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画像出典：ビジュアルチャイナ

著者 | ユエ・ジアチェン

編集者 | 王偉凱

プロデュース | プリズム・テンセントシャオマンスタジオ

8月30日、万科取締役会の余梁会長は決算会見で「住宅価格は比較的妥当な位置に戻った」と述べた。

8月30日の市場終了後、万科は2024年の中間業績報告を発表し、業績会見を開催した。 「売られすぎ」の住宅価格と業界の低迷に直面し、万科の今年上半期の営業利益は1,427億8,000万元で、前年同期比28.93％減少し、親会社に帰属する純損失は98億5,000万元で、前年同期比で前年同期比28.93％減少した。前年比199.8％減。

しかし、収益性と比較すると、支払能力は明らかに住宅会社が「生き残れる」かどうかに関係する指標である。財務報告書によると、万科は上半期に総額524億元の負債を返済し、国内公債と中期債の73億元の返済、および国債の返済を完了した。約104億元相当の海外公債。

現在までに、万科の今年の海外公債はすべて返済されており、国内公債はまだ20億元の中期債が1枚残っている。今年上半期、万科は新規融資と借り換えで合計612億元を受け取り、新規総合融資コストは3.66％、手元資金は924億元となった。

上半期終了時点で、万科の負債総額は10億3,776万2,000元で、前年同期比19.02%減少した。資産負債比率は72.94%です。

「負けたことに対する罪悪感」

現在でも業績説明会を予定通り開催している不動産会社は数えるほどしかない。今年3月の年次業績会議に続き、万科は予定通り2024年の中間業績会議を開催した。

今年上半期、万科は営業利益1427億8000万元、親会社に帰属する純損失98億5000万元を達成した。これまでの業績予想データによると、万科は上半期の純損失が７０億─９０億元になると予想している。実際、上半期の万科の損失は予想範囲をわずかに上回った。

万科の取締役会書記のzhu xu氏は業績会議で、「業績の低下に対して我々は深く罪悪感を感じている」と述べた。

万科の純利益がマイナスになったのも今回が初めてだ。これに対し、2023年通年の万科の営業利益は4657億4000万元、親会社に帰属する純利益は121億6000万元だった。

不動産大手万科はなぜ巨額の損失を計上したのか。

万科は発表の中で、開発事業の決済規模と売上総利益率の低下、バルク取引や株式取引による損失、一部の非本業金融投資による損失、減損引当金が主な原因となり、純利益がマイナスになったと述べた。

不動産会社の流動資産の主な構成要素は在庫です。半期報告書によると、上半期終了時点で万科の在庫は6204億元で、2023年末比11.6％減少した。

具体的には、開発予定製品在庫が913億2,000万元で14.7％、建設中製品が4,213億7,000万元で67.9％、完成品が1,047億元で16.9％となっている。

万科が多数の在庫に対して減損引当金を設けていることは注目に値する。これは、多くの開発プロジェクトが「パンよりも小麦粉の方が高い」状況にあることを意味します。これが万科の純利益が黒字から赤字に転じた理由の一つだ。

半年ごとの報告書は、現在の市場価格とプロジェクトの実際の販売に基づいて、万科金華万聖花府、常州万科京万匯、恵州文漢園、常州公園大道、厦門白鹿県、長沙ゴールデンドリーム、南京多匯夢などのyuyuプロジェクト、長沙半島国際と濰坊万科市は価格下落リスクがあるため、万科は在庫価格下落に備えて19億2,800万元を引当金として計上した。

今年上半期末時点で、万科の累積在庫引当金残高は83億元に達した。

不動産開発の粗利率はわずか6.8％で、価格と量を交換すると利益が失われる。

収益性の低下は、万科の純利益がマイナスになった主な理由でもある。

今年上半期、税金と追加料金が差し引かれる前の万科の粗利益率はわずか8.12%で、前年同期比10.75ポイント減少し、純利益率は-5.97%でした。具体的には、不動産開発事業の売上総利益率は6.8％（前年同期比13.5ポイント減）と大幅に低下しました。

会計基準の収益決算ルールによれば、不動産会社は通常、売買契約の締結時ではなく、住宅の引き渡し時点に基づいて収益と費用を認識します。これは、2024年上半期の不動産開発事業の決済収入は、主に2022年と2023年に先行販売されたプロジェクトと、2024年上半期に消化された既存および準既存住宅在庫に相当することを意味する。

