요약

주택가격이 하락하고 시장금리도 하락하면서 기존 주택담보대출과 신규 주택담보대출 간의 금리 스프레드가 급격히 확대됐다. 대출을 미리 상환하는 주민들의 행태가 크게 늘면서 기존 주택담보대출 금리는 더욱 인하될 것으로 예상된다.

글│탕준

편집자｜장웨이위안만

베이징의 한 네티즌은 한 소셜 플랫폼에 모기지 조기 상환 스크린샷을 보여주며 "모기지 조기 상환은 중독성이 있다"고 썼다.

주택 구매자 zhou lin은 이에 전적으로 동의합니다. 최근 그는 올해 세 번째로 은행에 조기상환 신청서를 제출했다. 상환금액은 4만 위안으로 9월 공제될 예정이다. zhou lin은 caijing에게 자신이 조기 상환한 주된 이유는 자신의 모기지 이자율이 새로운 모기지 대출보다 135bp(베이시스 포인트) 높았기 때문이라고 말했습니다.

2024년 5월 17일, 중국인민은행(이하 '중앙은행')은 전국하한제 폐지를 포함한 다수의 부동산 금융 최적화 정책(이하 '517 뉴딜')을 발표했다. 모기지 금리 한도를 연초부터 5년 이상 lpr 누적 35bp 인하하는 등 여러 도시에서 모기지 금리 하한을 잇달아 취소하거나 대폭 낮췄다. 신규 주택담보대출도 빠르게 확대되었습니다.

베이징을 예로 들면, 8월 30일 현재 베이징에서 새로 발행된 첫주택대출 금리는 3.4%인 반면, 기존 첫주택대출 금리는 4.75%까지 차이가 ​​난다. 두 개는 135bp에 도달했습니다.

guotai junan의 연구에 따르면 2024년 4월 주민 선불 비율 지수는 37%로 역사적 최고치를 기록했는데, 이는 주민 선불 행동이 크게 증가했음을 반영합니다. 동시에 상장은행 중간보고서에 따르면 올해 상반기 주요 국유은행과 주식은행 모두 주택담보대출 잔액이 감소한 것으로 나타났다.

위에서 언급한 압력에 직면한 많은 주택 구매자들은 은행이 대출 조기 상환에 대한 특정 기준을 설정했다고 caijing에 보고했습니다. 평소.

노무라차이나의 루팅 수석 이코노미스트는 "이는 2023년 상황과 비슷하다"며 "현재 기존 모기지론과 신규 모기지론의 금리 격차가 90bp~130bp로 ​​확대됐고 중앙은행은 점점 더 금리를 낮추라는 압력을 받고 있다"고 썼다. 기존 주택담보대출에 대한 이자율.

2023년 6월 전국 주택담보대출 기존 금리와 신규 주택담보대출 금리 차이가 100bp에 달했다. 2023년 8월 주민의 조기 대출 상환 규모는 4324억5000만 위안에 달해 신규 주택담보대출 월평균 규모와 맞먹는다.

2023년 8월 말, 중앙은행은 상업은행에 기존 첫 주택 대출 이자율을 일괄적으로 낮추어 평균 73bp를 인하하여 대출자의 이자 비용을 매년 약 1,700억 위안 줄이도록 안내할 것이라고 발표했습니다.

'중국 지역 재정운영보고서(2024)'에 따르면 정책 도입 후 9월부터 12월까지 주택담보대출 월평균 선불금액은 정책 도입 전(2023년 8월)에 비해 10.5% 감소한 것으로 나타났다. 중앙은행 충칭지점 조사에 따르면, 조사 대상 주민의 30% 이상이 저축한 이자금을 소비 진작에 사용할 계획인 것으로 나타났다. 2023년 10월부터 12월까지 소셜리테일 매출 증가율은 최근 3년간 같은 기간 최고치를 기록했다.

중앙은행 자료에 따르면 2024년 6월 말 기준 금융기관의 위안화 대출 잔액은 250조8500억 위안으로 전년 동기 대비 8.8% 증가했다. 그 중 국민 개인 주택대출 잔액은 37조7900억 위안으로 약 15.06%를 차지한다.

"7월 정치국 회의에서는 내수 확대를 위해 소비 촉진에 초점을 맞춰야 한다고 제안했으며, 기존 모기지 금리를 낮추는 것이 소비 촉진을 위한 효과적인 정책 옵션입니다."라고 lu ting은 말했습니다. 앞으로 몇 달간 기존 모기지 금리를 인하하고, 금리 인하율은 2023년말과 비슷할 것으로 예상된다.

그러나 지금의 상황은 1년 전과 완전히 똑같지는 않습니다. 2024년 6월 시중은행 순이자마진은 1.54%로 전년 동기 대비 20bp 감소했다.

"기존 모기지 금리를 다시 낮추면 소비가 촉진될 수 있지만 주로 은행에 미치는 영향 때문에 아직 조정되지 않았습니다."라고 중국 유럽 국제 비즈니스 스쿨의 경제 및 금융 교수인 sheng songcheng은 caijing에게 말했습니다. 금융산업의 90% 이상이 중앙은행의 정책은 은행의 이익이 아닌 은행의 리스크, 은행의 생존, 그리고 은행의 지속적인 발전 지원 능력을 고려해야 합니다. 실물경제의.”

8월 30일 정오, 일부 언론은 중국인민은행이 주민들의 부채 부담을 줄이고 소비를 진작시키기 위해 기존 모기지 금리를 추가로 인하하는 방안을 검토하고 있다고 보도했다. 이에 대해 중앙 은행은 응답하지 않았습니다.

