berita

sumber gambar: visual tiongkok

penulis |.yue jiachen

penyunting |. wang weikai

diproduksi |. prisma·tencent xiaoman studio

"harga rumah telah kembali ke posisi yang relatif masuk akal." pada tanggal 30 agustus, yu liang, ketua dewan direksi vanke, mengatakan pada konferensi hasil.

setelah pasar ditutup pada tanggal 30 agustus, vanke merilis laporan kinerja sementara tahun 2024 dan mengadakan konferensi kinerja. menghadapi harga rumah yang "oversold" dan penurunan industri, pendapatan operasional vanke pada paruh pertama tahun ini adalah 142,78 miliar yuan, penurunan tahun-ke-tahun sebesar 28,93%; kerugian bersih yang diatribusikan kepada perusahaan induk adalah 9,85 miliar yuan, a penurunan tahun ke tahun sebesar 199,8%.

namun jika dibandingkan dengan profitabilitas, solvabilitas jelas merupakan indikator yang lebih berkaitan dengan mampu atau tidaknya suatu perusahaan perumahan “bertahan”. laporan keuangan menunjukkan bahwa pada paruh pertama tahun ini, vanke telah melunasi utang sebesar 52,4 miliar yuan, dan telah menyelesaikan pelunasan obligasi publik dalam negeri dan surat utang jangka menengah sebesar 7,3 miliar yuan, serta pelunasan utang jangka menengah sebesar 7,3 miliar yuan. obligasi publik luar negeri setara dengan sekitar 10,4 miliar yuan.

hingga saat ini, obligasi publik luar negeri vanke untuk tahun ini semuanya telah dilunasi, dan masih ada satu surat utang jangka menengah sebesar 2 miliar yuan untuk obligasi publik dalam negeri. pada paruh pertama tahun ini, vanke menerima total 61,2 miliar yuan dalam pembiayaan baru dan pembiayaan kembali, dengan biaya pembiayaan komprehensif baru sebesar 3,66% dan dana moneter yang tersedia sebesar 92,4 miliar yuan.

pada akhir semester pertama tahun ini, total liabilitas vanke adalah 1,037762 miliar yuan, turun 19,02% dibandingkan periode yang sama tahun lalu. rasio aset-liabilitas sebesar 72,94%.

“merasa bersalah atas kehilangan”

saat ini, hanya segelintir perusahaan real estate yang masih menyelenggarakan konferensi kinerja sesuai jadwal. setelah rapat kinerja tahunan pada bulan maret tahun ini, vanke mengadakan rapat hasil sementara tahun 2024 sesuai jadwal.

pada paruh pertama tahun ini, vanke memperoleh pendapatan operasional sebesar 142,78 miliar yuan dan kerugian bersih yang dapat diatribusikan kepada perusahaan induknya sebesar 9,85 miliar yuan. menurut data perkiraan kinerja sebelumnya, vanke memperkirakan kerugian bersih sebesar 7 miliar hingga 9 miliar yuan pada paruh pertama tahun ini. faktanya, kerugian vanke pada paruh pertama tahun ini sedikit melebihi kisaran perkiraan.

“kami merasa sangat bersalah atas hilangnya kinerja,” kata zhu xu, sekretaris dewan direksi vanke, pada pertemuan kinerja.

ini juga pertama kalinya laba bersih vanke negatif. sebagai perbandingan, sepanjang tahun 2023, pendapatan operasional vanke sebesar 465,74 miliar yuan, dan laba bersih yang dapat diatribusikan kepada perusahaan induk sebesar 12,16 miliar yuan.

mengapa raksasa real estate vanke mencatat kerugian besar?

vanke menyatakan dalam pengumumannya bahwa laba bersih berubah negatif terutama karena penurunan skala penyelesaian dan margin laba kotor bisnis pengembangan, kerugian dari transaksi massal dan ekuitas, kerugian dari beberapa investasi keuangan non-bisnis utama, dan penyisihan penurunan nilai.

persediaan merupakan komponen utama aset lancar suatu perusahaan real estate. laporan tengah tahunan menunjukkan bahwa pada akhir paruh pertama tahun ini, persediaan vanke berjumlah 620,4 miliar yuan, turun 11,6% dari akhir tahun 2023.

