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fonte immagine: visual china

autore |. yue jiachen

editore |. wang weikai

prodotto |. prism·tencent xiaoman studio

"i prezzi delle case sono tornati a una posizione relativamente ragionevole." il 30 agosto, yu liang, presidente del consiglio di amministrazione di vanke, ha dichiarato alla conferenza sui risultati.

dopo la chiusura del mercato il 30 agosto, vanke ha pubblicato il rapporto intermedio sulla performance del 2024 e ha tenuto una conferenza sulla performance. di fronte ai prezzi delle case "ipervenduti" e alla recessione del settore, l'utile operativo di vanke nella prima metà dell'anno è stato di 142,78 miliardi di yuan, con un calo del 28,93% su base annua, la perdita netta attribuibile alla società madre è stata di 9,85 miliardi di yuan; diminuzione su base annua del 199,8%.

tuttavia, rispetto alla redditività, la solvibilità è ovviamente un indicatore più legato alla capacità di una società immobiliare di "sopravvivere". il rapporto finanziario mostra che nella prima metà dell'anno vanke ha rimborsato un totale di 52,4 miliardi di yuan di debiti e ha completato il rimborso di 7,3 miliardi di yuan di obbligazioni pubbliche nazionali e titoli a medio termine, nonché il rimborso di titoli pubblici esteri equivalenti a circa 10,4 miliardi di yuan.

fino ad ora, i titoli pubblici esteri di vanke per l’anno sono stati tutti rimborsati, e c’è ancora una nota a medio termine di 2 miliardi di yuan per i titoli pubblici nazionali. nella prima metà dell'anno, vanke ha ricevuto un totale di 61,2 miliardi di yuan in nuovi finanziamenti e rifinanziamenti, con un nuovo costo di finanziamento complessivo del 3,66% e 92,4 miliardi di yuan in fondi monetari a disposizione.

alla fine della prima metà dell'anno, il totale delle passività di vanke ammontava a 1,037762 miliardi di yuan, in calo del 19,02% rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso. il rapporto attività-passività è del 72,94%.

“sentirsi in colpa per la perdita”

al giorno d'oggi sono solo poche le società immobiliari che continuano a tenere conferenze sulla performance come previsto. dopo la riunione annuale sulla performance tenutasi a marzo di quest’anno, vanke ha tenuto la riunione sui risultati provvisori del 2024 come previsto.

nella prima metà dell'anno vanke ha realizzato un utile operativo di 142,78 miliardi di yuan e una perdita netta attribuibile alla società madre di 9,85 miliardi di yuan. secondo i dati delle precedenti previsioni sulla performance, vanke prevede una perdita netta compresa tra 7 e 9 miliardi di yuan nella prima metà dell'anno. in effetti, le perdite di vanke nella prima metà dell'anno hanno leggermente superato l'intervallo previsto.

"ci sentiamo profondamente colpevoli per la perdita di prestazioni", ha detto zhu xu, segretario del consiglio di amministrazione di vanke, durante la riunione sulle prestazioni.

questa è anche la prima volta che l’utile netto di vanke è negativo. in confronto, per l’intero 2023, l’utile operativo di vanke è stato di 465,74 miliardi di yuan e l’utile netto attribuibile alla società madre è stato di 12,16 miliardi di yuan.

perché il colosso immobiliare vanke ha registrato enormi perdite?

vanke ha dichiarato nell'annuncio che l'utile netto è diventato negativo principalmente a causa del calo della scala di liquidazione e del margine di profitto lordo dell'attività di sviluppo, delle perdite derivanti da transazioni di massa e azionarie, delle perdite da alcuni investimenti finanziari non principali e degli accantonamenti per svalutazione.

l'inventario è la componente principale delle attività correnti di una società immobiliare. il rapporto semestrale mostra che alla fine della prima metà dell'anno le scorte di vanke ammontavano a 620,4 miliardi di yuan, in calo dell'11,6% rispetto alla fine del 2023.