같은 날 오후 개장 당시 a주 부동산 부문은 두 개의 부동산 etf가 5% 이상 상승했고 gemdale group, tiandiyuan 등 많은 주식이 일일 한도에 도달하는 등 전반적으로 상승했습니다. 가전 ​​부문은 4% 이상 상승했고, lingyi zhizao와 mindray가 상승세를 보였으며, bank of communications와 china construction이 상승세보다 더 많이 하락했습니다. 은행은 최고 패자 중 하나입니다.

앞서 언급한 보고서에서 중앙은행은 다음 단계는 금융기관이 기존 모기지 금리 인하 결과를 지속적으로 이행하도록 촉구하고 증분 금리와 기존 모기지 금리 간의 관계를 바로잡고 주민의 이자 부담을 효과적으로 줄이는 것이라고 밝혔습니다. , 공공투자와 소비동기를 해소합니다.

이자 스프레드 확대: 선불금 증가

"9월에 이 금액을 상환한 후에도 상업 대출 원금은 여전히 ​​84만 위안이 될 것이며, 3년 이내에 상환할 계획입니다."

zhou lin은 caijing에게 비상 준비금을 확보한 후 지난 2년 동안 가족 소득의 거의 95%를 대출금을 미리 상환하는 데 지출했다고 말했습니다. 그의 일일 지출은 주로 검소함과 일상 지출의 균형을 맞추기 위한 부모의 지원에 의존했습니다.

2021년 29세의 zhou lin은 베이징에서 첫 집을 구입하고 lpr+55bp 이자율로 154만 위안의 개인 주택 대출을 받았습니다.

zhou lin이 예상하지 못한 것은 모기지 이자율 하락 추세 직전에 그것을 구입했다는 것입니다.

한편, 중앙은행은 2022년 1월 20일부터 lpr을 5년 이상 총 80bp 인하하도록 안내했다. 한편, 베이징은 2023년 말부터 주택담보대출 금리 하한을 두 차례 인하했다. 100bp까지.

중앙은행 자료에 따르면 2021년 4분기 전국 신규 주택담보대출 가중평균 금리는 5.63%를 기록했고, 이후 분기별로 하락세를 보였으며, 2024년 2분기에는 하락세를 보였다. 3.45%로. 동시에 베이징의 신규 첫 주택 대출 이자율도 2021년 5.2%에서 3.4%로 떨어졌다.

2019년 10월부터 2023년 12월까지 베이징의 최초 주택 대출 금리 하한선은 lpr+55bp입니다. 이 기간 동안 베이징에서 주택을 구입하는 사람들도 주택 대출 금리에 대해 다른 느낌을 갖습니다.

한편, 대부분의 기존 모기지 대출에 대한 lpr 가격 조정 날짜는 매년 1월 1일이므로 이자율 인하로 인한 혜택은 신규 모기지 대출자보다 뒤처지는 경우가 많습니다. 반면, 계약서에 명시된 모기지 금리 인상 포인트는 정해져 있어 lpr을 어떻게 조정하더라도 기존 모기지 금리는 2024년 6월 이후 주택을 구입하는 차입자보다 항상 100bp 높다.

현재 zhou lin의 모기지 이자율은 4.75%로 베이징에서 시행된 최근 3.4%보다 135bp 높습니다. 기존 모기지와 새 모기지 간의 이자율 차이가 너무 커서 zhou lin은 이를 받아들이기가 어려웠습니다. 동시에 zhou lin도 주택 가격 변동에 직면해 있습니다. 국가통계국 자료에 따르면 2023년 10월 이후 베이징 중고주택 매매가격지수는 전년 동기 대비 마이너스 성장을 이어가며 주택 가격이 계속 하락세를 보이고 있다. 7월 최신 자료는 다음과 같다. -7.2%. zhou lin의 집 가치는 그가 집을 샀을 때보다 약 20% 하락했습니다.

zhou lin은 2022년 1월부터 몇 달에 한 번씩 조기 대출 상환을 신청했으며, 단일 금액은 수만 위안에서 20만 위안에서 30만 위안에 이릅니다. zhou lin은 2년여 만에 모기지 원금을 약 60만 위안 정도 미리 갚았습니다.

"집을 샀을 때 지갑 여섯 개를 비웠습니다. 집을 사고 나서 우리 작은 가족은 저축이 없었습니다. 이제 재정적 압박의 주요 원인은 모기지입니다. 돈을 저축하고 대출금을 미리 갚기 위해 필요한 비용을 지출하면 기본적으로 돈을 덜 쓸 수 있습니다."라고 zhou lin은 말했습니다.

상하이 출신의 후잉(hu ying) 역시 신규 모기지와 기존 모기지 사이의 큰 이자율 차이에 직면했습니다.

후잉은 2023년 4월 상하이에서 주택을 구입하고 은행에 120만 위안의 상업용 주택 대출을 신청했다. 계약서에 합의된 이자율은 lpr+35bp였으며 가격 조정일은 계약 체결일이었다. 현재 그녀의 모기지 금리는 4.3%로 최근 상하이 첫 주택대출 금리보다 90bp 높다.