secara khusus, persediaan produk yang akan dikembangkan adalah 91,32 miliar yuan, terhitung 14,7%; produk yang sedang dibangun adalah 421,37 miliar yuan, menyumbang 67,9%; produk jadi adalah 104,7 miliar yuan, terhitung 16,9%.

perlu dicatat bahwa vanke telah membuat penyisihan penurunan nilai untuk sejumlah besar persediaan. artinya, banyak proyek pembangunan yang menghadapi situasi “tepung lebih mahal dari pada roti”. inilah salah satu penyebab laba bersih vanke berubah dari untung menjadi rugi.

laporan tengah tahunan menunjukkan bahwa berdasarkan harga pasar saat ini dan penjualan aktual proyek, vanke jinhua wanshenghuafu, changzhou vanke jingwanhui, taman huizhou wenhan, changzhou park avenue, kabupaten xiamen bailu, changsha golden dream, proyek nanjing duhuimu seperti yuyu, changsha peninsula international, dan weifang vanke city memiliki risiko penurunan harga, sehingga vanke telah membuat penyisihan penurunan harga persediaan sebesar 1,928 miliar yuan.

pada akhir paruh pertama tahun ini, akumulasi saldo cadangan persediaan vanke mencapai 8,3 miliar yuan.

margin laba kotor pengembangan real estat hanya 6,8%, dan pertukaran harga dengan volume mengakibatkan hilangnya laba.

penurunan profitabilitas juga menjadi alasan utama mengapa laba bersih vanke menjadi negatif.

pada paruh pertama tahun ini, sebelum pajak dan biaya tambahan dipotong, margin laba kotor vanke hanya 8,12%, penurunan tahun-ke-tahun sebesar 10,75 poin persentase, dan margin laba bersihnya -5,97%. secara khusus, margin laba kotor proyek pengembangan real estat turun secara signifikan, menjadi hanya 6,8%, penurunan dibandingkan tahun lalu sebesar 13,5 poin persentase.

menurut aturan penyelesaian pendapatan dalam standar akuntansi, perusahaan real estat biasanya mengakui pendapatan dan biaya berdasarkan waktu penyerahan rumah, bukan waktu penandatanganan kontrak penjualan. artinya, pada paruh pertama tahun 2024, pendapatan penyelesaian bisnis pengembangan real estat sebagian besar berasal dari proyek pra-penjualan pada tahun 2022 dan 2023 serta inventaris perumahan eksisting dan kuasi eksisting yang dicerna pada paruh pertama tahun 2024.

sebagian besar proyek ini merupakan pembebasan lahan sebelum tahun 2022, dan biaya pembebasan lahan relatif tinggi. ketika pasar terus menurun, penjualan aktual dan harga rumah umumnya lebih rendah dari perkiraan saat berinvestasi di tanah. hal inilah yang menjadi penyebab menurunnya margin laba kotor.

“dengan perubahan di pasar regional dan sektor, pertukaran harga dengan volume akan menyebabkan hilangnya keuntungan,” kata han huihua, wakil presiden eksekutif dan kepala keuangan vanke, pada pertemuan kinerja.

meskipun "harga-untuk-volume" telah mempengaruhi profitabilitas, aspek positifnya adalah arus kas bersih operasi vanke berubah menjadi positif pada kuartal kedua tahun ini, mencapai arus kas masuk positif sebesar 4,2 miliar yuan.

dalam hal ini, han huihua mengatakan pada pertemuan kinerja bahwa vanke mencapai arus kas bersih operasi yang positif pada kuartal kedua melalui tiga aspek: penjualan aktif, transaksi skala besar dan revitalisasi sumber daya, dan secara bertahap menarik diri dari bisnis dan investasi non-inti. tiga tugas di atas telah mengumpulkan total sekitar 137 miliar yuan.

dalam hal transaksi aset skala besar, hingga akhir juli, total transaksi skala besar senilai 20 miliar yuan telah ditandatangani, mencakup 31 proyek termasuk perkantoran, bisnis, hotel, dan apartemen.

pada tanggal 27 mei, vanke menjual shenzhen bay super headquarters base t208-0053 dengan harga tercatat 2,235 miliar yuan. penerima transfernya adalah shenzhen railway group dan shenzhen baishuoyinghai investment co., ltd.

