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fonte da imagem: visual china

autor | yue jiachen

editor | wang weikai

produzido | prisma·tencent xiaoman studio

"os preços das casas voltaram a uma posição relativamente razoável." em 30 de agosto, disse yu liang, presidente do conselho de administração da vanke, na conferência de resultados.

após o fechamento do mercado em 30 de agosto, vanke divulgou seu relatório provisório de desempenho de 2024 e realizou uma conferência de desempenho. enfrentando preços de habitação "sobrevendidos" e desaceleração da indústria, o lucro operacional de vanke no primeiro semestre do ano foi de 142,78 bilhões de yuans, uma redução anual de 28,93%, o prejuízo líquido atribuível à empresa-mãe foi de 9,85 bilhões de yuans, um; diminuição homóloga de 199,8%.

no entanto, em comparação com a rentabilidade, a solvência é obviamente um indicador que está mais relacionado com a capacidade de uma empresa imobiliária “sobreviver”. o relatório financeiro mostra que, no primeiro semestre do ano, vanke reembolsou um total de 52,4 mil milhões de yuans em dívidas e concluiu o reembolso de 7,3 mil milhões de yuans de títulos públicos nacionais e notas de médio prazo, bem como o reembolso de títulos públicos estrangeiros equivalentes a aproximadamente 10,4 bilhões de yuans.

até agora, todos os títulos públicos estrangeiros de vanke referentes ao ano foram todos reembolsados ​​e ainda há uma nota de médio prazo de 2 mil milhões de yuans para títulos públicos nacionais. no primeiro semestre do ano, vanke recebeu um total de 61,2 mil milhões de yuans em novos financiamentos e refinanciamentos, com um novo custo de financiamento abrangente de 3,66% e 92,4 mil milhões de yuans em fundos monetários disponíveis.

no final do primeiro semestre do ano, o passivo total de vanke era de 1,037762 bilhão de yuans, uma diminuição de 19,02% em comparação com o mesmo período do ano passado. o índice ativo-passivo é de 72,94%.

“sentindo-se culpado pela perda”

hoje em dia, existem apenas algumas empresas imobiliárias que ainda realizam conferências de desempenho conforme programado. após a reunião anual de desempenho em março deste ano, a vanke realizou sua reunião provisória de resultados de 2024 conforme programado.

no primeiro semestre do ano, a vanke obteve um lucro operacional de 142,78 mil milhões de yuans e um prejuízo líquido atribuível à sua empresa-mãe de 9,85 mil milhões de yuans. de acordo com dados de previsões de desempenho anteriores, vanke espera um prejuízo líquido de 7 bilhões a 9 bilhões de yuans no primeiro semestre do ano. na verdade, as perdas da vanke no primeiro semestre do ano excederam ligeiramente o intervalo previsto.

"nos sentimos profundamente culpados pela perda de desempenho", disse zhu xu, secretário do conselho de administração da vanke, na reunião de desempenho.

esta é também a primeira vez que o lucro líquido de vanke é negativo. em comparação, durante todo o ano de 2023, o lucro operacional da vanke foi de 465,74 bilhões de yuans e o lucro líquido atribuível à empresa controladora foi de 12,16 bilhões de yuans.

por que a gigante imobiliária vanke registrou enormes perdas?

vanke afirmou no anúncio que o lucro líquido tornou-se negativo principalmente devido ao declínio na escala de liquidação e na margem de lucro bruto do negócio de desenvolvimento, perdas de transações a granel e de capital, perdas de alguns investimentos financeiros de negócios não principais e provisões de imparidade.

o estoque é o principal componente do ativo circulante de uma imobiliária. o relatório semestral mostra que no final do primeiro semestre do ano, o inventário de vanke ascendia a 620,4 mil milhões de yuans, uma diminuição de 11,6% em relação ao final de 2023.

