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이미지 출처: 비주얼 차이나

저자 | 위에 지아첸

편집자 | 왕웨이카이

제작 | 프리즘·텐센트 샤오만 스튜디오

8월 30일 vanke 이사회 의장 yu liang은 결과 회의에서 "집값이 상대적으로 합리적인 위치로 돌아왔습니다."라고 말했습니다.

vanke는 8월 30일 시장이 마감된 후 2024년 중간 실적 보고서를 발표하고 실적 컨퍼런스를 개최했습니다. 주택 가격이 "과매도"되고 산업 침체로 인해 vanke의 상반기 영업 수입은 1,427억 8천만 위안으로 전년 동기 대비 28.93% 감소했으며, 모회사의 순 손실액은 98억 5천만 위안이었습니다. 전년 대비 199.8% 감소.

그러나 수익성에 비해 지급여력은 분명 주택회사가 '생존'할 수 있는지 여부와 더 관련이 있는 지표입니다. 재무 보고서에 따르면 상반기 vanke는 총 524억 위안의 부채를 상환했으며 73억 위안의 국내 공채 및 중기 채권 상환을 완료했습니다. 해외공채 규모는 약 104억 위안에 달한다.

현재까지 vanke의 연간 해외 공채는 모두 상환되었으며 국내 공채에는 아직 20억 위안의 중기 채권이 남아 있습니다. 상반기에 vanke는 신규 융자 및 재융자에서 총 612억 위안을 받았으며, 신규 종합 융자 비용은 3.66%, 보유 화폐 자금은 924억 위안에 달했습니다.

올 상반기 말 기준 완케의 총부채는 10억3776만2000만 위안으로 지난해 같은 기간보다 19.02% 감소했다. 자산부채비율은 72.94%입니다.

“상실에 대한 죄책감”

요즘에도 예정대로 성과설명회를 개최하는 부동산 회사는 소수에 불과합니다. vanke는 올해 3월 연례 실적회의에 이어 예정대로 2024년 중간 결과회의를 열었다.

상반기에 vanke는 1,427억 8천만 위안의 영업 이익과 98억 5천만 위안의 모회사 순손실을 달성했습니다. 이전 실적 예측 데이터에 따르면 vanke는 올해 상반기에 70억~90억 위안의 순손실을 예상하고 있다. 실제로 반케의 상반기 손실은 예상 범위를 소폭 웃돌았다.

vanke 이사회 비서인 zhu xu는 성과 회의에서 "우리는 실적 손실에 대해 깊은 죄책감을 느낍니다."라고 말했습니다.

vanke의 순이익이 마이너스를 기록한 것은 이번이 처음이다. 이에 비해 2023년 전체 vanke의 영업이익은 4,657억 4천만 위안, 모회사에 귀속되는 순이익은 121억 6천만 위안이었습니다.

부동산 거대 기업인 vanke가 막대한 손실을 기록한 이유는 무엇입니까?

vanke는 발표에서 개발 사업의 정산 규모 및 총 이익 마진 감소, 대량 및 주식 거래 손실, 일부 비주류 금융 투자 손실 및 손상 충당금으로 인해 순이익이 마이너스로 전환했다고 밝혔습니다.

재고는 부동산 회사의 유동 자산의 주요 구성 요소입니다. 반기 보고서에 따르면 상반기 말 기준 vanke의 재고는 6204억 위안으로 2023년 말보다 11.6% 감소했다.

구체적으로 개발제품 재고는 913억2천만위안으로 14.7%를 차지하며, 건설중인 제품은 4,213억7천만위안으로 67.9%를 차지한다.

vanke가 다수의 재고자산에 대해 손상충당금을 설정했다는 점은 주목할 가치가 있습니다. 이는 많은 개발 프로젝트에서 "밀가루가 빵보다 비싸다"는 상황이 발생했음을 의미합니다. 이것이 vanke의 순이익이 흑자에서 적자로 전환된 이유 중 하나입니다.

반기 보고서는 vanke jinhua wanshenghuafu, changzhou vanke jingwanhui, huizhou wenhan garden, changzhou park avenue, xiamen bailu county, changsha golden dream, yuyu와 같은 nanjing duhuimu 프로젝트의 현재 시장 가격과 실제 판매를 기반으로, changsha peninsula international, weifang vanke city는 가격 하락 위험이 있으므로 vanke는 19억 2,800만 위안의 재고 가격 하락에 대한 준비금을 마련했습니다.

상반기 말 현재 vanke의 누적 재고 보유 잔액은 83억 위안에 달했다.

부동산 개발의 매출총이익률은 6.8%에 불과하며 가격과 물량을 교환하면 이익 손실이 발생한다.

수익성 하락은 vanke의 순이익이 마이너스로 전환된 주요 원인이기도 합니다.

세금과 할증료가 공제되기 전인 올해 상반기 vanke의 매출총이익률은 8.12%에 불과해 전년 동기 대비 10.75%포인트 감소했고, 순이익률은 -5.97%였다. 구체적으로 부동산개발사업 매출총이익률은 6.8%로 전년 동기 대비 13.5%포인트 감소한 것으로 나타났다.

회계기준의 수익정산규칙에 따르면 부동산회사는 대개 매매계약을 체결한 시점이 아닌 주택 인도 시점을 기준으로 수익과 비용을 인식한다. 이는 2024년 상반기 부동산개발사업 정산소득이 주로 2022년과 2023년에 선분양된 사업과 2024년 상반기에 소화한 기존 및 준기존 주택재고에 해당한다는 의미다.

