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fuente de la imagen: visual china

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editor | wang weikai

producido | prisma·tencent xiaoman studio

"los precios de la vivienda han vuelto a una posición relativamente razonable", dijo el 30 de agosto yu liang, presidente de la junta directiva de vanke, en la conferencia de resultados.

después del cierre del mercado el 30 de agosto, vanke publicó su informe de desempeño provisional de 2024 y celebró una conferencia de desempeño. frente a los precios de la vivienda "sobrevendidos" y la desaceleración de la industria, los ingresos operativos de vanke en el primer semestre del año fueron de 142,78 mil millones de yuanes, una disminución interanual del 28,93% y la pérdida neta atribuible a la empresa matriz fue de 9,85 mil millones de yuanes; descenso interanual del 199,8%.

sin embargo, en comparación con la rentabilidad, la solvencia es obviamente un indicador más relacionado con si una empresa inmobiliaria puede "sobrevivir". el informe financiero muestra que en el primer semestre del año, vanke ha reembolsado un total de 52.400 millones de yuanes en deuda y ha completado el reembolso de 7.300 millones de yuanes de bonos públicos nacionales y pagarés a medio plazo, así como el reembolso de bonos públicos extranjeros equivalentes a aproximadamente 10,4 mil millones de yuanes.

hasta ahora, todos los bonos públicos extranjeros de vanke correspondientes al año han sido reembolsados ​​y todavía queda un pagaré a medio plazo de 2.000 millones de yuanes para bonos públicos nacionales. en el primer semestre del año, vanke recibió un total de 61.200 millones de yuanes en nueva financiación y refinanciación, con un nuevo coste de financiación integral del 3,66% y 92.400 millones de yuanes en fondos monetarios disponibles.

a finales del primer semestre del año, el pasivo total de vanke ascendía a 1.037.762 millones de yuanes, una disminución del 19,02% en comparación con el mismo período del año pasado. el ratio activo-pasivo es del 72,94%.

“sentirse culpable por la pérdida”

hoy en día, sólo hay un puñado de empresas inmobiliarias que todavía celebran conferencias de rendimiento según lo previsto. tras la reunión anual de resultados de marzo de este año, vanke celebró su reunión provisional de resultados de 2024 según lo previsto.

en el primer semestre del año, vanke logró unos ingresos operativos de 142.780 millones de yuanes y una pérdida neta atribuible a su empresa matriz de 9.850 millones de yuanes. según datos de previsiones de rendimiento anteriores, vanke espera una pérdida neta de entre 7.000 y 9.000 millones de yuanes en el primer semestre del año. de hecho, las pérdidas de vanke en la primera mitad del año superaron ligeramente el rango previsto.

"nos sentimos profundamente culpables por la pérdida de desempeño", dijo zhu xu, secretario de la junta directiva de vanke, en la reunión de desempeño.

esta es también la primera vez que el beneficio neto de vanke es negativo. en comparación, para todo 2023, los ingresos operativos de vanke fueron de 465,74 mil millones de yuanes y el beneficio neto atribuible a la empresa matriz fue de 12,16 mil millones de yuanes.

¿por qué el gigante inmobiliario vanke registró enormes pérdidas?

vanke afirmó en el anuncio que el beneficio neto se volvió negativo principalmente debido a la disminución de la escala de liquidación y el margen de beneficio bruto del negocio de desarrollo, las pérdidas de transacciones masivas y de capital, las pérdidas de algunas inversiones financieras no principales del negocio y las provisiones por deterioro.

el inventario es el componente principal del activo circulante de una empresa inmobiliaria. el informe semestral muestra que a finales del primer semestre del año, el inventario de vanke ascendía a 620.400 millones de yuanes, una disminución del 11,6% con respecto a finales de 2023.