especificamente, o estoque de produtos a serem desenvolvidos é de 91,32 bilhões de yuans, representando 14,7%; os produtos em construção são de 421,37 bilhões de yuans, representando 67,9%; os produtos concluídos são de 104,7 bilhões de yuans, representando 16,9%.

vale ressaltar que a vanke constituiu provisões para redução ao valor recuperável para um grande número de estoques. isto significa que um grande número de projectos de desenvolvimento tem a situação “a farinha é mais cara que o pão”. esta é uma das razões pelas quais o lucro líquido de vanke passou de lucro para prejuízo.

o relatório semestral mostra que, com base nos preços atuais de mercado e nas vendas reais de projetos, vanke jinhua wanshenghuafu, changzhou vanke jingwanhui, huizhou wenhan garden, changzhou park avenue, xiamen bailu county, changsha golden dream, nanjing duhuimu projetos como yuyu, changsha peninsula international e weifang vanke city correm o risco de queda de preços, então vanke fez uma provisão para queda de preços de estoque de 1,928 bilhão de yuans.

no final do primeiro semestre do ano, o saldo acumulado de reservas de estoque de vanke atingiu 8,3 bilhões de yuans.

a margem de lucro bruto da incorporação imobiliária é de apenas 6,8%, e a troca de preço por volume resulta em perda de lucro.

a diminuição da rentabilidade é também a principal razão pela qual o lucro líquido da vanke se tornou negativo.

no primeiro semestre do ano, antes da dedução de impostos e sobretaxas, a margem de lucro bruto da vanke foi de apenas 8,12%, uma diminuição homóloga de 10,75 pontos percentuais, e a sua margem de lucro líquido foi de -5,97%. especificamente, a margem de lucro bruta dos projetos de promoção imobiliária caiu significativamente, para apenas 6,8%, uma diminuição homóloga de 13,5 pontos percentuais.

de acordo com as regras de liquidação de receitas dos padrões contábeis, as imobiliárias geralmente reconhecem receitas e custos com base no momento da entrega da casa, e não no momento em que o contrato de venda é assinado. isto significa que no primeiro semestre de 2024, as receitas de liquidação da actividade de promoção imobiliária correspondem maioritariamente aos projectos pré-vendidos em 2022 e 2023 e ao inventário habitacional existente e quase existente digerido no primeiro semestre de 2024.

a maioria destes projetos são terrenos adquiridos antes de 2022 e o custo de aquisição de terrenos é relativamente elevado. à medida que o mercado continua a diminuir, os preços reais de vendas e de habitação são geralmente mais baixos do que o esperado quando se investe em terrenos. esse é o motivo da queda da margem de lucro bruto.

"com as mudanças nos mercados regionais e setoriais, a troca de preço por volume levará a perdas de lucros.", disse han huihua, vice-presidente executivo e diretor financeiro da vanke, na reunião de desempenho.

embora o "preço por volume" tenha afetado a lucratividade, o aspecto positivo é que o fluxo de caixa líquido operacional da vanke tornou-se positivo no segundo trimestre deste ano, alcançando uma entrada de caixa positiva de 4,2 bilhões de yuans.

a este respeito, han huihua disse na reunião de desempenho que vanke alcançou um fluxo de caixa líquido operacional positivo no segundo trimestre através de três aspectos: vendas activas, transacções em grande escala e revitalização de recursos, e retirada gradual de negócios e investimentos não essenciais. as três tarefas acima arrecadaram um total de cerca de 137 bilhões de yuans.

em termos de transações de ativos em grande escala, até o final de julho, um total de 20 bilhões de yuans em transações em grande escala foram assinados, abrangendo 31 projetos, incluindo escritórios, empresas, hotéis e apartamentos.

em 27 de maio, vanke vendeu a base t208-0053 da super sede da baía de shenzhen a um preço listado de 2,235 bilhões de yuans. os cessionários foram shenzhen railway group e shenzhen baishuoyinghai investment co., ltd.