これらのプロジェクトのほとんどは2022年までに取得された土地であり、用地取得コストは比較的高額です。市場が下落し続ける中、土地に投資する場合、実際の販売価格や住宅価格は一般に予想よりも低くなります。これが売上総利益率の低下の原因です。

万科の執行副社長兼最高財務責任者のハン・ホイフア氏は業績会議で、「地域市場や部門市場の変化により、価格と量の交換は利益の損失につながるだろう」と述べた。

「量に応じた価格」が収益性に影響を与えているものの、プラス面としては、万科の営業純キャッシュフローが今年第2四半期にプラスに転じ、42億元のプラスのキャッシュインフローを達成したことだ。

これに関連して、韓恵華氏は業績会議で、万科は積極的な販売、大規模取引、資源の活性化、そして非中核事業や投資からの段階的撤退という3つの側面により、第2四半期にプラスの営業純キャッシュフローを達成したと述べた。上記3つの任務で合計約1,370億元が集まった。

大規模な資産取引に関しては、7月末現在、オフィス、ビジネス、ホテル、アパートなど31件のプロジェクトを対象に、総額200億元の大規模取引が締結されている。

5月27日、万科は深セン湾スーパー本社基地t208-0053を定価22億3,500万元で売却した。譲渡先は深セン鉄道グループと深セン白州営海投資有限公司だった。

万科の執行副社長兼最高執行責任者である劉暁氏は業績会議で「現在、19のプロジェクトが交渉中である」と明らかにした。

yu liang: 住宅価格は比較的妥当な水準に戻った

万科取締役会のyu liang会長は中間決算会見で、将来への期待について、中長期的には潜在的な住宅需要は歴史的なピークを過ぎたものの、絶対的な規模は依然として大きいと述べた。短期、3年後 2017年の調整により、新築住宅の費用対効果は向上しており、多様化する住宅ニーズに対する政策支援も引き続き増加しています。

これらが市場の需要回復に向けたエネルギーを蓄積し、新たな発展段階の到来に向けた土壌となっていると同氏は考えている。 「3年間の調整を経て、住宅価格は比較的妥当な位置に戻った。新しい住宅製品の費用対効果は大幅に改善された」とyu liang氏は述べた。

半年報告書のデータによると、上半期の万科の累計売上高は1273億3000万元に達し、返済率は100％を超えた。今年の第 2 四半期以来、万科の月平均売上高は 200 億を超え続けています。

また、第三者機関である中国指数研究院が発表した不動産販売リストによると、今年1-7月の上位100社の不動産会社の総売上高は年間23億9,094万元だった。前年比40.1％減。その中で、万科の最初の7か月の売上高は1,465億3,000万元で第4位、販売面積は1,078万6,000平方メートルで第2位となった。

総販売額と販売面積に基づくと、最初の7か月間の万科の平均販売価格は1平方メートル当たり7,360.95元だった。これに対し、万科の平均販売価格は2023年に1平方メートル当たり6,539.91元、2022年には1平方メートル当たり6,211.59元となる。

半年前の業績会議で、余良氏はかつて、業界が最高点に戻る可能性は低いが、万科は業界が「売られすぎている」という判断を変えていないと述べた。

「今年これまでのところ、新しく着工される住宅建設の面積は前年比でさらに24％減少しています。この傾向によると、年間を通じて新しく着工される住宅建設の総面積は、都市化が完全に成熟した一部の国と比べても、現在の供給水準も低いほうにある」とユー・リャン氏は、需要と供給の改善が市場を脱却する条件を提供すると信じている。底を打って上昇の勢いを取り戻す。

2022年以降、万科は52のプロジェクトに積極的に投資した。

開業サイクルは不動産会社の経営効率を測る重要な指標であるが、韓恵華が提供したデータによると、上記52件のプロジェクトの平均開業サイクルは5.7カ月で、以前より4.1カ月短縮された。キャッシュフローの還元期間は約12か月です。

「住宅問題の解決を急ぐ人々の多様なタイプの家賃保証住宅や人材住宅の選択肢が増える中、新築住宅市場では顧客のより高い生活の質の追求に応える商品の改良が重要な位置を占めています。万科の共同社長であり、開発運営部門のチーフパートナーである張海氏は、将来の不動産開発事業の発展の機会を次のように見ています。

「不動産会社も商品を「積み上げ」、サービスを「積み上げ」始めており、不動産業界もついに車と同じように住宅を建設し始めた」と余梁氏は語った。