lu ting kirjoitti, että nykyisten ja uusien asuntoluottojen välinen korkoero on kasvanut 90bp-130bp:iin ja keskuspankilla on kasvava paine laskea." olemassa olevien asuntolainojen korot.

kesäkuussa 2023 nykyisten ja uusien asuntolainojen korkoero valtakunnallisesti oli 100 bp. elokuussa 2023 asukkaiden ennenaikaisten lainojen lyhennykset olivat 432,45 miljardia yuania, mikä vastaa uusien asuntoluottojen keskimääräistä kuukausittaista suuruutta.

elokuun 2023 lopussa keskuspankki ilmoitti ohjaavansa liikepankkeja yhteisesti laskemaan olemassa olevien ensiasuntolainojen korkoja keskimäärin 73 bp:llä, mikä vähentää lainanottajien korkomaksuja noin 170 miljardilla yuania vuodessa.

"china regional financial operation report (2024)" paljasti, että politiikan käyttöönoton jälkeen, syyskuusta joulukuuhun, asuntolainojen keskimääräinen kuukausittainen ennakkomaksumäärä laski 10,5 % verrattuna ennen politiikan käyttöönottoa (elokuu 2023). keskuspankin chongqingin sivuliikkeen tutkimus osoitti, että yli 30 % kyselyyn vastanneista asukkaista aikoi käyttää säästetyt korkomaksut kulutuksen lisäämiseen. lokakuusta joulukuuhun 2023 sosiaalisen vähittäiskaupan myynnin kasvuvauhti oli korkein samana ajanjaksona viimeisen kolmen vuoden aikana.

keskuspankin tietojen mukaan rahoituslaitosten rmb-lainojen saldo oli kesäkuun 2024 lopussa 250,85 biljoonaa juania, mikä on 8,8 % enemmän kuin vuotta aiemmin. niistä kansallinen henkilökohtainen asuntolaina saldo on 37790000000000 yuania, mikä vastaa noin 15,06%.

"heinäkuun poliittisen toimiston kokouksessa ehdotettiin, että kotimaista kysyntää pitäisi laajentaa keskittymällä kulutuksen lisäämiseen, ja nykyisten asuntolainojen korkojen alentaminen on tehokas poliittinen vaihtoehto kulutuksen edistämiseksi, lu ting sanoi, että keskuspankin odotetaan ohjaavan liikepankkeja lähikuukausina alenna olemassa olevia asuntolainojen korkoja, ja koronlaskutason odotetaan olevan samanlainen kuin vuoden 2023 lopussa.

mutta nyt tilanne ei ole aivan sama kuin vuosi sitten. liikepankkien korkokate oli kesäkuussa 2024 1,54 %, mikä on 20 bp vähemmän kuin vuotta aiemmin.

"nykyisten asuntolainojen korkojen alentaminen voi edistää kulutusta, mutta säätöä ei ole vielä tehty. tärkein syy on pohtia sen vaikutusta pankkeihin, china europe international business schoolin taloustieteen ja rahoituksen professori sheng songcheng kertoi caijingille." pankkien osuus rahoitusalasta on yli 10 %, keskuspankin politiikassa on otettava huomioon pankit, mutta ei pankkien edut, vaan pankkien riskit, pankkien selviytyminen ja pankkien kyky jatkaa toimintaansa. tukea reaalitalouden kehitystä."

elokuun 30. päivänä puolenpäivän aikaan jotkut tiedotusvälineet kertoivat, että kiinan keskuspankki harkitsi nykyisten asuntolainojen korkojen laskemista edelleen vähentääkseen asukkaiden velkataakkaa ja lisätäkseen kulutusta. vastauksena keskuspankki ei vastannut.

saman päivän iltapäivän avajaisissa a-osakkeen kiinteistösektori nousi yli 5 %, ja monet osakkeet, kuten gemdale group ja tiandiyuan, saavuttivat päivittäiset rajansa kuluttajasektori nousi jyrkästi, kun kulutuselektroniikan etf:t nousivat yli 4 %, ja lingyi zhizao, haitian flavours ja muut osakkeet laskivat enemmän kuin nousivat bank of communicationsin ja china constructionin kanssa pankki häviäjien joukossa.

keskuspankki totesi edellä mainitussa raportissa, että seuraava askel on kehottaa rahoituslaitoksia jatkamaan nykyisten asuntolainojen korkojen alentamisen tulosten toteuttamista, oikaisemaan asuntolainojen lisäkorkojen ja nykyisten korkojen välistä suhdetta, vähentämään tehokkaasti asukkaiden korkotaakkaa. ja vapauttaa julkiset investointi- ja kulutusmotivaatiot.

korkoero levenee: ennakkomaksut kasvavat

"syyskuussa tämän summan takaisinmaksun jälkeen kaupallisen lainan pääoma on edelleen 840 000 yuania ja se on tarkoitus maksaa takaisin kolmen vuoden kuluessa."

zhou lin kertoi caijingille, että vararahaston säilyttämisen jälkeen hän käytti lähes 95 prosenttia perheensä tuloista lainojen takaisinmaksuun viimeisen kahden vuoden aikana.

vuonna 2021 29-vuotias zhou lin osti ensimmäisen talonsa pekingistä ja otti myös 1,54 miljoonan yuanin henkilökohtaisen asuntolainan, jonka korko oli lpr+55bp.

zhou lin ei odottanut, että hän osti sen juuri ennen kuin asuntolainan korko laski.

toisaalta keskuspankki on 20.1.2022 lähtien ohjannut lpr:tä laskemaan 80 bp yhteensä 5 vuodeksi ja enemmän. toisaalta vuoden 2023 lopusta lähtien peking on laskenut asuntolainojen korkojen alarajaa kahdesti. uusin ensiasuntolainojen korkojen alaraja on alennettu lpr-45bp:hen, ja kumulatiivinen pistekorotus on laskenut. 100 bp:llä.