"모기지 이자율은 여전히 ​​높은 편입니다. 돈이 있다면 이를 사용하여 레버리지를 줄이는 것이 좋습니다. 레버리지를 낮추면 압력이 줄어들 수 있습니다." hu ying은 최근 몇 년간 금융 상품 수익률이 점차 감소하고 있다고 말했습니다. 금융 실무자로서 단기적으로는 수익률이 회복되기 어렵다고 판단하여 재무 관리를 정리하고 대출금을 조기에 상환하기로 결정했습니다.

주택대출 계약 만료 후 1년이 지난 2024년 5월, 후잉은 즉시 조기상환 신청서를 제출해 한 번에 100만 위안 가까이 상환해 주택대출을 20만 위안으로 줄였다.

zhou lin과 hu ying의 경험은 독특한 것이 아닙니다. 최근 주요 소셜 플랫폼에서는 '대출 선상환', '대출 상환 중독' 등의 용어가 화제가 되고 있다.

소셜플랫폼 검색창에 '대출 조기상환'을 입력하면 관련 콘텐츠가 3만 개가 넘는다.상대적으로 높은 금리로 주택을 구입한 기존 주택담보대출자들은 대출금을 조기 상환한 경험을 공유하고, 기존 주택담보대출 금리를 낮추는 다른 방안도 논의했다.

지난 6월, 궈타이쥔안 거시 연구팀은 국립은행간자금센터(national interbank funding center)가 발표한 rmbs(주택저당담보부증권) 조건부 조기상환률 지수 집계 방법을 참조하여 주민 조기상환률 지수(cpr)를 계산했습니다. 2024년 2월 이후 주민 선불비율 지수는 상승세를 가속화해 4월 역대 최고치인 37%를 기록했다(2023년 10월 기술 조정 제외). 이는 주민들의 선불 행동이 크게 증가한 것을 반영한다.

중앙은행 자료에 따르면 2024년 상반기 주민 중장기 대출은 1조1800억 위안 증가해 전년 동기 대비 2800억 위안 감소했다. - 장기대출은 3,202억 위안 증가해 전년 동기 대비 1,428억 위안 감소했다.천풍증권은 증분 대출 금리가 인하된 후 증분 대출과 기존 대출의 이자율 차이가 커져 조기 상환으로 이어진 것이 중장기 대출 증가 폭이 지속적으로 좁아지는 이유 중 하나일 수 있다고 보고 있다. 주민대출.

기존 주택담보대출: 금리 인하 요구 부활

신규 주택담보대출과 기존 주택담보대출의 금리 차이는 주로 주택담보대출 금리의 가격결정방식과 관련이 있습니다.

중앙은행 통화정책국 국장 zou lan에 따르면, 모기지 대출의 99%는 lpr을 기반으로 하는 변동 이자율 메커니즘을 채택하며, 계약 시 추가 사항을 선택하고 추가 사항에 동의합니다. 발행 시점의 시장 수요와 공급에 따른 범위입니다. 추가 포인트는 계약 기간 동안 고정됩니다.

업계 내부자들은 전반적으로 2022년 이전에 발행된 대부분의 모기지가 상대적으로 높은 포인트 증가를 보인다고 믿습니다. 모기지 금리 정책이 다각적으로 최적화 및 조정되면서 기존 모기지 금리와 신규 모기지 금리 간의 격차가 점차 확대되고 있습니다.

2023년 6월쯤이면 전국적으로 기존 주택담보대출과 신규 주택담보대출 금리 차이가 약 100bp에 이를 것으로 예상된다. 대출금을 미리 상환하는 주민들이 크게 늘었다.

2023년 8월 말, 주민 이자부담을 줄이고 소비 확대를 지원하기 위해 중앙은행과 국가금융감독관리국이 공동으로 시중은행의 기존 주택대출 금리 인하를 추진했다. 23조 위안 이상의 기존 주택담보대출 금리가 완료되었으며, 조정 가중평균 금리는 4.27%로 평균 73bp 하락했습니다.

다만, 2023년 조정에서는 새로운 집행이자율로 lpr에 가산되는 포인트가 원래 대출이 발행된 도시의 첫 주택대출 금리 하한선보다 낮아서는 안 된다. zou lan에 따르면 조정 후 요건을 충족하는 대부분의 기존 첫 주택 대출에 대한 이자율은 lpr로 인하되고, 2022년 5월 이후의 이자율은 lpr-20bp로 인하되어 정책 하한선으로 직접 낮아집니다.

lu ting의 계산에 따르면, 2015년부터 2022년까지 약 30조 위안에 달하는 기존 주택 대출에 대해 기존 주택 대출의 이자율은 평균 약 5.2%로 추정됩니다. 2023년 기존 모기지 금리가 평균 73bp 인하되면 현재 평균 기존 모기지 금리는 4.5% 안팎이 될 것으로 추정된다.

올해 초부터 중앙은행은 '517 뉴딜'을 도입하면서 전국적으로 모기지 금리 하한제를 취소하겠다고 발표했다. 현지 상황에 따른 이자율.

상하이와 선전은 5월 27일부터 28일까지 1주택 대출 금리와 2주택 대출 금리를 lpr-45bp, lpr+5bp로 각각 35bp 인하했다.

5월 28일, 광저우는 모기지 금리 하한선을 폐지한다고 발표했습니다. 주요 지방은행들은 주택담보대출 금리에 대해 합의했다. 1차 주택대출은 lpr-55bp로, 2차 주택대출은 lpr-15bp로 인하된다. 7월 15일, 광저우의 첫 주택대출 금리가 lpr-75bp로 다시 20bp 인하되었습니다.