“existem atualmente 19 projetos em processo de negociação”, revelou liu xiao, vice-presidente executivo e diretor de operações da vanke, na reunião de desempenho.

yu liang: os preços da habitação voltaram a um nível relativamente razoável

falando sobre as expectativas para o futuro, yu liang, presidente do conselho de administração da vanke, disse na reunião de resultados intercalares que, a médio e longo prazo, embora a procura potencial de habitação tenha ultrapassado o seu pico histórico, a escala absoluta ainda é enorme; curto prazo, após três anos com o ajustamento em 2017, a relação custo-eficácia das novas habitações tem melhorado e o apoio político às necessidades diversificadas de habitação continuou a aumentar.

ele acredita que estes estão acumulando energia para a recuperação da demanda do mercado e fornecendo terreno para a chegada de uma nova etapa de desenvolvimento. "após três anos de ajuste, os preços da habitação caíram para uma posição relativamente razoável. a relação custo-benefício dos novos produtos habitacionais melhorou bastante", disse yu liang.

os dados do relatório semestral mostram que no primeiro semestre do ano, as vendas acumuladas da vanke atingiram 127,33 bilhões de yuans, com uma taxa de reembolso superior a 100%. desde o segundo trimestre deste ano, as vendas médias mensais da vanke permaneceram acima dos 20 mil milhões.

além disso, de acordo com a lista de vendas de imóveis divulgada pelo china index research institute, uma organização terceirizada, nos primeiros sete meses deste ano, as vendas totais das 100 maiores empresas imobiliárias foram de 2,39094 bilhões de yuans, por ano -redução anual de 40,1%. entre eles, as vendas da vanke nos primeiros sete meses foram de 146,53 bilhões de yuans, ficando em quarto lugar; sua área de vendas foi de 10,786 milhões de metros quadrados, ficando em segundo lugar;

com base no valor total de vendas e na área de vendas, o preço médio de vendas da vanke nos primeiros sete meses foi de 7.360,95 yuans por metro quadrado. em comparação, o preço médio de venda da vanke será de 6.539,91 yuans por metro quadrado em 2023 e 6.211,59 yuans por metro quadrado em 2022.

na reunião de desempenho há meio ano, yu liang disse uma vez que, embora seja improvável que a indústria retorne ao seu ponto alto, vanke não mudou sua opinião de que a indústria está "sobrevendida".

“até agora, neste ano, a área de construção residencial recém-iniciada caiu mais 24% em relação ao ano anterior. de acordo com esta tendência, a área total de construção residencial recém-iniciada para todo o ano deverá ser cerca de 500 milhões de metros quadrados. mesmo em comparação com alguns países onde a urbanização amadureceu totalmente, a oferta atual o nível também está baixo." yu liang acredita que a melhoria na oferta e na demanda proporciona condições para o mercado sair da situação. cair e recuperar o impulso ascendente.

após 2022, vanke investiu ativamente em 52 projetos.

o ciclo de abertura é um indicador importante para medir a eficiência operacional das empresas imobiliárias. de acordo com dados fornecidos por han huihua, o ciclo médio de abertura dos 52 projetos acima é de 5,7 meses, 4,1 meses mais curto do que antes. o período de retorno do fluxo de caixa é de cerca de 12 meses.

"à medida que vários tipos de habitação com renda garantida e habitação para talentos oferecem mais opções para pessoas com necessidades urgentes de resolver os seus problemas de habitação, produtos melhorados que vão ao encontro da procura dos clientes por uma maior qualidade de vida têm assumido uma posição cada vez mais importante no novo mercado imobiliário. "o copresidente da vanke, zhang hai, sócio-chefe do departamento de desenvolvimento e operações, vê desta forma as oportunidades de desenvolvimento do negócio de desenvolvimento imobiliário no futuro.

“as empresas imobiliárias também começaram a “acumular” produtos e serviços, e o setor imobiliário finalmente começou a construir casas como carros, disse yu liang.