keskuspankin tietojen mukaan uusien asuntoluottojen painotettu keskikorko valtakunnallisesti oli vuoden 2021 viimeisellä neljänneksellä 5,63 %. sen jälkeen se on laskenut vuosineljännekseltä ja vuoden 2024 toiseen neljännekseen mennessä 3,45 %:iin. samaan aikaan myös uusien ensiasuntolainojen korko pekingissä on laskenut vuoden 2021 5,2 prosentista 3,4 prosenttiin.

lokakuusta 2019 joulukuuhun 2023 ensiasuntolainojen korkojen alaraja pekingissä on lpr+55bp pekingistä tänä aikana asunnon ostavilla ihmisillä on myös erilainen käsitys asuntolainojen koroista.

toisaalta useimpien olemassa olevien asuntolainojen lpr-uudelleenhinnoittelupäivä on 1. tammikuuta joka vuosi, joten koronlaskujen edut jäävät usein uusien asuntolainaajien jälkeen. toisaalta, koska sopimuksessa määrätty asuntolainan koronkorotuspiste on kiinteä, riippumatta siitä, miten lpr on säädetty, nykyinen asuntolainakorko on aina 100 bp korkeampi kuin lainaajilla, jotka ostavat asunnon kesäkuun 2024 jälkeen.

tällä hetkellä zhou linin asuntolainan korko on 4,75 %, mikä on 135 bp korkeampi kuin viimeisin pekingissä käyttöön otettu 3,4 %. valtava ero vanhojen ja uusien asuntolainojen välillä vaikeutti zhou linin hyväksymistä. samaan aikaan zhou lin on myös edessään asuntojen hintojen vaihtelut. tilastokeskuksen tiedot osoittavat, että lokakuusta 2023 lähtien pekingin käytettyjen asuntojen myyntihintaindeksin vuosikasvu on jatkunut negatiivisena, mikä osoittaa, että asuntojen hinnat jatkavat laskuaan -7,2 %. zhou linin talon arvostus on laskenut noin 20 % siitä hetkestä, kun hän osti sen.

tammikuusta 2022 lähtien zhou lin on hakenut lainan ennenaikaista takaisinmaksua muutaman kuukauden välein. yksittäinen summa on vaihdellut kymmenistä tuhansista yuaneista kahdesta kolmeen sataantuhanteen juaniin. yli kahdessa vuodessa zhou lin on maksanut noin 600 000 yuania etukäteen asuntolainansa pääomasta.

"kun ostin talon, tyhjensin kuusi lompakkoa. talon ostamisen jälkeen pienellä perheellämme ei ollut säästöjä. nyt taloudellisen paineen päälähde on asuntolaina. säästääkseni rahaa ja maksaakseni lainan pois etukäteen, paitsi välttämättömiä kuluja, voimme periaatteessa kuluttaa vähemmän rahaa", zhou lin sanoi.

shanghailainen hu ying kohtasi myös suuren korkoeron uusien ja vanhojen asuntolainojen välillä.

hu ying osti huhtikuussa 2023 asunnon shanghaista ja haki pankista 1,2 miljoonan juanin kaupallista asuntolainaa. sopimuksen korko oli lpr+35bp ja uudelleenhinnoittelupäivä oli sopimuksen allekirjoituspäivä. tällä hetkellä hänen asuntolainan korko on 4,3 %, mikä on 90 bp korkeampi kuin viimeisin ensimmäisen asuntolainan korko shanghaissa.

"asuntolainojen korot ovat edelleen korkealla puolella. jos sinulla on rahaa, on parempi käyttää sitä vipuvaikutuksen vähentämiseen. vipuvaikutuksen alentaminen voi vähentää painetta, hu ying sanoi, että rahoitustuotteiden tuotot ovat laskeneet vähitellen viime vuosina talousalan ammattilaisena hän arvioi tuottoa lyhyellä aikavälillä, joten päätin tyhjentää taloushallinnon ja maksaa lainan takaisin.

toukokuussa 2024, vuoden asuntolainasopimuksen päättymisen jälkeen, voit hakea ennenaikaista takaisinmaksua välittömästi, maksamalla takaisin lähes miljoona yuania kerralla, mikä pienensi asuntolainan 200 000 juaniin.

zhou linin ja hu yingin kokemukset eivät ole ainutlaatuisia. viime aikoina sellaisista termeistä kuin "lainan takaisinmaksu etukäteen" ja "lainan takaisinmaksuriippuvuus" on tullut kuumia aiheita suurilla sosiaalisilla alustoilla.

kun kirjoitat "lainan ennenaikainen takaisinmaksu" sosiaalisen alustan hakukenttään, näet yli 30 000 aiheeseen liittyvää sisältöä.nykyiset asuntolainanottajat, jotka ostivat asuntoja suhteellisen korkeilla koroilla, jakoivat toisilleen ennenaikaisen takaisinmaksun kokemuksiaan ja keskustelivat myös muista tavoista alentaa olemassa olevien asuntolainojen korkoja. he kutsuivat tätä toimenpidesarjaa "itsepelastukseksi".

kesäkuussa guotai junan -makrotutkimusryhmä laski residenssien ennakkomaksuindeksin (cpr) national interbank funding centerin julkaiseman rmbs:n (residential mortgage-backed securities) ehdollisen ennakkomaksukorkoindeksin laskentamenetelmän perusteella. helmikuusta 2024 lähtien asukkaiden ennakkomaksukorkoindeksi on kiihdyttänyt nousuaan ja saavuttanut huhtikuussa historiallisen korkeimman 37 prosentin (ilman lokakuun 2023 teknisiä oikaisuja), mikä heijastaa asukkaiden ennakkomaksukäyttäytymisen merkittävää lisääntymistä.