6월 26일, 베이징은 첫 주택 대출 금리 하한을 lpr-45bp로 낮추고, 두 번째 주택 대출 금리 하한을 lpr-5bp(5차 순환 도로 내)와 lpr-5bp로 낮추겠다고 발표했습니다. 각각 25bp(5번째 순환 도로 외부).

6월 말부터 베이징, 상하이, 선전 등 1선 3개 도시를 제외한 다른 도시의 1주택·2주택 대출 금리 인하 한도가 해제됐다.현재 베이징, 상하이, 선전 3개 도시의 첫 주택대출 금리 하한은 lpr-45bp이다. 광저우는 모기지 금리 하한을 폐지했다. 언론 보도에 따르면 광저우의 일부 은행의 첫 주택 대출 금리는 2.9%(예: lpr-95bp)까지 낮았다.

이에 따라 신규 모기지와 기존 모기지의 금리 차이가 다시 벌어졌다.베이징을 예로 들면, 6월 26일 이후에는 신규 모기지와 기존 모기지의 금리 포인트 차이가 100bp에 달할 수 있으며, 첫 번째 기존 모기지 대출에 추가된 포인트도 두 번째 새로 추가된 모기지 대출에 추가된 포인트보다 60bp-80bp 더 높습니다. 모기지론으로 인해 엄청난 이자율 차이가 발생합니다.

중앙은행은 2024년 2월과 7월 두 차례에 걸쳐 5년 이상 lpr을 총 35bp 하락하도록 유도해 신규 모기지와 기존 모기지의 금리 차이를 더욱 확대했다. lu ting의 계산에 따르면 현재 기존 모기지 대출과 신규 모기지 대출의 이자율 차이는 약 90bp-130bp입니다.

이에 따라 기존 모기지 대출자들도 시중은행에 다시 한 번 기존 모기지 금리 인하에 주력하기를 기대하고 있다.

인민일보 온라인 지도부 게시판에는 일부 주민들이 중앙은행 관계자에게 첫 주택대출 금리가 대폭 인하됐으니 후속 조치를 취하라고 권고하는 글을 남겼다. 기존 주택 대출에 대한 이자율을 조정합니다.

일부 사용자들은 소셜 플랫폼에 중앙은행과 기타 금융관리부서의 공개연락처를 게시해 네티즌들에게 자신들의 요구사항을 재무관리부에 공동으로 보고하고 기존 모기지 금리 인하를 요구할 것을 촉구했습니다.

"주택 가격이 하락하고 시장 이자율이 계속 하락함에 따라 기존 모기지 이자율은 이미 상대적으로 높은 수준에 있으며 이는 새로운 경직된 수요의 진입과 주택 가격의 안정성에 영향을 미칠 수 있습니다." 중국사회과학원 재정부 교수는 차이징에게 "현재 기존 모기지 금리는 일반적으로 신규 모기지 금리보다 100bp 정도 높다"며 "50~80bp 정도 더 인하하면 더 합리적이라고 생각한다"고 말했다. "

동시에 zhang ming은 기존 모기지 이자율을 낮추면 가계, 특히 부채가 많은 가구의 상당한 이자 지불을 절약하고 모기지가 소비에 미치는 밀집 효과를 완화할 수 있다고 말했습니다."이번 움직임은 소비와 기타 여러 측면에 긍정적인 영향을 미치므로 고려해 볼 가치가 있습니다."

천풍증권 부동산팀 계산에 따르면 2023년 7월부터 2024년 7월까지 주민 신규 중장기 대출 잔액은 개인 주택대출 잔액의 약 5.94%를 차지해 더 높은 이자율을 가진 기존 대출은 여전히 ​​​​큰 규모입니다. 천풍증권은 "현 시점에서 기존 모기지 금리를 적절하게 낮추면 주민들의 소비 잠재력을 부분적으로 풀어주는 동시에 '조기상환' 확대도 억제할 수 있다고 본다"고 말했다.

중국 상인 연합(china merchants union)의 수석 연구원인 dong ximiao는 이자율이 펀드의 가격이라고 믿습니다. 펀드 가격은 기간에 따라 다르며 모기지 이자율도 높거나 낮습니다. 이는 주택 가격이 각기 다른 것과 같은 이유입니다. 미문. “기존 첫주택대출 금리는 이미 대출을 받을 당시 도시담보대출 금리의 하한선인데, 다시 낮추는 것은 부당하다.”

dong ximiao에 따르면 현재 기존 모기지 이자율을 낮추는 것을 고려할 수 있는 두 가지 상황이 있습니다.첫째, 이전 중앙집권적 인하로 영향을 받지 않았던 기존 재택대출 금리를 인하할 것을 권고하고, 둘째, 각 시에서 주택수 파악 기준을 조정한 후 인하할 것을 권고한다. 이에 따라 최초 모기지 이자율이 적용됩니다.

sheng songcheng은 caijing에게 기존 모기지 금리를 다시 낮추자고 제안했다고 말했습니다. sheng songcheng은 "기존 모기지 대출 금리가 떨어지면 절약된 이자가 실제로 소비를 지원할 수 있지만 실제로 운영이 매우 어렵고 상업은행의 희망 사항을 고려해야 합니다."라고 말했습니다.

은행의 딜레마: 좁은 이자 스프레드, 감소하는 잔액

중국은행연구소의 기존 계산에 따르면 기존 주택담보대출 금리가 50bp 인하된다고 가정하면 은행의 순이자마진은 7bp, 영업이익은 3% 감소하고 순이자마진은 3% 감소한다. 이익은 6% 감소합니다.

