νέα

πηγή εικόνας: visual china

συγγραφέας |. yue jiachen

συντάκτης |. wang weikai

παραγωγή |. prism·tencent xiaoman studio

«οι τιμές των κατοικιών επέστρεψαν σε σχετικά λογική θέση στις 30 αυγούστου, ο yu liang, πρόεδρος του διοικητικού συμβουλίου της vanke, δήλωσε στη διάσκεψη αποτελεσμάτων.

μετά το κλείσιμο της αγοράς στις 30 αυγούστου, η vanke δημοσίευσε την ενδιάμεση έκθεση απόδοσης του 2024 και πραγματοποίησε ένα συνέδριο απόδοσης. αντιμετωπίζοντας τις «υπερπουλημένες» τιμές κατοικιών και την ύφεση της βιομηχανίας, τα λειτουργικά έσοδα της vanke το πρώτο εξάμηνο του έτους ήταν 142,78 δισεκατομμύρια γιουάν, μια ετήσια μείωση 28,93% σε σχέση με το προηγούμενο έτος, η καθαρή ζημία που αποδίδεται στη μητρική εταιρεία ήταν 9,85 δισεκατομμύρια γιουάν ετήσια μείωση 199,8%.

ωστόσο, σε σύγκριση με την κερδοφορία, η φερεγγυότητα είναι προφανώς ένας δείκτης που σχετίζεται περισσότερο με το εάν μια στεγαστική εταιρεία μπορεί να «επιβιώσει». η οικονομική έκθεση δείχνει ότι το πρώτο εξάμηνο του έτους, η vanke έχει αποπληρώσει συνολικά 52,4 δισεκατομμύρια γιουάν χρέος και έχει ολοκληρώσει την αποπληρωμή 7,3 δισεκατομμυρίων γιουάν εγχώριων κρατικών ομολόγων και μεσοπρόθεσμων ομολογιών, καθώς και την αποπληρωμή ομόλογα του εξωτερικού που αντιστοιχούν σε περίπου 10,4 δισεκατομμύρια γιουάν.

μέχρι τώρα, τα ομόλογα του εξωτερικού δημοσίου της vanke για το έτος έχουν εξοφληθεί όλα και υπάρχει ακόμη ένα μεσοπρόθεσμο γραμμάτιο 2 δισεκατομμυρίων γιουάν για τα εγχώρια δημόσια ομόλογα. το πρώτο εξάμηνο του έτους, η vanke έλαβε συνολικά 61,2 δισεκατομμύρια γιουάν σε νέα χρηματοδότηση και αναχρηματοδότηση, με νέο συνολικό κόστος χρηματοδότησης 3,66% και 92,4 δισεκατομμύρια γιουάν σε νομισματικά κεφάλαια διαθέσιμα.

στο τέλος του πρώτου εξαμήνου του έτους, οι συνολικές υποχρεώσεις της vanke ήταν 1,037762 δισεκατομμύρια γιουάν, σημειώνοντας μείωση 19,02% σε σύγκριση με την αντίστοιχη περσινή περίοδο. ο λόγος ενεργητικού-παθητικού είναι 72,94%.

«νιώθω ενοχές για την απώλεια»

σήμερα, υπάρχουν μόνο λίγες εταιρείες ακινήτων που εξακολουθούν να πραγματοποιούν συνέδρια απόδοσης όπως έχει προγραμματιστεί. μετά την ετήσια συνάντηση απόδοσης τον μάρτιο του τρέχοντος έτους, η vanke πραγματοποίησε την ενδιάμεση συνάντηση αποτελεσμάτων του 2024 όπως είχε προγραμματιστεί.

το πρώτο εξάμηνο του έτους, η vanke πέτυχε λειτουργικά έσοδα 142,78 δισεκατομμυρίων γιουάν και καθαρή ζημία που αποδίδεται στη μητρική της εταιρεία ύψους 9,85 δισεκατομμυρίων γιουάν. σύμφωνα με στοιχεία από προηγούμενες προβλέψεις απόδοσης, ο vanke αναμένει καθαρή απώλεια 7 έως 9 δισεκατομμυρίων γιουάν το πρώτο εξάμηνο του έτους. μάλιστα, οι απώλειες της vanke στο πρώτο εξάμηνο του έτους ξεπέρασαν ελαφρώς το προβλεπόμενο εύρος.

"αισθανόμαστε βαθιά ένοχοι για την απώλεια στην απόδοση."