nello specifico, l'inventario dei prodotti da sviluppare è di 91,32 miliardi di yuan, pari al 14,7%; i prodotti in costruzione sono 421,37 miliardi di yuan, pari al 67,9%; i prodotti completati sono 104,7 miliardi di yuan, pari al 16,9%;

vale la pena notare che vanke ha effettuato accantonamenti per svalutazione di un gran numero di scorte. ciò significa che un gran numero di progetti di sviluppo presentano la situazione "la farina costa più del pane". questo è uno dei motivi per cui l'utile netto di vanke è passato da profitto a perdita.

il rapporto semestrale mostra che, sulla base degli attuali prezzi di mercato e delle vendite effettive di progetti, vanke jinhua wanshenghuafu, changzhou vanke jingwanhui, huizhou wenhan garden, changzhou park avenue, xiamen bailu county, changsha golden dream, nanjing duhuimu projects come yuyu, changsha peninsula international e weifang vanke city corrono il rischio di un calo dei prezzi, quindi vanke ha previsto un calo dei prezzi delle scorte di 1,928 miliardi di yuan.

alla fine della prima metà dell'anno, il saldo delle riserve di inventario accumulate di vanke ha raggiunto 8,3 miliardi di yuan.

il margine di profitto lordo dello sviluppo immobiliare è solo del 6,8% e lo scambio di prezzo con volume comporta una perdita di profitto.

il calo della redditività è anche il motivo principale per cui l'utile netto di vanke è diventato negativo.

nella prima metà dell'anno, al netto delle tasse e delle soprattasse, il margine di profitto lordo di vanke era solo dell'8,12%, con una diminuzione di 10,75 punti percentuali su base annua, e il margine di profitto netto era del -5,97%. nello specifico, il margine di profitto lordo dei progetti di sviluppo immobiliare è diminuito significativamente, attestandosi solo al 6,8%, con una diminuzione su base annua di 13,5 punti percentuali.

secondo le regole di liquidazione dei ricavi previste dai principi contabili, le società immobiliari solitamente riconoscono ricavi e costi in base al momento della consegna della casa e non al momento della firma del contratto di vendita. ciò significa che nella prima metà del 2024 i ricavi di liquidazione delle attività di sviluppo immobiliare corrispondono principalmente ai progetti prevenduti nel 2022 e 2023 e all’inventario delle abitazioni esistenti e quasi esistenti digerito nella prima metà del 2024.

la maggior parte di questi progetti riguardano terreni acquisiti prima del 2022 e il costo di acquisizione dei terreni è relativamente elevato. poiché il mercato continua a diminuire, le vendite effettive e i prezzi delle case sono generalmente inferiori alle aspettative quando si investe in terreni. questo è il motivo del calo del margine di profitto lordo.

"con i cambiamenti nei mercati regionali e settoriali, lo scambio di prezzo con volume porterà a perdite di profitti", ha affermato han huihua, vicepresidente esecutivo e direttore finanziario di vanke, durante l'incontro sulla performance.

sebbene il "prezzo per volume" abbia influito sulla redditività, l'aspetto positivo è che il flusso di cassa netto operativo di vanke è diventato positivo nel secondo trimestre di quest'anno, ottenendo un afflusso di cassa positivo di 4,2 miliardi di yuan.

a questo proposito, han huihua ha affermato durante l'incontro sulla performance che vanke ha ottenuto un flusso di cassa operativo netto positivo nel secondo trimestre attraverso tre aspetti: vendite attive, transazioni su larga scala e rivitalizzazione delle risorse, nonché il graduale ritiro dalle attività e dagli investimenti non core. i tre compiti sopra menzionati hanno raccolto un totale di circa 137 miliardi di yuan.

in termini di transazioni patrimoniali su larga scala, alla fine di luglio erano stati firmati un totale di 20 miliardi di yuan di transazioni su larga scala, coprendo 31 progetti tra cui uffici, aziende, hotel e appartamenti.

il 27 maggio, vanke ha venduto la shenzhen bay super headquarters base t208-0053 ad un prezzo di listino di 2,235 miliardi di yuan. i cessionari erano shenzhen railway group e shenzhen baishuoyinghai investment co., ltd.