국가금융감독관리국 자료에 따르면 2024년 2분기 기준 시중은행 순이자마진은 1.54%로 전년 동기 대비 20bp 감소해 통계 집계 이후 최저치를 기록했다. . 이 중 대형은행의 2분기 순이자마진 수준은 1.46%로 전년 동기 대비 21bp 감소해 통계 집계 이후 가장 낮은 수준을 기록했다.

2024년 상반기에는 많은 주요 국영은행의 매출과 이익이 전년 대비 마이너스 성장을 기록했습니다. 최근 열린 상장은행 집중 중간실적회의에서 다수 은행 관계자들은 매출 증가율 하락이 순이자마진 압박과 관련이 있다고 밝혔다.

2024년 중간 결과 회의에서 장바오장 교통은행 총재는 상업은행이 단기적으로 세 가지 주요 압박에 직면해 있다고 솔직하게 말했습니다. 첫째, 사업 규모의 성장 속도가 계속 둔화될 수 있습니다. 둘째, 순안정화에 대한 상당한 압력이 있습니다. 셋째, 부동산 등 주요 분야의 리스크 통제에 대한 압박을 무시할 수 없습니다.

“자산측 5년 만기 lpr 금리가 올해부터 두 차례 인하되면서 자산측 수익률에 하향 압력을 가하고 있습니다. zhang baojiang은 "규모 성장이 감소하고 중기 소득이 약해지면서 상업 은행은 소득 측면에서 더 큰 압박을 받고 있다"고 말했습니다.

저우완푸 교통은행 부행장은 2023년 기존 모기지 금리 인하, 2024년 '517 뉴딜'과 두 차례의 lpr 인하가 2020년 은행 순이자마진에 영향을 미칠 것으로 전망했다. 올해의 절반. 동시에 정기예금과 장기예금의 현재 추세는 완화되지 않았으며 이는 책임 비용의 감소 추세에 어느 정도 영향을 미쳤습니다. "1년 내내 우리의 목표는 순이자 마진을 기본적으로 안정적으로 유지하고 한계 개선을 위해 노력하는 것입니다. 이를 달성하는 것은 어렵고 도전적입니다."

은행 순이자마진 압박을 완화하기 위해 주요 국영은행은 2022년 8월부터 5차례에 걸쳐 예금 금리 인하를 주도해 부채비용을 줄였다.

현재 주요 은행 예금의 상장 금리는 2%에 작별을 고하고 접두사 '1'을 입력했다.

중국공상은행을 예로 들면, 현재 은행 정기예금의 상장 이자율은 0.15%이며, 3개월, 6개월, 1년, 2년의 이자율이 적용됩니다. 3년, 5년은 각각 1.05%, 1.25%, 1.35%, 1.45%, 1.75%, 1.8%입니다.

2022년 9월 15일 이전과 비교하여 은행의 다양한 예금 종류에 대한 상장 금리가 15bp에서 100bp로 인하되었습니다. 그 중 3년 정기 예금(전체 입출금)의 상장 금리는 2.75에서 인하되었습니다. %에서 1.75%로, 100bp 감소합니다.

은행 예금의 높은 비용을 효과적으로 줄이기 위해 올해 4월 시장 금리 가격 자율 규제 메커니즘은 "이자율 수동 보상 및 고금리를 통한 예금 시장 경쟁 질서 유지 금지 조치"를 발표했습니다. 이자율'에 따라 앞으로 은행은 어떤 형태로든 은행에 예금을 제공해서는 안 된다. 고객은 예금이자율의 한도를 초과하는 이자보충을 약속하거나 지급해야 한다.

7월말 기준 m1(협소통화) 잔액은 63조2300억위안으로 2024년 3월말보다 약 5조4000억위안 감소했다. m1은 주로 현금과 기업 요구불 예금으로 구성되어 있으며 cicc의 은행 분석가인 lin yingqi는 m1의 마이너스 성장은 주로 수동 이자 지불 제거로 인한 은행 예금 유출과 관련이 있다고 썼습니다.

동시에 대출 조기상환으로 인한 신용손실 압력도 시중은행을 시험하고 있다.

올해 6월 말 기준 전국 개인 주택대출 잔액은 37조7900억 위안으로 전년 동기 대비 2.1% 감소했고, 2023년말 대비 약 4100억 위안 감소했다. 연차 보고서 데이터에 따르면 2023년 말 현재 공업, 농업, 중국, 건설, 통신 등 5개 국영 은행의 총 개인 주택 대출 잔액은 24조 1600억 위안으로 전년 대비 감소했습니다. 2.40%이다.

최신 중간보고서 자료에 따르면 2024년 상반기 중국은행, 교통은행, 상하이푸동개발은행, 산업은행 등 다수 상장은행의 개인 주택대출 잔액이 감소한 것으로 나타났다. 이 가운데 기업은행 주택담보대출 잔액이 100억 위안 이상 감소했다.

많은 인터뷰 대상자들은 개인 주택대출이 낮은 고정이율과 상대적으로 높은 수익률을 갖고 있으며 여전히 시중은행의 최고 품질 자산이라고 말했다. 주택대출 잔액 감소는 은행이 원하는 상황이 아니다.

이런 상황에서 은행들은 대출 조기상환 기준을 조용히 높였다.

