uutiset

kuvan lähde: visual china

kirjoittaja |. yue jiachen

toimittaja |. wang weikai

tuotettu |. prism·tencent xiaoman studio

"asuntojen hinnat ovat palanneet suhteellisen kohtuulliseen asemaan 30. elokuuta, vanken hallituksen puheenjohtaja yu liang sanoi tuloskonferenssissa.

markkinoiden sulkeuduttua 30. elokuuta vanke julkaisi vuoden 2024 osavuosikatsauksensa ja piti tuloskonferenssin. "ylimyytyjen" asuntojen hintojen ja teollisuuden laskusuhdanteen vuoksi vanken liiketulos oli 142,78 miljardia yuania, mikä on 28,93 % vähemmän kuin vuotta aiemmin, emoyhtiön nettotappio oli 9,85 miljardia yuania, a 199,8 % vähemmän kuin vuotta aiemmin.

kannattavuuteen verrattuna vakavaraisuus on kuitenkin ilmeisesti mittari, joka liittyy enemmän taloyhtiön "selviytymiseen". taloudellinen raportti osoittaa, että vanke on vuoden ensimmäisellä puoliskolla maksanut takaisin yhteensä 52,4 miljardia juania velkaa ja saanut päätökseen 7,3 miljardin juanin kotimaisten julkisten joukkovelkakirjojen ja keskipitkän aikavälin velkakirjojen takaisinmaksun sekä velan takaisinmaksun. ulkomaiset julkiset joukkovelkakirjat, jotka vastaavat noin 10,4 miljardia yuania.

tähän mennessä vanken vuoden ulkomaiset julkiset joukkovelkakirjalainat on kaikki maksettu takaisin, ja kotimaisia ​​julkisia joukkovelkakirjoja on edelleen jäljellä yksi keskipitkä 2 miljardin juanin laina. vuoden ensimmäisellä puoliskolla vanke sai uutta rahoitusta ja jälleenrahoitusta yhteensä 61,2 miljardia juania, uusi kokonaisrahoituskustannus 3,66 % ja rahavaroja 92,4 miljardia juania.

vuoden ensimmäisen puoliskon lopussa vanken kokonaisvelat olivat 1,037762 miljardia juania, mikä on 19,02 % vähemmän kuin viime vuoden vastaavaan aikaan. taseen suhde on 72,94 %.

"syyllisyyden tunne menetyksestä"

nykyään on vain kourallinen kiinteistöyhtiöitä, jotka pitävät edelleen suorituskokouksia aikataulun mukaisesti. tämän vuoden maaliskuussa pidetyn vuosikokouksen jälkeen vanke piti vuoden 2024 välituloskokouksensa suunnitellusti.

vuoden ensimmäisellä puoliskolla vanken liiketulos oli 142,78 miljardia juania ja emoyhtiön nettotappio 9,85 miljardia juania. aiempien tulosennusteiden mukaan vanke odottaa 7–9 miljardin juanin nettotappiota vuoden ensimmäisellä puoliskolla. itse asiassa vanken ensimmäisen vuosipuoliskon tappiot ylittivät hieman ennustealueen.

"tunnemme syvää syyllisyyttä suorituskyvyn menetyksestä." vanken hallituksen sihteeri zhu xu sanoi esityskokouksessa.

tämä on myös ensimmäinen kerta, kun vanken nettotulos on ollut negatiivinen. vertailun vuoksi koko vuodelta 2023 vanken liiketulos oli 465,74 miljardia juania ja emoyhtiölle kuuluva nettotulos 12,16 miljardia juania.

miksi kiinteistöjätti vanke kirjasi valtavia tappioita?

vanke totesi tiedotteessa, että nettotulos kääntyi tappiolliseksi pääasiassa kehitysliiketoiminnan selvitysasteikon ja bruttokateprosentin laskun, bulkki- ja osaketransaktioiden tappioiden, joidenkin pääliiketoimintaan kuulumattomien rahoitussijoitusten tappioiden sekä arvonalentumisten vuoksi.

varasto on kiinteistöyhtiön vaihto-omaisuuden pääosa. puolivuotisraportin mukaan vanken varastot olivat vuoden ensimmäisen puoliskon lopussa 620,4 miljardia juania, mikä on 11,6 % vähemmän kuin vuoden 2023 lopussa.

erityisesti tuotevalikoima on 91,32 miljardia yuania, mikä on 14,7%, rakenteilla olevat tuotteet ovat 421,37 miljardia yuania, mikä vastaa 67,9% valmiista tuotteista, mikä on 16,9%.