keskuspankin tietojen mukaan vuoden 2024 ensimmäisellä puoliskolla asukkaiden keskipitkät ja pitkät lainat kasvoivat 1,18 biljoonaa yuania, mikä on 280 miljardia juania vähemmän kuin vuotta aiemmin - ja pitkäaikaiset lainat kasvoivat 320,2 miljardia juania, mikä on 142,8 miljardia yuania vähemmän kuin vuotta aiemmin.tianfeng securities uskoo, että lisälainan koron alentamisen jälkeen korkoero lisättyjen ja olemassa olevien lainojen välillä kasvoi, mikä johti ennenaikaiseen takaisinmaksuun, mikä voi olla yksi syy keskipitkän ja pitkän aikavälin nousun jatkuvaan kapenemiseen. lainoja asukkaille.

olemassa olevat asuntolainat: koronlaskuvaatimukset heräävät eloon

uusien ja olemassa olevien asuntoluottojen välinen korkoero liittyy pääasiassa asuntolainojen korkojen hinnoittelutapaan.

keskuspankin rahapolitiikan osaston johtajan zou lanin mukaan 99 % asuntolainoista käyttää vaihtuvakorkoista mekanismia, joka perustuu lpr:ään. kun allekirjoitat sopimuksen, valitset lisäpisteen ja sovit lisäpisteen vaihteluväli, joka perustuu markkinoiden tarjontaan ja kysyntään liikkeeseenlaskuhetkellä. lisäpiste on kiinteä sopimuksen voimassaoloajan.

alan sisäpiiriläiset uskovat, että kaiken kaikkiaan useimmissa ennen vuotta 2022 myönnetyissä asuntolainoissa on suhteellisen korkeita nousuja. asuntolainojen korkopolitiikkaa on optimoitu ja mukautettu useaan otteeseen, ja nykyisten ja uusien asuntolainojen korkojen välinen kuilu on vähitellen kasvanut.

kesäkuun 2023 paikkeilla nykyisten ja uusien asuntolainojen korkoero valtakunnallisesti saavuttaa noin 100 bp. asukkaiden lainojen ennakkomaksut ovat lisääntyneet merkittävästi.

elokuun 2023 lopussa keskuspankki ja finanssivalvonta edistivät yhdessä liikepankkeja laskemaan olemassa olevien ensiasuntolainojen korkoja vähentääkseen asukkaiden korkotaakkaa yli 23 biljoonan yuanin nykyisten asuntolainojen korot valmistuivat, ja oikaistu painotettu keskikorko oli 4,27 %, keskimääräinen lasku 73 bp.

vuoden 2023 tarkistuksessa uudella toteutuskorolla lpr:ään lisättyjen pisteiden määrä ei kuitenkaan saa olla pienempi kuin sen kaupungin ensimmäisen asuntolainakoron alaraja, jossa alkuperäinen laina myönnettiin. zou lanin mukaan säädön jälkeen useimpien nykyisten vaatimukset täyttävien ensiasuntolainojen korot lasketaan lpr:iin ja toukokuun 2022 jälkeen lpr-20bp:iin, mikä laskee suoraan vakuutuksen alarajaan.

lu tingin laskelmien mukaan olemassa olevien noin 30 biljoonan juanin asuntolainojen osalta vuosina 2015–2022 olemassa olevien asuntolainojen koron arvioidaan olevan keskimäärin noin 5,2 %. sen jälkeen kun nykyiset asuntolainojen korot lasketaan keskimäärin 73 bp vuonna 2023, nykyisten asuntolainojen keskimääräisten korkojen arvioidaan olevan noin 4,5 %.

tämän vuoden alusta, "517 new dealin" käyttöönoton jälkeen, keskuspankki ilmoitti asuntolainojen korkopolitiikan alarajan peruuttamisesta valtakunnallisesti korko paikallisten olosuhteiden mukaan.

shanghai ja shenzhen laskivat 27.–28. toukokuuta ensi- ja toisen asuntolainojen alempia korkoja 35 bp:llä lpr-45 bp:iin ja lpr+5 bp:iin.

guangzhou ilmoitti 28. toukokuuta asuntolainojen korkojen alarajan poistamisesta. suuret paikallispankit ovat päässeet yksimielisyyteen asuntolainojen koroista: ensimmäinen asuntolaina alennetaan tasolle lpr-55bp ja toinen asuntolaina tasolle lpr-15bp. heinäkuun 15. päivänä guangzhoun ensimmäisen asuntolainan korkoa alennettiin jälleen 20 bp lpr-75bp:hen.

peking ilmoitti 26. kesäkuuta, että se alentaa ensiasuntolainojen korkojen alarajaa lpr-45bp:hen ja toisen asuntolainan korkojen alarajan lpr-5bp:hen (viidennen kehätien sisällä) ja lpr- 25bp (viidennen kehätien ulkopuolella).

kesäkuun lopusta alkaen, lukuun ottamatta kolmea ensiluokkaista kaupunkia pekingiä, shanghaita ja shenzheniä, ensi- ja toisen asuntolainojen alemmat korkorajat muissa kaupungeissa on peruttu.tällä hetkellä ensiasuntolainan koron alaraja kolmessa kaupungissa pekingissä, shanghaissa ja shenzhenissä on lpr-45bp. guangzhou on poistanut asuntolainakorkojen alarajan mediatietojen mukaan joidenkin pankkien ensiasuntolainojen korot ovat olleet guangzhoussa jopa 2,9 % (eli lpr-95bp).

tämän seurauksena uusien ja vanhojen asuntolainojen korkoero kasvoi jälleen.esimerkkinä pekingistä, kesäkuun 26. päivän jälkeen uusien ja vanhojen asuntolainojen korkopisteiden ero voi nousta 100 bp:iin, ja jopa ensimmäiseen olemassa olevaan asuntolainaan lisätyt pisteet ovat 60 bp-80 bp korkeammat kuin toisesta äskettäin lisätystä pisteestä. asuntolaina, muodostaen valtavan korkoeron.

helmi- ja heinäkuussa 2024 keskuspankki ohjasi kahdesti 5 vuoden ja sitä vanhemman lpr:n laskemaan yhteensä 35 bp, mikä lisäsi entisestään uusien ja olemassa olevien asuntoluottojen korkoeroa. lu tingin laskelmien mukaan nykyinen korkoero nykyisten ja uusien asuntoluottojen välillä on noin 90bp-130bp.