específicamente, el inventario de productos por desarrollar es de 91,32 mil millones de yuanes, lo que representa el 14,7%; los productos en construcción son 421,37 mil millones de yuanes, lo que representa el 67,9%; los productos terminados son 104,7 mil millones de yuanes, lo que representa el 16,9%;

vale la pena señalar que vanke ha realizado provisiones por deterioro para un gran número de inventarios. esto significa que un gran número de proyectos de desarrollo se encuentran en la situación de que "la harina es más cara que el pan". ésta es una de las razones por las que el beneficio neto de vanke pasó de ser una ganancia a una pérdida.

el informe semestral muestra que, según los precios de mercado actuales y las ventas reales de los proyectos, vanke jinhua wanshenghuafu, changzhou vanke jingwanhui, huizhou wenhan garden, changzhou park avenue, xiamen bailu county, changsha golden dream, nanjing duhuimu proyectos como yuyu, changsha peninsula international y weifang vanke city corren el riesgo de que los precios bajen, por lo que vanke ha hecho una provisión para la caída del precio de los inventarios de 1.928 millones de yuanes.

a finales del primer semestre del año, el saldo acumulado de reservas de inventario de vanke alcanzó los 8.300 millones de yuanes.

el margen de beneficio bruto del desarrollo inmobiliario es sólo del 6,8% y el cambio de precio por volumen genera pérdida de beneficios.

la caída de la rentabilidad es también la razón principal por la que el beneficio neto de vanke se volvió negativo.

en el primer semestre del año, antes de deducir impuestos y recargos, el margen de beneficio bruto de vanke fue sólo del 8,12%, una disminución interanual de 10,75 puntos porcentuales, y su margen de beneficio neto fue del -5,97%. en concreto, el margen de beneficio bruto de los proyectos de promoción inmobiliaria cayó significativamente, hasta sólo el 6,8%, un descenso interanual de 13,5 puntos porcentuales.

de acuerdo con las reglas de liquidación de ingresos de las normas contables, las empresas inmobiliarias generalmente reconocen los ingresos y costos en función del momento de la entrega de la casa, no del momento en que se firma el contrato de compraventa. esto significa que en el primer semestre de 2024, los ingresos por liquidación del negocio de promoción inmobiliaria corresponden principalmente a proyectos prevendidos en 2022 y 2023 y al inventario de viviendas existentes y cuasi existentes digeridos en el primer semestre de 2024.

la mayoría de estos proyectos son terrenos adquiridos antes de 2022 y el costo de adquirir terrenos es relativamente alto. a medida que el mercado continúa cayendo, los precios reales de venta y de vivienda son generalmente más bajos de lo esperado cuando se invierte en terrenos. ésta es la razón de la disminución del margen de beneficio bruto.

"con los cambios en los mercados regionales y sectoriales, el intercambio de precio por volumen conducirá a pérdidas de ganancias", dijo en la reunión de desempeño han huihua, vicepresidente ejecutivo y director financiero de vanke.

aunque el "precio por volumen" ha afectado la rentabilidad, el aspecto positivo es que el flujo de efectivo neto operativo de vanke se volvió positivo en el segundo trimestre de este año, logrando una entrada de efectivo positiva de 4,2 mil millones de yuanes.

en este sentido, han huihua dijo en la reunión de desempeño que vanke logró un flujo de caja operativo neto positivo en el segundo trimestre a través de tres aspectos: ventas activas, transacciones a gran escala y revitalización de recursos, y retirándose gradualmente de negocios e inversiones no esenciales. las tres tareas anteriores han recaudado un total de aproximadamente 137 mil millones de yuanes.

en términos de transacciones de activos a gran escala, hasta finales de julio se habían firmado un total de 20.000 millones de yuanes en transacciones a gran escala, que abarcan 31 proyectos que incluyen oficinas, negocios, hoteles y apartamentos.

el 27 de mayo, vanke vendió la base t208-0053 de la super sede de la bahía de shenzhen a un precio de cotización de 2.235 millones de yuanes. los cesionarios fueron shenzhen railway group y shenzhen baishuoyinghai investment co., ltd.