“saat ini ada 19 proyek dalam proses negosiasi.” liu xiao, wakil presiden eksekutif dan chief operating officer vanke, mengungkapkan pada pertemuan kinerja.

yu liang: harga rumah telah kembali ke tingkat yang relatif masuk akal

berbicara tentang ekspektasi untuk masa depan, yu liang, ketua dewan direksi vanke, mengatakan pada rapat hasil sementara bahwa dalam jangka menengah dan panjang, meskipun potensi permintaan perumahan telah melewati puncak historisnya, skala absolutnya masih sangat besar; jangka pendek, setelah tiga tahun dengan penyesuaian pada tahun 2017, efektivitas biaya rumah baru telah meningkat, dan dukungan kebijakan untuk diversifikasi kebutuhan perumahan terus meningkat.

ia percaya bahwa hal ini mengumpulkan energi untuk pemulihan permintaan pasar dan menyediakan landasan bagi datangnya tahap pembangunan baru. "setelah penyesuaian selama tiga tahun, harga rumah telah turun kembali ke posisi yang relatif wajar. efektivitas biaya produk perumahan baru telah meningkat pesat," kata yu liang.

data dari laporan tengah tahunan menunjukkan bahwa pada paruh pertama tahun ini, penjualan kumulatif vanke mencapai 127,33 miliar yuan, dengan tingkat pembayaran lebih dari 100%. sejak kuartal kedua tahun ini, rata-rata penjualan bulanan vanke tetap di atas 20 miliar.

selain itu, menurut daftar penjualan real estat yang dirilis oleh china index research institute, sebuah organisasi pihak ketiga, dalam tujuh bulan pertama tahun ini, total penjualan 100 perusahaan real estat teratas adalah 2,39094 miliar yuan, setahun. -penurunan tahunan sebesar 40,1%. diantaranya, penjualan vanke dalam tujuh bulan pertama adalah 146,53 miliar yuan, peringkat keempat; area penjualannya 10,786 juta meter persegi, peringkat kedua.

berdasarkan total jumlah penjualan dan area penjualan, harga jual rata-rata vanke dalam tujuh bulan pertama adalah 7,360.95 yuan per meter persegi. sebagai perbandingan, harga jual rata-rata vanke adalah 6.539,91 yuan per meter persegi pada tahun 2023 dan 6.211,59 yuan per meter persegi pada tahun 2022.

pada pertemuan kinerja setengah tahun lalu, yu liang pernah mengatakan bahwa meskipun industri ini kemungkinan tidak akan kembali ke titik puncaknya, vanke tidak mengubah penilaiannya bahwa industri ini "oversold".

“sejauh ini tahun ini, luas pembangunan perumahan yang baru dimulai telah turun sebesar 24% dibandingkan tahun lalu. menurut tren ini, total luas pembangunan perumahan yang baru dimulai sepanjang tahun diperkirakan sebesar sekitar 500 juta meter persegi. bahkan dibandingkan dengan beberapa negara di mana urbanisasi telah sepenuhnya matang, pasokan saat ini tingkatnya juga rendah." yu liang percaya bahwa peningkatan pasokan dan permintaan memberikan kondisi bagi pasar untuk keluar dari kondisi tersebut. palung dan mendapatkan kembali momentum kenaikan.

setelah tahun 2022, vanke telah aktif berinvestasi di 52 proyek.

siklus pembukaan merupakan indikator penting untuk mengukur efisiensi operasional perusahaan real estate. menurut data yang diberikan oleh han huihua, rata-rata siklus pembukaan dari 52 proyek di atas adalah 5,7 bulan, lebih pendek 4,1 bulan dari sebelumnya. periode pengembalian arus kas adalah sekitar 12 bulan.

“seiring dengan berbagai jenis perumahan dengan jaminan sewa dan perumahan talenta yang memberikan lebih banyak pilihan bagi masyarakat yang sangat membutuhkan penyelesaian masalah perumahan mereka, produk-produk yang lebih baik yang memenuhi keinginan pelanggan akan kualitas hidup yang lebih tinggi telah mengambil posisi yang semakin penting di pasar perumahan baru. " wakil presiden vanke, zhang hai, kepala mitra departemen pengembangan dan operasi, memandang peluang pengembangan bisnis pengembangan real estat di masa depan dengan cara ini.

“perusahaan real estat juga mulai “mengumpulkan” produk dan “mengumpulkan” layanan, dan industri real estat akhirnya mulai membangun rumah seperti mobil.”