tämän seurauksena myös nykyiset asuntolainanottajat asettavat toivonsa liikepankkien keskittyvän jälleen olemassa olevien asuntolainojen korkojen alentamiseen.

people's daily onlinen johtajuuden ilmoitustaululla jotkut asukkaista jättivät keskuspankin asianomaiselle vastuuhenkilölle viestin, jossa kerrottiin, että ensiasuntolainojen korkoa on laskettu merkittävästi ja on suositeltavaa seurata ja muuttaa olemassa olevien asuntolainojen korkoja.

jotkut käyttäjät julkaisivat sosiaalisilla alustoilla keskuspankin ja muiden taloushallinnon osastojen julkisia yhteystietoja ja kehottivat verkkomiehiä raportoimaan yhdessä vaatimuksistaan ​​taloushallinnon osastoille ja vaatimaan nykyisten asuntolainojen korkojen alentamista.

"koska asuntojen hinnat laskevat ja markkinakorot laskevat edelleen, nykyiset asuntolainojen korot ovat jo suhteellisen korkealla tasolla, mikä voi vaikuttaa uuden jäykän kysynnän tuloon ja asuntojen hintojen vakauteen, instituutin apulaisjohtaja zhang ming." finance, kiinan yhteiskuntatieteiden akatemian, kertoi caijingille. hän sanoi: "nykyiset asuntolainojen korot ovat yleensä noin 100 bp korkeammat kuin uudet asuntolainakorot. jos niitä alennetaan edelleen 50 bp-80 bp, mielestäni se on järkevämpää. "

samaan aikaan zhang ming sanoi, että nykyisten asuntolainojen korkojen alentaminen voi säästää kotitaloudet, erityisesti suuren velkaantuneisuuden omaavat kotitaloudet, huomattavia korkomaksuja ja lieventää asuntolainojen kulutuksen syrjäytysvaikutusta."tällä siirrolla on myönteinen vaikutus kulutukseen ja moniin muihin näkökohtiin, joten sitä kannattaa harkita", sanoi zhang ming.

tianfeng securitiesin kiinteistötiimin laskelmien mukaan heinäkuusta 2023 heinäkuuhun 2024 asukkaille myönnettyjen uusien keskipitkän ja pitkän aikavälin lainojen saldo oli noin 5,94 % henkilökohtaisten asuntolainojen saldosta, mikä kuvastaa sitä, että nykyiset korkeakorkoiset lainat ovat edelleen suuria. "uskomme, että laskemalla asianmukaisesti olemassa olevia asuntolainojen korkoja tällä hetkellä, asukkaiden kulutuspotentiaali voidaan vapauttaa osittain ja samalla "ennakkomaksun" laajenemista voidaan hillitä, sanoi tianfeng securities.

china merchants unionin päätutkija dong ximiao uskoo, että korot ovat rahastojen hinnat vaihtelevat eri aikoina, ja myös asuntolainojen korot ovat korkeat ja alhaiset kausia. "nykyinen ensiasuntolainan korko on jo lainaa myönnettäessä kaupunkiasuntolainan koron alaraja, ja on epäreilua laskea sitä uudelleen."

dong ximiaon mukaan on tällä hetkellä kaksi tilannetta, joissa nykyisten asuntolainojen korkojen alentamista voidaan harkita:ensinnäkin on suositeltavaa alentaa niiden olemassa olevien asuntolainojen korkoja, joihin edellinen keskitetty alennus ei vaikuttanut, toiseksi sen jälkeen, kun jokainen kaupunki on mukauttanut asuntojen lukumäärän tunnistamisstandardeja, on suositeltavaa laskea ensiasuntolainojen korot vastaavasti.

sheng songcheng kertoi caijingille, että hän ehdotti nykyisten asuntolainojen korkojen laskemista uudelleen. "jos olemassa olevien asuntolainojen korko laskee, säästetyt korot voivat todella tukea kulutusta, mutta se on todella vaikeaa toimia, ja liikepankkien toiveet on otettava huomioon."

dilemma pankeille: kapeat korkoerot, laskevat saldot

bank of china research instituten aikaisempien laskelmien mukaan olettaen, että olemassa olevien asuntolainojen korkoa alennetaan 50 bp, pankin nettokorkomarginaali pienenee 7 bp, liiketulos pienenee 3 % ja netto voitto pienenee 6 %.

rahoitustarkastuksen tietojen mukaan liikepankkien korkokate oli vuoden 2024 toisella neljänneksellä 1,54 %, mikä on 20 bp vähemmän kuin vuotta aiemmin, mikä on alimmillaan tilastojen keräämisen jälkeen. . niistä suurten pankkien nettokorkomarginaalitaso toisella neljänneksellä oli 1,46 %, mikä on 21 bp:tä pienempi kuin vuotta aiemmin, mikä on alhaisin taso tilastojen keräämisen jälkeen.

vuoden 2024 ensimmäisellä puoliskolla monet suuret valtion omistamat pankit kokivat negatiivista liikevaihdon ja voittojen vuosikasvua. viimeaikaisissa pörssipankkien intensiivisissä keskipitkän aikavälin tuloskonferenssissa useiden pankkien vastuuhenkilöt totesivat, että liikevaihdon kasvun hidastuminen liittyi korkomarginaalipaineisiin.

vuoden 2024 välituloskonferenssissa bank of communications -johtaja zhang baojiang myönsi suoraan, että liikepankit kohtaavat kolme suurta painetta lyhyellä aikavälillä. ensinnäkin liiketoiminnan kasvuvauhti saattaa edelleen hidastua korkomarginaalit kolmanneksi riskienhallintapainetta keskeisillä aloilla, kuten kiinteistöillä, ei voida jättää huomiotta.