αυτή είναι επίσης η πρώτη φορά που τα καθαρά κέρδη της vanke είναι αρνητικά. συγκριτικά, για ολόκληρο το 2023, τα λειτουργικά έσοδα της vanke ήταν 465,74 δισεκατομμύρια γιουάν και τα καθαρά κέρδη που αποδίδονται στη μητρική εταιρεία ήταν 12,16 δισεκατομμύρια γιουάν.

γιατί ο κολοσσός των ακινήτων vanke κατέγραψε τεράστιες απώλειες;

η vanke ανέφερε στην ανακοίνωση ότι τα καθαρά κέρδη έγιναν αρνητικά κυρίως λόγω της μείωσης της κλίμακας διακανονισμού και του μικτού περιθωρίου κέρδους της αναπτυξιακής δραστηριότητας, των ζημιών από συναλλαγές χύδην και μετοχών, των ζημιών από ορισμένες μη κύριες επιχειρηματικές χρηματοοικονομικές επενδύσεις και των προβλέψεων απομείωσης.

το απόθεμα είναι το κύριο συστατικό του κυκλοφορούντος ενεργητικού μιας εταιρείας ακινήτων. η εξαμηνιαία έκθεση δείχνει ότι στο τέλος του πρώτου εξαμήνου του έτους, το απόθεμα της vanke ανερχόταν σε 620,4 δισεκατομμύρια γιουάν, σημειώνοντας μείωση 11,6% από το τέλος του 2023.

συγκεκριμένα, το απόθεμα των προϊόντων που πρόκειται να αναπτυχθούν είναι 91,32 δισεκατομμύρια γιουάν, που αντιπροσωπεύουν το 14,7% των προϊόντων υπό κατασκευή, που αντιπροσωπεύουν το 67,9% των ολοκληρωμένων προϊόντων, που αντιπροσωπεύουν το 16,9%.

αξίζει να σημειωθεί ότι η vanke έχει σχηματίσει προβλέψεις απομείωσης για μεγάλο αριθμό αποθεμάτων. αυτό σημαίνει ότι ένας μεγάλος αριθμός αναπτυξιακών έργων έχουν κατάσταση «το αλεύρι είναι πιο ακριβό από το ψωμί». αυτός είναι ένας από τους λόγους για τους οποίους τα καθαρά κέρδη της vanke μετατράπηκαν από κέρδος σε ζημιά.

η εξαμηνιαία έκθεση δείχνει ότι με βάση τις τρέχουσες τιμές αγοράς και τις πραγματικές πωλήσεις έργων, τα έργα vanke jinhua wanshenghuafu, changzhou vanke jingwanhui, huizhou wenhan garden, changzhou park avenue, xiamen bailu county, changsha golden dream, nanjing duhuimu projects όπως το yuyu, η changsha peninsula international και η πόλη weifang vanke έχουν τον κίνδυνο μείωσης των τιμών, επομένως η vanke έχει προβλέψει μείωση της τιμής των αποθεμάτων κατά 1,928 δισεκατομμύρια γιουάν.

στο τέλος του πρώτου εξαμήνου του έτους, το συσσωρευμένο υπόλοιπο αποθεμάτων της vanke έφτασε τα 8,3 δισεκατομμύρια γιουάν.

το μικτό περιθώριο κέρδους της ανάπτυξης ακινήτων είναι μόνο 6,8% και η ανταλλαγή τιμής για όγκο έχει ως αποτέλεσμα απώλεια κέρδους.

η μείωση της κερδοφορίας είναι επίσης ο κύριος λόγος για τον οποίο τα καθαρά κέρδη της vanke έγιναν αρνητικά.

το πρώτο εξάμηνο του έτους, προτού αφαιρεθούν οι φόροι και οι προσαυξήσεις, το μικτό περιθώριο κέρδους της vanke ήταν μόνο 8,12%, σημειώνοντας μείωση 10,75 ποσοστιαίες μονάδες σε ετήσια βάση και το καθαρό περιθώριο κέρδους ήταν -5,97%. συγκεκριμένα, το μεικτό περιθώριο κέρδους των έργων ανάπτυξης ακινήτων μειώθηκε σημαντικά, μόλις στο 6,8%, σημειώνοντας ετήσια μείωση 13,5 ποσοστιαίων μονάδων.