이들 프로젝트의 대부분은 2022년 이전에 취득한 토지로, 토지 취득 비용이 상대적으로 높다. 시장이 계속 하락세를 보이면서 토지 투자 시 실제 매매가격과 주택가격은 대체로 예상보다 낮은 편이다. 매출총이익률이 하락한 이유다.

vanke의 수석 부사장 겸 최고 재무 책임자인 han huihua는 성과 회의에서 "지역 및 부문 시장의 변화에 ​​따라 가격과 수량을 교환하면 이익 손실이 발생할 것"이라고 말했습니다.

'물량 대비 가격'이 수익성에 영향을 미쳤지만 긍정적인 측면은 vanke의 영업 순 현금 흐름이 올해 2분기에 플러스로 전환되어 42억 위안의 플러스 현금 유입을 달성했다는 것입니다.

이와 관련, han huihua는 성과 회의에서 vanke가 적극적인 판매, 대규모 거래 및 자원 활성화, 비핵심 사업 및 투자의 점진적 철수라는 세 가지 측면을 통해 2분기에 긍정적인 운영 순현금 흐름을 달성했다고 말했습니다. 위 세 가지 과제를 통해 총 1,370억 위안을 모금했습니다.

대규모 자산 거래 측면에서는 7월 말 현재 사무실, 기업, 호텔, 아파트 등 31개 프로젝트에 걸쳐 총 200억 위안 규모의 대규모 거래가 체결됐다.

5월 27일 vanke는 shenzhen bay super headquarters base t208-0053을 상장 가격 22억 3,500만 위안에 매각했습니다. 양수인은 shenzhen railway group과 shenzhen baishuoyinghai investment co., ltd.입니다.

vanke의 수석 부사장 겸 coo인 liu xiao는 성과 회의에서 "현재 협상 과정에는 19개의 프로젝트가 있습니다."라고 밝혔습니다.

yu liang: 주택 가격이 비교적 합리적인 수준으로 돌아왔습니다

vanke 이사회 회장 yu liang은 미래에 대한 기대에 대해 중간 결과 회의에서 중장기적으로 잠재적 주택 수요가 역사적 정점을 지났음에도 불구하고 절대 규모는 여전히 크다고 말했습니다. 단기, 3년 후 2017년 조정을 통해 신규 주택의 비용 효율성이 향상되었으며, 다양한 주택 수요에 대한 정책 지원이 지속적으로 증가했습니다.

그는 이것이 시장 수요 회복을 위한 에너지를 축적하고 새로운 발전 단계 도래를 위한 토대를 제공한다고 믿습니다. yu liang은 "3년간의 조정 이후 주택 가격은 상대적으로 합리적인 수준으로 떨어졌습니다. 새로운 주택 상품의 비용 효율성이 크게 향상되었습니다"라고 말했습니다.

반기 보고서 데이터에 따르면 상반기 vanke의 누적 매출은 1,273억 3천만 위안에 달했으며 상환율은 100%가 넘었습니다. 올해 2분기부터 반케의 월평균 매출은 200억 이상을 유지하고 있다.

또 제3자 기관인 중국지수연구소가 발표한 부동산 매매목록에 따르면 올해 1~7월 부동산 100대 기업의 연간 총매출은 23억9094억 위안에 달했다. -전년 대비 40.1% 감소. 그 중 vanke의 첫 7개월 매출은 1465억3천만 위안으로 4위, 판매면적은 1078만6000㎡로 2위를 차지했다.

총 판매량과 판매 면적을 기준으로 vanke의 첫 7개월 평균 판매 가격은 평방미터당 7,360.95위안이었습니다. 이에 비해 vanke의 평균 판매 가격은 2023년 평방미터당 6,539.91위안, 2022년 평방미터당 6,211.59위안이 될 것으로 예상된다.

반년 전 실적 회의에서 yu liang은 업계가 최고점으로 돌아갈 가능성은 없지만 vanke는 업계가 "과매도"라는 판단을 바꾸지 않았다고 말했습니다.

"올해 현재까지 주택 신규 착공 면적은 전년 대비 24% 더 감소했습니다. 이러한 추세에 따르면 올해 전체 주택 신규 착공 면적은 24%로 예상됩니다. 도시화가 완전히 성숙한 일부 국가와 비교해도 현재 공급 수준도 낮은 편이다." yu liang은 수요와 공급의 개선이 시장이 위기에서 벗어날 수 있는 조건을 제공한다고 믿습니다. 저점을 돌파하고 상승 모멘텀을 회복합니다.

2022년 이후 vanke는 52개 프로젝트에 적극적으로 투자했습니다.

개장 주기는 부동산 회사의 운영 효율성을 측정하는 중요한 지표입니다. han huihua가 제공한 데이터에 따르면 위 52개 프로젝트의 평균 개장 주기는 5.7개월로 이전보다 4.1개월 단축되었습니다. 현금흐름 반환기간은 약 12개월이다.

“다양한 유형의 임대료 보장 주택과 인재 주택이 주거 문제 해결이 시급한 사람들에게 더 많은 선택권을 제공함에 따라, 고객의 삶의 질 향상을 추구하는 개선된 제품이 새로운 주택 시장에서 점점 더 중요한 위치를 차지하고 있습니다. " 개발 및 운영 부서의 수석 파트너인 vanke 공동 사장 zhang hai는 향후 부동산 개발 사업의 개발 기회를 이렇게 보고 있습니다.

"부동산 회사도 제품과 서비스를 '롤업'하기 시작했으며 부동산 업계는 마침내 자동차와 같은 집을 짓기 시작했습니다."