”saatavapuolen 5-vuoden lpr-korkoa on leikattu kahdesti tämän vuoden jälkeen, mikä on painanut alas tuottoa saamispuolella. vastuupuolen talletusrakenne on edelleen säännöllinen, velkojen kustannukset ovat osoittanut tiettyä jäykkyyttä, korkoero on kaventunut ja superpositio (luotto "mittaakaavakasvun hiipuessa ja heikon keskipitkän aikavälin tulojen vuoksi liikepankit kohtaavat suurempia paineita tulopuolella", zhang baojiang sanoi.

zhou wanfu, bank of communications -pankin apulaisjohtaja, ennustaa, että nykyiset asuntolainojen korot lasketaan vuonna 2023, "517 new deal" ja kaksi lpr-alennusta vuonna 2024 vaikuttavat pankkien nettokorkomarginaaliin toisessa vaiheessa. puolet vuodesta. samaan aikaan määräaikaistalletusten ja pitkäaikaisten talletusten nykyinen kehitys ei ole helpottunut, mikä on jossain määrin vaikuttanut vastuukustannusten laskutrendiin. "koko vuoden näkökulmasta tavoitteemme on pitää korkomarginaali pohjimmiltaan vakaana ja pyrkiä marginaaliseen parannukseen. tämän saavuttaminen on vaikeaa ja haastavaa", sanoi zhou wanfu.

helpottaakseen painetta pankkien nettokorkomarginaaleihin suuret valtion omistamat pankit ovat johtaneet viisi talletuskoron laskua elokuusta 2022 lähtien vähentääkseen vastuukustannuksia.

suurten pankkien listatut talletuskorot ovat toistaiseksi jättäneet jäähyväiset 2 %:iin ja ovat tulleet etuliitteeseen "1".

esimerkkinä industrial and commercial bank of china, pankin nykyisten talletusten listattu korko on 0,15 % kertakorvauksille määräaikaistalletuksille, listatut korot 3 kuukautta, puoli vuotta, 1 vuosi, 2 vuotta, 3 vuotta ja 5 vuotta ovat 1,05 %, 1,35 %, 1,45 %, 1,75 % ja 1,8 %.

verrattuna syyskuun 15. päivään 2022 pankin listatut korot eri talletuslajeille ovat laskeneet 15 bp:llä 100 bp:iin. niistä 3 vuoden määräaikaistalletusten (kokonaisten talletusten ja nostojen) listattu korko on laskenut 2,75:stä. % 1,75 %:iin, lasku 100 bp.

alentaakseen tehokkaasti pankkitalletusten korkeita kustannuksia markkinakorkojen hinnoittelun itsesääntelymekanismi julkaisi tämän vuoden huhtikuussa aloitteen, jolla kielletään kilpailujärjestyksen ylläpitäminen talletusmarkkinoilla manuaalisen korkojen ja korkean korvauksen avulla. korot", edellyttäen, että pankit eivät tästä lähtien anna pankeille talletuksia missään muodossa. asiakas lupaa tai maksaa talletuskoron sallitun ylärajan ylittävän korkolisän.

heinäkuun lopussa m1:n (kapea valuutta) saldo oli 63,23 biljoonaa juania, mikä on noin 5,4 biljoonaa juania vähemmän kuin maaliskuun 2024 lopulla. m1 muodostuu pääosin käteisestä ja yritysten vaadittaessa talletuksista, cicc:n pankkianalyytikko lin yingqi kirjoitti, että m1:n negatiivinen kasvu liittyy pääasiassa yritystalletusten ulosvirtaukseen pankeista, jotka johtuvat manuaalisten korkomaksujen eliminoinnista.

samaan aikaan lainojen ennenaikaisen takaisinmaksun aiheuttamat luottotappiopaineet koettelevat myös liikepankkeja.

tämän vuoden kesäkuun lopussa henkilökohtaisten asuntolainojen saldo valtakunnallisesti oli 37,79 biljoonaa juania, mikä on 2,1 % vähemmän kuin vuotta aiemmin ja noin 410 miljardia yuania vuoden 2023 lopusta. vuosiraportin tiedot osoittavat, että vuoden 2023 lopussa viiden valtion omistaman pankin, eli teollisuuden, maatalouden, kiinan, rakentamisen ja viestinnän, henkilökohtainen asuntolainasaldo oli yhteensä 24,16 biljoonaa juania, mikä on vähemmän kuin vuotta aiemmin. 2,40 %.

viimeisimmät osavuosikatsauksen tiedot osoittavat, että vuoden 2024 ensimmäisellä puoliskolla useiden pörssipankkien, kuten bank of chinan, bank of communicationsin, shanghai pudong development bankin ja industrial bankin henkilökohtaisten asuntolainojen saldo laski. niistä industrial bankin asuntoluottojen saldo laski yli 10 miljardia yuania.

monet haastateltavat kertoivat, että henkilökohtaisilla asuntolainoilla on matalat järjestämättömät suhdeluvut ja suhteellisen korkeat tuotot, ja ne ovat edelleen liikepankkien laadukkaimpia omaisuuseriä asuntolainasaldojen lasku ei ole tilanne, jota pankit haluavat nähdä.

tätä taustaa vasten pankit ovat hiljaa nostaneet ennenaikaisen lainan takaisinmaksun kynnystä.

"rahoitus" oppi joiltakin pankeilta ja lainanottajilta, että tällä hetkellä useimmat pankit joutuvat odottamaan kuukauden ennenaikaisen lainan takaisinmaksun hakemista, ja jotkut pankit odottavat jopa kolme kuukautta. lisäksi monet lainanottajat kertoivat, että joissakin pienissä ja keskisuurissa pankeissa on rajoituksia lainojen ennenaikaisten takaisinmaksujen määrään ja osa pankeista voi hakea vain kerran vuodessa.

tältä osin monet lainanottajat kertoivat caijingille, että he varaavat nyt ajan seuraavaan ennenaikaiseen takaisinmaksuun aina, kun pankki veloittaa rahaa. "lainamaksujen välinen aika on juuri tarpeeksi aikaa säästää rahaa", sanoi lainanottaja.