on huomionarvoista, että vanke on tehnyt arvonalentumiskirjauksia suuresta osasta vaihto-omaisuutta. tämä tarkoittaa, että suuressa osassa kehityshankkeita on "jauhot ovat leipää kalliimpia" -tilanne. tämä on yksi syy siihen, miksi vanken nettotulos kääntyi voitosta tappiolliseksi.

puolivuotisraportti osoittaa, että nykyisten markkinahintojen ja projektien todellisen myynnin perusteella vanke jinhua wanshenghuafu, changzhou vanke jingwanhui, huizhou wenhan garden, changzhou park avenue, xiamen bailu county, changsha golden dream, nanjing duhuimu projects, kuten yuyu, changsha peninsula internationalilla ja weifang vanke cityllä on riski hintojen laskusta, joten vanke on tehnyt varauksen varastohintojen laskuun 1,928 miljardia yuania.

ensimmäisen vuosipuoliskon lopussa vanken varastovarasto oli 8,3 miljardia juania.

kiinteistökehityksen bruttokate on vain 6,8 % ja hinnan vaihtaminen volyymeihin johtaa voittotappioon.

kannattavuuden heikkeneminen on myös suurin syy siihen, miksi vanken tulos kääntyi negatiiviseksi.

vuoden ensimmäisellä puoliskolla ennen verojen ja lisämaksujen vähentämistä vanken myyntikate oli vain 8,12 %, laskua edellisvuodesta 10,75 prosenttiyksikköä ja nettotulosprosentti oli -5,97 %. erityisesti kiinteistökehityshankkeiden bruttokate laski merkittävästi, vain 6,8 prosenttiin, mikä on 13,5 prosenttiyksikköä edellisvuoteen verrattuna.

kiinteistöyhtiöt kirjaavat tilinpäätöskäytännön tulonselvityssääntöjen mukaan yleensä tuotot ja kulut talon luovutusajankohdan, ei myyntisopimuksen allekirjoitusajankohdan perusteella. tämä tarkoittaa, että vuoden 2024 ensimmäisellä puoliskolla kiinteistökehitysliiketoiminnan selvitystulot vastaavat pääosin vuosina 2022 ja 2023 esimyytyjä hankkeita sekä vuoden 2024 ensimmäisellä puoliskolla sulatettua olemassa olevaa ja lähes olemassa olevaa asuntokantaa.

suurin osa näistä hankkeista on maa-alueita, jotka on hankittu ennen vuotta 2022, ja maanhankintakustannukset ovat suhteellisen korkeat. markkinoiden jatkaessa laskuaan todelliset myynti- ja asuntojen hinnat ovat yleensä maainvestoinneissa odotettua alhaisemmat. tämä on syynä bruttokateprosentin laskuun.

"alueellisilla ja toimialamarkkinoilla tapahtuvien muutosten myötä hinnan vaihtaminen volyymiin johtaa voiton tappioihin."

vaikka "hinta/volyymi" on vaikuttanut kannattavuuteen, positiivinen puoli on, että vanken liiketoiminnan nettokassavirta kääntyi positiiviseksi tämän vuoden toisella neljänneksellä ja saavutti positiivisen 4,2 miljardin juanin kassavirran.

tältä osin han huihua sanoi tuloskokouksessa, että vanke saavutti positiivisen liiketoiminnan nettokassavirran toisella vuosineljänneksellä kolmella osa-alueella: aktiivinen myynti, laajamittainen transaktio ja resurssien elvyttäminen sekä asteittainen vetäytyminen ydinliiketoiminnasta ja investoinneista. edellä mainitut kolme tehtävää ovat keränneet yhteensä noin 137 miljardia yuania.

suurten omaisuuskauppojen osalta heinäkuun loppuun mennessä oli allekirjoitettu yhteensä 20 miljardia yuania suuria kauppoja, jotka kattoivat 31 projektia, mukaan lukien toimistoja, yrityksiä, hotelleja ja asuntoja.

toukokuun 27. päivänä vanke myi shenzhen bay super headquarters base t208-0053:n listahinnalla 2,235 miljardia yuania. siirron saajat olivat shenzhen railway group ja shenzhen baishuoyinghai investment co., ltd.