"ci sono attualmente 19 progetti nel processo di negoziazione", ha rivelato liu xiao, vicepresidente esecutivo e direttore operativo di vanke, durante l'incontro sulle prestazioni.

yu liang: i prezzi delle case sono tornati a un livello relativamente ragionevole

parlando delle aspettative per il futuro, yu liang, presidente del consiglio di amministrazione di vanke, ha dichiarato alla riunione sui risultati provvisori che nel medio e lungo termine, anche se la domanda potenziale di alloggi ha superato il suo picco storico, la portata assoluta è ancora enorme; a breve termine, dopo tre anni con l’aggiustamento del 2017, il rapporto costo-efficacia delle nuove case è migliorato e il sostegno politico alle esigenze abitative diversificate ha continuato ad aumentare.

egli ritiene che questi stiano accumulando energia per la ripresa della domanda del mercato e fornendo terreno per l'arrivo di una nuova fase di sviluppo. "dopo tre anni di aggiustamento, i prezzi delle case sono tornati a una posizione relativamente ragionevole. il rapporto costo-efficacia dei nuovi prodotti abitativi è stato notevolmente migliorato", ha detto yu liang.

i dati del rapporto semestrale mostrano che nella prima metà dell’anno le vendite cumulative di vanke hanno raggiunto i 127,33 miliardi di yuan, con un tasso di rimborso superiore al 100%. dal secondo trimestre di quest'anno, le vendite mensili medie di vanke sono rimaste superiori ai 20 miliardi.

inoltre, secondo l'elenco delle vendite immobiliari pubblicato dal china index research institute, un'organizzazione terza, nei primi sette mesi di quest'anno, le vendite totali delle 100 principali società immobiliari sono state di 2,39094 miliardi di yuan, all'anno. diminuzione su base annua del 40,1%. tra questi, le vendite di vanke nei primi sette mesi sono state di 146,53 miliardi di yuan, al quarto posto, con una superficie di vendita di 10,786 milioni di metri quadrati, al secondo posto;

basandosi sull’importo totale delle vendite e sull’area di vendita, il prezzo medio di vendita di vanke nei primi sette mesi è stato di 7.360,95 yuan al metro quadrato. in confronto, il prezzo di vendita medio di vanke sarà di 6.539,91 yuan per metro quadrato nel 2023 e di 6.211,59 yuan per metro quadrato nel 2022.

durante l'incontro sulla performance di sei mesi fa, yu liang una volta disse che, sebbene sia improbabile che il settore ritorni ai livelli più alti, vanke non ha cambiato il suo giudizio secondo cui il settore è "ipervenduto".

"finora quest'anno, l'area delle nuove costruzioni residenziali avviate è diminuita di un altro 24% rispetto all'anno precedente. secondo questa tendenza, si prevede che la superficie totale delle nuove costruzioni residenziali avviate per l'intero anno sarà circa 500 milioni di metri quadrati anche rispetto ad alcuni paesi in cui l'urbanizzazione è completamente matura, anche il livello dell'offerta attuale è basso." yu liang ritiene che il miglioramento della domanda e dell'offerta fornisca le condizioni affinché il mercato possa uscire dalla crisi. depressione e riprendere lo slancio verso l’alto.

dopo il 2022, vanke ha investito attivamente in 52 progetti.

il ciclo di apertura è un indicatore importante per misurare l'efficienza operativa delle società immobiliari. secondo i dati forniti da han huihua, il ciclo di apertura medio dei 52 progetti sopra menzionati è di 5,7 mesi, ovvero 4,1 mesi in meno rispetto a prima. il periodo di restituzione del flusso di cassa è di circa 12 mesi.

"poiché vari tipi di alloggi ad affitto garantito e di talent housing offrono più scelte alle persone che hanno urgente bisogno di risolvere i loro problemi abitativi, prodotti migliorati che soddisfano la ricerca di una migliore qualità della vita da parte dei clienti hanno assunto una posizione sempre più importante nel nuovo mercato immobiliare. " il copresidente di vanke, zhang hai, partner principale del dipartimento sviluppo e operazioni, vede in questo modo le opportunità di sviluppo futuro del settore dello sviluppo immobiliare.

"anche le società immobiliari hanno iniziato a "arrotolare" prodotti e "arrotolarsi" servizi, e il settore immobiliare ha finalmente iniziato a costruire case come automobili", ha detto yu liang.