"arvioin, että olemassa olevia asuntolainojen korkoja on ennemmin tai myöhemmin laskettava." voi myös pudota, ja myös laina (saldo) voi pudota."

erään suuren pankin henkilökohtainen lainaosasto kertoi caijingille, että pankki tekee asiaankuuluvaa tutkimusta, mutta ei ole vielä varma, toteutetaanko se lopulta.

on huomionarvoista, että pankkien asuntolainojen järjestämättömät luvut osoittavat nousun merkkejä.

caijingin epätäydellisten tilastojen mukaan viiden listatun pankin järjestämättömät henkilökohtaiset asuntolainat ovat kasvussa. niistä china citic bankin, ping an bankin, shanghai pudong development bankin, bank of communicationsin ja industrial bankin järjestämättömien asuntoluottojen suhteet kasvoivat 21 bp, 14 bp, 13 bp, 11 bp ja 9 bp vuoden 2023 loppuun verrattuna.

markkinatoimisto cric:n äskettäin julkaisemien seurantatietojen mukaan suljettujen asuntojen määrä valtakunnallisesti oli 202 000 vuoden 2024 ensimmäisellä puoliskolla, mikä on 12 % enemmän kuin vuotta aiemmin. niiden joukossa oli 166 000 tehokasta huutokauppaa ja 28 000 transaktiota, joiden keskimääräinen transaktioaste oli 17 %, mikä on 7 prosenttiyksikköä vähemmän kuin viime vuoden vastaavana aikana.

itse asiassa ei vain henkilökohtaisia ​​asuntolainoja. osavuosikatsauksesta käy ilmi, että useiden pankkien vähittäislainayritysten, kuten luottokorttilainojen ja henkilökohtaisten yrityslainojen, järjestämättömät luvut ovat nousseet.

puolivuosittaisessa tuloskonferenssissa bank of communications chief risk officer liu jianjun myönsi, että järjestämätön vähittäiskauppa oli lisääntynyt vuoden ensimmäisellä puoliskolla. samaan aikaan makrotalouden elpymisen ja kiinteistöalan sopeuttamistoimien vaikutuksesta vähittäislainojen omaisuuden laatuun odotetaan edelleen kohdistuvan laskupaineita vuoden toisella puoliskolla.

korvaavat asuntolainat: pankit vahvistavat valvontaa

vielä on epävarmaa, alennetaanko olemassa olevia asuntoluottoja, mutta kulutusluottojen ja yrityslainojen korot ovat laskeneet merkittävästi.

tällä hetkellä pankkien kulutus- ja yrityslainoissa on periaatteessa etuliite "2".

mediatietojen mukaan bank of ningbon kulutuslainatuotteen vuotuinen ensilainakorko on niinkin alhainen kuin 2,98 %, ja ping an bankin toimihenkilöille suunnatun kulutuslainatuotteen korko on vain 2,88 %. alennusten jälkeen. yrityslainoista monet lainanvälittäjät sanoivat, että nykyinen asuntolainayrityslainan korko suurimpien valtion omistamien pankkien on vain 2,8 % ja laina-aika voi olla jopa kymmenen vuotta.

vertailun vuoksi uusien asuntoluottojen painotettu keskikorko toisella neljänneksellä oli 3,45 % ja huomattavan osan olemassa olevien asuntoluottojen korko oli noin 4 %.pekingin nykyisen 4,75 prosentin asuntolainakoron perusteella laskettuna sen ja käyttölainojen välinen korkoero on lähes 200 bp.

valtava korkoero on saanut osan asuntolainanottajista ottamaan riskejä ja korvaamaan korkeakorkoiset lainat matalakorkoisilla lainoilla.pekingilainen lainanottaja kertoi caijingille, että hän oli korvannut osan asuntolainastaan ​​yrityslainalla tai kulutuslainalla.

"henkilökohtaisten asuntolainojen tilalle ei kannata hakea käyttölainoja tai henkilökohtaisia ​​kulutuslainoja." ja jos väärennät pääomalaskuja, toimilupia jne. saadaksesi lainaa, sinua voidaan epäillä lain rikkomisesta tai jopa rikoslain rikkomisesta.

vuodesta 2021 lähtien henkilökohtaisilla yrityslainoilla on laittomasti korvattu asuntolainoja.

elokuussa 2021 shenzhenin sääntelyviranomaiset ilmoittivat "shenfanglin" kiinteistöspekulaatiotapauksen tutkinnan tulokset ja saivat selville, että "shenfanglin" asianomaista henkilöstöä epäillään valtion virastojen virallisten asiakirjojen väärentämisestä ja väärien tietojen antamisesta lainojen saamiseksi. , ja käyttämällä useita siirtoja, rahoitusmarkkinoiden järjestystä häiritsevät käyttäytymiset, kuten osiin hajottaminen ja rahan nostaminen varojen virran seurannan välttämiseksi, liittyvät eri luokkiin, kuten asuntolainat, käyttölainat ja kulutuslainat ongelmalainoista on 1,064 miljardia yuania, joista 380 miljoonaa liittyy käyttölainoihin.

zhongtai securities research instituten johtaja dai zhifeng kertoi caijingille, että vuoden 2024 ensimmäisellä puoliskolla henkilökohtaisten yrityslainojen skaala oli valtakunnallisesti 23,8 biljoonaa yuania, mikä on kaksinkertainen 11,4 biljoonaa juania vuoden 2019 lopussa.

tarkemmin sanottuna vuosina 2020–2023 henkilökohtaisten yrityslainojen nettolisäys on 2,3 biljoonaa yuania, 2,6 biljoonaa yuania, 2,7 biljoonaa yuania ja 3,3 biljoonaa juania. vuoden 2024 ensimmäisellä puoliskolla henkilökohtaisten yrityslainojen määrä kasvoi 1,65 biljoonaa yuania, mikä säilytti nopean kasvun.