σύμφωνα με τους κανόνες διακανονισμού εσόδων των λογιστικών προτύπων, οι εταιρείες ακινήτων αναγνωρίζουν συνήθως τα έσοδα και το κόστος με βάση τη χρονική στιγμή παράδοσης της κατοικίας και όχι τη στιγμή που υπογράφεται η σύμβαση πώλησης. αυτό σημαίνει ότι το πρώτο εξάμηνο του 2024, τα έσοδα διακανονισμού των επιχειρήσεων ανάπτυξης ακινήτων αντιστοιχούν κυρίως σε έργα που είχαν προπωληθεί το 2022 και 2023 και στην υπάρχουσα και οιονεί υπάρχουσα απογραφή κατοικιών που χωνεύτηκε το πρώτο εξάμηνο του 2024.

τα περισσότερα από αυτά τα έργα είναι γη που αποκτήθηκε πριν από το 2022 και το κόστος απόκτησης γης είναι σχετικά υψηλό. καθώς η αγορά συνεχίζει να μειώνεται, οι πραγματικές πωλήσεις και οι τιμές κατοικιών είναι γενικά χαμηλότερες από τις αναμενόμενες όταν επενδύεις ​​σε γη. αυτός είναι ο λόγος για τη μείωση του μικτού περιθωρίου κέρδους.

«με τις αλλαγές στις περιφερειακές και τομεακές αγορές, η ανταλλαγή τιμής για όγκο θα οδηγήσει σε απώλειες κερδών, ο εκτελεστικός αντιπρόεδρος και οικονομικός διευθυντής της vanke, han huihua».

αν και η «τιμή προς όγκο» έχει επηρεάσει την κερδοφορία, η θετική πτυχή είναι ότι η λειτουργική καθαρή ταμειακή ροή της vanke έγινε θετική το δεύτερο τρίμηνο του τρέχοντος έτους, επιτυγχάνοντας θετική ταμειακή εισροή 4,2 δισεκατομμυρίων γιουάν.

από την άποψη αυτή, ο han huihua δήλωσε στη συνάντηση απόδοσης ότι η vanke πέτυχε θετικές λειτουργικές καθαρές ταμειακές ροές το δεύτερο τρίμηνο μέσω τριών πτυχών: ενεργές πωλήσεις, συναλλαγές μεγάλης κλίμακας και αναζωογόνηση πόρων και σταδιακή απόσυρση από μη βασικές επιχειρήσεις και επενδύσεις. οι παραπάνω τρεις εργασίες έχουν συγκεντρώσει συνολικά περίπου 137 δισεκατομμύρια γιουάν.

όσον αφορά τις συναλλαγές μεγάλης κλίμακας περιουσιακών στοιχείων, έως τα τέλη ιουλίου, είχαν υπογραφεί συνολικά 20 δισεκατομμύρια γιουάν συναλλαγών μεγάλης κλίμακας, καλύπτοντας 31 έργα, συμπεριλαμβανομένων γραφείων, επιχειρήσεων, ξενοδοχείων και διαμερισμάτων.

στις 27 μαΐου, η vanke πούλησε την shenzhen bay super headquarters base t208-0053 σε αναγραφόμενη τιμή 2,235 δισεκατομμυρίων γιουάν.

"υπάρχουν επί του παρόντος 19 έργα στη διαδικασία διαπραγμάτευσης."

yu liang: οι τιμές των κατοικιών έχουν επιστρέψει σε σχετικά λογικά επίπεδα

μιλώντας για τις προσδοκίες για το μέλλον, ο yu liang, πρόεδρος του διοικητικού συμβουλίου της vanke, δήλωσε στη συνεδρίαση των ενδιάμεσων αποτελεσμάτων ότι μεσοπρόθεσμα και μακροπρόθεσμα, παρόλο που η δυνητική ζήτηση στέγης έχει περάσει το ιστορικό αποκορύφωμά της, η απόλυτη κλίμακα εξακολουθεί να είναι τεράστια βραχυπρόθεσμα, μετά από τρία χρόνια με την προσαρμογή το 2017, η σχέση κόστους-αποτελεσματικότητας των νέων κατοικιών βελτιώνεται και η υποστήριξη πολιτικής για διαφοροποιημένες στεγαστικές ανάγκες συνέχισε να αυξάνεται.

πιστεύει ότι αυτά συσσωρεύουν ενέργεια για την ανάκαμψη της ζήτησης της αγοράς και παρέχουν έδαφος για την άφιξη ενός νέου σταδίου ανάπτυξης. "μετά από τρία χρόνια προσαρμογής, οι τιμές των κατοικιών έχουν υποχωρήσει ξανά σε μια σχετικά λογική θέση. η σχέση κόστους-αποτελεσματικότητας των νέων προϊόντων στέγασης έχει βελτιωθεί σημαντικά", δήλωσε ο yu liang.