'금융'은 일부 은행과 대출자로부터 현재 대부분의 은행이 조기 대출 상환을 신청하려면 한 달을 기다려야 하고 일부 은행은 최대 3개월을 기다려야 한다는 사실을 알게 되었습니다. 또한, 일부 중소은행에서는 대출 조기상환 횟수를 제한하고 있으며, 일부 은행은 1년에 한 번만 신청할 수 있다는 점을 차주들이 많이 보고했다.

이와 관련하여 많은 차용인은 caijing에게 이제 은행에서 돈을 인출할 때마다 다음 조기 상환을 약속한다고 말했습니다. 한 차용인은 “상환 간격은 돈을 절약하기에 충분한 시간”이라고 말했다.

“기존 모기지 금리는 조만간 낮아져야 할 것으로 본다”고 한 합자은행 지점의 신용사업 책임자는 차이징에게 “조정이 없으면 예금(잔고)이 쏠릴 수 있다”고 솔직하게 말했다. 또한 하락할 수 있으며, 대출(잔고)도 하락할 수 있습니다."

주요 은행의 개인 대출 부서 관계자는 caijing에게 은행이 관련 연구를 진행하고 있지만 최종적으로 구현될지는 아직 확실하지 않다고 말했습니다.

은행 주택대출의 고정이하여신비율이 상승세를 보이고 있다는 점은 주목할 만하다.

caijing의 불완전한 통계에 따르면 8월 29일 현재 중간 보고서를 발행한 5개 상장 은행의 개인 주택 대출 부실이 모두 증가하고 있습니다. 이 중 중국 중신은행, 평안은행, 상하이푸동개발은행, 교통은행, 산업은행의 부실모기지대출 비율은 2023년 말 대비 각각 21bp, 14bp, 13bp, 11bp, 9bp 증가했다.

최근 시장조사업체 cric가 발표한 모니터링 자료에 따르면 2024년 상반기 전국 압류주택은 20만2000가구에 달해 전년 동기 대비 12% 증가했다. 이 중 유효 경매 건수는 16만6000건, 거래 건수는 2만8000건으로 평균 거래율은 17%로 지난해 같은 기간보다 7%포인트 하락했다.

사실 개인 주택대출 뿐만이 아닙니다. 중간보고서에 따르면 많은 은행의 신용카드대출, 개인사업자대출 등 소매대출업의 부실비율이 증가한 것으로 나타났다.

연 2회 결과 회의에서 통신은행 최고 위험 책임자 liu jianjun은 올해 상반기 부실 소매 사업이 증가했음을 인정했습니다. 동시에 거시경제 회복과 부동산 산업 조정의 영향으로 하반기에도 소매 대출 자산 건전성에 대한 하향 압력이 여전히 존재할 것으로 예상됩니다.

대체 모기지: 은행의 감독 강화

기존 주택담보대출이 줄어들지는 아직 미지수지만, 소비자대출과 기업대출 금리가 크게 떨어졌다.

현재 은행 소비자 대출과 기업 대출은 기본적으로 "2"라는 접두어를 갖습니다.

언론 보도에 따르면 닝보 은행의 소비자 대출 상품은 연 1차 대출 금리가 2.98%에 불과하고, 평안 은행의 사무직 근로자를 대상으로 한 소비자 대출 상품은 최저 2.88%의 금리를 자랑합니다. 할인 후. 기업 대출과 관련하여 많은 대출 중개인은 현재 주요 국영 은행의 주택 모기지 사업 대출 금리가 2.8%로 낮으며 기간은 10년에 달할 수 있다고 말했습니다.

이에 비해 2분기 신규 주택담보대출의 가중평균 금리는 3.45%였고, 상당수 기존 주택담보대출 금리는 4% 안팎이었다.기존 베이징 주택대출 금리 4.75%를 기준으로 계산하면, 운영대출과의 금리 차이는 200bp에 가깝다.

엄청난 금리 차이로 인해 일부 모기지 대출자가 위험을 감수하고 고금리 대출을 저금리 대출로 대체하게 되었습니다.베이징에서 온 한 대출자는 caijing에게 주택 대출의 일부를 기업 대출이나 소비자 대출로 대체했다고 말했습니다.

"개인 주택 대출을 대체하기 위해 운영 대출이나 개인 소비 대출을 신청하는 것은 바람직하지 않습니다." dong ximiao는 운영 대출 및 소비자 대출 자금의 사용이 명확하게 규정되어 있으며 불법 사용은 개인 신용에 영향을 미칠 수 있음을 상기시켰습니다. 그리고 대출을 신청하기 위해 자본 명세서, 영업 허가증 등을 위조하는 경우 법률 위반, 심지어 형법 위반 혐의를 받을 수도 있습니다.

2021년부터 개인사업자대출이 주택대출을 대체하기 위해 불법적으로 활용됐다.

2021년 8월, 선전 규제 당국은 '선팡리' 부동산 투기 사건 조사 결과를 발표했고, '선팡리' 관계자가 대출을 받기 위해 국가 기관의 공문서를 위조하고 허위 정보를 제공한 혐의를 받고 있음을 밝혀냈습니다. 다중 이체를 활용해 자금흐름 감시를 회피하고 현금을 인출하는 등 금융시장 질서를 어지럽히는 행위는 주택담보대출, 기업대출, 소비자대출 등 다양하다. 문제대출은 10억 6400만 위안이고 그 중 기업대출은 3억 8000만 위안이다.

zhongtai securities research institute의 dai zhifeng 소장은 caijing과의 인터뷰에서 2024년 상반기 기준 전국 개인 기업 대출 규모가 23조 8000억 위안에 달해 2019년 말 11조 4000억 위안의 두 배에 달했다고 말했습니다.