"actualmente hay 19 proyectos en el proceso de negociación", reveló liu xiao, vicepresidente ejecutivo y director de operaciones de vanke, en la reunión de desempeño.

yu liang: los precios de la vivienda han vuelto a un nivel relativamente razonable

hablando de expectativas para el futuro, yu liang, presidente de la junta directiva de vanke, dijo en la reunión provisional de resultados que a medio y largo plazo, aunque la demanda potencial de vivienda ha superado su pico histórico, la escala absoluta sigue siendo enorme; a corto plazo, después de tres años del ajuste de 2017, la rentabilidad de las viviendas nuevas ha ido mejorando y el apoyo político a las necesidades diversificadas de vivienda ha seguido aumentando.

considera que éstos están acumulando energía para la recuperación de la demanda del mercado y proporcionando terreno para la llegada de una nueva etapa de desarrollo. "después de tres años de ajuste, los precios de la vivienda han vuelto a caer a una posición relativamente razonable. la rentabilidad de los nuevos productos inmobiliarios ha mejorado enormemente", afirmó yu liang.

los datos del informe semestral muestran que en la primera mitad del año, las ventas acumuladas de vanke alcanzaron los 127.330 millones de yuanes, con una tasa de reembolso superior al 100%. desde el segundo trimestre de este año, las ventas mensuales promedio de vanke se han mantenido por encima de los 20 mil millones.

además, según la lista de ventas de bienes raíces publicada por el china index research institute, una organización externa, en los primeros siete meses de este año, las ventas totales de las 100 principales empresas inmobiliarias fueron de 2,390,94 millones de yuanes al año. descenso interanual del 40,1%. entre ellos, las ventas de vanke en los primeros siete meses fueron de 146,53 mil millones de yuanes, ocupando el cuarto lugar; su área de ventas fue de 10,786 millones de metros cuadrados, ocupando el segundo lugar;

según el monto total de ventas y el área de ventas, el precio de venta promedio de vanke en los primeros siete meses fue de 7.360,95 yuanes por metro cuadrado. en comparación, el precio de venta medio de vanke será de 6.539,91 yuanes por metro cuadrado en 2023 y de 6.211,59 yuanes por metro cuadrado en 2022.

en la reunión de desempeño de hace medio año, yu liang dijo una vez que, aunque es poco probable que la industria regrese a su punto más alto, vanke no ha cambiado su opinión de que la industria está "sobrevendida".

"en lo que va del año, la superficie de construcción residencial recién iniciada ha disminuido otro 24% interanual. según esta tendencia, se espera que la superficie total de construcción residencial recién iniciada para todo el año sea alrededor de 500 millones de metros cuadrados incluso en comparación con algunos países donde la urbanización ha madurado por completo, el nivel de oferta actual también es bajo". yu liang cree que la mejora en la oferta y la demanda proporciona las condiciones para que el mercado salga del problema. valle y recuperar impulso ascendente.

después de 2022, vanke ha invertido activamente en 52 proyectos.

el ciclo de apertura es un indicador importante para medir la eficiencia operativa de las empresas inmobiliarias. según los datos proporcionados por han huihua, el ciclo de apertura promedio de los 52 proyectos mencionados es de 5,7 meses, 4,1 meses más corto que antes. el período de retorno del flujo de caja es de aproximadamente 12 meses.

"a medida que varios tipos de viviendas con alquiler garantizado y viviendas para talentos ofrecen más opciones a las personas que necesitan urgentemente resolver sus problemas de vivienda, los productos mejorados que satisfacen la búsqueda de los clientes de una mayor calidad de vida han adquirido una posición cada vez más importante en el nuevo mercado inmobiliario. " el copresidente de vanke, zhang hai, socio principal del departamento de desarrollo y operaciones, ve de esta manera las oportunidades de desarrollo del negocio de desarrollo inmobiliario en el futuro.

"las empresas de bienes raíces también han comenzado a" enrollar "productos y" servicios, y la industria de bienes raíces finalmente ha comenzado a construir casas como automóviles ", dijo yu liang.