"neuvotteluprosessissa on tällä hetkellä 19 projektia." vanken varatoimitusjohtaja liu xiao paljasti suorituskokouksessa.

yu liang: asuntojen hinnat ovat palanneet suhteellisen kohtuulliselle tasolle

puhuessaan tulevaisuuden odotuksista vanken hallituksen puheenjohtaja yu liang totesi välituloskokouksessa, että vaikka potentiaalinen asuntokysyntä on ylittänyt historiallisen huippunsa, absoluuttinen mittakaava on edelleen valtava lyhyellä aikavälillä, kolmen vuoden jälkeen vuoden 2017 sopeuttamisen myötä uusien asuntojen kustannustehokkuus on parantunut ja poliittinen tuki monipuolisiin asumistarpeisiin on lisääntynyt edelleen.

hän uskoo, että ne keräävät energiaa markkinoiden kysynnän elpymiseen ja tarjoavat maaperää uuden kehitysvaiheen saapumiselle. "kolmen vuoden sopeutumisen jälkeen asuntojen hinnat ovat laskeneet takaisin suhteellisen kohtuulliseen asentoon. uusien asuntotuotteiden kustannustehokkuus on parantunut huomattavasti", yu liang sanoi.

puolivuotisraportin tiedot osoittavat, että vanken kumulatiivinen myynti vuoden ensimmäisellä puoliskolla oli 127,33 miljardia juania, ja takaisinmaksuaste oli yli 100%. tämän vuoden toisesta neljänneksestä lähtien vanken keskimääräinen kuukausimyynti on pysynyt yli 20 miljardissa.

lisäksi kolmannen osapuolen organisaation china index research instituten julkaiseman kiinteistömyyntiluettelon mukaan sadan suurimman kiinteistöyhtiön kokonaismyynti oli tämän vuoden seitsemän ensimmäisen kuukauden aikana 2,39094 miljardia yuania vuodessa. -40,1 ​​% vähemmän kuin vuotta aiemmin. niistä vanken myynti ensimmäisten seitsemän kuukauden aikana oli 146,53 miljardia yuania, ja sen myyntipinta-ala oli toisella sijalla 10,786 miljoonaa neliömetriä.

kokonaismyyntimäärään ja myyntipinta-alaan perustuen vanken keskimääräinen myyntihinta seitsemän ensimmäisen kuukauden aikana oli 7 360,95 yuania neliömetriltä. vertailun vuoksi vanken keskimääräinen myyntihinta on 6 539,91 yuania neliömetriltä vuonna 2023 ja 6 211,59 yuania neliömetriltä vuonna 2022.

puoli vuotta sitten pidetyssä suorituskykykokouksessa yu liang sanoi kerran, että vaikka ala tuskin palaa huippukohtaansa, vanke ei ole muuttanut arviotaan, että ala on "ylimyyty".

"tänä vuonna tähän mennessä aloitetun asuntorakentamisen pinta-ala on pudonnut vielä 24 % edellisvuodesta. tämän trendin mukaan äskettäin aloitetun asuntorakentamisen kokonaispinta-alan koko vuodelta odotetaan olevan noin 500 miljoonaa neliömetriä jopa joihinkin maihin, joissa kaupungistuminen on kypsynyt, nykyinen tarjonta on myös matalalla puolella." yu liang uskoo, että kysynnän ja tarjonnan paraneminen luo edellytykset markkinoiden ulospääsylle. aallonpohjaan ja saada takaisin nousuvauhtia.

vuoden 2022 jälkeen vanke on investoinut aktiivisesti 52 projektiin.

avaussykli on tärkeä mittari kiinteistöyhtiöiden toiminnan tehokkuuden mittaamiseksi han huihuan antamien tietojen mukaan edellä olevien 52 projektin keskimääräinen avaussykli on 5,7 kuukautta, mikä on 4,1 kuukautta aiempaa lyhyempi. kassavirran palautusaika on noin 12 kuukautta.

"kun erityyppiset vuokratakuu- ja lahjaasunnot tarjoavat enemmän valinnanvaraa asumisongelmiensa kiireellisyyden tarpeessa oleville ihmisille, parannetut tuotteet, jotka vastaavat asiakkaiden pyrkimyksiä korkeampaan elämänlaatuun, ovat nousseet yhä tärkeämmälle asemalle uusien asuntojen markkinoilla. "kehitys- ja käyttöosaston pääkumppani vanken yhteisjohtaja zhang hai näkee tällä tavalla kiinteistökehitysliiketoiminnan kehitysmahdollisuuksia tulevaisuudessa.

"kiinteistöyhtiöt ovat myös alkaneet "kääriä" tuotteita ja "kääriä" palveluita, ja kiinteistöala on vihdoin alkanut rakentaa taloja kuten autoja, yu liang sanoi.