τα στοιχεία από την εξαμηνιαία έκθεση δείχνουν ότι το πρώτο εξάμηνο του έτους, οι σωρευτικές πωλήσεις της vanke έφθασαν τα 127,33 δισεκατομμύρια γιουάν, με ποσοστό αποπληρωμής άνω του 100%. από το δεύτερο τρίμηνο του τρέχοντος έτους, οι μέσες μηνιαίες πωλήσεις της vanke παρέμειναν πάνω από τα 20 δισεκατομμύρια.

επιπλέον, σύμφωνα με τη λίστα πωλήσεων ακινήτων που κυκλοφόρησε από το china index research institute, έναν οργανισμό τρίτου μέρους, τους πρώτους επτά μήνες του τρέχοντος έτους, οι συνολικές πωλήσεις των 100 κορυφαίων εταιρειών ακινήτων ήταν 2,39094 δισεκατομμύρια γιουάν, ετησίως -μείωση 40,1% σε ετήσια βάση. μεταξύ αυτών, οι πωλήσεις της vanke κατά τους πρώτους επτά μήνες ήταν 146,53 δισεκατομμύρια γιουάν, κατατάσσοντας την τέταρτη περιοχή πωλήσεών της 10,786 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα, καταλαμβάνοντας τη δεύτερη θέση.

με βάση το συνολικό ποσό πωλήσεων και την περιοχή πωλήσεων, η μέση τιμή πώλησης του vanke τους πρώτους επτά μήνες ήταν 7.360,95 γιουάν ανά τετραγωνικό μέτρο. συγκριτικά, η μέση τιμή πώλησης του vanke θα είναι 6.539,91 γιουάν ανά τετραγωνικό μέτρο το 2023 και 6.211,59 γιουάν ανά τετραγωνικό μέτρο το 2022.

στη συνάντηση απόδοσης πριν από μισό χρόνο, ο yu liang είπε κάποτε ότι αν και ο κλάδος είναι απίθανο να επιστρέψει στο υψηλό του σημείο, η vanke δεν άλλαξε την κρίση της ότι ο κλάδος είναι «υπερπουλημένος».

«μέχρι στιγμής φέτος, η έκταση της νέας κατασκευής κατοικιών έχει μειωθεί κατά άλλο 24% από έτος σε έτος. σύμφωνα με αυτή την τάση, η συνολική επιφάνεια της νέας κατασκευής κατοικιών για ολόκληρο το έτος αναμένεται να είναι περίπου 500 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα ακόμη και σε σύγκριση με ορισμένες χώρες όπου η αστικοποίηση έχει ωριμάσει πλήρως, η τρέχουσα προσφορά το επίπεδο είναι επίσης χαμηλό.» ο yu liang πιστεύει ότι η βελτίωση της προσφοράς και της ζήτησης παρέχει συνθήκες για την έξοδο της αγοράς. κατεβαίνουν και ανακτούν ανοδική ορμή.

μετά το 2022, η vanke έχει επενδύσει ενεργά σε 52 έργα.

ο κύκλος ανοίγματος είναι ένας σημαντικός δείκτης για τη μέτρηση της λειτουργικής αποτελεσματικότητας των εταιρειών ακινήτων. η περίοδος επιστροφής ταμειακών ροών είναι περίπου 12 μήνες.

«καθώς διάφοροι τύποι κατοικιών με εγγύηση ενοικίου και ταλέντων προσφέρουν περισσότερες επιλογές σε άτομα που έχουν επείγουσα ανάγκη να λύσουν τα στεγαστικά τους προβλήματα, τα βελτιωμένα προϊόντα που ανταποκρίνονται στην επιδίωξη των πελατών για υψηλότερη ποιότητα ζωής έχουν πάρει μια ολοένα και πιο σημαντική θέση στη νέα αγορά κατοικίας. ο συμπρόεδρος του vanke, zhang hai, επικεφαλής συνεργάτης του τμήματος ανάπτυξης και λειτουργιών, βλέπει τις ευκαιρίες ανάπτυξης της επιχείρησης ανάπτυξης ακινήτων στο μέλλον με αυτόν τον τρόπο.

«οι εταιρίες ακινήτων άρχισαν επίσης να κάνουν «roll up» προϊόντα και «roll up» υπηρεσίες, και η βιομηχανία ακινήτων άρχισε επιτέλους να χτίζει σπίτια όπως τα αυτοκίνητα».