keskipitkän ja pitkän aikavälin käyttölainojen nettolisäys on rakenteellisesti vuodesta 2022 lähtien ollut merkittävästi suurempi kuin lyhytaikaisten käyttölainojen. tiedot osoittavat, että vuosina 2022, 2023 ja vuoden 2024 ensimmäisellä puoliskolla keskipitkän ja pitkän aikavälin käyttölainat kasvavat 0,5 biljoonaa juania, 0,66 biljoonaa yuania ja 0,35 biljoonaa juania verrattuna lyhytaikaisiin käyttölainoihin. "voidaan nähdä, että henkilökohtaisten yrityslainojen kasvu viimeisen kahden vuoden aikana on ollut enimmäkseen keskipitkän ja pitkän aikavälin yrityslainat, joiden laina-aika on yli yksi vuosi."

dai zhifengin arvion mukaan asunnon ostoon käytettyjen kulutuslainojen ja yrityslainojen kokonaismäärä on vuonna 2021 noin 3,16 biljoonaa juania. olettaen, että yrityslainojen osuus on noin 70 %, se on 2,21 biljoonaa juania.

dai zhifeng sanoi, että listattujen pankkien henkilökohtaisten yrityslainojen kasvuvauhti on hidastunut vuoden 2021 ensimmäisellä puoliskolla, ja vuodesta 2021 lähtien valvonta on tarkastanut tiukasti henkilökohtaisten yrityslainojen kulkua, ja pankkien ennakkohyväksyntä on tiukennettu hyväksyttävä asuntolainan korko on enimmäkseen alle 70 % ja joissakin tapauksissa jopa 70 %, turvatyyny on paksu, ja pankki toteuttaa lainan jälkeisiä hallintatoimenpiteitä, kuten säännöllistä arvon uudelleenarviointia. vakuudet ja lisätakaukset."odotetaan, että liikepankit ottavat käyttöön tiukempia hyväksymiskäytäntöjä henkilökohtaisille yrityslainoille."

viime aikoina monet asuntolainaa yrityslainoilla korvaaneet lainanottajat ovat kertoneet sosiaalisessa mediassa, että pankit ovat pyytäneet heitä maksamaan lainansa etukäteen. tältä osin edellä mainittu osakepankki totesi, että pankki on tehostanut toimintalainavarojen käytön valvontaa.

uuden lainan lisäksi osa lainaajista harkitsee omistuksen siirtoa ja jälleenrahoitusta.tarkka toimintatapa on: siirrä talo luotettavalle kolmannelle osapuolelle (yleensä vanhemmille), hae pankista lainaa uudelleen kolmannen osapuolen nimiin ja nauti uusimmasta ensiasuntolainan korosta.

lainanvälittäjä, joka väitti pystyvänsä auttamaan tämän liiketoiminnan hoitamisessa, kertoi caijingille, että kynnys siirtoon ja jälleenrahoitukseen on suhteellisen korkea viimeiset viisi vuotta. "jos et löydä luotettavaa luovuttajaa, riski on suhteellisen suuri, eikä sitä suositella välittäjän mukaan."

lisäksi yli 30 kaupunkia, mukaan lukien shenzhen, suzhou, fuzhou, xiamen ja zhengzhou, on äskettäin käynnistänyt "kaupallisesti julkiselle" -liiketoiminnan, jonka avulla pätevät hakijat voivat muuntaa kaupalliset asuntolainat eläkerahaston asuntolainoiksi.

ensiasunnon rahastolainan nykyinen korko on 2,85 %, ja monet pitävät "business to-public" -toimintaa vaihtoehtona "nykyisten asuntolainojen korkojen alentamiselle". sen jälkeen, kun zhengzhoun asukas suoritti "yritysten välisen siirron" -liiketoiminnan, asuntolainan korko laski 4,25 %:sta 2,85 %:iin ja kuukausimaksua pienennettiin noin 500 yuania.

vuodesta 2023 lähtien asukkaat eri paikoissa ovat vaatineet "business-to-public" -liiketoimintaa, mutta jotkut kaupungit ovat tehneet selväksi, että ne eivät harjoita "business-to-business"-asuntolainojen liiketoimintaa. toistaiseksi.

caijingin epätäydellisten tilastojen mukaan monet kiinteistöjen hotspot-kaupungit, kuten peking, shanghai, guangzhou, chengdu, hangzhou, xi'an ja nanjing, eivät ole käynnistäneet "business-to-public" -liiketoimintaa. niistä kaupungit, kuten hangzhou, nanjing ja guangzhou, totesivat asukkaiden tiedusteluihin vastaten, että paikallisen eläkerahaston käyttöaste on korkea ja jopa rahoitusvaje, eikä niillä ole kykyä "liiketoimintaan" -julkinen liiketoiminta toistaiseksi.

"voimme vain vaatia nykyisten asuntolainojen koron alentamista."

osakekoron lasku: odotetaan lisäävän kulutusta

jos olemassa olevien asuntolainojen korkoa lasketaan jälleen, minne kotitalouksien säästämät korkokulut menevät?