구체적으로 2020년부터 2023년까지 개인사업자대출은 각각 2조3000억위안, 2조6000억위안, 2조7000억위안, 3조3000억위안 순증할 전망이다. 2024년 상반기 개인사업자 대출은 1조6500억 위안 증가해 높은 성장세를 유지했다.

구조적으로 보면 2022년 이후 중장기 영업대출 순증액이 단기 영업대출 순증보다 훨씬 높았다. 데이터에 따르면 2022년, 2023년, 2024년 상반기 중장기 운영대출은 단기 운영대출에 비해 각각 0.5조 위안, 0.66조 위안, 0.35조 위안 증가할 것으로 예상된다. dai zhifeng은 "지난 2년 동안 개인 기업 대출이 증가한 것은 대부분 1년 이상의 중장기 기업 대출에서 비롯된 것으로 볼 수 있습니다."라고 말했습니다.

dai zhifeng의 추정에 따르면 2021년 주택 구입에 사용된 총 소비자 대출과 기업 대출은 약 3조 1600억 위안이 될 것이며 기업 대출이 약 70%를 차지한다고 가정하면 2조 2100억 위안이 될 것입니다.

dai zhifeng은 상장 은행의 개인 사업 대출 증가율이 올해 상반기에 감소했으며 2021년부터 감독이 개인 사업 대출의 흐름을 엄격하게 검사하고 은행 사전 대출 승인이 더욱 엄격해졌다고 말했습니다. 실제 주택담보대출 승인율은 대부분 70% 미만이고, 경우에 따라서는 70%에 이르기까지 안전쿠션이 두꺼워 은행은 정기적으로 주택담보대출 가치를 재평가하는 등 대출 후 관리조치를 실시한다. 담보 및 추가 보증."시중은행들이 개인 사업 대출에 대해 보다 엄격한 승인 정책을 시행할 것으로 예상됩니다."

최근 주택대출을 대체하기 위해 기업대출을 이용했던 많은 대출자들은 소셜 플랫폼을 통해 은행으로부터 대출금을 미리 정산해 달라는 요청을 받았다고 밝혔습니다. 이와 관련해 주식은행은 운용대출 자금 사용에 대한 감독을 강화했다고 밝혔다.

오래된 돈을 갚기 위해 새로운 돈을 빌리는 것 외에도 일부 차용인은 소유권 이전과 재융자를 고려하고 있습니다.구체적인 운영방법은 집을 믿을 수 있는 제3자(주로 부모님)에게 양도하고, 제3자 명의로 은행에서 대출을 다시 신청하고, 최신 첫 주택담보대출 금리를 누리는 것입니다.

이 사업을 처리하는 데 도움을 줄 수 있다고 주장하는 대출 중개인은 caijing에게 양도 및 재융자 기준이 상대적으로 높으며 부모가 주택을 구입할 자격이 있고 부동산 교체가 필요하지 않은 경우가 가장 좋다고 말했습니다. 지난 5년. "신뢰할 수 있는 양도인을 찾지 못하면 위험이 상대적으로 높기 때문에 그렇게 하지 않는 것이 좋습니다."라고 중개인은 말했습니다.

또한 선전, 쑤저우, 푸저우, 샤먼, 정저우 등 30개 이상의 도시에서는 최근 자격을 갖춘 신청자가 상업용 주택 대출을 공적 기금 주택 대출로 전환할 수 있는 '상업-공공' 사업을 시작했습니다.

현재 첫 주택에 대한 공제자금 대출 금리는 2.85%로, '기존 모기지 금리 인하'에 대한 대안으로 '기업 대 공공' 사업이 많은 이들에게 여겨지고 있다. 정저우(鄭州) 주민이 '기업-공공 이체' 사업을 마친 후 모기지 이자율은 4.25%에서 2.85%로 떨어졌고, 월 납부금은 약 500위안 감소했다.

2023년부터 곳곳에서 주민들은 '기업 대 공공' 사업을 실시해야 한다고 요구해 왔지만, 일부 시에서는 주택대출의 '기업 대 기업' 사업을 실시하지 않겠다는 뜻을 분명히 했습니다. 당분간.

caijing의 불완전한 통계에 따르면 베이징, 상하이, 광저우, 청두, 항저우, 시안, 난징 등 많은 부동산 핫스팟 도시는 '기업 대 공공' 사업을 시작하지 않았습니다. 이 중 항저우, 난징, 광저우 등의 도시들은 주민들의 질의에 대해 지방 적립금 활용률이 높고 심지어 자금 격차도 있어 '사업 대 사업'을 수행할 여력이 없다고 밝혔다. -공공” 사업은 당분간 진행됩니다.

"우리는 기존 모기지 대출의 이자율 인하만을 요구할 수 있습니다." 한 모기지 대출자는 자신의 도시가 "기업에서 공공으로의 이전"을 처리할 수 없다는 사실을 알게 된 후 caijing에 말했습니다.

주식 금리 인하: 소비 진작 기대

기존 주택담보대출 금리가 다시 낮아지면 가계가 절약한 이자비용은 어디로 갈까?

"돈을 절약하면 소비도 늘어날 것입니다." zhou lin은 caijing에게 "돈의 일부는 돈을 모으는 것과 동일하게 자신의 주머니로 돌아갈 것이며 사고 방식이 달라질 것입니다."라고 말했습니다.

zhou lin은 caijing에 대해 몇 가지 계산을 했습니다. "예를 들어 한 사람의 현재 사업 대출이 한 달에 5,000위안이고 급여의 50%에 해당합니다. 4,000위안으로 줄이면 절대 가치가 1,000만큼 감소할 뿐만 아니라 위안화이지만 모기지 상환금도 줄어들 것입니다. "비율이 40 %가되었는데 느낌이 다릅니다."

zhou lin은 모기지 비용의 비율이 감소하면 사람들이 돈을 더 기꺼이 지출할 것이라고 믿습니다.

zhou lin의 생각은 일부 경제학자들의 생각과 일치합니다. 인터뷰에 응한 많은 경제학자들은 caijing에게 기존 모기지 금리를 낮추는 것이 소비를 늘리는 효과적인 수단이라고 말했습니다.

국가통계국(national bureau of statistics)의 데이터에 따르면 2024년 첫 7개월 동안 소비재 총 소매 판매량은 전년 대비 3.5% 증가했으며, 전월 대비 0.2% 포인트, 전년 대비 3.8% 포인트 감소했습니다. 년도. 물가 측면에서는 7월 cpi(소비자물가지수)가 전년 동기 대비 0.5% 상승해 연초 목표치인 약 3%를 밑돌았다.

국가재정발전연구소 부국장 yin jianfeng은 최근 발표된 보고서에서 “상반기 gdp(국내총생산)에 대한 최종 소비 지출의 전년 대비 누적 기여율은 2023년말 83%~61%로 사상 최고치 2023년 1분기 이후 최저치를 경신했고, 소비재 전체 소매판매 증가율도 2023년말 7%에서 둔화됐다. 2%로 줄어든 것은 소비 둔화 추세를 반영한 ​​것"이라고 말했다.

지난 7월 말 정치국 회의 분석에서는 현재 대외환경 변화에 따른 역효과가 커지고 있고, 국내 실효수요가 부족하며, 경제운영이 차별화되고, 핵심 분야에 여전히 리스크와 숨은 위험이 많다고 지적했다. 그리고 새로운 추진력과 기존 추진력의 전환에 어려움이 있습니다. 하반기에는 거시경제 정책이 더욱 효과적이고 강력해져야 합니다. 이 가운데 '소비 진작을 중심으로 한 내수 확대'가 최우선 과제로 꼽혔다.

이어진 2024년 하반기 업무회의에서 중앙은행은 "국민 생활에 도움이 되고 소비를 촉진하는 쪽으로 초점을 더 전환"할 것을 제안했습니다.

기존 모기지 금리를 낮추면 소비가 어느 정도까지 늘어날 수 있습니까?

중앙은행은 '중국 지역 금융운영보고서(2024)'에서 2023년 기존 모기지 금리 인하의 정책 효과를 특집으로 검토했다.

중앙은행은 이 정책이 차입자의 이자지급을 매년 약 1,700억 위안 정도 줄여주며, 조기 대출 상환을 줄이고 소비 성장을 촉진하는 데 중요한 역할을 한다고 밝혔습니다.

중앙은행 자료에 따르면, 정책 시행 전 전국 주택담보대출 조기상환액은 2023년 8월 기준 전국 개인 주택대출 조기상환액이 4324억5000만 위안에 달했다. 8월 31일 제도 도입 이후 9월부터 12월까지 주택담보대출 월평균 선불금액은 제도 도입 전(2023년 8월)에 비해 10.5% 감소했다.

중앙은행 충칭지점이 기존 주택담보대출 금리 인하에 참여한 가구를 대상으로 실시한 표본 조사에 따르면, 조사 대상 주민의 30% 이상이 저축된 이자금을 생활 소비, 여행 등 소비 증대에 사용할 계획인 것으로 나타났다. , 자녀 교육 등 정책 시행 후 1분기에는 가계소비지출과 소비재 소매판매액 모두 큰 폭의 증가세를 보였다.

주민 소비지출 측면에서 보면 2023년 4분기 전국 도시 주민의 1인당 소비지출은 8,679위안으로 전년 대비 8.4% 증가했고 성장률은 12.3%포인트 증가했다. 작년 같은 기간으로요. 2023년 10월부터 12월까지 소비재 전체 소매판매액을 보면 소매판매 증가율은 각각 7.6%, 10.1%, 7.4%로 최근 3년간 같은 기간 증가율이 가장 높았다.

lu ting은 소비 진흥 측면에서 기존 모기지 금리를 낮추는 것이 효과적인 정책 옵션이라고 말했습니다.그의 계산에 따르면, 기존 모기지 이자율을 55bp~95bp 인하하면 모기지 차용인의 연간 이자 비용이 2,100억~3,360억 위안 절약될 것입니다. 기존 모기지 금리를 평균 65bp 인하하면 이자비용 절감 효과는 약 2500억 위안에 이른다.

"부동산 산업이 아직 바닥을 치지 않았기 때문에 우리는 중앙은행이 상업은행들에게 앞으로 몇 달 안에 기존 모기지 금리를 낮추도록 지시할 수 있으며, 금리 인하율은 2023년 말과 비슷할 것이라고 계속 믿고 있습니다. ." 루팅이 말했습니다.

(인터뷰 대상자의 요청에 따라 zhou lin과 hu ying은 기사에서 가명입니다. 인턴 tang minan도 이 기사에 기고했습니다. 저자는 "caijing" 기자입니다. 이 기사는 9월 발행된 "caijing" 잡지에 게재되었습니다. 2024년 2월 2일)