"rahan säästäminen lisää myös osan kulutusta." zhou lin ilmaisi ajatuksensa caijingille.

zhou lin teki joitain laskelmia caijingille: "esimerkiksi henkilön nykyinen yrityslaina on 5 000 yuania kuukaudessa, mikä on 50 % hänen palkastaan. jos se lasketaan 4 000 juaniin, itseisarvo ei vain pienene 1 000 yuania , mutta myös asuntolainamaksu pienenee." osuus on noussut 40 %:iin ja minusta tuntuu erilaiselta."

zhou lin uskoo, että kun asuntolainakulujen osuus pienenee, ihmiset ovat halukkaampia käyttämään rahaa.

zhou linin ajatus on sama kuin joidenkin taloustieteilijöiden ajatus. monet haastatellut taloustieteilijät kertoivat caijingille, että nykyisten asuntolainojen korkojen alentaminen on tehokas tapa lisätä kulutusta.

tilastokeskuksen tietojen mukaan kulutustavaroiden vähittäismyynti kasvoi vuoden 2024 seitsemän ensimmäisen kuukauden aikana 3,5 % vuodentakaisesta, mikä on 0,2 prosenttiyksikköä vähemmän kuin kuukausi ja 3,8 prosenttiyksikköä vuoden 2024 vastaavaan ajanjaksoon verrattuna. vuosi. hintatasolla cpi (consumer price index) nousi heinäkuussa 0,5 % vuodentakaisesta, mikä on alhaisempi kuin vuoden alussa asetettu noin 3 %:n tavoite.

yin jianfeng, national finance and development laboratoryn apulaisjohtaja, kirjoitti äskettäin julkaistussa raportissa: "loppukulutusmenojen kumulatiivinen vuotuinen osuus bkt:sta (bruttokansantuote) vuoden ensimmäisellä puoliskolla laski edellisvuodesta. 83 % vuoden 2023 lopussa 61 %:iin ennätyskorkeaksi se on saavuttanut uuden pohjan vuoden 2023 ensimmäisestä neljänneksestä, ja myös kulutustavaroiden kokonaismyynnin kasvuvauhti on hidastunut vuoden 2023 lopun 7 %:sta 2 prosenttiin, mikä kaikki heijastaa kulutuksen hidasta kehitystä.

poliittisen toimiston heinäkuun lopussa pidetyn kokouksen analyysissä todettiin, että ulkoisen ympäristön muutosten nykyiset haitalliset vaikutukset ovat lisääntyneet, kotimainen tehokas kysyntä on riittämätöntä, taloudellinen toiminta on erilaistunut, riskejä ja piileviä vaaroja on edelleen monia. keskeisillä aloilla, ja uusien ja vanhojen liikkeellepanevien voimien muuntamisessa on vaikeuksia. vuoden toisella puoliskolla makrotalouspolitiikka jatkuu voimakkaampana. niistä etusijalle asetettiin ”kotimaisen kysynnän laajentaminen kulutuksen lisäämiseen keskittyen”.

myöhemmin pidetyssä vuoden 2024 jälkipuoliskolla pidetyssä työkonferenssissa keskuspankki ehdotti "painopisteen siirtämistä enemmän ihmisten toimeentulon edistämiseen ja kulutuksen edistämiseen".

missä määrin nykyisten asuntolainojen korkojen alentaminen voi lisätä kulutusta?

"china regional financial operation report (2024)" -raportissa keskuspankki tarkasteli nykyisen asuntolainojen koronlaskujen politiikkaa vuonna 2023 erityisaiheessa.

keskuspankki totesi, että tämä politiikka vähentää lainanottajien korkomaksuja noin 170 miljardilla yuania vuodessa ja sillä on merkittävä rooli lainojen ennenaikaisten takaisinmaksujen vähentämisessä ja kulutuksen kasvun vauhdittamisessa.

keskuspankin tietojen mukaan asuntolainojen ennenaikaisen takaisinmaksun määrä kasvoi valtakunnallisesti ennen politiikan toteuttamista. vakuutuksen käyttöönoton jälkeen syyskuusta joulukuuhun asuntolainojen keskimääräinen kuukausittainen ennakkolyhennys laski 10,5 % verrattuna ennen vakuutuksen käyttöönottoa (elokuu 2023).

keskuspankin chongqingin sivuliikkeen tekemä otantatutkimus asuntolainakorkojen alentamiseen osallistuneista kotitalouksista osoitti, että yli 30 % kyselyyn vastanneista asukkaista aikoi käyttää säästettyjä korkomaksuja kulutuksen lisäämiseen, mukaan lukien päivittäinen kulutus, matkustaminen. , lasten koulutus jne. politiikan toimeenpanon jälkeisellä ensimmäisellä neljänneksellä sekä kotitalouksien kulutusmenot että kulutustavaroiden kokonaismyynti kasvoivat merkittävästi.

asukkaiden kulutusmenojen näkökulmasta kaupunkilaisten kulutusmenot asukasta kohden valtakunnallisesti olivat 8 679 yuania, mikä on 8,4 % enemmän kuin vuotta aiemmin, ja kasvuvauhti nousi 12,3 prosenttiyksikköä vuoden 2023 viimeisellä neljänneksellä. viime vuoden vastaavalla ajanjaksolla. koko kulutustavaroiden vähittäismyyntiä tarkasteltaessa vuoden 2023 lokakuusta joulukuuhun vähittäiskaupan myynnin kasvuvauhti oli 7,6 %, 10,1 % ja 7,4 %, mikä oli korkein kasvuvauhti samana ajanjaksona viimeisen kolmen vuoden aikana.

lu ting sanoi, että nykyisten asuntolainojen korkojen alentaminen on tehokas poliittinen vaihtoehto kulutuksen lisäämiseksi.hänen laskelmiensa mukaan nykyisten asuntolainojen korkojen alentaminen 55–95 bp säästää asuntolainanottajien vuotuisissa korkokuluissa 210 miljardia yuania 336 miljardiin juaniin. jos olemassa olevia asuntolainojen korkoja alennetaan keskimäärin 65 bp, korkokulut pienenevät noin 250 miljardia juania.

"koska kiinteistöala ei ole vielä saavuttanut pohjaa, uskomme edelleen, että keskuspankki voi ohjata liikepankkeja alentamaan olemassa olevia asuntoluottojen korkoja lähikuukausina, jolloin koronlasku on samanlainen kuin vuoden 2023 lopussa. ", lu ting sanoi.

(haastateltavan pyynnöstä zhou lin ja hu ying ovat artikkelissa salanimiä; myös harjoittelija tang minan osallistui tähän artikkeliin; kirjoittaja on "caijingin" toimittaja; tämä artikkeli julkaistiin syyskuussa julkaistussa "caijing"-lehdessä 2, 2024)